精裝修設計全程操作管理

郭高尚

杭州首開潤泰置業有限公司 浙江 杭州 310000

1 設計管理流程指引

精裝修交付住宅樓盤從拿地階段到整體交付，各階段主要工作的管控要點和輸出成果，如表1所示。

表1 各階段主要管控要點和輸出成果

2 各節點管控要點

2.1 戶型優化

在項目建筑總規劃階段室內設計就需介入戶型優化。因為建筑設計對建筑規范，外觀，總體容積率等比較專業，主要解決結構性問題，而相對人性化的室內格局、戶型及細部比例尺寸研究較少，這是建筑設計在前期規劃中的盲區。客戶關注點除樓盤的外在顯性價值，如地段、小區環境、周邊配套等因素前提下，更在乎住宅產品的“內在”，戶型格局是否貼近生活需求，是否滿足長期居住的便利性，隨著市場產品的多樣、可比、完善，應該把關注點放在居住者真正的感受上，因為房子是能給人帶來幸福感的[1]。

戶型優化是樓盤品質定位的最重要工作，在這個階段，室內設計的主要工作內容有：

各空間功能確認，建筑尺寸預留建議；完成結構柱網復核，提資給建筑專業；完成建筑、結構、設備、室內各專業交圈。

2.2 精裝戶型方案設計

戶型平面方案定稿后，室內設計開始對空間進行概念方案設計，依據營銷策劃報告，成本投入概算，市場競品報告的資料進行總結分析，形成概念方案材料并進行匯報[2]。匯報文件包含：設計總說明；相關競品樓盤分析；彩色平面圖；各空間色調說明；室內風格定位與各空間意向圖片；設計計劃節點制定進度表。

2.3 精裝方案定稿

概念方案確認后開始進行室內設計方案的深化方案，本階段主要確認的設計內容有：明確的設計定位；客群模擬；點位分析；收納分析；空間設計分析，各主要空間效果圖及su模型，包括但不限于大堂、客廳、餐廳、主衛、主臥；交付標準；軟裝意向；材料分析；造價分析。

2.4 擴初設計

確認精裝設計方案后進入擴初設計階段，本階段具體內容，如表2所示。

表2 擴初階段圖紙內容

本階段最重要的工作為點位復核工作。作為精裝修交付項目，從建筑設計階段室內開始介入，戶型內隔墻，點位全部按照后期交付精裝修點位進行預埋，故此必須首先明確各空間的點位標準，提資給如PC廠家，綜合圖單位及智能化設計等。各廠家或設計院根據精裝修末端點位進行墻體定位及管線布置深化，在這個過程中不可避免的需要進行多次的多部門多次組織設計交圈，以確保工程能夠順利按照設計方案進行實施。

2.5 精裝施工圖紙

擴初階段設計內容確認后，進入精裝修施工圖設計階段。本階段主要完成的涉及內容有：

平面圖：隔墻尺寸圖；平面深化布置圖；地面拼花圖；頂面造型圖；頂面燈具圖；開關連線圖；插座點位圖；

立面圖：各功能空間立面詳圖；節點大樣索引；門表索引；

節點圖：造型節點；家具大樣；門表大樣；

機電圖：電氣、給排水、暖通、智能化等各相關專業施工圖

圖紙復核：結構核對及吊頂標高核對；

材料部品：精裝材料部品招標技術文件及圖紙及選型：潔具、龍頭、櫥柜、廚電；排風扇；浴霸；防霧鏡貼；燈具；木地板、石材、面磚、壁紙；木飾面、戶門及戶內門、防火門、閉門器；衣柜；門鎖、合頁、小五金；凈水器、垃圾粉碎器、開關面板等。

二次深化：廚房；室內燃氣管道路由及燃氣表定位圖；電梯轎箱精裝修施工圖；木飾面深化圖；戶門及戶內門深化設計圖；公共空間防火門深化設計圖；墻、地面鋪裝排版二次深化（瓷磚/石材）；綜合天花二次深化（含消防)。

2.6 交付標準梳理

為精準把控成本投入，適應市場需求，在戶型平面功能確認后即可啟動項目的交付標準梳理。由營銷部門調研市場周邊競品項目的交付標準梳理，提供交付標準及品牌建議，成本部門對各項成本投入分解，由項目部組織召開專題會進行確認。

2.7 部品部件選樣

確認交付標準后，由成本部提供各品牌供應商，在可控制的成本范圍內，由精裝修設計進行部品部件選樣，按照各部品類別進行二次深化或者提供產品信息參數，復核進圖紙并進行確認，最終形成清單進行設計會簽。按會簽文件如有更新需及時替換，下發前由精裝設計確保裝飾效果，成本部核準品牌、供貨周期及技術參數等是否滿足工期要求，以確認最終型號。

2.8 設計交底

施工圖完成后，由室內設計崗組織公司各部門進行精裝修設計交底會議，交底會議的內容主要有：

方案講述：講解平面功能，方案效果圖等

交付標準：裝飾材料，部品部件等

讀圖講圖：施工圖講圖，重要節點做法

交底對象有營銷部，成本部，產品運營部、工程部，售后崗，前期部等，亦可以邀請咨詢公司同時參與。本次會議主要面向后期方案落地實施各崗位人員一次方案交底，同時也為后期施工圖聯合圖審順利進行做鋪墊。

