農(nóng)村宅基地常見問題（上）

一、農(nóng)村宅基地概念及分配方式是什么？

農(nóng)村宅基地是指農(nóng)村村民基于本集體經(jīng)濟組織（行政村或生產(chǎn)隊）成員身份而享有的可以用于修建住宅的集體建設用地，農(nóng)民無需交納任何土地費用即可取得，具有福利性質和社會保障功能，一般不能繼承。但宅基地上建成的房屋，則屬于村民個人財產(chǎn)，可以依法繼承。村民只有宅基地使用權，沒有所有權。

二、村民申請宅基地需要哪些條件？

村民有下列情形之一的，可以申請宅基地：

（一）年滿20周歲的本村村民，因結婚等原因確需建設新房，且缺少宅基地的（包括男方到女方落戶的）；

（二）因發(fā)生或者防御自然災害、實施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃以及進行鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設或因國家建設征用土地等原因需要搬遷的；

（三）外來人口落戶，成為本集體經(jīng)濟組織成員，沒有宅基地的；

（四）城鎮(zhèn)居民經(jīng)縣級以上人民政府批準回原籍落戶，農(nóng)村確無住宅的；

（五）縣級以上人民政府規(guī)定的其他條件。

三、哪些情況申請宅基地不予批準？

（一）年齡未滿20周歲的；

（二）原有宅基地的面積已經(jīng)達到規(guī)定標準或者能夠解決分戶需要的；

（三）本村村民將原宅基地及地上建筑物出賣、出租、贈與或改為經(jīng)營場所的；

（四）其他不符合法律法規(guī)和相關規(guī)定的。

四、宅基地如何申請、報批、登記發(fā)證？

應先向本集體經(jīng)濟組織提出申請，經(jīng)村民會議或村民代表會議討論通過后，報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準后，本人攜帶相關材料到所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、辦事處國土資源部門申請確權登記發(fā)證。其中，涉及占用農(nóng)用地的，依法辦理農(nóng)用地轉用審批手續(xù)。

五、建新房宅基地面積的審批標準是什么？

農(nóng)村村民一戶只能有一處宅基地。農(nóng)村村民建新房宅基地面積審批標準為：

（一）城市郊區(qū)及鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）所在地，每戶面積不得超過166平方米；

（二）平原地區(qū)的村莊，每戶面積不得超過200平方米。村莊建在鹽堿地、荒灘地上的，可適當放寬，但每戶不得超過264平方米；人均占有耕地666平方米以下的，每戶宅基地面積可低于前款規(guī)定限額。

六、農(nóng)村宅基地是否能繼承？

農(nóng)村宅基地不能單獨繼承。依據(jù)我國法律規(guī)定，宅基地的所有權和使用權是分離的，宅基地的所有權屬于村集體，使用權屬于村內房屋所有權人，村民只有宅基地使用權，不能隨意對宅基地進行處置。所以宅基地不屬于遺產(chǎn)，不能被繼承，宅基地上的房屋可以繼承。

需特別指出的是，將來繼承的房屋滅失后（村民一戶一宅外），不能進行重建或者以其他方式繼續(xù)使用這塊宅基地，由村集體經(jīng)濟組織按法定程序收回其宅基地使用權另行安排。

七、為什么開展確權登記發(fā)證工作？

宅基地使用權確權登記涉及農(nóng)村千家萬戶，關系到廣大農(nóng)民的切身利益。開展農(nóng)村宅基地使用權登記發(fā)證，可以有效規(guī)范農(nóng)村住宅建設，防止亂占濫用耕地，維護社會的和諧與穩(wěn)定。

八、發(fā)證工作對農(nóng)民群眾有什么好處？

通過農(nóng)村土地確權登記發(fā)證，依法確認農(nóng)民集體土地權利，保護廣大農(nóng)民群眾的合法財產(chǎn)權，強化農(nóng)民群眾的土地物權意識，有助于在城鎮(zhèn)化、工業(yè)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化推進過程中，切實維護農(nóng)民權益，維護農(nóng)民與土地長期穩(wěn)定的產(chǎn)權關系，將農(nóng)民與土地物權密切聯(lián)系起來，可以進一步激發(fā)農(nóng)民保護耕地、節(jié)約集約用地的積極性，為下一步農(nóng)村土地制度改革奠定基礎。

