魏小安：城市更新就是拓展城市的休閑空間

城市更新的根本是休閑空間和度假時間的擴展，通過城市更新拓展城市的休閑空間，給老百姓提供更多的度假時間。

城市更新的生命力

疫情三年，大家都動不了。所以，培育了城市休閑的大市場，很多地方的孩子們不能走出城市，大人不能出省，那怎么辦？挖掘自己的城市。另外一個大賽道就是鄉(xiāng)村微度假。這三年我考察了國內(nèi)大概70多個城市更新項目，有將近20個城市讓我很吃驚，深深地感受到城市有機更新這個賽道的可貴。因為我們過去的發(fā)展過程就是瘋狂的增長，以增量為主，大拆大建，房地產(chǎn)為主，依靠土地財政，基本就是這條路。而這條路現(xiàn)在已經(jīng)到了天花板，走不下去了，所以全國的城市都在研究怎么眼光向內(nèi)，怎么來挖潛，這樣就產(chǎn)生了理性調(diào)整的過程。

實際上，城市有機更新的過程一定是一個理性調(diào)整的過程。走這條路比較早的是杭州。杭州在2015年以前就提出了建設生活品質(zhì)之城，提出了城市戰(zhàn)略的轉折和城市發(fā)展的目標。不追求城市規(guī)模的迅速擴大、不斷膨脹，追求的是什么？城市的深化。這個理性調(diào)整的過程現(xiàn)在大家都接受。原來城市的發(fā)展說“大廣場、大綠地、大高樓、大馬路”，這四個大都是以汽車為尺度，而不是以人為尺度，這樣的城市會把人壓倒，但是不可能有多少吸引力。現(xiàn)在的城市發(fā)展是微調(diào)整、有機化、精細化、生態(tài)化，開始以人為尺度。在這個過程中的項目調(diào)整、綜合體形成，甚至一些片區(qū)調(diào)整，在最近幾年見到了顯著的效果。

我發(fā)現(xiàn)所謂城市有機更新的核心在“有機”兩個字。原來城市的更新是粗暴更新，不能說以前城市不更新，過去40年我們的城市已經(jīng)歷了兩輪更新，怎么能說沒更新？但是這種粗暴更新違背了城市發(fā)展的規(guī)律。所以，成功的項目不少，失敗的項目也不少。現(xiàn)在不同了，我看了七八十個城市更新項目，幾乎沒有失敗的項目。

這就是城市更新特有的規(guī)律，這和我們原來那種城市大片區(qū)的改造完全不同。城市更新項目中尤其是那些老廠房、老倉庫的改造有幾個好處。第一，位置優(yōu)勢。當年在城市里是處在偏僻的位置，而現(xiàn)在在城市里基本都是處于中心位置。第二，改造成本低。第三，市場需求擴大。第四，土地性質(zhì)不變。所以，原來是工業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)在還是工業(yè)地產(chǎn)，只是功能變了。這樣的項目基本上做一個成一個。

從這個角度來說，這就開拓了一條新的路，這與由于疫情壓抑產(chǎn)生的城市大休閑對應起來了。所以我對這個事非常看好，而且我看到的項目花不了多少錢。這些項目的基本模式為，首先由一個平臺公司做總策劃，形成總方案，然后開始完善基礎設施，大部分的基礎設施原先都很好，做一些簡單的完善即可，緊接著就開始招商，引入一個一個的小商戶，按照總體設計共同磨合，這樣一個片區(qū)就做起來了，之后市場也就逐漸興起。

四個階段

實際上，城市更新的過程是四個階段。

第一個階段是城市片區(qū)改造。大體上在上世紀八九十年代，那個時候是非常強暴的大拆大建時期。到了新世紀的前十年是一個過渡階段，好多地方因為拆和建走到頭了，現(xiàn)在誰也走不下去了，所以在這種情況之下，第二個階段就開始了，也就是老廠區(qū)、老倉庫的改造，比如最早的北京798項目，其余各地也都在開展改造項目。同時，也有一些片區(qū)性的改造成功了，比如上海的外灘，成都的寬窄巷子，完全就是片區(qū)性的改造。但是，上海的改造真是精雕細刻。以上海的外灘3號為例，它的外墻是30個工人用牙刷刷出來的，用了整整一個月，里邊的老東西一絲不差，能保留的全部保留了下來，所以它會讓人覺得很有韻味，整體的城市功能也發(fā)生了變化。同樣，成都寬窄巷子也是這樣。這些東西給了大家很多啟發(fā)。

