城市土地價格對產業結構升級的空間溢出及門檻效應研究

周霞 王慧英 曹逢羽 季鵬

[摘要]土地既是產業發展的基礎載體又是空間約束，土地價格上漲對中國產業結構升級具有多重影響。選取2005—2020年長江三角洲城市群26個地級及以上城市的數據，采用空間杜賓模型和面板門檻模型探析城市土地價格對產業結構升級的影響。實證結果表明：第一，土地價格能夠促進產業結構升級，且具有空間溢出效應；第二，地價上漲通過對第二產業的擠出效應及對第三產業的集聚效應來促進本地區產業結構升級；第三，地價上漲對產業結構升級具有非線性影響，存在促進作用遞減的雙門檻效應。基于地價對產業結構的影響及作用機制，從差異化定價和合理控制地價的角度為產業結構的調整轉移及優化升級提出相應對策建議。

[關鍵詞]土地價格；產業結構升級；空間溢出效應；門檻效應；長三角城市群

一、 引言

中國經濟正從高速發展走向高質量發展，產業結構的轉型升級面臨著巨大壓力。習近平總書記多次強調，推動經濟高質量發展，要把重點放在推動產業結構轉型升級上1。2000年以來中國產業結構升級成果顯著，目前整體已呈現出“三二一”的發展新格局（圖1）。但與發達國家相比，中國產業結構升級仍較為滯后，區域內二三產業布局仍有較大提升空間[1]。國內外先進城市建設經驗表明，一定的經濟結構和產業結構必然會通過相應的用地結構得到映射[2]。土地作為生產活動及產業發展的空間載體，同時也是基本的生產要素。最大限度地提高城市土地資源利用效率，優化土地配置，對產業的協調發展及轉型升級都具有重要意義。

改革開放以來，人口及資源的大量涌入使得城市土地資源愈加緊張。加之土地的不可流動性及不可再生性特點，在耕地紅線約束及土地公有制下，土地價格持續上漲。據統計，全國綜合地價已從2000年的993元/m2增長至2020年的4506元/m2，年均增長約17.7%2。在市場競爭機制作用下，土地價格越來越能夠反映土地的利用方式及區域經濟的發展狀況。因此，土地價格的合理調控對土地要素利用效率的提高、產業用地的空間優化均具有重要影響。合理的土地價格可以通過一般均衡效應優化勞動力、資金等其他生產要素的配置，助推產業協同集聚及轉型升級[3]；而土地價格過低或過高則會引發企業過度投資、產能過剩、產業空心化等問題，致使金融風險加劇，抑制產業結構升級優化。因此，在土地供給約束加緊、產業結構亟待升級的背景下，剖析城市土地價格對產業結構升級的作用機制、探尋合理的地價范圍是促進產業良性發展的關鍵。

城市群是產業發展的重要增長極，長三角作為中國一體化發展起步較早的地方，亦是我國產業體系最完備、綜合實力最強的城市群之一。長三角城市群以全國2.3%的土地面積產出全國約20.6%的經濟總量，是中國經濟社會發展的重要引擎，同時也是產業升級的新高地。2020年長三角高新技術產業已增至7萬多家，全國占比27%[4]。近年來，長三角城市群建設用地需求的大幅度增加及人口的快速增長使得土地資源的剛性約束愈加顯著，土地價格不斷攀升。2005—2020年，長三角城市群內26個城市的土地平均價格已從912元/m2上漲至4705元/m2，年均增長27.8%，增速顯著1。但目前鮮有學者基于長三角城市群的土地價格，探析其產業結構的升級演變，并且缺乏考慮空間協同的理論與實證分析研究。鑒于此，本文以定性和定量相結合的方法，剖析長三角城市地價對產業結構升級優化的作用機制，并采用空間杜賓模型及面板門檻模型進行實證檢驗。本文將從以下幾個方面作出貢獻：（1）豐富城市土地價格影響產業結構升級的理論機制和實證研究；（2）通過空間計量模型探究地價對產業結構的空間溢出效應，為政府利用地價政策引導產業升級轉移、促進城市群協同發展提供理論依據；（3）利用面板門檻模型檢驗土地價格對產業結構升級的非線性作用，識別地價顯著影響產業結構的門檻值，為政府調控土地價格，優化產業結構提供參考。

