房地產(chǎn)政策存優(yōu)化調(diào)整空間　行業(yè)估值和基本面進(jìn)入修復(fù)新階段

蘇華　秦佳麗

自國(guó)家住建部表示要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)以來，北京、深圳、廣州幾大一線城市已集體表態(tài)，將盡快推出有關(guān)措施滿足剛性和改善性住房需求，落實(shí)個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。

民營(yíng)房企在融資端也有望迎來新的窗口期。8 月3 日，央行主持召開金融支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)展座談會(huì)，表示要推進(jìn)民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”）擴(kuò)容增量，強(qiáng)化金融市場(chǎng)支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)展；要精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策，滿足民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。

伴隨國(guó)家高層會(huì)議定調(diào)和支持性舉措陸續(xù)跟進(jìn)，房地產(chǎn)板塊重拾信心。近日房地產(chǎn)（申萬）行業(yè)漲幅居前，多股掀起漲停潮。關(guān)于市場(chǎng)走向是否出現(xiàn)拐點(diǎn)、房地產(chǎn)調(diào)控將迎來多大松綁空間，市場(chǎng)期待值頗高。

這在中泰證券地產(chǎn)首席分析師由子沛看來，國(guó)家高層會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)的表述頗為友善，提及“房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”意味著定調(diào)方向已有重大轉(zhuǎn)變，熱點(diǎn)一二線城市的政策措施仍有優(yōu)化和改善的空間，后續(xù)可以期待更多強(qiáng)力度措施出臺(tái)。中長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)板塊估值及行業(yè)基本面具有較大的修復(fù)空間。

國(guó)家高層會(huì)議定調(diào) 房地產(chǎn)政策存在優(yōu)化空間

與以往會(huì)議相比，近期國(guó)家高層會(huì)議首次提及“ 住房供求關(guān)系發(fā)生重大變化”，同時(shí)“房住不炒”未被提及。在市場(chǎng)人士看來，這代表了一種重大調(diào)整。

由子沛就此向本刊表示，這主要有兩方面原因，一方面，高層對(duì)于房地產(chǎn)的整體態(tài)度開始有了明顯轉(zhuǎn)變。但是會(huì)議不提及“房住不炒”并不意味著放棄了這個(gè)大方針，而是意識(shí)到當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)的主要矛盾已經(jīng)變化，“房住不炒”是市場(chǎng)過熱階段的產(chǎn)物，短期內(nèi)不再是市場(chǎng)的主要矛盾。另一方面，這跟“供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生大變化”的邏輯也相通，即現(xiàn)階段行業(yè)的主要矛盾已經(jīng)從市場(chǎng)過熱、炒房過度、供不應(yīng)求，轉(zhuǎn)變?yōu)楣┐笥谇蟆⑹袌?chǎng)遇冷、需求不足，“房住不炒”再提及顯得沒有必要。

而“ 住房供求關(guān)系發(fā)生重大變化”的定調(diào)，也意味著之前的一些政策將進(jìn)行新的調(diào)整或優(yōu)化。據(jù)業(yè)內(nèi)消息，此前22 個(gè)核心一二線城市對(duì)樓市“ 四限”（限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售）政策的調(diào)整，需報(bào)多部門及國(guó)務(wù)院審批通過。后續(xù)這些核心熱點(diǎn)城市的“四限”可能率先進(jìn)行調(diào)整。

對(duì)此，由子沛表示，結(jié)合這次會(huì)議“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求”等表述，大的政策方向還是從一城一策、需求端改善等進(jìn)行調(diào)整。“現(xiàn)在大部分三四線城市基本已經(jīng)放開限購(gòu)限貸等限制，熱點(diǎn)一二線城市在認(rèn)房認(rèn)貸、首付比例以及房貸利率加點(diǎn)等方面，還有一些優(yōu)化和改善的空間。”

在這次重要會(huì)議之前，業(yè)界一直期待房地產(chǎn)“救市大招”，那么是否可以就此認(rèn)為這次重要會(huì)議有極高的“大招含量”？對(duì)此，由子沛表示，“所謂‘大招其實(shí)一直是坊間的傳聞，是通俗的表達(dá)。國(guó)家高層會(huì)議本身作為一個(gè)非常高級(jí)別的會(huì)議，不會(huì)出臺(tái)具體的政策，而更多是指明一個(gè)方向。這次會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)的表述比較友善，提及‘房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化也意味著定調(diào)方向有了重大轉(zhuǎn)變。近期國(guó)家統(tǒng)計(jì)局召開新聞發(fā)布會(huì)也提到，要正確認(rèn)識(shí)‘溫差，即宏觀政策、宏觀數(shù)據(jù)跟微觀感受之間的一個(gè)‘溫差。高層意識(shí)到了市場(chǎng)感受，后續(xù)可以期待更多強(qiáng)力度的措施出臺(tái)。”

另據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年上半年全國(guó)商品房銷售面積59515萬平方米，同比下降5.3%；商品房銷售額63092 億元，同比增長(zhǎng)1.1%。這表明樓市需求端出現(xiàn)滯漲情形，而房企的景氣度和樓市的景氣度直接相關(guān)，這關(guān)系到房企的收入和再投入的能力。因此，業(yè)界一直呼吁，政策方面應(yīng)積極支持樓市消費(fèi)，調(diào)整之前的限制性措施。

