房產經紀服務新政出臺，中介費何時下調？

陳珂

4月2日，民眾在2023年福州春季住房展銷會上了解二手房信息。4月4日，貝殼研究院發布的一季度二手房市場報告顯示，2023 年一季度，中國50 個城市二手房價指數轉漲，扭轉了17個月連續下跌趨勢，環比漲幅累計為2.4%。

6月1日下午，福州市房地產中介行業協會發布指導意見書，指出中介費收費標準由買方付3%調整為買賣雙方各出1.5%，但次日凌晨又緊急發文將其撤回。在住建部、市場監管總局發布《關于規范房地產經紀服務的意見》（下稱《意見》）后，被稱為“打響中介費下調第一槍”的福州新政成了“一日游”。

《意見》明確要合理確定經紀服務收費，鼓勵按照成交價格越高、服務費率越低原則分檔定價，引導由交易雙方共同承擔中介費。受訪專家表示，進入存量房時代，中介費率有降低的可能，房產經紀行業目前存在服務與收費不對等、壟斷定價、隱藏標價、捆綁收費等亂象，費率下調是必然趨勢。

25城二手房中介費率均值2.2%

《意見》發布后，中介費可能下調的消息就在小蹊買房時加入的微信群里傳開了。2021年，她花415萬元購入位于北京市朝陽區永安里地鐵站附近的一套60多平方米兩居室，1.9%的費率下中介費接近8萬元。小蹊認為，若中介費率下調成真，無疑會減輕購房者壓力。

華東政法大學房地產政策法律研究所所長楊勤法告訴《中國報道》記者，二手房交易市場中買賣雙方存在較大信息差，中介機構作為信息提供者，成了雙方難以繞過的重要橋梁。天眼查數據顯示，我國房地產經紀相關企業目前有105萬余家，其中，2022年新增相關注冊企業15.7萬余家，增速達18.6%。

易居研究院研究總監嚴躍進向《中國報道》記者出示的一份調研報告顯示，今年二季度，全國25個重點城市二手房中介費率均值為2.2%，其中成都、西安和北京的中介費率略高，分別為2.8%、2.8%和2.7%；石家莊、東莞和太原相對較低，分別為1.5%、1.8%和1.9%。

1995年，政府部門曾對房產中介機構收取服務費給出過價格指導：實行獨家代理的，最高不超過房屋成交價的3%。目前，多數房產經紀機構仍沿用這一費率，并隨市場行情、中介機構競爭等因素自主調節。

“正常來說是2.7%，如果在我們家有過買賣、租住等交易，可以享受2.35%的連環單折扣。”記者以購房者身份咨詢北京某頭部中介機構的工作人員時獲悉。另一名供職于一家小型經紀機構的中介則表示：“能夠做到1.35%，如果客戶指定了一套意向房屋委托我們談判，可以降到一個點。”

在楊勤法看來，中介費過高廣為詬病與高昂的房價不無關系，經紀機構服務質量與費用收取不對等、強加不公平條款、隱瞞房屋缺陷、濫用客戶信息等同樣是癥結所在。清華大學土木水利學院副院長、清華大學房地產研究中心主任吳璟在接受央視采訪時稱，經紀服務缺乏充分的市場競爭是主要原因之一。

《意見》提出加強從業主體管理、合理確定經紀服務收費、嚴格實行明碼標價、加強個人信息保護等10條建議，嚴躍進稱，這對于中介行業的規范和健康發展具有積極作用，同時也對行業發展提出了很多新思路。

促使中介費合理歸位

“合理確定經濟服務收費”出現在《意見》第三條，規定房地產經紀服務收費由交易各方根據服務內容、服務質量，結合市場供求關系等因素協商確定。吳璟強調，明確了經紀服務的內容也就抓住了此次《意見》的“牛鼻子”。

《意見》明確經紀服務應由基本服務和延伸服務組成。前者是房地產經紀機構為促成房屋交易提供的一攬子必要服務，包括提供房源客源信息、帶客戶看房、簽訂房屋交易合同、協助辦理不動產登記等。后者是房地產經紀機構接受交易當事人委托提供的代辦貸款等額外服務，每項服務可單獨提供。

吳璟稱，將服務內容分解后，比較合理的定價方式是針對不同的項目確定不同的計費方式，并不都需要和房屋總價掛鉤，即使掛鉤也不一定是線性遞增的方式，這樣在充分競爭形勢下，一定會有一些經紀服務企業采用差異化策略競爭，促進交易費率達到老百姓更能接受的合理水平。

在有關“合理”的具體措施方面，《意見》“鼓勵按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價”。在楊勤法看來，分檔定價可以理解為超額累退費率定價方式。“類似于法院計算訴訟費用的方式，比如標的二手房價格為100萬元以下的，按某個費率計取；房屋價格超過100萬元的，則對100萬至200萬元的部分按某個更低的費率計取，以此類推。”

據諸葛找房統計，截至6月，北京二手房掛牌量已近20萬套。根據北京住建委的統計，北京6月份二手住宅網簽總量為11607套，環比上月下降10.6%。“超額累退的分檔計費方式更具合理性，并能較大幅度降低高價二手房的流轉交易成本，鼓勵二手房交易，盤活住宅存量，不僅有利于經紀服務市場發展，同時也利好整個房地產市場交易。”楊勤法說。

另拓思路規范房產中介市場

基于全國25城中介費收取情況，易居研究院對中介費“誰來承擔”進行的結構分析顯示，中介費買家全部承擔占21%、買家承擔大頭占50%、買賣雙方均攤占29%。嚴躍進認為，此次《意見》最大的亮點在于“引導由交易雙方承擔服務費用”，保護購房者權益。

值得注意的是，據中新經緯報道，《意見》發布后，北京房地產中介行業協會5月17日邀請房產經紀公司召開座談會，談論房產交易中介費率是否有下調空間，以及中介費買賣雙方共同承擔的可能性。

楊勤法說，在我國大部分中介費都由買方出，極大加重了買房負擔，雙邊收費模式具備民意基礎、可行性強。接受采訪的中介人員均提到，中介費由誰出或許不是問題的關鍵，賣方如果把自己要承擔的那部分加到房屋總價里，并不能從實際上降低交易成本。

對此，楊勤法建議采取措施加以規范。第一，政府和相關機構要建立和維護公開的房地產市場信息平臺，提供準確的相關數據和交易信息，使買方了解市場行情，從側面減少賣方過高定價的可能性。第二，提高消費者對房地產交易和雙邊收費模式的認知水平。第三，加強對房地產市場的監管和執法力度，打擊違法提價行為。

除了買賣雙方共擔中介費，楊勤法表示，另一個可行思路是實施中介服務單邊代理模式。在我國，該模式最早由深圳自2021年開始用于二手房交易。他稱，單邊代理模式下中介機構各自服務于買賣雙方或租賃雙方，能專注于所代表一方的利益，提供更加專業化的服務，也能提升交易的公平性和效率。“與此同時，單邊代理模式下使得所需的中介數量翻倍，尤其是一些小型、新型的房產中介公司，將促進房產中介行業健康有序發展。”楊勤法說。