二、 文獻綜述

國內外學者對產業結構升級均進行了大量研究。早在17世紀，威廉·配第便發現產業結構偏向服務業的國家經濟發展水平更高，并對產業結構的動態過程進行了剖析，為產業結構演進理論奠定了基礎[5]。1931年，著名的“霍夫曼定理”[6]出現，新西蘭經濟學家Fisher[7]在此基礎上首次提出三次產業的劃分，此后學者們便多以第三產業占比、二三產業比值等反映產業重心轉移的指標來衡量產業結構升級。關于產業結構影響因素方面，學者們多采用實證研究的方法，發現包括經濟發展水平[8]、政府干預[8]、技術創新[9]及對外開放[10]等均對產業結構的調整具有重要影響。

土地是產業發展的基本要素，19世紀，德國學者杜能[11]將區位因素引入到土地利用研究中，闡明了位置級差地租的概念。Weber[12]對德國1861年以來的工業區位進行了剖析，發現區位是決定工業生產布局的關鍵因素。二十世紀末，Helpman[13]最早將地價因素引入到Krugman的新經濟地理模型中，得出土地價格通過影響勞動力流動來影響產業結構變遷的結論。進入21世紀，我國土地市場化程度不斷提高，國有土地市場出讓制度基本形成，土地價格逐步被抬升。國內學者的研究更加聚焦于地價上漲對產業結構的影響及地價地用的雙優化機理[14]。學者們發現土地價格根據產業外部性收益的不同直接推動著城市內二三產業的轉移調整，進而影響城市產業結構升級[15-16]。周霞等[17-18]從非均質空間下的要素流動、產業集聚等理論出發，以地價-地用互動耦合的四象限模型演繹了工業地價與產業結構的“雙螺旋”耦合演進過程。近年來，隨著城市商住用地及工業用地價格的分異，相關學者開始研究不同用途土地價格對城市產業轉型升級的影響[19]。隨著部分地區土地價格出現扭曲現象，不合理的地價對產業結構優化的抑制作用也成為研究焦點[20-21]。

總體來說，現有文獻關于綜合地價對產業結構升級影響機制的研究還不夠全面，研究年限多集中于2015年以前。在城市群協同發展的背景下，缺乏考慮空間效應的定量實證分析，亦鮮有學者綜合考慮地價對于產業結構升級的動態影響。因此本文以長三角城市群為研究范圍，采用空間杜賓模型分析了2005—2020年城市地價對二三產業轉移升級的直接與間接效應，探析地價上漲對產業結構的作用機制；并通過門檻模型驗證地價對產業結構的非線性影響。以期為土地價格政策的制定及產業結構的優化升級提供參考。

三、 理論分析與研究假設

土地價格在市場化發展過程中不斷上升，對城市產業結構升級產生了多重影響。在城市集聚經濟和政府有效引導的雙重動力下，土地價格使城市中的產業布局發生改變，引起了區域內資源、人才及產業的轉移，顯著作用于產業結構的升級優化。具體作用機制如圖2。

首先，土地價格上漲必然會影響到企業生產利潤，倒逼企業轉型升級。地價上漲不僅使得企業賴以生存的空間成本上升，同時也引起房價和消費品價格上漲，致使勞動力成本上升。多數企業會通過要素比例調整進行改革以增強競爭力，或通過技術革新提高生產要素利用效率，促進企業內部轉型升級。其次，由于競爭效應及創新補償效應的存在，地價上漲必然會引起城市內部產業的優勝劣汰，同時對低附加值的工業企業形成進入壁壘，促進高附加值的創新型企業發展，進而重構城市產業布局。因此本文提出地價對產業結構升級作用的第一個研究假設：

