江蘇城鄉居民住房狀況特征及變動研究

黃健元 焦雅 余嘉豪

摘要：居民住房狀況作為重大民生問題歷來受到社會的廣泛關注。改革開放以來，各級政府出臺了大量政策，助力居民提升居住條件，但城鄉住房差異仍客觀存在。為進一步理清城鄉居民住房現狀和差異，基于江蘇第六次和第七次全國人口普查數據，結合已有研究建立城鄉住房狀況指標，開展差異比較研究。研究發現，江蘇居民住房狀況得到了長效改善，居住空間顯著擴張，住房消費市場化觀念增強。但家庭小型化趨勢日益明顯，城鄉居民在住房的來源、承重結構、建成時間以及配套設施上的差距仍然較大。現有的城鄉住房狀況差異不僅無法滿足高質量發展的需要，也無法適應城鄉一體化的建設目標。建議政府健全農村住房建設規劃，建立城鄉一體的住房制度框架，加強農村基礎設施建設等，在縮小城鄉居民住房狀況差異的同時，推動鄉村產業、人才、文化、生態、組織全面振興。

關鍵詞：住房狀況；城鄉差異；人口普查；鄉村振興

中圖分類號：F323.89文獻標志碼：A

文章編號：1002-1302（2023）10-0254-07

住房作為人類生存發展的基本要素，不僅受到社會和民眾的密切關注，也是衡量區域、人群間不平等的重要指標之一。早在2002年黨的十六大報告中就明確，小康社會住房的標準是從滿足生存需要向舒適型轉變，目標是實現“戶均一套房、人均一間房、功能配套、設施齊全”。在此之后，中央屢次強調要讓全體人民“住有所居”，提出要開展城鄉一體化住房保障工作。城鄉住房一體化建設連接著人民對高質量生活的追求以及地區高質量發展的需要，意義重大。近年來，我國對住房制度特別是城鎮住房制度開展了多次優化，人民整體居住條件得到不斷改善，住房自有率提升明顯［1］。但因土地制度和戶籍制度的分割，城鄉住房差異仍客觀存在。農村居民住房主要集中在基于宅基地使用權的自建住房，而城鎮居民特別是城市居民，絕大部分采用購買、租賃等方式來解決住房問題［2］。這種住房來源的分割，導致城鄉居民的居住差距仍然較大。

推進城鄉住房一體化建設，首先需要對城鄉住房的基本狀況有充分了解。底數不清、情況不明，仍是當前城鄉住房差異難以彌合的重要問題之一。事實上，我國在住房問題上仍缺乏來源可靠的政府數據［3］。無論是歷年的《中國統計年鑒》，還是作為業務主管部門的住建部統計公報，都罕見與住房相關的各類數據。數據缺乏，不僅對政府推進城鄉住房工作帶來阻礙，也極大影響了學界對城鄉住房的研究。在中國知網以“住房（居?。顩r”“城鄉住房”等關鍵詞進行搜索，發現相應的學術文獻僅有223篇，其中關于城鄉住房差異的文獻僅55篇。而在為數不多的文獻中，絕大部分都依靠抽樣調查來對居民住房狀況進行了解。因此，在抽樣和研究方法差異等因素作用下，當前有關住房的研究結論往往各執一詞，相互沖突［4］。

2020年第七次全國人口普查（以下簡稱“七普”）是在2000年第五次全國人口普查（以下簡稱“五普”）和2010年第六次全國人口普查（以下簡稱“六普”）的基礎上，進一步完善了相應住房指標，形成連續的調查數據，為研究城鄉住房狀況提供新的數據支持。本研究對江蘇省城鄉居民住房狀況展開比較分析，揭示尚存的問題，提出相關對策思考，以期為促進農村居民住房狀況改善、推動鄉村振興提供決策參考。

1城鄉二元制度下江蘇居民住房現狀

受特定經濟社會背景的影響，我國的城鄉住房制度也呈現出明顯的二元分隔特征［5］。城鎮住房在計劃經濟時期的配給制到市場化經濟的商品制的變化過程中，完成了從福利屬性向消費品屬性的轉變，城鎮居民的住房來源也從供給制轉向了購買、租賃等市場化行為［1］。農村住房仍是建立在宅基地使用權上的自建住房，而宅基地的獲得建立在村民身份的前提條件上，住房不具備流通性，仍然帶有明顯的保障性質，可交易性差，增值潛力不高［6］。伴隨著城鎮化進度的不斷加快，大量農村居民進入城鎮居住，在引起城鎮住房價值不斷提高的同時，也促使了城鎮居民資本的進一步積累，居民對生活品質要求提升，城鎮住房的設施也日益完善。反觀農村地區，由于大量勞動力進入城鎮，農村住房逐漸成為供老人居住的租屋，或成為外出務工人員就業創業失敗而返鄉居住的“緩沖器”［7］。盡管近年來受到“鄉村振興”“農村住房改造”等政策的影響，返鄉重建改建日益成為趨勢，但城鄉住房在規模和設施上呈現出較大的差距。

