基于TOD模式的公交場(chǎng)站交通綜合開發(fā)研究

唐俊堃

摘 要：TOD模式是一種以公共交通為導(dǎo)向的城市發(fā)展模式，主要圍繞大運(yùn)量公交捷運(yùn)站點(diǎn)，在站點(diǎn)輻射范圍內(nèi)進(jìn)行業(yè)態(tài)混合、空間復(fù)合、人流聚集、出行方式以步行、自行車和公交車換乘為主的城市中心更新開發(fā)。該模式下的公交場(chǎng)站開發(fā)，高度重視對(duì)城市復(fù)合用地的運(yùn)用，可以有效解決公交場(chǎng)站建設(shè)中存在的用地矛盾問(wèn)題。對(duì)此，本文主要以TOD模式為切入點(diǎn)，對(duì)公交場(chǎng)站綜合開發(fā)進(jìn)行研究和分析。

關(guān)鍵詞：TOD模式 公交場(chǎng)站 綜合開發(fā)

隨著現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，交通擁堵日益嚴(yán)重的環(huán)境下，公交場(chǎng)站引導(dǎo)城市持續(xù)發(fā)展越來(lái)越受到重視。公交場(chǎng)站作為公共交通中最為主要的設(shè)施，卻漸漸成為TOD模式下，城市持續(xù)性發(fā)展的短板。城市公交場(chǎng)站用地匱乏現(xiàn)象越來(lái)越嚴(yán)重，導(dǎo)致公交車輛無(wú)法有效安置，嚴(yán)重制約了城市公交的發(fā)展。在目前環(huán)境下，公交場(chǎng)站急需要在TOD模式下尋求新的發(fā)展道路，基于此對(duì)TOD模式的公交場(chǎng)站綜合開發(fā)展開研究。

1 公交場(chǎng)站綜合開發(fā)理論研究

1.1 TOD模式含義

TOD（Transit-Oriented-Development）是一種開發(fā)模式，是“以公共交通為導(dǎo)向”的縮寫。TOD模式的概念最早是由美國(guó)學(xué)者卡爾索爾普提出的，他的目的就是為了解決城市擴(kuò)展導(dǎo)致交通混亂的問(wèn)題。TOD模式是國(guó)際上比較典型的城市社區(qū)開發(fā)模式，被世界上大多數(shù)國(guó)家在城市開發(fā)中所采用，尤其是針對(duì)一些尚未開發(fā)成片的城市，具有比較大的價(jià)值。TOD模式成型的的前提條件要通過(guò)前期城區(qū)尚未成規(guī)模的時(shí)候，用較小的低價(jià)征用相關(guān)交通用地，引入相關(guān)公共交通。經(jīng)過(guò)逐步完善，可以有效提升土地價(jià)格，以彌補(bǔ)前期的經(jīng)濟(jì)投入。

1.2 公交場(chǎng)站綜合開發(fā)定義

當(dāng)前，我國(guó)大部分公交場(chǎng)站主要采用平面布局的方式，場(chǎng)站開發(fā)中對(duì)土地資源的利用程度不足。對(duì)傳統(tǒng)的公交場(chǎng)站進(jìn)行改造，將其打造成具有多樣化功能的新型公交場(chǎng)站，能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)場(chǎng)站空間資源的有效開發(fā)和利用，并且還能夠促進(jìn)土地的集約利用，充分讓土地資源的效益、功能最大化，所以綜合開發(fā)目前已經(jīng)成為了公交場(chǎng)站未來(lái)發(fā)展的一大趨勢(shì)。

1.3 公交場(chǎng)站綜合開發(fā)的作用

綜合開發(fā)模式下，公交場(chǎng)站集合了商業(yè)區(qū)、居住區(qū)、換乘中心等，能夠有效保證場(chǎng)站的客流，并且還可以充分將場(chǎng)站資源利用起來(lái)，對(duì)提高場(chǎng)站的運(yùn)營(yíng)效率有很好地幫助。搭配公交場(chǎng)站進(jìn)行配套開發(fā)，能夠?qū)崿F(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)等效益的有效提升。