H1：土地價格上漲對產業結構升級具有促進作用。

土地價格上漲對不同產業的作用方式不同。第二產業對人力及土地的需求量大、依賴性強，因此受影響最大。低附加值的第二產業多會由于擁擠效應及避難所效應[19]選擇向欠發達地區轉移，以規避生產壓力。騰出的大量空間會吸引來與高地價相適應的用地密集型且外部規模收益顯著的第三產業，進而實現“騰籠換鳥”。此外，第三產業生產成本的上升多會直接轉移在商品價格上，繼而轉移至消費者。因此諸如現代服務業等第三產業更易化解地價上升帶來的成本壓力，從而在市場上占據更高的比例，實現城市高附加值產業的集聚。同時，競爭力相對較弱的低技能人力資源在驅逐效應下會轉移至低生活成本地區，該類勞動人群的外遷也在一定程度上加劇了第二產業的轉移。現階段產業經濟的發展趨勢及其內在邏輯決定了產業結構升級的外在特征，即表現為第三產業相比第二產業在產值上迅速擴張[22]，因此地價對二、三產業的差異化影響必然會作用于產業結構的優化升級。基于上述分析，本文提出地價對產業結構升級作用的第二個研究假設：

H2：地價上漲對本地區第二產業產生擠出效應的同時會引發對第三產業的集聚效應，以實現城市產業的“騰籠換鳥”，促進產業結構升級優化。

由前述可知，土地價格上漲會對本地各類企業形成優勝劣汰，通過擠出效應與集聚效應倒逼企業優化升級。然而土地價格的持續上漲，亦對產業結構升級存在不利影響。其一，地價過度上漲使得企業成本壓力增大，部分企業畸形發展，阻礙其內部結構升級。同時競爭效應下產品價格下跌致使產能過剩[14]，長此以往便會引起投資外流，形成行業衰退趨勢。其二，地價持續上漲會使得“去工業化”效應愈加顯著。工業急劇外遷致使失業率加劇、大量勞動力外流，金融高度普及化、產業空心化現象加劇。其三，由于商住用地的高容積率，建筑業和房地產業在高地價對高房價的推動下會愈加興盛，進而造成較高的空置率，房地產泡沫嚴重。同時，非地產行業融資壓力增大，創新型產業的培育和發展受到抑制，高技術產業的進步受到阻礙，致使創新人才外流。至此，本文提出地價對產業結構升級作用的第三個研究假設：

H3：土地價格對產業結構的影響具有非線性特征，即地價上升到一定程度后對產業結構升級的促進作用會發生改變。

四、 研究設計

1. 數據來源

本文數據主要來自中國土地市場網、EPS數據庫及《中國城市統計年鑒》。2004年后中國推行土地公開出讓制度，土地正式作為一種生產要素進入市場。因此依據模型設定及數據可得性，本文選取研究年限為2005—2020年，收集了長三角城市群26個地級及以上城市的數據，且所有經濟數據均已進行CPI平減至2004年，并采用兩側5%縮尾的方法去除了異常值的影響。

2. 變量選取

（1）被解釋變量

被解釋變量為產業結構升級指數、第二產業占比、第三產業占比。本文借鑒干春暉等[23]的研究，以第三產業產值與第二產業產值之比衡量產業結構升級指數，同時將其他兩項作為對比研究對象。

（2）核心解釋變量

核心解釋變量為土地價格。本文參考相關學者的研究[24-25]，以土地出讓總價與土地出讓總面積的比值來表征一個城市的綜合土地價格，可以更全面地反映城市整體地價水平。

（3）控制變量

基于現有文獻，本文從技術進步、政策環境和經濟環境等方面對產業結構的其他影響因素進行綜合考量，選取了五個控制變量，具體定義及說明見表1。

3. 模型構建

（1）空間面板模型

土地價格在推動城市產業結構轉型升級的同時，也促進了區域間的產業轉移，空間面板模型不僅可以考察地價上漲對本地區產業結構升級的影響，同時也可以反映對相鄰區域產業結構的空間溢出效應。故本文構建如下模型：

