積極探索房地產經營模式轉型路徑

吳凡

在新的經濟形勢下，我國的房地產行業面臨巨大挑戰，該如何進行有效風險調控和應對是當前許多房地產企業迫切需要解決的問題。筆者對影響房地產經濟發展的要素以及其中所面臨的問題進行了剖析，對相關情況進行調查研究和對比分析，提出企業轉型應對的思路及措施。

房地產市場存在的問題

相關法規體系不健全 隨著我國城鎮化的不斷推進，房地產業得到了迅速發展，已經成為國民經濟中不可缺少的一部分，極大推動了經濟的發展。為保證這個行業的健康發展，政府已經出臺了一系列管理規定，這些規定對房地產的正常健康發展起到了促進和控制作用。

快速發展的房地產，在很大程度上是靠著政府行業管理規定來對其進行管理和調控的，與之相適應的法律法規還比較落后，這在某種程度上降低了政策的實施強度，從而降低了調控的效果，同時由于缺乏健全的管理體制作為支持，使得政策的實施效果大打折扣。當前，伴隨著我國房地產的快速發展，國家已經出臺了一些與之相適應的管理政策，但是這些政策還沒有成為一套完整的制度體系，特別是不動產立法還不夠健全。許多法律政策雖然在對其進行管理方面發揮了積極效果，但是與人們所期望的效果相比，還是有一定的差距。伴隨著房地產經濟的飛速發展，有關物業經營管理實施的法律、法規缺乏一定的可操作性，缺少相應的技術規范，現有的一些規范不能很好地解決目前物業市場中所出現的各種問題，不能有效地保障物業企業在整個物業市場中的發展活力和整個物業行業的健康發展。

房屋銷售和需求比例不平衡 這既有社會的因素，也有土地供應的因素，而市場的因素，則是供需的因素，當供給超過需求時，房價就會停下來，如果供給不足，則房價就會上升，這樣的話，就會出現房地產的泡沫。近年來，因為房地產價格快速上升，許多公司紛紛涌入，住房供應增多，加之一些熱衷于投機的炒房者，導致了許多空置房，隨著房地產價格的不斷下降，某些房地產公司更是不愿出售房產，反而在囤積居奇。住房閑置不僅是一種資源的浪費，而且也是一種極其反常的現象。

房地產部分資源配置不合理首先，由于個別地方的環境、資源以及政府對房地產的監管力度不夠等原因，房地產發展具有某種程度的盲目性，盲目地發展缺乏整體規劃，過度開發，造成了一系列社會問題和環境問題，其中最嚴重的結果就是價格飛漲，造成了巨大經濟損失。其次，房地產的資源配置，在供需兩方面，供應一方有很多房產沒有賣掉，形成了積壓；而需要一方則因為價格太高，而無法購買，本質上就是一個資源配置的問題。

房地產行業轉型應對策略

適應房價新政 調整企業經濟發展目標 房地產價格過高，在短時間里可以促進經濟的快速發展，但是從長遠看，卻會加大經濟發展的風險。為此，國家采取了財政、管理等多種方式對房地產價格進行宏觀調控，以抑制房地產價格增長，抑制房地產價格上漲，保持房地產價格在一個合理區間。住房價格作為房地產市場的基石，對住房價格的穩定也是國家對住房市場進行宏觀調控的一個重要方面。經營目標是產業發展的重要依據，一個產業要想發展，就必須有一個明確的經營目標。為有效應對新形勢的挑戰和求得生存，房地產企業就必須制定新的戰略規劃，調整原有經濟發展目標。

提高團隊素質 促進企業經營理念創新 在任何一個領域，想要發展壯大，都離不開人才，而房地產經濟也不能免俗。因此，在房地產經濟發展過程中，人才隊伍是一個非常關鍵的要素。一個優秀的管理隊伍和一個運營團隊，是房地產經濟持續發展的保障。房地產企業可以通過引進、培訓等方式，打造出一支高素質的企業管理和經營隊伍，使其擁有更高的經營能力的員工，能夠在自己的工作崗位上，充分發揮優勢，從而推動企業的良性、穩定發展。在房地產市場逐漸成熟，以及國家提出了房住不炒的概念之后，這個行業的發展速度不再像以前那樣迅猛，也不能給運營公司提供高收益，所以這個行業的發展速度逐漸變慢。在一些房地產公司的發展過程中，房地產公司的轉型已經變成了一個重要方向，要拋棄以往的粗放型發展模式，開始重視環保、舒適度等方面的問題，進行環保節能的發展。

改善資金運作 調整企業經濟管理機制 房地產業的發展和金融業的發展有著緊密聯系，為了更好地控制和調節房地產業的發展，需要對房地產業的信貸規模、信貸政策等方面進行研究。要從宏觀和微觀兩個方面對我國的房地產發展進行有效管理，必須從宏觀和微觀兩個層面對我國的房地產發展進行研究。另一方面，要對金融業的發展現狀有一個全面認識，從而對房地產金融機構的運營進行全面把握，避免對房地產運營發展產生不利影響，從而保證房地產行業能夠持續、持續、健康地發展。當然，對房地產市場的監管只是其中的一個層面，同時也需要對管理機制進行調整。通過對這一機制進行調整，才可以理順發展的關系，讓權責更加清晰，從而加強對房地產經濟發展的內部動力。以此為依據，可以制定出與之對應的稅收政策，以推動房地產經濟的發展，并對其進行管理，以保持市場發展的速度和規模。

探索新型路徑 推動企業經營模式轉型 目前，伴隨著社會環境和經濟發展的不斷改變，拿地困難、融資困難，與以往相比，房地產行業已經今非昔比。據有關資料，在2021年，中國的商品房銷售額達到了18萬億元，與去年相比，增速降到了4.8%。此外，房地產公司的盈利也出現了明顯下降，這充分反映出，房地產業的發展速率和增長模式已經出現了改變，從簡單的拿地蓋房子就可以享受高收益，變成了市場環境改變，風險驟增。在此背景下，不少地產公司紛紛尋求轉型。而房地產企業經營者們也逐漸意識到，他們需要找到一條新的發展道路，因此，許多房地產公司都在進行轉型，其中數字化轉型也是其中一個重要的發展趨勢。通過以數據驅動為基礎的數字化，讓房地產企業從收集、分析、決策、執行、管理等多個維度進行更加靈活和精細化的管理，依托大數據分析，拓展多元業務，創造新的經濟增長點。

綜上所述，在城鎮化步伐放緩、人口結構改變的背景下，房地產業已經過了盈利能力較強的“黃金時代”，要想在未來的競爭中占得先機，就必須從內部進行轉型，合理制定房地產經濟發展目標，改善房地產資金運作模式，加強房地產團隊和理念創新，積極探索房地產經營模式轉型路徑。

作者單位：中核華辰建筑工程有限公司