1.4 公交場(chǎng)站綜合開發(fā)需求

一方面，因城市發(fā)展產(chǎn)生的資源綜合利用、高效利用的需求，和居民的出行、生活、工作便利性需求。當(dāng)前，城市交通、用地等問(wèn)題越來(lái)越嚴(yán)重，現(xiàn)存公交場(chǎng)站普遍存在功能單一、設(shè)施落后等問(wèn)題，導(dǎo)致城市公交系統(tǒng)的正常運(yùn)營(yíng)受到了影響，所以對(duì)一個(gè)城市或地區(qū)的交通來(lái)說(shuō)，擁有一個(gè)公交場(chǎng)站綜合開發(fā)模式是非常重要的。場(chǎng)站綜合開發(fā)，給區(qū)域居民的出行提供了更加便利的條件，也為人們的工作、生活提供了重要的保障。該模式可以對(duì)現(xiàn)有資源進(jìn)行充分利用，在公交場(chǎng)站規(guī)劃、施工、運(yùn)營(yíng)維護(hù)等環(huán)節(jié)，可以盡量避免對(duì)城市交通造成影響。另一方面，公共交通事業(yè)自身發(fā)展產(chǎn)生的商業(yè)收益反哺公益公交的需求。公共交通事業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)周邊商業(yè)發(fā)展，公交場(chǎng)站綜合開發(fā)，憑借城市公交場(chǎng)站所具備的交通通達(dá)性、便捷性特征，提高場(chǎng)站配套建筑的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，從而提高場(chǎng)站土地利用價(jià)值。

2 公交場(chǎng)站綜合開發(fā)模式分析

2.1 公交場(chǎng)站綜合開發(fā)分類

我們可以從三大類分析公交場(chǎng)站綜合開發(fā)，分別是BT、類BOT以及EOC。其中BT模式主要是通過(guò)業(yè)主招標(biāo)的方式吸引投資商，由投資商負(fù)責(zé)項(xiàng)目的融資、建設(shè)事宜，并在建設(shè)完成驗(yàn)收合格以后，由業(yè)主向投資商支付項(xiàng)目總投資和相應(yīng)的回報(bào)，最終業(yè)主再以出租、出售等方式回收資金，專用于場(chǎng)站后期維護(hù)、運(yùn)營(yíng)。類BOT模式表示土地所有者通過(guò)與承包商簽訂合同的方式，由承包商負(fù)責(zé)對(duì)場(chǎng)站資源進(jìn)行建設(shè)改造，承包商主要從場(chǎng)站運(yùn)營(yíng)中獲取收益，同時(shí)需要根據(jù)合同規(guī)定向土地所有者支付土地租賃費(fèi)用。EPC模式是由政府授權(quán)行業(yè)主管部門通過(guò)招標(biāo)的方式與承包商展開合作，承包商則需要負(fù)責(zé)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、采購(gòu)、建設(shè)等全過(guò)程。

2.2 綜合開發(fā)模式的影響因素

從目前的情況來(lái)看，針對(duì)公交場(chǎng)站的綜合開發(fā)模式，其中一種是由政府全額投資配套建設(shè)的保障性住房，在該模式中政府擁有土地的所有權(quán)，但是政府無(wú)法從中獲取收益，另外政府在對(duì)土地場(chǎng)地使用進(jìn)行監(jiān)管、維護(hù)的過(guò)程中，還需要投入大量資金，在這樣的情況下可能會(huì)影響政府投資公交站場(chǎng)綜合開發(fā)的積極性。另外一種投資模式是通過(guò)與商業(yè)性開發(fā)商進(jìn)行合作的方式引進(jìn)資金，在該模式中土地所有權(quán)與使用權(quán)處于分離狀態(tài)，場(chǎng)站歸政府所有但實(shí)際物業(yè)歸開發(fā)商所有，政府雖然可以從中獲取收益，不過(guò)這種模式操作起來(lái)相對(duì)復(fù)雜，其中需要涉及到復(fù)雜的土地權(quán)屬的變更。

3 案例

3.1 實(shí)例分析—以成都某公交場(chǎng)站為例

位于成都市德源鎮(zhèn)的德源公交場(chǎng)站綜合體，建筑占地面積約2.55公頃，項(xiàng)目投資高達(dá)3.8億元，項(xiàng)目占地總面積約9.7萬(wàn)平方米，其中包括了綜合樓和停車樓兩大結(jié)構(gòu)。該公交場(chǎng)站的停車樓主要?jiǎng)澐譃樗膶樱繉痈鶕?jù)功能不同搭配相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施。其中一樓為調(diào)停區(qū)，搭配修車廠、洗車廠等配套設(shè)施，2～4層則為停車區(qū)，主要停放公交車，同時(shí)還停放了少量富士康廠區(qū)的大巴車。公交場(chǎng)站的綜合樓共有十層，其中1～4層為商業(yè)區(qū)，其中配備有購(gòu)物、娛樂(lè)、網(wǎng)吧、餐飲等各種業(yè)態(tài)；5～10層為辦公區(qū)和住宿區(qū)。德源公交場(chǎng)站綜合體在開發(fā)建設(shè)過(guò)程中，為了達(dá)到人車分流的目的，將場(chǎng)站的乘車區(qū)設(shè)置在了綜合樓的一樓位置，同時(shí)在一樓還配有醫(yī)務(wù)室、警務(wù)室、衛(wèi)生間等設(shè)施[1]。