[UISit=α+ρWUISit+βln（Lp）it +θWln（Lp）it][+γControlsit+δWControlsit+εit] （1）

[PSIit=α+ρWPSIit+βln（Lp）it+θWln（Lp）it+γControlsit+δWControlsit+εit] （2）

[PTIit=α+ρWPTIit+βln（Lp）it+θWln（Lp）it][+γControlsit+δWControlsit+εit] （3）

式中，[UISit]表示[i ]市第[t ]年的產業結構升級指數，[PSIit]代表[i ]市第[t ]年的二產占比，[PTI]代表[i ]市第[t ]年的三產占比。[ln（Lp）it]表示[i ]市第[t ]年土地價格的對數，[Controlsit]表示一組控制變量，詳見表1。[α、β、γ、ρ、θ、δ]均為待估系數，W代表空間權重矩陣，[εit]代表誤差項。

（2）門檻回歸模型

根據前述理論分析，本文假設地價對產業結構升級的作用并非單一線性，建立門檻回歸模型如下（第二產業占比和第三產業占比作為被解釋變量時與此一致，故不做贅述）：

[UISit=β0+β1*ln（Lp）it·I（lnLp≤γ1）+β2*ln（Lp）it·I（γ1

式中，[I]（·）代表示性函數，當括號中表達式為假時，取值為0，反之則取值為1。

五、 實證結果與分析

1. 地價對產業結構的空間面板模型分析

（1）模型檢驗與選擇

由于城市間的產業轉移與地區經濟水平密切相關，因此本文基于人均GDP構建了經濟-地理嵌套矩陣。利用莫蘭指數進行空間自相關測度后，采用LM檢驗及Hausman檢驗對模型進行分析，結果如表2所示。

LM檢驗結果顯示模型中同時存在空間誤差效應（SEM）和空間滯后效應（SAR），驗證了空間杜賓模型的適用性。Hausman檢驗中三項被解釋變量的檢驗值均至少在5%的水平下顯著為正，即說明采用固定效應的空間杜賓模型更為合適。

（2）模型回歸結果

表3呈現了不同被解釋變量的空間回歸結果。可以發現，UIS、PSI及PTI的空間自回歸系數均在1%水平下顯著為正，說明本地區產業結構的轉型升級對周邊城市具有顯著影響，存在空間溢出效應。

考察土地價格的空間滯后項，W*LnLp對產業結構升級指數的系數為-0.068。即說明周邊城市土地價格上漲抑制了本地區產業結構升級。究其原因主要是本地區承接了來自周邊城市擠出的部分工業企業，進而影響到了本城市產業的發展。但LnLp對產業結構升級指數的系數為0.147，即說明本地區地價上漲對產業結構的促進作用遠大于周圍城市的負向影響。總體來看，地價上漲對產業結構的優化升級仍呈現正向作用。

為更直觀地分析空間效應，本文對解釋變量的空間滯后項進行偏微分，將其影響分解為直接效應、間接效應和總效應，如表4所示。

上述結果顯示，地價上漲對本地區產業結構升級具有顯著正向影響。地價每上漲1%，本地區產業結構升級指數上升0.145個單位，且其總效應系數亦顯著為正，與前述分析基本一致。本文的假設1得到驗證，即地價上漲對產業結構升級具有促進作用。

當被解釋變量為第二產業占比時，地價上漲的直接效應和間接效應分別是-0.025、0.030；當被解釋變量為第三產業占比時，土地價格上漲的直接效應和總效應分別為0.043、0.047。這說明地價對本地區第二產業具有顯著抑制作用，卻促進了周邊城市第二產業發展。可見土地價格上漲對本地區第二產業產生擠出效應的同時，迫使鄰近地區承接了大量被淘汰的低附加值產業。且土地價格上漲對本地區產業形成了進入壁壘，競爭效應下的優勝劣汰機制加速了低附加值產業的擠出，進而為高附加值產業提供了更多生產空間，使得第三產業的集聚效應增強。綜合來看，土地價格上漲加速第二產業升級轉移的同時，也促進了第三產業的發展。本文的假設2得到驗證，即地價上漲對本地區第二產業產生擠出效應的同時會引發對第三產業的集聚效應，以實現城市產業的“騰籠換鳥”，促進產業結構升級優化。