在住房規模上，農村住房的人均面積和間數優于城鎮?！捌咂铡睌祿@示，2020年江蘇省農村人均住房建筑面積為56.89m2，而城市、鎮區的人均住房建筑面積分別僅為40.75、46.89m2，農村的人均住房面積較大。從住房間數來看，農村平均住房間數為3.67間/戶，城鎮地區平均住房間數僅為2.88間/戶。農村人均住房間數為1.38間/人，而城鎮人均住房間數則為1.03間/人。相較而言，農村住房數較多，住房供給量比較充足；而城鎮地區由于人口密度較大，土地資源稀缺，房價高昂，造成戶均住房間數和人均住房間數都低于農村地區。

與之相反，城鎮住房的居住條件和設施要更為突出。江蘇省住房承重類型整體較為現代化，但農村住房相較于城鎮住房而言，其結構的現代化程度仍有進一步提升的空間?！捌咂铡遍L表數據顯示，江蘇省農村住房大部分采用混合結構，占所有住房承重類型的51.91%；其次是采用鋼及鋼筋混凝土、磚木結構的住房，占比分別為24.94%、22.74%；采用竹草土坯結構的住房占比為0.05%。城鎮住房則基本采用鋼及鋼筋混凝土結構和混合結構，占比達68.41%；其中，鋼及鋼筋混凝土結構占比為48.09%，混合結構占比為20.32%。而從住房設施來看，江蘇省城鎮住房在炊事燃料使用和衛生廁所的配備上顯著優于農村住房。在炊事燃料使用上，以燃氣和電為主要燃料的城市住房占98.48%，比農村住房高10.32百分點；而在衛生廁所配備上，具備水沖式衛生廁所的城市住房占96.56%，比農村住房高23.02百分點，農村住房設施與城市相比，而言，仍有較大差距（圖1）。

2數據來源與指標體系構建

2.1數據來源及說明

根據聯合國統計司《人口和住房普查原則和建議》，人口普查應查明每一套住所及其居住人員，住房普查則應查明每套住所特征及其居住人數和居住人員特點［8］。由于普查要素基本相符，我國自“五普”起，將住房普查納入人口普查的內容之中，同時匹配人員和住房的相應特征。調查內容實際側重于對居住者現住房的調查，對住房的面積、間數進行全面普查，對住房的類型、來源、設施以及建筑結構、建成時間等，按總家庭戶數的10%作抽樣調查。在城鄉分類上，采用國家統計局《關于統計上劃分城鄉的規定》，將居住在市轄區和不設區市中劃定區域的人口認定為城市人口，居住在城區以外的鎮和其他區域中劃定區域的人口認定為鎮區人口，居住在城鎮區域以外區域的人口認定為農村居民?？紤]到行政區域劃分變動以及1998年以后開展的城鎮住房政策改革，為了進一步保證統計口徑的一致性，選擇2010年“六普”和2020年“七普”數據作為比較分析的來源。同時，因人口數以及抽樣調查樣本數量的差異，將相應指標轉化為相對指標進行分析。

2.2指標體系構建

住房統計指標作為一個復雜系統，尚不存在一個通用的指標體系，更多是根據研究需要和數據可獲得性而自主構建相應指標。聯合國住宅統計指標體系將住宅存量、居住狀況、住宅消費支出3類指標納入考察［1］。由于數據來源的差異，國內學者在住房指標體系的構建上更為多元。有學者按照整體住房市場的情況，將相應指標體系細分為供給類、需求類、交易類、金融類、居住類等子體系［9］。但整體來看，國內學者也主要集中于通過住房來源、居住擁擠程度、住房設施等指標來反映住房的具體狀況。本研究在借鑒以往研究所采信指標的同時，綜合考慮住建部《全面建設小康社會居住目標》以及人口普查所實際調查的內容，將住房指標體系分為住房規模、住房品質、居住設施3個類別，詳見表1。

其中，住房規模主要考察居民現住房的空間狀況，包括人均住房面積、戶均住房間數、分家庭戶住房間數；住房品質主要考察居民現住房特征，包括住房來源、住房結構等指標；居住設施則考察居民現住房內部設施，借此來表征居住質量，包括廚房、供水設施等指標。