3.2 運(yùn)營(yíng)情況

德源公交場(chǎng)站綜合體，是成都首個(gè)公交場(chǎng)站綜合體。在該場(chǎng)站的綜合樓共設(shè)有超過(guò)200個(gè)公共停車位，方便居民前往購(gòu)物、消費(fèi)，享受場(chǎng)站內(nèi)一系列商業(yè)配套服務(wù)。在綜合樓的一樓停車區(qū)，公交站臺(tái)上電子顯示屏替代了傳統(tǒng)的固定站牌，比如乘客想要乘坐5路車，只需要點(diǎn)擊電子顯示屏就可以了解車輛狀態(tài)。由于該場(chǎng)站的2～4層為停車區(qū)，所以站臺(tái)旁邊沒(méi)有密密麻麻的公交車聚集，等到發(fā)車點(diǎn)公交車會(huì)依次“下樓”，能夠給乘客帶來(lái)更好的乘坐體驗(yàn)。

3.3 公交場(chǎng)站綜合開發(fā)改善模式

公交場(chǎng)站綜合開發(fā)可以分為兩種模式：

3.3.1 公交場(chǎng)站與大平臺(tái)物業(yè)開發(fā)模式

該模式主要用于功能比較單一、建筑密度與容積率較低的區(qū)域，國(guó)內(nèi)比較典型的有廈門觀音山公寓綜合體，它主要是將物業(yè)開發(fā)設(shè)置在公交場(chǎng)站上方，這樣不僅提高了公交場(chǎng)站的可達(dá)性，同時(shí)還進(jìn)一步提高了空間的利用效率[2]。

3.3.2 場(chǎng)站與建筑分離模式

該模式主要用于公交場(chǎng)站占地面積較大的區(qū)域，一般建設(shè)在城市邊緣地區(qū)，如成都德源公交場(chǎng)站是最典型的代表。該模式主要是在功能布局的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)場(chǎng)站與建筑分離，在空間布局上更加松散，能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)空間的最大化利用。

4 公交場(chǎng)站綜合開發(fā)面臨的五個(gè)問(wèn)題

4.1 政策支持方面存在不足

就目前來(lái)看，我國(guó)各地市公交綜合開發(fā)面臨的政策性方面的問(wèn)題主要是缺少詳細(xì)的綜合開發(fā)的配套政策和實(shí)施細(xì)則。這對(duì)于我國(guó)公交場(chǎng)開發(fā)造成很大困擾。雖然國(guó)家層面已經(jīng)出臺(tái)了多項(xiàng)政策鼓勵(lì)公交場(chǎng)站綜合開發(fā)，如《國(guó)務(wù)院關(guān)于城市優(yōu)先發(fā)展公共交通的指導(dǎo)意》，對(duì)于公交場(chǎng)的綜合開發(fā)工作做了相關(guān)規(guī)定，但是就與實(shí)際的需求相比還存在很大的差別。一些地方政府也根據(jù)自身的實(shí)際情況，出臺(tái)了地方性的法規(guī)，但是相較于法律法規(guī)，仍然存在不足，部門之間的相互配合也會(huì)出現(xiàn)不和諧的狀態(tài)，相關(guān)部門的工作人員不知道該如何操作，使得很多的場(chǎng)站綜合開發(fā)項(xiàng)目無(wú)法實(shí)施落地。

4.2 人才培養(yǎng)方面存在不足

公交企業(yè)相對(duì)于其他行業(yè)存在比較特殊，需要大量的人力資源和專業(yè)的技術(shù)設(shè)備，由于長(zhǎng)期主要的業(yè)務(wù)都是與公交運(yùn)營(yíng)相關(guān)，因此需要的專業(yè)性比較強(qiáng)，但是就目前來(lái)看，很多企業(yè)缺少熟悉場(chǎng)站綜合開發(fā)流程的相關(guān)人員。如，在場(chǎng)站用地性質(zhì)方面，原先的場(chǎng)站用地主要是政府劃撥用地或是租賃其他公司用地，但是要涉及綜合開發(fā)，就可能需要涉及用地性質(zhì)的變更，如何變更用地，如何辦理相關(guān)手續(xù)，這就需要了解程序的相關(guān)人員。