其他控制變量對產業結構的影響中，經濟發展水平對產業結構升級呈現顯著正向作用，促進了現代服務業及高新技術產業的發展。對外開放對產業結構升級和第三產業占比均產生負向作用，主要由于長三角城市群的對外開放在不同產業層次的發展并不平衡，外商投資仍主要以第二產業為主。教育水平對本地區產業結構升級指數和第三產業占比呈現正向作用。可見隨著勞動力素質的提高，人力資本會向高附加值產業流動，從而推動區域內第三產業發展。此外，政府干預也對本地區產業結構升級具有顯著促進作用，說明近年來政府的財政引導政策對產業結構的調整行為較為有效。

2. 地價對產業結構的門檻效應回歸分析

前述討論已證實了土地價格對產業結構升級的顯著促進影響，但由于地價對產業結構的作用是多維度的，這種作用會因地價處于不同水平而呈現非線性特征。因此本文進行了面板門檻模型檢驗。

（1）門檻效應檢驗

首先采用Bootstrap自助法對產業結構升級指數進行門檻效應的顯著性檢驗。運用Stata統計軟件抽樣300次得出檢驗統計量P值，判斷門檻效應的顯著性，如表5所示。

由表5可知，產業結構升級具有顯著的雙門檻效應。其次，對各門檻值進行估計，并依據漸進分布理論得到門檻值的置信區間，如表6所示。結果顯示當產業結構升級指數為被解釋變量時，各門檻值真實有效。

表7和表8報告了地價對第二產業及第三產業占比的門檻效應檢驗和門檻值估計。可以發現，地價對這兩種產業均存在顯著的單門檻效應，且門檻值與產業結構升級指數的第一門檻值相同。

（2）門檻回歸結果

表9呈現了門檻回歸的結果。可以發現，地價對產業結構升級的作用程度在兩個門檻值處依次遞減。當LnLp小于6.2799時，土地價格每上漲1%，產業結構升級0.109個單位，地價對產業結構升級的促進作用最大。當LnLp處于門檻值6.2799和8.5964之間時，其系數為0.098；當LnLp高于8.5964時，地價對產業結構升級的系數僅為0.068，促進作用顯著減小。

究其原因，主要是由于早期土地價格被過度壓制，低端產業重復建設導致產業同構現象嚴重，企業創新動力不足導致市場競爭活力低迷。在此背景下，地價上漲會有效激發當地企業的創新活力，促進企業內部自我革新。同時土地要素成本的提升可加速淘汰低端落后的工業企業，為高效能、高附加值的第三產業提供更多發展空間，因此土地價格對產業結構升級的促進作用最為顯著。當地價越過第一門檻值處于中間水平時，土地要素回歸至合理價值，地價上漲對產業結構升級亦具有顯著促進影響，是產業轉型升級的較優地價區間。該階段內地價上漲的倒逼作用使土地、人力等資源得到更優配置。土地要素成本的升高使得“優勝劣汰”作用下的高新技術產業進一步發展，加速了高技術人才的集聚，對產業創新具有顯著影響。當地價越過第二門檻值后，地價水平處于向上扭曲階段，尤其是商服及住宅用地價格的攀升，極大影響了產業經濟的平衡。此時地價上漲帶來的擠出效應同時作用于低附加值和高附加值產業，而其吸引作用則會由于過高的生產成本減弱。因此地價對產業結構的抑制影響逐漸顯現，致使其整體促進作用大幅度減弱。

考察第二產業占比隨城市土地價格的變化，可以發現當LnLp<6.2799時，地價每上漲1%第二產業占比下降0.0392個單位；當LnLp>6.2799時，地價每上漲1%第二產業占比僅下降0.0267個單位，抑制程度明顯減小。究其原因，多是地價持續上漲對房價的推動作用增強，促使房建、五金材料等低附加值的第二產業逆向發展，進而影響了區域產業結構分布。且當土地價格跨越門檻值后，地價對第三產業的作用系數由0.0345下降到0.0241，下降約30%，地價對第三產業的集聚效應亦被削弱。