3江蘇省城鄉居民住房狀況差異比較

3.1城鄉住房規模差異仍在擴大，居住模式轉變明顯

隨著社會經濟水平的不斷提升，江蘇省居民住房規模得到進一步改善。在2010—2020年間，城市、鎮區居民的人均住房建筑面積分別從33.86、39.53m2上升到40.75、46.89m2，增長率為20.35%、18.62%。按住建部所提出的城鎮人均建筑面積達35m2的目標來看，江蘇省城鎮居民在住房的空間條件上已完成了舒適性居住的轉型目標。農村居民的人均住房面積則從42.35m2上升到56.89m2，增長率達34.33%，遠超城鎮居民住房面積的上升速度。而從戶均住房間數增長量上看，農村居民增長量最高，為0.27間，鎮區居民增長量最低，僅為0.03間（表2）。

2次普查間江蘇省城鄉居民的家庭居住模式也發生了變化?！傲铡逼陂g，江蘇省城市、鎮區居民以二代戶居住為主，占比分別為45.73%、43.75%，農村居民雖以一代戶居住為主，但占比僅為37.85%，與二代戶間差距僅為0.06百分點。而在“七普”期間，江蘇省城、鎮、村3類居民均以一代戶居住為主，占比分別為46.55%、46.18%、53.33%。其中，農村居民的居住模式變化最為劇烈，10年間農村一代戶居民數量增長了495544戶，占比上升了15.48百分點。同時，不同家庭戶類型的住房間數也呈現出與居住模式相匹配的變化趨勢。從“六普”時大部分家庭戶以3間為主，轉變為“七普”時城市居民一、二代戶住房間數以2間為主、三代及以上以3間為主；鎮區居民仍以3間為主；農村居民一、二代戶以內以3間為主，三代及以上居民住房間數則超過5間（表3）。據此可以發現，江蘇省家庭小型化趨勢日益明顯，同輩居住或獨自居住的家庭數量已占到整體家庭數的一半左右，多代同堂的傳統家庭居住模式發生了深刻的變化。一方面，農村日益擴大的住房面積、間數與其居住模式無法匹配，住房空間存在浪費；另一方面，隨著老齡化程度的不斷加重，獨居、空巢家庭數量持續上升，對以家庭養老為主的傳統養老模式帶來沖擊［10］。代際間的居住分離使家庭內部（特別是農村家庭）的養老資源供給難度加大，弱化了家庭養老的服務功能。

3.2農村住房品質有所提升，但城鄉差距仍待縮小

江蘇省城鄉居民普遍享有適當住房，住房的自有率較高，但住房來源具有明顯差異。由圖2可見，“七普”期間江蘇省農村居民有86.76%的住戶為自主建房，相比“六普”下降3.54百分點，但自建住房仍然是農村住房來源的主要途徑。購買、租賃的住戶僅占農村家庭戶的4.95%、6.77%，其中租賃戶主要來自于外來務工人員的家庭?！捌咂铡逼陂g，城市地區住房來源主要以購買為主，占66.22%；其次是租賃，占17.10%；自主建房的家庭占比為11.18%，比“六普”時期大幅度減少9.88百分點，隨著城市更新，自主建房家庭占比將持續降低?！捌咂铡逼陂g，鎮區購買、自建住房比重相差不大，分別為43.92%、39.59%，但是與“六普”數據相比，可以發現，隨著城鎮化進程加速和城鄉流動加強，鎮區購買住房比例也在大幅度上漲，自建住房比例不斷減少。

由于普查數據的限制，本研究僅選取租賃住房的家庭住房支出進行分析。由表4可知，在“六普”期間，江蘇城市居民租房月支出大多在500元以內，所占比例達71.05%；鎮、村居民租房月支出大多在200元以內，占比分別為67.57%、76.30%?！捌咂铡逼陂g，江蘇省城鄉租賃住房家庭戶的住房支出上漲明顯，農村大部分租房家庭戶月租房費用在200～499元區間，占比達到51.84%。相較于農村地區，城鎮地區的物價水平更高，租房需求更大，但供給相對不足，城鎮家庭戶月租房費用普遍高于農村。城市家庭戶的月租房費用主要集中在500元以上，且在1000～1999元區間的家庭戶較多，占比為34.39%。住房支出作為家庭日常支出的重要來源，與居民生活水平關系密切。城鄉居民租房成本的快速升高，提示政府有必要把經濟適用房、廉租房等保障性住房建設作為重點，加大以中、低檔住房為主的房地產發展力度。