4.3 資金支持方面存在缺口

公交場(chǎng)站的綜合治理的建設(shè)屬于公共基礎(chǔ)設(shè)施的范疇，通常 情況下都是耗費(fèi)資金量比較大的項(xiàng)目，不是一般的項(xiàng)目能夠比擬的。但是在實(shí)際的過(guò)程中有比較突出的兩個(gè)問(wèn)題，一個(gè)是缺少明確的場(chǎng)站籌資及投融資體制，各相關(guān)部門和社會(huì)相關(guān)部門不知道如何融資；另一個(gè)就是如何去吸引社會(huì)投資主體或是籌集到利息低及期限長(zhǎng)的資金。

5 優(yōu)化公交場(chǎng)站綜合開發(fā)對(duì)策

5.1 做好公交場(chǎng)站綜合開發(fā)規(guī)劃

在規(guī)劃初期就必須嚴(yán)格考慮公交場(chǎng)站綜合開發(fā)的可能性，在設(shè)計(jì)過(guò)程中除了需要滿足公交場(chǎng)站的基本功能之外，還應(yīng)當(dāng)遵循因地制宜原則，為公交場(chǎng)站商業(yè)化經(jīng)營(yíng)提前預(yù)留空間，結(jié)合公交場(chǎng)站復(fù)合化功能的不同，采取相應(yīng)的公交場(chǎng)站綜合開發(fā)模式。公交場(chǎng)站綜合開發(fā)，不僅有助于節(jié)省土地資源、促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)也能夠保障客流，為乘客換乘提供更加便捷的條件。不過(guò)不同公交場(chǎng)站由于功能、區(qū)域不同，其特點(diǎn)存在一定差異，所以在實(shí)際建設(shè)過(guò)程中必須充分考慮自身?xiàng)l件，確保設(shè)計(jì)場(chǎng)站可以很好地滿足客流需求。所以在選擇綜合開發(fā)模式的過(guò)程中必須進(jìn)行合理設(shè)計(jì)，只有在這樣的情況下才能夠保證開發(fā)項(xiàng)目與公交場(chǎng)站相互融合，并有效實(shí)現(xiàn)各自價(jià)值與功能的發(fā)揮。

5.2 實(shí)現(xiàn)公交場(chǎng)站綜合開發(fā)

綜合開發(fā)模式下的公交場(chǎng)站，除了具有多樣化的商業(yè)業(yè)態(tài)外，實(shí)現(xiàn)公交場(chǎng)站的綜合開發(fā)能提升場(chǎng)站的使用效能。比如在對(duì)公交保養(yǎng)場(chǎng)進(jìn)行管理的過(guò)程中，還可以利用場(chǎng)站用地開發(fā)相應(yīng)規(guī)模的居住功能，并配置一定的金融、商業(yè)設(shè)置，通過(guò)這種方式改善員工工作環(huán)境、緩解員工住房壓力，同時(shí)這也可以進(jìn)一步帶動(dòng)場(chǎng)站周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

5.3 完善公交場(chǎng)站開發(fā)保障

行政政策主要通過(guò)城市規(guī)劃對(duì)公交場(chǎng)站的區(qū)位規(guī)劃、交通功能、道路布局等產(chǎn)生影響，同時(shí)地方政府也會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的無(wú)償劃撥土地的政策、針對(duì)公交場(chǎng)站綜合開發(fā)的財(cái)政補(bǔ)貼政策、稅收優(yōu)惠政策等[3]。所以對(duì)開發(fā)者來(lái)說(shuō)，必須認(rèn)識(shí)到地方政府對(duì)于公交場(chǎng)站綜合開發(fā)的態(tài)度，積極建言獻(xiàn)策、間接引導(dǎo)。在這個(gè)過(guò)程中，開發(fā)者還應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注政府部門對(duì)公交場(chǎng)站綜合開發(fā)的稅收優(yōu)惠措施以及財(cái)政補(bǔ)貼政策，通過(guò)這種方式為公交場(chǎng)站綜合開發(fā)籌集資金，并進(jìn)一步節(jié)省場(chǎng)站綜合開發(fā)成本。