在第三個階段，各個城市的老廠房、老倉庫改造已經(jīng)基本完成。合肥1972原來是一個勞改工廠，1972年遷出了合肥，老廠區(qū)就一直荒廢著，現(xiàn)在通過城市有機更新改造成了文商旅項目。第三個階段實際上是一些新建項目的更新改造，所謂的新項目其實已經(jīng)變成了老項目。其中最典型的是長安十二時辰，我原來以為長安十二時辰就是一片舊街區(qū)，但其實它是一個3.6萬平方米的商場，在傳統(tǒng)的商業(yè)模式下難以繼續(xù)運營，所以陜西文化產(chǎn)業(yè)投資控股有限公司就把它改造成了長安十二時辰這個項目，用了2.4萬平方米，一夜火爆。游客平均游覽5小時，人均花費500元。內(nèi)部人流量很大，到了那兒你才能感覺到什么叫沉浸式，什么叫場景化，什么叫抓人。我看到很多化了妝、換了唐裝的人在中午吃飯的時候都不換衣服，一直在里邊逛。這就意味著什么？意味著哪怕是去年建成的商場，因為業(yè)態(tài)落后也會被淘汰。長安十二時辰讓西安比全國的城市早走了三年，現(xiàn)在好多城市還沒意識到這種模式，等三年之后都會意識到，這也就意味著這種模式可以輸出。

第四個階段是城市閑置空間利用。成都的雙寶浮玉園是一個很好的例子。雙寶浮玉園是什么？雙寶的概念是大熊貓、金絲猴，浮玉是指展示很多文化內(nèi)涵深厚的東西。這個項目的基礎是什么？是華僑城歡樂谷的一個售樓處。在售樓處閑置以后后，將它改造成了雙寶浮玉園。雙寶浮玉園開拓了城市更新的模式。城市中有很多閑置空間，把這些空間利用起來，這個城市才可能真正有活力，真正有生命力，這才叫有機更新，有機的核心就是城市有自我成長的一面。

但是我們原來的城市建設會造成什么結果？市民的休閑空間越來越小。幾乎每一個城市都有一個現(xiàn)象，跳廣場舞的大媽和居民打架。誰都對，沒有人錯，錯在哪兒了？錯在城市的休閑空間過小。但是隨著近年來城市有機更新的變化，這種現(xiàn)象越來越少。上海人民公園改造之后開門的第一天，凌晨4點就有人去排隊，8點開門時有無數(shù)人往里沖。原來這些人在人民公園里各有各的一塊領地，可是一改造沒有了，現(xiàn)在他們要恢復自己的領地。一個城市的休閑空間曾經(jīng)可以緊張到這種程度，但現(xiàn)在已經(jīng)沒有這種情況了。北京這些年弄了很多口袋公園，這是老百姓需要。山東臨沂這樣一個地級市，有370個口袋公園。就憑這一條，臨沂就有前景。

休閑城市發(fā)展與有機更新項目深化

這些項目的成功之處在于，供給匹配了日益增長的需求。城市更新的根本是休閑空間和度假時間的擴展，通過城市更新拓展城市的休閑空間，給老百姓提供更多的度假時間。所以在這方面可以領先，但是不宜跟風，要減緩同質(zhì)化，核心是輕文旅，泛休閑，微度假。圍繞體驗、場景、社交和內(nèi)容，從文化場景的構建到新消費場景大構建，最終實現(xiàn)對新生活的追求。

