房主未親自簽訂過戶材料，是否可過戶

劉星

張某（男）與李某（女）系夫妻關系，李某的父母在李某夫妻關系存續期間為她全款購買了一套房屋，登記在李某個人名下。后來，張某因公司經營不善無法按時償還銀行貸款，便與銀行協商以房屋抵償債務。銀行同意張某以房屋抵償80萬元的債務，張某向銀行承諾會同妻子一起到房屋產權登記部門辦理過戶手續。

過戶日當天，張某帶著一自稱李某的女子到房屋產權登記部門。該女子將李某的身份證、房屋產權證等材料交由工作人員，經核驗鑒證后，房屋產權變更登記至銀行的名下。此后，張某和李某繼續在房屋居住，銀行要求他們限期搬離房屋。李某將銀行起訴至法院，要求返還房屋。李某認為其本人并未與張某一起到房屋產權登記部門辦理過房屋過戶手續，處分行為無效。

【點評】

李某并未在辦理房屋過戶手續的材料上簽字，銀行是否需要將房屋返還？我國《民法典》第三百一十一條對此作了明確的規定：“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。”依據該條法律，銀行對李某的房屋構成善意取得，李某無權追回房屋。首先，張某與李某系夫妻關系，房屋是在二人夫妻關系存續期間購買，銀行有理由相信該房屋雖然登記在李某個人名下，但卻為夫妻共同財產，張某對房屋有處分權，其可以作出以房抵債的承諾。其次，在辦理房屋過戶時，有拿著李某身份證、房屋產權證的女子到房屋產權登記部門辦理相關手續。銀行有理由認為來的女子為李某本人。再次，該女子通過了房屋產權登記部門的身份核驗，同銀行一起辦理了房屋過戶手續。房屋產權登記部門的核驗和鑒證，進一步證實了李某的身份和房屋的歸屬，使得銀行能夠確信李某本人到場辦理了房屋過戶手續。最后，涉案房屋抵債金額為80萬元，與該房屋市場價值相差無幾。因此，從房屋取得方式的正當性、轉讓價格的合理性、銀行主觀上不存在惡意、房屋已完成變更登記這四方面進行綜合分析，銀行對涉案房屋已經構成善意取得，李某無權追回。

若李某有證據證明其并不知情張某以房抵債及辦理產權過戶，李某既可以提起民事訴訟要求無處分權人張某對其進行賠償，也可以提起行政訴訟追究房屋產權登記部門在審核及鑒證過程中存在錯誤的相關責任。