5.4 公交場(chǎng)站綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)

大部分一線城市的公交場(chǎng)站都已逐漸實(shí)現(xiàn)綜合開發(fā)，適用于公交場(chǎng)站綜合開發(fā)的模式，主要是通過(guò)引入社會(huì)資金的方式促進(jìn)是場(chǎng)站商業(yè)性發(fā)展，在這一模式下，公交場(chǎng)站用地權(quán)屬是制約場(chǎng)站綜合開發(fā)的主要瓶頸。結(jié)合國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)，有效確定公交場(chǎng)站綜合開發(fā)用地的途徑[4]。開發(fā)者可以將既有規(guī)劃的公交場(chǎng)站用地由設(shè)施用地調(diào)整為經(jīng)營(yíng)性用地，隨后通過(guò)招標(biāo)、拍賣等方式承包、出讓給公交企業(yè)。也可以通過(guò)改變公交場(chǎng)站權(quán)屬的方式，通過(guò)分層設(shè)權(quán)讓場(chǎng)站上層物業(yè)能夠進(jìn)入市場(chǎng)，結(jié)合交通設(shè)施、上層物業(yè)的公益性以及經(jīng)營(yíng)性差異，將公交場(chǎng)站建設(shè)用地使用權(quán)在土地的地上、地下分別設(shè)立，通過(guò)這種方式可以進(jìn)一步明確產(chǎn)權(quán)關(guān)系。

5.5 重視人才培養(yǎng)，注重開發(fā)工作

為了更好地吸收、培養(yǎng)更多的技能嫻熟的工作人員，要從多個(gè)方面努力。首先就是在人員的招錄的過(guò)程中，要針對(duì)行業(yè)的發(fā)展需求，盡可能招錄一些有相關(guān)專業(yè)學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)的人員，這樣在將人員招聘進(jìn)來(lái)的過(guò)程中，可以快速上手，也能更好地接受相關(guān)的業(yè)務(wù)，這樣從起點(diǎn)上就保證了員工的基本素質(zhì)，為后續(xù)更好地開展提供了基礎(chǔ)。此外，公交公司在今后的工作中還要注重對(duì)員工的技能培訓(xùn)，因?yàn)榧寄芘嘤?xùn)可以有效提升員工的綜合素質(zhì)，提升基本素養(yǎng)。值得指出的是，在開展培訓(xùn)的過(guò)程中，要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行針對(duì)性的技能培訓(xùn)。有條件的企業(yè)可以邀請(qǐng)業(yè)界內(nèi)有資質(zhì)、有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員開展培訓(xùn)，這樣能有效提升培訓(xùn)的效果，也能將更多的業(yè)界經(jīng)驗(yàn)帶到培訓(xùn)中來(lái)，有效提升員工的工作本領(lǐng)和水平。如果企業(yè)培訓(xùn)資金不充足，不方便聘請(qǐng)專業(yè)的培訓(xùn)工作人員，可以嘗試在單位內(nèi)部尋找一些專業(yè)技術(shù)水平較高的員工，讓他們通過(guò)自己的工作實(shí)際傳授相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，也能發(fā)揮有效的效果。

6 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，城市公交是否發(fā)達(dá)，從一定程度上也反映出了一個(gè)城市的交通情況，“公交優(yōu)先”政策可以幫助城市有效解決交通擁堵的問(wèn)題，同時(shí)也能夠減少汽車尾氣排放對(duì)城市環(huán)境造成的影響。現(xiàn)有公交場(chǎng)站的規(guī)劃性質(zhì)，通常都屬于交通設(shè)施用地，只能夠進(jìn)行單一的公交場(chǎng)站及配套設(shè)施建設(shè)，并且公交場(chǎng)站的容積率比較低。如果對(duì)公交場(chǎng)站進(jìn)行綜合開發(fā)，那么就需要重新對(duì)公交場(chǎng)站用地的容積率進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整，加強(qiáng)整體規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)公交場(chǎng)站的綜合開發(fā)。公交發(fā)展，“場(chǎng)站先行”，公交場(chǎng)站的綜合開發(fā)，既是城市發(fā)展的需求，也是公交事業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。公交場(chǎng)站綜合開發(fā)是一個(gè)十分復(fù)雜的工程，涉及到商業(yè)、用地、建筑等諸多領(lǐng)域，也是我國(guó)公交場(chǎng)站未來(lái)發(fā)展的必然趨勢(shì)。

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