我跟這些項目的負責人聊天時問他們，你們的自我定位是什么？他們說是文商旅。我認為這不準確，文商旅只是業(yè)態(tài)，真正的定位是什么？是城市空間新成長，城市價值新提升，城市生活新提升，這是根本。而且從這個角度來看，意義會更加豐富，否則的話，就只是過時的文商旅。因為需求在變化，業(yè)態(tài)必然要調(diào)整。各地有各地的長處，從發(fā)展的角度來說，新老交織、新老交融，城市更新區(qū)域和定位就是城市空間在成長，創(chuàng)造新的價值空間，這就需要功能化、場景化、特色化、休閑化、生活化、生態(tài)化這六個方面的更新。

這些項目從運營的角度來說是輕資產(chǎn)，模式是創(chuàng)意、設計、招商、運營、管理。業(yè)主方投資基礎設施建設，收租金，打造環(huán)境，客戶再二次設計改造，內(nèi)容設計向文創(chuàng)方向集中，最后是吸引客人，打造休閑生活。由于土地性質(zhì)不變，項目是都市改造，所以審批手續(xù)也很簡便。

這樣來看，有三個方面的要素決定能否成功。

第一，根本在于人才，人才取決于經(jīng)驗，隊伍是摔打出來的，人才是鍛煉出來的，輕資產(chǎn)最重的是人才資產(chǎn)。

第二，處理好各個方面的關系，一是政府，政府的認識、決心、方式是不是到位。二是企業(yè)，企業(yè)要關注平臺化、網(wǎng)絡化與落地商戶。三是居民，與居民利益共融、目標一致，這樣就能減少阻力。實際上目前比較突出的是市場管理問題，有關部門總覺得要管頭管腳，管到底，一切都得聽我的，如果還是這樣的思路，我們的城市更新項目就做不好，這是很自然的。所以，發(fā)展條件是什么？就是政府支持，立法立規(guī)，設立基金以及明確的土地規(guī)定。問題是什么？權屬不清，四至不明。現(xiàn)在好多地方權屬不清，如果某個片區(qū)有無數(shù)的業(yè)主，這種地方基本就搞不起來，除非下很大的決心。比如說廣東的赤坎古鎮(zhèn)，有3000戶搬遷，僅搬遷費就有60億元，沒有這樣的大決心，付出大投資，就很難成功。所有提到到赤坎古鎮(zhèn)的例子都說好，它采取了什么方法？是先動政府產(chǎn)權的房子，動好了再引導老百姓。目前為止赤坎古鎮(zhèn)項目已有8年時間，投資90億元，大概今年可以開業(yè)。所以最大的問題是找什么地方干？只能找權屬清晰、四至分明的地方來做這些項目。

第三，創(chuàng)意。創(chuàng)意必須要創(chuàng)造，這就需要我們減緩同質(zhì)化，追求異質(zhì)化，因為服務是同質(zhì)的，但是文化是異質(zhì)的，挖掘在地文化，創(chuàng)造表現(xiàn)手段。城市有機更新的發(fā)展，最終就是一條路，即休閑區(qū)域和休閑城市。高新科技產(chǎn)業(yè)都有所屬區(qū)域，有經(jīng)開區(qū)，有高新區(qū)，那還需要城市更新項目嗎？但是，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)做不動了，傳統(tǒng)商業(yè)都做不下去了，傳統(tǒng)的很多服務業(yè)也做不下去了，大家都在轉型，轉到哪兒？就是轉到休閑，這就要求一個休閑城市，必須得下大工夫來完善環(huán)境，追求服務，提供更好的感受。這叫“會心一笑”的城市。

拈花一笑，這是佛家境界。會心一笑是什么？會心一笑應該是古代文人的境界，或者說是儒家的境界，詩書畫才能創(chuàng)造會心一笑。不要認為年輕人沒文化，他們的文化比我們豐富得多，在當代社會，找任何文化，網(wǎng)上一搜全有了，他們能夠理解。所以，休閑是讓大家慢下來，是讓大家深入體驗的，在這個過程中才能感受到儒家的境界，感受到古代文人的境界，會心一笑，所以我也祝愿無錫的會心一笑，更大幅度的發(fā)展，更深層次的發(fā)展。

（本文整理自中國旅游協(xié)會休閑度假分會會長魏小安于2023年5月21日在無錫蠡湖論壇的演講）