住宅得房率越高越好嗎

甄愛軍

如果得房率太高，相對公共部分的面積會少一些，這可能會影響樓梯的寬度、大堂的舒適度、電梯的數量等。購房者在選房時不能單方面注重所謂的高得房率，而主要看小區整體設計是否科學合理。

在買房過程中，不少人認為得房率越高越劃算。因為在多數人看來，在高得房率下，得到的使用面積越多，對自己越有利。但具體情況是不是這么回事呢？在得房率方面，又有哪些誤區需要避免？

各種面積概念要分清

在討論得房率之前，我們先了解部分與面積有關的概念，主要包括：成套房屋的建筑面積、套內建筑面積、使用面積、公攤面積等。這些術語到底是什么意思，又代表什么含義呢？

成套房屋的建筑面積，主要包括套內建筑面積和分攤的共有公用建筑面積兩大部分。這也是我們在房產證上能夠看到的面積數據。需要提醒的是，在實際交易過程中，不少人將成套房屋的建筑面積簡稱為建筑面積，其實并不嚴謹，因為建筑面積是建筑行業的專有名詞，是一個表示建筑物建筑規模大小的經濟指標，也是以平方米反映房屋建筑建設規模的實物量指標，也稱建筑展開面積。

成套房屋的套內建筑面積和其分攤的共有公用建筑面積是房屋權利人所有的總的建筑面積，也是房屋在權屬登記時的兩大要素。房屋的套內建筑面積是指房屋權利人單獨占有使用的建筑面積，它由套內房屋使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積三部分組成。套內建筑面積的大小，決定了住宅使用面積大小。也就是說，我們通常通過眼睛看到的房子大小，其實與套內建筑面積有關。

這其中有兩個概念需要厘清。其一是套內房屋使用面積。根據《住宅設計規范》《房產測量規范》的有關規定，套內房屋使用面積指房屋戶內實際能使用的面積，按房屋的內墻面積水平投影計算，包括套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。需要注意的是，套內房屋使用面積要小于套內建筑面積。

其二是公攤面積，即分攤的共有公用建筑面積，是指房屋權利人應該分攤的各產權業主共同占有或共同使用的那部分建筑面積，內容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢房屋服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。當然，獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢房屋服務的警衛室、管理用房，以及作為人防工程的地下室通常都不計入共有建筑面積。

何謂得房率

得房率與購房者的切身利益有著直接關系，它也是一項重要指標，所以很受關注。

得房率是指可供住戶支配的建筑面積（房屋的套內建筑面積）與每戶建筑面積（成套房屋的建筑面積）之比。由于得房率的存在，在通常情況下，買了多大面積的房子，不一定就能住上相對應面積的房子。也正是這個原因，幾乎所有購房者都會把高得房率作為買房的重點考察內容，認為只有高得房率的房子才是性價比最高的。

實際上確實有少數開發商以高得房率作為賣點來吸引購房者。記者曾見到某聯排別墅項目號稱得房率達到110%，主要是開發商通過“贈送面積”方式實現高得房率，比如地下室凈高低于2.1米、封閉陽臺、封閉露臺等，都不算或者部分不算面積，從而實現高得房率。

但毋庸置疑的是，這種做法屬于擅自改變規劃，比如存在通過搭建樓板、增加躍層等對戶型進行二次改造，這種做法不僅會使整個建筑承重變大，破壞原有的抗震設計，也會降低樓體安全系數及使用壽命，存在安全隱患。

避開得房率誤區

其實，我們買房要避開得房率的誤區，不能只看這個指標。

如果得房率太高，相對公共部分的面積會少一些，這可能會影響樓梯的寬度、大堂的舒適度、電梯的數量等。如果房子的得房率超過90%，這類住宅過道和走廊肯定狹窄，擁擠不堪，人們愿意居住在這種小區里嗎？因此，購房者在選房時不能單方面注重所謂的高得房率，而主要看小區整體設計是否科學合理。

過高的得房率會導致業主的公共面積減少，使他們感到擁擠、壓抑和居住不方便，極端情況下有可能帶來安全隱患。比如，為了提高得房率，高層住宅樓只設置一部電梯，以減少公共用房面積，在上下班高峰期居民就要長時間等電梯。再比如同樣為了提高住房率，一些住宅壓縮了消防通道的空間，這將給業主帶來極大的安全隱患。一旦發生火災等特殊情況，狹窄的通道會減慢人們疏散的速度，使人無法迅速離開建筑。

得房率的大小和公攤面積有著直接聯系，所以樓盤的得房率也需要控制在科學合理的范圍內。一般情況下，高層塔式建筑得房率在75%左右，小高層電梯房得房率最適宜的是在75%～80%之間，普通6層住宅得房率在80%左右比較合適。