綜上，假設3得到驗證：土地價格對產業結構的影響作用存在非線性特征，地價上升到一定程度后對產業結構升級的促進作用會顯著減小。

3. 內生性討論

城市土地價格與產業結構升級可能存在反向因果關系，即產業結構亦會引起城市地價的變化，進而導致模型的內生性問題。因此本文借鑒席強敏等[26]的研究，選取各城市地理坡度與年份乘積的對數作為土地價格的工具變量，采用兩階段最小二乘法（2SLS）檢驗模型的內生性問題，結果見表10。第一階段的回歸結果顯示工具變量（IV）與城市地價呈顯著正相關，第二階段的回歸結果顯示土地價格對第二、第三產業占比及產業結構升級指數的影響方向與前述一致，且均在5%水平下顯著，進一步驗證了前文結論的可靠性。

六、 結論與建議

本文探討了土地價格對產業結構升級的作用機制，提出地價影響產業結構升級的研究假設，并基于長三角地區26個城市數據，采用空間計量模型、面板門檻模型進行實證檢驗，得到如下結論：（1）城市土地價格能夠促進產業結構升級，且具有空間溢出效應，即促進本地區產業結構升級的同時，會抑制周圍城市產業結構優化；（2）地價上漲會對本地區第二產業產生擠出效應，同時吸引高附加值的第三產業集聚以實現“騰籠換鳥”，促進產業結構升級；（3）地價上漲對產業結構升級存在雙門檻效應，門檻值分別為6.2799和8.5964，當地價跨越第二門檻值后，對產業結構的促進影響顯著減小。通過土地要素價格對產業結構升級影響機制的分析與實證，本文提出如下兩點建議：

第一，因地制宜制定差異化地價政策。政府應根據城市經濟發展水平考慮不同的地價梯度政策，通過合理的地價梯度實現產業布局優化。發展水平較低的城市可將土地價格控制在第一門檻值內，通過比較優勢下相對低廉的地價吸引企業入駐，實現產業的高效承接。同時通過本城市地價上漲著力推進產業內部轉型升級。發展水平較高的城市可適當抬高地價以選擇高附加值企業入駐，通過與低水平城市的價格勢能落差達到中低端技術及產業的溢出。通過價格傳遞的信息引導市場機制，以土地價格作為調控土地市場供需的有效抓手，形成產業大轉移的“推”“拉”力量，促進產業轉移與集聚，推動區域經濟協調發展。

第二，合理控制地價，避免產業空心化。政府應當加強對土地一級市場的調控，同時加大對土地二級市場交易過程的引導和監督，不斷完善土地價格出讓制度，將地價范圍控制在一二門檻值之間。同時適當增加工業用地預留空間，加大科技投入推動科技創新與制造業融合發展，以科技賦能提高第二產業競爭實力，推進新型工業化建設；削弱地價上漲對第二產業中高技術企業的擠出效應，以規避產業結構虛高及“產業空洞”現象的發生。此外，還應完善地價監測制度，通過現代化信息系統實現政府對城市土地價格的宏觀把控，著力以合理的地價漲幅優化產業布局，以土地價格為紐帶保障區域內全產業鏈安全發展。

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基金項目：北京市社會科學基金一般項目“區域經濟韌性視角下京津冀產業園區協同發展研究”（項目編號：19GLB016）；北京建筑大學金字塔人才培養工程建大杰青培養計劃項目“基于遺傳算法的城市韌性多目標優化策略研究”（項目編號：JDJQ20200305）。

作者簡介：周霞（1975-），女，博士，北京建筑大學城市經濟與管理學院教授，博士生導師，研究方向為產業經濟、土地利用及城市韌性等；王慧英（1998-），女，北京建筑大學城市經濟與管理學院研究生，研究方向為產業經濟、土地利用等；曹逢羽（1998-），男，北京建筑大學城市經濟與管理學院研究生，研究方向為土地利用效率等；季鵬（1990-），通訊作者，男，博士，北京建筑大學城市經濟與管理學院講師，研究方向為城市經濟學和區域經濟等。

（收稿日期：2023-01-29? 責任編輯：蘇子寵）