從住房結構來看，2次普查間江蘇省城鄉住房承重類型得到了普遍改善?！捌咂铡逼陂g，城市、鎮區的住房承重類型都從以混合結構為主轉變至以鋼及鋼筋混凝土結構為主，占比為72.07%、57.13%，與“六普”時期相比，分別上升了35.60、37.70百分點。農村住房的主要承重類型雖仍以混合結構為主，但傳統磚木結構住房占比縮減明顯，達18.69百分點?？傮w上來看，農村住房的承重類型正逐步向現代化轉變，鋼及鋼筋混凝土結構住房占有量達24.94%，上升了17.16百分點。但相較于城鎮住房的現代化程度而言，農村住房仍有進一步提升的空間。“六普”期間，城市與農村的鋼及鋼筋混凝土結構住房占比差額約為28.69百分點，“七普”時兩區域差額上升至47.13百分點，城鄉住房承重類型差距正進一步擴大（圖3）。

城鎮住房制度改革以來，大量新建商品房快速發展，給居民帶來了更多的住房選擇。從整體來看，江蘇城鄉間住房的新房更新速度均不同程度放緩。由表5可知，“七普”時期，江蘇省城市居民住宅房齡在10年以內的占34.73%，比農村地區高出16.52百分點。同時，農村地區30年以上房齡住房占24.22%，相比“六普”期間的5.66%有了大幅增加，說明農村居民的房屋亟待更新；部分農村居民仍居住在老舊住宅，房屋的保溫性能、衛生狀況、安

全性能等不容樂觀。同時，城鄉家庭戶住房的房齡差距進一步擴大，“六普”時期城鄉30年以上房齡占比差僅為1.41百分點，“七普”時期上升到11.74百分點。農村新住宅建設直接關系著廣大農民群眾居住條件的改善和生活質量的提高，伴隨鄉村振興戰略的深入實施，仍需進一步推進農村老舊住房的改造改善，加快農村住房的更新速度。

3.3城鄉住房部分配套設施差距基本消除

住房配套設施是衡量居民生活條件的直觀指標之一。近年來，為了進一步縮小城鄉住房配置水平的差距，住建部門開展了農村住房建設試點工作和農村住房改造等一系列住房質量提升工程，農村住房配套設施得到明顯提高。對比“六普”數據分析，“七普”時期江蘇省城鄉居民住房在管道自來水、獨立廚房上的設施差距已基本消除，主要炊事燃料綠色化和獨立衛生廁所配備也已初見成效（圖4）。

從廚房設置情況看，由于農村自建住房比例較高，房屋空間寬敞，通常設有獨立廚房。數據顯示，江蘇省農村居民家庭戶住房內設有獨立廚房的比例達95.58%，與城市的96.54%相差無幾。而從管道自來水普及情況看，江蘇省農村居民家庭戶住房接入管道自來水的比例為96.72%，而城市、鎮區家庭戶的比例分別為98.87%、98.05%。相較于“六普”時期城鄉14.45百分點的差距，當前城鄉供水差異已基本消除，區域供水一體化基本實現。作為全面打贏脫貧攻堅戰的重要內容，當前江蘇省農村自來水供應基本普及，在加強飲用水安全、衛生防疫方面取得顯著成效。

現階段，城鄉之間居民住房設施差異最為突出的是廁所的設施配備。近年來江蘇省農村以創建衛生鎮村為載體，大力推進農村“廁所革命”，不斷加大農村戶廁所改造投入，大大改善了農村住房的衛生設施條件，但是相較于城鎮地區還存在一定差距?！捌咂铡逼陂g，城市、鎮區有水沖式衛生廁所的家庭戶占比分別為96.56%、88.40%，農村居民家庭戶的占比僅為73.54%，表明農村衛生設施條件還需完善，須繼續推進廁所改造工程。此外，隨著社會進步和人們環保意識的增強，居民家庭的主要炊事燃料也在發生變化。當前居民使用的炊事燃料主要以燃氣和電為主，城市、鎮區家庭戶分別占98.48%、95.73%，而農村地區的家庭戶占88.16%，城市、鎮區分別比農村高出10.32、7.57百分點。不過相較于“六普”數據，城鄉之間的差異已大大縮小，清潔能源在農村地區得到進一步推廣使用，農村居民的生活水平有所提升，綠色環保的意識也逐漸加強。

