超大特大城市迎萬(wàn)億規(guī)模“村改”　地產(chǎn)大型上市央國(guó)企機(jī)會(huì)更多

周心鈺

在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力凸顯，尤其是超大特大城市的樓市持續(xù)降溫背景下，更大手筆的內(nèi)需提振政策來(lái)了。

7 月21 日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》。會(huì)議指出，在超大特大城市積極穩(wěn)步實(shí)施城中村改造是改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的一項(xiàng)重要舉措。

此后一周，7 月28 日，由高層主持的超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造工作部署電視電話會(huì)議在京召開，會(huì)議對(duì)城中村改造提出了具體要求。其實(shí)，今年以來(lái)，中央多次強(qiáng)調(diào)“在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造”。

超大城市、特大城市，就是人口密集的城市，也是我國(guó)城市居住再發(fā)展的主體戰(zhàn)略平臺(tái)，還是城中村較多、有相當(dāng)大一部分人口居住在城中村的城市，同時(shí)也是住房供需矛盾相對(duì)較為突出的城市。其特點(diǎn)是，城中村一般地段好，占地面積大，密度大，房租低，人員構(gòu)成也復(fù)雜，城市安全和社會(huì)治理隱患多，城中村的基礎(chǔ)設(shè)施急需提升，城中村的居住品質(zhì)亟待提高。

從宏觀政治的視角來(lái)看，實(shí)施城中村改造是滿足人民美好生活需求的需要，更是實(shí)現(xiàn)中國(guó)式現(xiàn)代化的需要。從宏觀經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)看，實(shí)施城中村改造是此類城市發(fā)展的客觀需要，也有助于擴(kuò)大內(nèi)需和拉動(dòng)投資，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也將發(fā)揮帶動(dòng)作用。這就是本輪超大特大城市城中村改造的本質(zhì)。

客觀看，推進(jìn)城中村改造困難大、矛盾多、情況復(fù)雜，中央的文件主要是給各地方政府在城市發(fā)展中解決本地最突出的具體問(wèn)題方面開了一扇門，要求各地方政府要堅(jiān)持問(wèn)題導(dǎo)向和目標(biāo)導(dǎo)向，以新思路新方式破解城中村改造難題，探索出一條新形勢(shì)下城中村改造的新路子、新模式。

此次政策發(fā)力下，我國(guó)城中村改造市場(chǎng)規(guī)模有望重回萬(wàn)億元。那么，本輪城中村改造模式是什么？在不斷發(fā)出穩(wěn)樓市強(qiáng)信號(hào)的情況下，哪些地產(chǎn)商有更多優(yōu)勢(shì)機(jī)會(huì)？

超大特大城市“村改”模式有變 有望推低成本金融工具“定向放水”

如果單單從土地開發(fā)的角度來(lái)看，城中村普遍地處城市中心，占地面積大，凈土地出讓，使得拆遷后土地將作為城市新的功能區(qū)來(lái)規(guī)劃，可以用標(biāo)桿的方式拉升附近的地價(jià)。文件要求“必須實(shí)行凈地出讓”，這也意味著，隨著“城中村改造”的肇始，市場(chǎng)上的“推地”主體變成了“妙手回春”的地方政府或者其控制的具有地方融資平臺(tái)功能的土地開發(fā)公司。

其實(shí)，這也是過(guò)去被業(yè)界稱之為“城中村改造”的上海模式。但是，在目前經(jīng)濟(jì)不景氣的情況下，文件要求“實(shí)行改造資金和規(guī)劃指標(biāo)全市統(tǒng)籌、土地資源區(qū)域統(tǒng)籌，促進(jìn)資金綜合平衡、動(dòng)態(tài)平衡。”這意味著地方政府面臨著賬怎么算、錢怎么用、地怎么征、人和產(chǎn)業(yè)怎么安置等諸多難題。解決此類問(wèn)題，恐怕也絕非輕而易舉。

筆者認(rèn)為，高層稍后也會(huì)視情況發(fā)展，為這些拆遷準(zhǔn)備低成本的金融政策工具，也就是針對(duì)這些超大特大城市搞房地產(chǎn)“定向放水”。

全國(guó)現(xiàn)有21 座超大特大城市，包括城中村問(wèn)題較為突出的北京、天津、重慶、武漢、廣州、深圳等。相關(guān)研報(bào)顯示，2020 年至2022 年，全國(guó)城中村改造市場(chǎng)規(guī)模分別為1.24 萬(wàn)億元、1.36萬(wàn)億元和6559 億元。此次政策發(fā)力下，我國(guó)城中村改造有望重回萬(wàn)億元市場(chǎng)規(guī)模。

但是，深圳的情況與其他城市有很大的不同。深圳一共有1746 個(gè)城中村，目前“城中村改造”主要是提質(zhì)增效，為保障性住房提供優(yōu)質(zhì)達(dá)標(biāo)房源。最近幾年，當(dāng)?shù)卣灿袆?dòng)作，上市房企，如萬(wàn)科也涉足過(guò)深圳城中村改造，俗稱“穿衣戴帽”。直到現(xiàn)在，上市房企華潤(rùn)、京基對(duì)城中村的改造，遵循市場(chǎng)化的原則，也是收獲頗豐，其經(jīng)驗(yàn)可謂“深圳模式”。

全國(guó)超大特大城市情況千差萬(wàn)別，城中村改造是一項(xiàng)復(fù)雜艱巨的系統(tǒng)工程，因此必須從本地的實(shí)際情況出發(fā)，因地制宜，出臺(tái)政策，采取拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合等不同方式分類改造。上市房企需要從政府的城中村改造的規(guī)劃中，從分類改造的模式中，再尋覓商機(jī)。如果開啟大面積的城中村改造，如此之多的舊房子誰(shuí)去拆、拆完后誰(shuí)去建，誰(shuí)去“穿衣戴帽”提升品質(zhì)，都是一個(gè)相當(dāng)龐大的工程，這些都是有望拉動(dòng)房地產(chǎn)的投資，帶動(dòng)基建等系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資。

