多等了三年，“一切都是最好的安排”

陳鏡安

2020年的“7·15”新政，疊加次年2月的二手房參考價政策，給深圳樓市的熊熊大火潑了一盆冷水，二手樓市受到的影響最為深刻，不僅成交接連腰斬，均價也在不斷下降，令曾經滿腔熱血的購房人，被動進入冷靜期，又主動認清現實。

不過，隨著房價中的水分被擠出，業(yè)內人士亦稱，政策給了置業(yè)者逃離山岡的機會。

2020年4月，彼時蕭紅渝將戶口從老家遷至深圳，正式成為這座城市的一員。回憶起三年前，按照當時的政策，她擁有1個購房名額，若是組成本地戶籍家庭，則最高能買2套。

預算有限，為了尋到符合預期的房源，蕭紅渝從羅湖看向龍崗，多番比較之后，時間已過去三個月。“當時怎么也沒想到，再想買就要等上三年。”

蕭紅渝口中的意料之外發(fā)生在2020年7月15日，深圳市住建局發(fā)布《關于進一步促進我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，之后還不斷推出細則，從限購、限貸、限售、限離等全方面嚴控樓市。其中，新規(guī)對限購加碼，規(guī)定即日起在深購房需滿足深戶3年+社保3年，或非深戶社保滿5年。如此，4月剛落戶的蕭紅渝，距離新的購房門檻還相差兩年零九個月的社保。

到今年4月，蕭紅渝終于滿足了“7·15”新政所規(guī)定的落戶+社保的硬性要求，正式擁有了購房名額。蕭紅渝的新家位于龍崗區(qū)，算上契稅總價不到200萬。“兜兜轉轉看了三年多，最終入手了這套40多平方米的，終于有個家了。”重獲資格不久后，她就在社交平臺分享自己買房的喜悅。

雖然“7·15”新政讓她多等了三年，但蕭紅渝認為“一切都是最好的安排”。

樂有家數據顯示，在“7·15”新政、二手房指導價及疫情等多重影響下，深圳樓市的價格如今也進入了下行區(qū)間，當前深圳二手房均價（成交價）約6.5萬元/㎡，跟2020年相比已降了5.8%。

分區(qū)域來看，除龍華持平外，其他各區(qū)二手房價均出現不同程度的下調。光明、南山、寶安及坪山的跌幅在7%-9%，相對其他區(qū)而言降幅較大。種種數據也印證了“深圳房價回到2019/2020年”這一說法。

另有數據顯示，蕭紅渝新居所在的龍崗丹竹頭片區(qū)今年4月掛牌價環(huán)比下降0.43%，截至今年6月報價較1月下降7.2%。房價回調讓蕭紅渝的收藏夾內有了更多選擇，按業(yè)內人士的說法，“7·15”新政也讓蕭紅渝避免了“站崗”。此外，“4月7日深圳公積金新政策，我還多貸了9萬元”。雖然過戶第二天她就聽說指導價政策要“取消”，但買房的欣慰還是沖淡了不完美的遺憾。

2021年以前，“買到即賺到”是深圳樓市的一個關鍵詞。據蕭紅渝回憶，“2020年前后中介推盤鋪天蓋地，身邊也有一些外地朋友正在想辦法落戶，從而快速獲取購房資格。”

市場充滿信心的行動背后，為其提供支撐的是穩(wěn)中向好的成交數據。據樂有家研究中心數據顯示，2017年至2019年，深圳二手住宅成交量逐年攀升，分別是不到6.36萬套、6.46萬套、7.71萬套，甚至在2020年“7·15政策”出臺當年，深圳全年二手住宅成交95273套，同比2019年上漲20%左右，無限接近2016年巔峰值。伴隨著成交量的激增，成交均價亦節(jié)節(jié)高升。2020年，深圳二手住宅均價突破6.9萬元/㎡，較2017年同比增長29.5%。

房產增值讓不少深圳人實現了階級蛻變，房產中介也成為了受益者。“有同事在前幾年市場最好的時候，年收入能達7位數。”有著7年從業(yè)經驗的中介謝云龍，本人也早已在深圳買房，2018年還曾和門店同事眾籌買下了南山一套大熱盤用作投資。然而2021年以后，“參考價“的威力開始顯現，賣方報價中虛高的泡沫陡增了買方首付壓力，成交開始乏力。數據顯示，政策發(fā)布首年，2021年深圳二手住宅成交量同比大幅下跌57%至40699套，創(chuàng)近15年新低。而到了2022年，情況進一步惡化，二手住宅成交2.17萬套，再度“腰斬”，月均成交不足2000套，再創(chuàng)新低。