4結論與分析

在新型城鄉關系的背景下，改善農村住房狀況對促進城鄉要素的合理流動以及助力鄉村振興意義重大。然而，隨著社會經濟程度的提升和人口城鎮化速度的加快，江蘇城鄉居民的住房差異仍然存在。農村住房在空間規模上不斷擴大，但在整體品質和部分設施配備上遠低于城市水平。若不及時采取有效措施來推進農村住宅條件的改善更新，不僅將加劇城鄉人口的不均衡流動，城鄉住房狀況也將不可避免地面臨更嚴重的空間人房錯位和設施人房缺位等情況。迫切需要政府從居民實際需要出發，全面提升農村居民居住條件，促進鄉村振興的目標達成。

健全農村住房建設規劃。我國的住房建設制度長期以來側重于城鎮，對自建房數量眾多的農村卻缺乏有效的住房政策規劃，導致農村住房布局失序，住宅配套設施建設嚴重滯后，急需制定兼顧實用性和有效性的農村住房發展規劃。一方面，在農村住房規劃中盡量避免傳統“行列式”或“兵團式”的住宅布局；結合村莊風貌特點和居民日常生活的實際需求，因地制宜地設立好農村住房建設邊界和樣式。通過對農村住房的集體規劃，體現村莊特色，引導村莊發展。良好的村莊住房建設不僅代表著農村居民住房條件的改善，從鄉村治理的角度來看，也是達到鄉風文明目標的基礎之一。與零星分布式的自由建設格局相比，規劃有序的農村住房不僅改善了村莊的對外風貌，也有利于深化鄰里互助等傳統文化內涵。另一方面，加大政策支持，科學引導農村住房建設偏好。在農村住房整體規劃中，結合鄉村產業振興發展內容，按照產村融合的理念，以原址翻建和異地新建等形式引導農村居民適度集中居住，推動農村住房的更新建設。在規劃過程中，合理劃分村民生活區、生態保持區、產業發展區等不同的功能板塊，在提升農村住房適宜居住水平的同時，盡可能增加其附加價值。利用農村豐富的住房資產作為提高農村吸引力的重要抓手，夯實鄉村振興中產業發展的基石，促進農村一、二、三產業的融合發展。

建立城鄉一體化住房制度框架。農村住房所顯現的空間浪費和品質欠佳等狀況，除缺乏有效的農村住房建設規劃外，也與以土地和金融為主的城鄉二元住房制度息息相關。就土地而言，由于當前農村宅基地缺乏相應的流動和交易政策，農村住房無法在村內、集體間以及城鄉間開展合理流動，不僅導致農民擴建改建農村住房意愿不強，也使農村住房資產功能無法體現。特別是在當前城鄉聯系愈發緊密的前提下，農村住房制度的缺失已經成為了城鄉二元分割的制度障礙之一，嚴重影響了鄉村發展的生命力。加快建立城鄉一體的土地使用政策，完善宅基地治理體系，不僅可以為城鄉資源的雙向流動提供必要的制度保障，宅基地改革利用后所帶來的收益，也可用于發展村集體產業，推動村莊發展。此外，區別于城鎮住房抵押、貸款、公積金等要素齊全的制度體系，農村住房缺乏基本的金融保障及市場機制，住房改造大多依靠于家庭積累和民間借貸。許多農村居民受經濟狀況的限制，缺乏改善住房條件的意愿。盡快出臺相應政策，為農村居民提供適當的金融支持，對當前農村住房條件改善意義重大。此外，基于農村住房資源，實際設立相應金融政策，為農村住房賦予合理的金融資產屬性，有利于農村居民獲取參與鄉村產業發展所必需的基礎資金，對吸引農村居民改變傳統生產生活方式、推動鄉村振興有著潛在的積極作用。

加強農村基礎設施建設。農村住房條件改善是一項系統性工程，除針對性地開展農村住房提升工作外，也須進一步推進村莊現代化、景觀化工程。從當前顯現出的城鄉住房規模來看，農村日益嚴重的空心化問題已成為導致區域間居住狀況差異的重要因素之一；究其原因，一方面受就業非農化的趨勢影響，另一方面也與農村人居環境欠佳、缺乏基本的基礎設施關系密切。須進一步加強農村人居環境改造，以提升整體的村容村貌為目標，改善村內道路設施，推動農村生活垃圾和污水統一處理，開展環境綠化和雜物治理等專項整治工作。農村基礎設施的改進，不僅可以促進鄉村振興中生態宜居的目標達成，也有利于農村依靠自身生態優勢，開展鄉村旅游等新興產業的形成，為鄉村產業振興帶來全新動能；與此同時，還可以進一步加強村內文化、景觀等公共空間建設，完善教育、醫療等基礎公共服務設施，推動區域資源均等化，增強農村居民留鄉返鄉創業的意愿。

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