但值得注意的是，本次城中村改造并非二次棚改，也并非早期的城市更新改造，城市范圍、資金來(lái)源、安置方式、留改拆規(guī)模等均有較大不同。新變化意味新挑戰(zhàn)，也意味新機(jī)遇。

城際間供需不均衡的矛盾依然突出 “村改”因城施策用好政策工具箱

就在近日召開的中央高層會(huì)議特別指出，“要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化。最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前國(guó)內(nèi)人均住房面積明顯提升，已經(jīng)突破了40 平方米。另?yè)?jù)央行7 月28 日公布的數(shù)據(jù)，截至2023 年二季度末，我國(guó)個(gè)人住房貸款余額38.6 萬(wàn)億元，將近占住戶貸款余額（78.57 萬(wàn)億元）的一半，居民負(fù)債率過(guò)高。

部分地區(qū)供不應(yīng)求或已成過(guò)去。但是，仍然存在著城際間供需格局并不均衡的矛盾，如北上廣深等超大特大高能級(jí)城市供給偏低，與其他二線、三線低能級(jí)城市供大于求的房屋供給不平衡，仍然存在著高能城市土地供給不足的矛盾，仍然存在著房屋產(chǎn)品體系供給不完整的狀況，商品房、保障性住房、廉價(jià)公租房等產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)不合理。可以預(yù)見，超大特大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍具有相當(dāng)大的規(guī)模和發(fā)展?jié)摿Α：?jiǎn)而言之，房地產(chǎn)有效供給不足的，就提高有效供給，絕不作繭自縛。

筆者認(rèn)為，超大特大高能城市將成為我國(guó)城市居住再發(fā)展的主體戰(zhàn)略平臺(tái)，城中村改造就是此戰(zhàn)略的具體化，是對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)政策的最新優(yōu)化，是“因城施策用好政策工具箱”的及時(shí)落地。房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處于一個(gè)下行周期的重要節(jié)點(diǎn)位置，高層在這個(gè)關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)提出城中村改造具有深遠(yuǎn)意義。

“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等鼓勵(lì)政策持續(xù)優(yōu)化 華潤(rùn)、萬(wàn)科等大型房企獲超額賦能

7 月27 日，住建部明確指出：“大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款‘認(rèn)房不用認(rèn)貸等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項(xiàng)目建設(shè)交付，切實(shí)保障人民群眾的合法權(quán)益。”

尤其值得關(guān)注的是，住建部明確要全面落實(shí)“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策。“認(rèn)房不用認(rèn)貸”意味著取消過(guò)去的“認(rèn)房又認(rèn)貸”，實(shí)質(zhì)是允許改善性群體或新市民群體適度提升杠桿率。這對(duì)有效解決剛性需求的購(gòu)房問(wèn)題產(chǎn)生巨大影響，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響更為顯著。筆者認(rèn)為，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”

政策工具有可能在超大特大城市改造中率先使用。

緊隨其后，相關(guān)部委也發(fā)文支持房地產(chǎn)政策的優(yōu)化。8 月1 日，央行、國(guó)家外匯管理局2023 年下半年工作會(huì)議中要求，在房地產(chǎn)方面，加大對(duì)住房租賃、城中村改造、保障性住房建設(shè)等金融支持力度。長(zhǎng)期受到限購(gòu)政策影響的超大特大城市終于等到了重磅金融解綁消息。

筆者認(rèn)為，這是中央從頂層制度上做出的系統(tǒng)安排，各個(gè)政策之間是有機(jī)互補(bǔ)，從各個(gè)方面保證超大特大城市城中村的改造成功實(shí)施，保證超大特大城市房地產(chǎn)供給側(cè)改革的行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

歷史數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)周期中均有數(shù)次政策收緊和放松，放松的背景基本為經(jīng)濟(jì)壓力較大，政策多著眼于需求端，往往以需求端信貸的調(diào)降首付比例、貸款利率和稅費(fèi)優(yōu)惠為主要抓手。降首套房首付可以允許首套房杠桿率適度提升，使剛性需求群體能夠提早入市；降房貸利率主要是降低了所有群體的整體全周期購(gòu)房成本。

顯而易見，近期中央及地方如此密集的表態(tài)和發(fā)聲為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了極大信心功能，尤其是北上廣深等超大特大城市。若政策優(yōu)化調(diào)整適當(dāng)，將能夠?yàn)楦嗍袌?chǎng)帶來(lái)更大信心、強(qiáng)化預(yù)期，進(jìn)而帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的企穩(wěn)。

筆者認(rèn)為，指導(dǎo)意見的發(fā)布，標(biāo)志著房地產(chǎn)政策進(jìn)一步的優(yōu)化，推動(dòng)著房地產(chǎn)供給側(cè)的進(jìn)一步改革。超大特大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)者與參與者、產(chǎn)品體系、金融支持等商業(yè)邏輯發(fā)生著巨大而深刻的變化，作為大型中央或地方大型品牌房企，抓住這個(gè)時(shí)代發(fā)展的契機(jī)，從中找到城中村改造的商業(yè)機(jī)會(huì)，才有可能繼續(xù)在房地產(chǎn)上獲取收益。在這場(chǎng)房地產(chǎn)供給側(cè)的進(jìn)一步優(yōu)化的過(guò)程中，諸如華潤(rùn)、萬(wàn)科等大型上市房企或許會(huì)跑出更多的投資機(jī)會(huì)。

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