2.9 施工圖聯合圖審

完成設計交底會議后，督促各部門各崗位充分讀圖審圖，在規定的時間內提交圖審意見，并組織召開施工圖圖審會議如表3所示。

表3 各崗位審查要點

2.1 0 施工圖外部圖審

精裝修施工圖完成并通過內部審查后，即可根據項目開發進度要求進行外部圖審工作。此項工作主要由前期進行圖紙報審，設計院配合圖紙上傳，根據圖審意見進行調整，最終完成圖審，拿到圖審合格證書。

3 圖紙類管理標準指引

3.1 繪圖深度及圖例標準

精裝修施工圖是設計方案實現的載體,是成本測算的依據，是指導施工的標準。越細致的圖紙內容越有利于項目的順利實施，是工程量化的最終體現。我們對每個功能空間的出圖原則，工藝做法，點位標準等細節都做了細致的探討，形成設計院出圖的標準。繪圖深度要求如表4所示。

表4 圖紙標準及深度要求

3.2 通用工藝標準節點

每個項目可能有多種戶型，多鐘裝修風格，但是大部分的設計內容只是在面層選材和造型上的差異，故仍會有較多的通用節點做法。每個通用節點都會牽扯到成本的清單描述，工程的施工規范，設計效果方案等內容，所以對于通用節點做法的正確描述非常重要。

4 材料部品部件

4.1 材料及部品部件清單

結合設計方案，交付標準，經成本部確認完成招采的部品部件品牌及選型，形成完整的項目材料及部品部件清單。清單內容經過各部門審查后會簽確認，用作后期指導實施的主要依據。項目根據戶型，公共區域，架空層方案不同，需整理不同的材料清單，所涉及到的材料往往有幾十種之多，若不匯總明確，將極大地干擾后期施工秩序，影響工期及設計效果[3]。

4.2 材料及部品部件封樣

精裝修設計所涉及的材料非常多，必要的材料管理制度是保證工程正常實施的基本前提。在設計方案確認后，以設計院提供的裝飾主材設計樣品為依據進行封樣，所有的設計選型材料均通過專題會的形式進行確認，然后由各主要部門進行會簽留檔。

5 樣板間配合與管控

5.1 樣板間配合流程

樣板房是一個樓盤的臉面，其效果好壞直接影響房子的銷售，質量優差直接影響后期大貨的質量標準，成本造價直接影響整體費用的測算。所以對樣板間的設計指導，設計監督非常重要，要在過程中與設計，成本，工程充分溝通，在不同的施工階段進行相應的設計管理輸出工作：（1）由工程部組織，精裝修設計主導施工藍圖，二次深化圖紙及部品清單交底；（2）現場放線后，組織設計師現場復尺，確保標高 天花造型比例正確，同時復核土建預留點位；（3）基層做完后，組織設計師到場配合，確保立面造型及平立面關系正確；（4）安裝時，精裝負責人需對現場差異問題第一時間予以配合答復，如因未按圖紙施工或其他影響裝飾效果的問題，強制整改，不允許進行下一步施工；（5）面層施工前，精裝負責人需負責審核施工方鋪裝、線條等二次深化方案，確認后下單鋪裝。

5.2 樣板間巡場制度

為了把控項目品質，及時了解項目進度及重難點情況，設計師定期的樣板間巡場非常重要。一般過程中要求設計師每周抽一天到現場進行核查指導，并形成現場報告，及時發現現場問題，及時糾錯，保證方案順利落地。

5.3 樣板間后評估

樣板間開放前十五天或面層材料施工完畢后，由項目工程管理部組織項目營銷部、工程管理部、客服部、產品研發部、成本部、精裝修設計聯合巡檢；（1）巡檢完成一天內，由精裝修設計匯總各部門巡檢意見，工程部一天內回復整改方案，交由精裝修設計確認；（2）項目工程部負責整改，確保開放品質；（3）針對未按巡檢意見整改或整改后未達標準及效果的部位，由項目部組織強制拆除。

5.4 開盤前營銷、投發、客服、物業類配合

精裝修設計管理在項目開發過程中與營銷、客服、前期等溝通也非常頻繁，主要服務包括以下內容：（1）戶型差異與特殊樓層差異資料；（2）戶型贈送率（使用率）統計；（3）戶型彩頁提資與核對；（4）預售文件住宅編號與非住宅編號核對，戶數核對；（5）營銷說辭及宣傳單設計描述核對；（6）簽約戶型圖；（7）合同附件提資；（8）效果圖制作；（9）設計細節；（10）家配圖；（11）預售樓棟門牌號核對；（12）物價備案表格核對；（13）交付標準（品牌、內容等）；（14）物業招標文件設計部分填寫。

6 總結

精裝修設計管理指引始終貫穿項目精裝修設計施工的全過程，明確規范了各階段各崗位的工作內容、管理動作及輸出成果事項。精裝修設計技術要求有很多，涉及建筑、裝飾、人體工程、裝飾材料、機電、安裝、裝飾施工、成本、消防、法規、各地方人生活習性等多維度，作為房地產批量精裝修產品不能從單一維度考慮來解決問題，畢竟我們的產品影響了我們的客戶日常的生活，要更多地來研究他們的生活，要好用、耐用，即使出現問題也要好修，不能僅考慮美觀，安全更是要放在第一位。