“2021年剛畢業(yè)就來深圳賣房，之前聽說這個行業(yè)很賺錢，可是我錯過了風口。”交談中 ，寶安區(qū)一品牌中介黃海難掩失落。2022年，他數月難開一單，還需要靠家里的補貼度日。而謝云龍彼時所在的門店在去年9月已貼上了“旺鋪出租”，他本人則被調至南山區(qū)其他門店。

今年情況出現一定程度的好轉。數據顯示，今年3月、4月一、二手住宅網簽、過戶均超過3000套，其中3月二手住宅月度成交接近4000套。截至2023年6月，二手住宅過戶量達到16236套，同比上漲63%。

6月的時候，黃海稱，“我們（門店）這個月業(yè)績增長了23%。我從上個月月底到現在成交三單。”

艾克是深圳某互聯網大廠5年工齡的員工，雖沒有落戶，但根據現行政策規(guī)定，其社保年限到今年9月才達到要求。

“這幾年攢了一些錢，家里人再資助一些，500萬以下的房子沒啥壓力”，眼下的艾克完全有能力購房，但三年前還對在深圳安家抱有信心的他，經歷了2022年深圳樓市低谷后，開始有所猶豫，“加之今年初公司有一波‘裁員潮’，這些都讓我不得不慎重考慮。”

隨著今年“7·15”新政迎來三周年，不少購房者也都收到了期待已久的“房票”。據估算，該群體規(guī)模在19萬到38萬人之間。有業(yè)界認為，這些被壓抑的需求將隨著“7·15”3周年得到充分釋放。但真實情況如何？

據樂有家聯合新浪微博發(fā)起的《深圳“7·15新政”3周年購房者調研》結果顯示，超六成認為深圳“7·15”新政滿3周年對市場影響有限或沒影響。另據調研結果，計劃在一年內購房、換房的人數僅占14%，而近五成受訪者計劃3年后購房或換房。不買房的原因，超三成人表示“首付不夠”，其次為沒有購房資格、不想承擔房貸壓力以及市場不確定需觀望，分別占比20%左右。

一線從業(yè)人員的切身體驗也與調研結果相匹配。“最近出來看房的確實有部分曾被‘7·15’新政卡住的客戶，但不多。目前真正成交的也都是改善型客戶，”黃海稱。而深耕寶安新安片區(qū)的中介丁陽，則斬釘截鐵地回復“沒有（受到影響）”。

國家高端智庫CDI研究員宋丁認為，“7·15”新政三年間的確壓抑了一大批的需求者，理論上到三周年會釋放一波需求。“這波需求看起來似乎是會對市場產生激活作用，但是現在的行情非常低迷，所以這批放出來的人，不一定會按照以往市場的情況沖進市場。被壓抑了三年的這批人可能會理性選擇，其中小部分人可能會因等待時間太久陸續(xù)入市，但多數人可能還會觀察等待。”

宋丁指出，今年開春樓市曾呈現回暖趨勢，但二季度走勢讓人出乎意料。二季度中，二手房指導價政策實質性取消、銀行正常放貸后，成交數據依舊連續(xù)下滑，整體低迷的格局沒有發(fā)生根本性改變。他預測，三季度深圳樓市可能還是很難在短期內走出低迷態(tài)勢。

不過他同時也指出，按照正常的市場周期性表現，在深圳二手樓市長期低迷之后，三季度末到四季度初成交量大概率會有所上升。他期待，今年的“金九銀十”可能會重現回暖態(tài)勢。

談及深圳在樓市政策端的發(fā)力情況，宋丁認為，已出臺的政策具有一定作用，但效果不夠明顯。他指出，目前出臺的公積金貸款額度上浮、雙證合一等都是外圍性的政策，并不是取消限購、限貸，或是“五改三”“三改一”等直接性的政策。“但不排除下半年會陸續(xù)有政策推出，比如對‘7·15政策’條款適度地調整等。若出現變化，也會為樓市增加一些活躍度。”宋丁說。

樂有家研究中心亦表示，若下半年政策能如期出臺，給予剛需、改善等合理需求更多支持，將大大利好市場信心的修復和需求的釋放，帶動行業(yè)和經濟健康發(fā)展。

（文中蕭紅渝、黃海、丁陽、謝云龍、艾克等均為化名）