由子沛就此指出，一方面，一二線城市的限制性政策適當(dāng)放松是重要的提振措施；另一方面，這次國(guó)家高層會(huì)議提到“ 盤活改造各類閑置房產(chǎn)”、“加大保障性住房建設(shè)和供給”，也可以視為激活需求端的一個(gè)方向，比如地方政府或者大型國(guó)央企出面，收購(gòu)一些閑置房產(chǎn)，用作保障性住房或者長(zhǎng)租公寓，在盤活閑置房產(chǎn)的同時(shí)也在加大保障性住房的供給，可謂一舉兩得。“另外，稅收方面可以做一些抵扣減免來激活購(gòu)房需求，如果加大房貸對(duì)個(gè)稅的抵扣力度，居民購(gòu)房壓力可以減輕很多，也能有效緩解提前還貸現(xiàn)象，因?yàn)楫?dāng)房貸能夠抵扣個(gè)稅，大家反而會(huì)覺得留著房貸比較合適。”

房企業(yè)績(jī)修復(fù)可期當(dāng) 前估值依然處于低位

截至目前，近期60 余家A 股房企披露中期業(yè)績(jī)預(yù)告完畢，其中僅四成房企預(yù)計(jì)錄得盈利；另有近10家房企基本鎖定退市。有觀點(diǎn)認(rèn)為，這意味著房企實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)修復(fù)可能需要較長(zhǎng)時(shí)間。

不過，由子沛指出，房地產(chǎn)公司的業(yè)績(jī)其實(shí)存在一定的延遲，部分企業(yè)2023 年的利潤(rùn)更多反映的是2021 年的銷售項(xiàng)目結(jié)算成果。2021年的市場(chǎng)正處在相對(duì)過熱的區(qū)間，當(dāng)時(shí)土地市場(chǎng)火熱，地價(jià)高企，企業(yè)成本支出抬升得比較高；另外政府限價(jià)也嚴(yán)格，房企利潤(rùn)空間受到一些抑制。

他認(rèn)為，“現(xiàn)在房企利潤(rùn)下滑或者出現(xiàn)虧損，更多是前期市場(chǎng)過熱階段項(xiàng)目利潤(rùn)率下滑所導(dǎo)致的，所以，后續(xù)隨著銷售項(xiàng)目利潤(rùn)率的逐漸恢復(fù)，以及三四線城市存貨計(jì)提減值可能被轉(zhuǎn)回，我們認(rèn)為，房企業(yè)績(jī)的恢復(fù)是可以期待的。”

在房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)為整體困難的背景下，房企分化的趨勢(shì)十分明顯。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，上半年百?gòu)?qiáng)房企中央國(guó)企累計(jì)銷售的同比增幅為27％ ，而民營(yíng)房企的同比增速為-27%；另外“三支箭”實(shí)際融資規(guī)模向央國(guó)企及優(yōu)質(zhì)民企傾斜。

“強(qiáng)者恒強(qiáng)的出現(xiàn)，符合市場(chǎng)規(guī)律。”由子沛指出，“目前央國(guó)企與民營(yíng)房企之間的分化是市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果，政策層面對(duì)于民企和國(guó)企其實(shí)是一視同仁，甚至鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)對(duì)民企進(jìn)行支持，只是市場(chǎng)會(huì)用腳投票，過去一定階段資金鏈斷裂和爛尾樓現(xiàn)象更多發(fā)生在民企身上，所以金融機(jī)構(gòu)不太敢對(duì)其做新增融資，居民端也不太敢購(gòu)房。”

他說，其實(shí)我們完全可以舉出一些反例，民營(yíng)房企里面也有穩(wěn)健的，比如濱江集團(tuán)、美的置業(yè)，他們的銷售端和融資端并沒有受到影響。

值得注意的是，近期高層會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)“ 要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”。從房地產(chǎn)市場(chǎng)疲弱不振、多家上市房企面臨退市局面的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)隱藏的風(fēng)險(xiǎn)如何處理可能也在政策考量范圍之內(nèi)。

對(duì)此，由子沛認(rèn)為，“ 這次國(guó)家高層會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)表述，第一句話就是‘切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，雖然沒有明示，但顯然意指房地產(chǎn)行業(yè)；對(duì)比以往幾次國(guó)家高層會(huì)議‘ 防范化解頭部?jī)?yōu)質(zhì)房企風(fēng)險(xiǎn)的提法，這個(gè)轉(zhuǎn)變意味著高層也已經(jīng)認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)從個(gè)別企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)向了整個(gè)行業(yè)。”

他指出，與2021 年部分企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)不善、負(fù)債率過高導(dǎo)致的第一輪“違約潮”不同，最近更多新的企業(yè)暴露風(fēng)險(xiǎn)，更多是基于整個(gè)行業(yè)需求端出現(xiàn)滑落、銷售資金無法回籠，從而引發(fā)了一系列資金鏈壓力。

或許正是遭遇行業(yè)性困境的原因，房地產(chǎn)板塊今年以來的行情表現(xiàn)不佳，直到國(guó)家高層會(huì)議之后，房地產(chǎn)板塊大漲，掀起漲停潮，連帶家居用品、物業(yè)管理等板塊集體走強(qiáng)。這種與政策共舞的情況還能走多久？

對(duì)此，由子沛認(rèn)為，“ 我覺得目前整個(gè)地產(chǎn)板塊還處在一個(gè)相對(duì)較低的位置，近期國(guó)家高層會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的表態(tài)幾乎是前所未有的友善，在政策定調(diào)上有了明顯的轉(zhuǎn)向，短期能在市場(chǎng)情緒上提升一下板塊估值。中長(zhǎng)期來看，政策層面不至于出現(xiàn)‘光打雷不下雨的情況，伴隨后續(xù)實(shí)質(zhì)性的支持政策出爐，不論板塊估值還是行業(yè)基本面，都有比較大的支撐和修復(fù)空間。”

（本文提及個(gè)股僅做分析，不做投資建議。）

附表 2023年A股部分房企中期業(yè)績(jī)預(yù)增股

數(shù)據(jù)來源：iFind