九、使用權登記需要提交哪些資料？

申請農(nóng)村宅基地應向鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、辦事處提交下列資料：

（一）村民個人申請宅基地的申請書。

（二）申請人基本情況（包括姓名、性別、年齡、身份證、家庭成員，戶口是否是本村集體戶口等）。

（三）村民委員會或農(nóng)村集體經(jīng)濟組織出具的材料：

1.申請人現(xiàn)有的宅基地情況；

2.對申請人擬發(fā)放宅基地的位置、面積、宗地草圖等；

3.村民會議或村集體經(jīng)濟組織成員討論情況，在村集體公布情況的說明等；

4.鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃圖、現(xiàn)狀圖等，并注明擬占用土地地類。

（四）屬于建新交舊的，申請人與村委會簽訂的建新交舊協(xié)議書。

（五）其他需要提交的材料。

十、怎樣認定村民“一戶一宅”的問題？

對村民“一戶”認定，原則是根據(jù)公安部門管理的戶籍來認定。如果在戶口本上登記的是一家人，那么該戶口本所登記的家庭就是一戶，一戶只能申請一處宅基地。但具有以下情形的，可獨立作為特殊村民“戶”對待：

（一）已婚且已分家單獨居住生活的；

（二）未婚但年齡已滿二十周歲且已單獨居住生活的；

（三）依法繼承宅基地上房屋所有權的未成年人；

（四）通過司法仲裁依法取得的，可按照司法文件進行登記。

因婚嫁關系居住在外村，但戶籍仍在本村的，夫妻雙方只能選擇在其中一方擁有宅基地，申請確權登記。

十一、如何規(guī)范確認宅基地使用權主體？

宅基地使用權應該按照當?shù)厥。ㄊ校┘壢嗣裾?guī)定的面積依法確定給本農(nóng)民集體成員：

（一）非本農(nóng)民集體的農(nóng)民，因地質災害防治、新農(nóng)村建設、移民安置等集中遷建，在符合當?shù)匾?guī)劃的前提下，經(jīng)本農(nóng)民集體大多數(shù)成員同意并經(jīng)相關機關批準異地建房的，可按規(guī)定確權登記發(fā)證；

（二）已擁有一處宅基地的本農(nóng)民集體成員、非本農(nóng)民集體成員的農(nóng)村或城鎮(zhèn)居民，因繼承房屋占用農(nóng)村宅基地的，可按規(guī)定登記發(fā)證，在《集體土地使用證》記事欄應注記“該權利人為本農(nóng)民集體原成員住宅的合法繼承人”；

（三）非農(nóng)業(yè)戶口居民（含戶口遷出、華僑）原在農(nóng)村合法取得的宅基地和房屋，房屋產(chǎn)權沒有變化的，經(jīng)該農(nóng)民集體出具證明并公告無異議的，可依法辦理土地登記，在《集體土地使用證》記事欄應注記“該權利人為非本農(nóng)民集體成員”；

（四）對于沒有權屬來源證明的宅基地，應當查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，由村委會出具證明并公告30天無異議，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，報縣級人民政府審定，屬于合法使用的，確定宅基地使用權。

十二、哪些情況不予辦理宅基地使用權登記？

有下列情況之一的，不予辦理宅基地使用權登記：

（一）所申請登記的宅基地使用權用地不符合《鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃》；

（二）除繼承外，農(nóng)村村民一戶申請第二宗宅基地使用權登記；

（三）非本集體經(jīng)濟組織成員或城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地、住房的；

（四）宅基地權屬爭議尚未處理結束的；

（五）土地違法違規(guī)行為尚未處理或正在進行處理的；

（六）農(nóng)村宅基地經(jīng)批準后連續(xù)兩年未使用建設的；

（七）法律法規(guī)、政策規(guī)定的其它不予確權的。（待續(xù)）