鞏固房地產市場企穩回升勢頭

亢舒

一季度，房地產市場各方信心加快恢復，出現積極變化，交易活躍性上升，多項指標與去年四季度相比出現邊際好轉。這表明，穩經濟大盤，穩定房地產政策逐漸顯效。因此，應進一步保持房地產調控政策的穩定性和延續性，并因城施策繼續優化相關舉措。

歷經一年多總體下行趨勢后，今年一季度，房地產市場迎來可喜的企穩回升勢頭。也應該看到，前期積壓的購房需求較為集中釋放后，最近一些城市成交量出現小幅回落。市場小幅波動屬正常現象，同時也表明，房地產市場持續企穩的根基尚不牢固。因此，要以更有效舉措鞏固房地產市場企穩回升勢頭。

積極促進房地產市場企穩回升，是穩定宏觀經濟大盤的需要。房地產相關貸款占銀行信貸的40%，房地產相關收入占地方綜合財力的50%，居民財富的60%都用在住房上。一季度，房地產市場各方信心加快恢復，出現積極變化，交易活躍性上升，多項指標與去年四季度相比出現邊際好轉。這表明，穩經濟大盤，穩定房地產政策逐漸顯效。因此，應進一步保持房地產調控政策的穩定性和延續性，并因城施策繼續優化相關舉措。

市場信心恢復對市場企穩十分關鍵。近期有些城市房地產交易量有所回落，應視為需求集中釋放后的自然調整，市場修復過程中短期上下波動是正常現象，當前房地產市場整體仍處于溫和復蘇階段。從長遠看，基于我國人口流動和住房改善需求，市場潛力仍很大，應增強對房地產長期平穩健康發展的信心。

業內人士認為，在經濟轉為正常增長后應盡快開展房地產稅試點。近期，我國全面實現不動產統一登記，很多人將其視為房地產稅征收開始的信號。并就此擔心，房地產稅一旦征收，持有房產的成本就會增加，如果持有人選擇賣掉手中房產，市場供應量加大，房價有所下降，市場會走向低迷。應明確的是，不動產統一登記并不意味與房地產稅開始征收有必然聯系。2022年3月，財政部曾表示，房地產稅改革試點依照全國人大常委會的授權進行，一些城市開展了調查摸底和初步研究，但綜合考慮各方面的情況，今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件。房地產稅改革試點是否推進，仍須綜合考慮各方面的情況。

下一步，將繼續助力市場企穩回升。各地將進一步“因城施策”“一城一策”，調整優化房地產調控措施。如廣東潮州市最近明確，首次買一手住房，可提取公積金支付首付款，此舉能減輕購房者籌措資金的壓力。河北承德市明確，三孩家庭首次申請住房公積金貸款，最高額度100萬元，體現購房政策對多孩家庭改善性需求的支持。一線城市的房地產市場調控政策一直備受關注。不久前，北京市明確，“多子女家庭和職住平衡家庭購房支持政策按照‘一區一策的方式由房山區試點”，這表明政策持續重點關注剛需和改善性需求，會對其他一線等熱點城市提供參考借鑒。

當前，房地產調控政策還有進一步細化的空間。保交樓對市場信心恢復仍十分重要，只有確保購房人按時拿到所購房屋，觀望者才敢買房，各地還須繼續扎實推進保交樓。一些城市降低限購門檻、調整限購區域，對市場恢復起到了帶動作用，未來各地有望進一步優化限購舉措。金融政策對房地產市場的作用十分明顯，有觀點認為“房地產短期看金融”。實際上，去年下半年以來出臺的“金融16條”以及“三箭齊發”等專門針對房地產市場的金融支持舉措，均為今年以來市場企穩復蘇奠定了重要基礎。金融政策仍將在供需兩端發力，既更好滿足房企合理融資需求，又支持剛需和改善性住房需求，更多城市可能通過下調房貸利率等舉措降低購房者成本。

不過，房地產調控政策“既管冷又管熱”，我們期望的房地產市場復蘇是防止大起大落的復蘇。對于絕大多數城市而言，當前首要任務是企穩，把有些冷的市場焐熱。而對于一線等熱點城市而言，有關政策的調整則需謹慎決策，在有過熱苗頭時政策需及時轉向。不久前，廣東深圳市出現“取消二手房指導價”的傳聞。深圳市二手房指導價舉措已實施兩年，主管部門對二手房源標注交易參考指導價，銀行按照指導價確定購房貸款額度，這項調控措施對于深圳購房者“降杠桿”，平抑市場過熱狀態起到了明顯作用。傳聞終歸是傳聞，目前，一度在二手房交易平臺上看不到的二手房交易指導價又重新標注，也就是說，“二手房指導價”政策仍在繼續執行。一線等熱點城市的政策調整需慎之又慎，一旦放松會不會讓市場重回過熱狀態？需要政策制定者根據市場情況細致衡量。