價值鏈視角的物業企業資金管理探討

文/王嫚（河南中原鐵道地產置業有限公司新暉物業公司）

近年來資金管理成為越來越多物業企業所關注的重點，物業企業只有對資金進行合理應用，才能確保企業的價值實現增值。若資金管理不當，資金周轉速度緩慢，很可能導致企業產生資金鏈斷裂的風險，引發嚴重的危機。近年來我國經濟不斷發展，人們生活水平提高，與房地產配套的物業企業數量在增加，物業企業之間的市場競爭日趨激烈。在當前時代下，企業只有提高自身的經營管理水平，才能適應市場競爭。從資金結構來看，物業管理屬于輕資產服務，存貨占比較低，應收賬款占比較高。從運營管理方面來看，物業企業通過對供應商的采購服務，并將服務整合之后提供給客戶。物業企業的經營管理模式與傳統企業不同，具有一定特殊性，因此對物業企業的資金管理工作進行研究具有必要性和創新性。

一、相關概念

傳統資金管理主要是從會計科目視角入手，對不同資金科目進行優化管理，通過對財務數據分析提出經營管理工作改進建議。隨著企業的發展，傳統資金管理出現的弊端已制約了企業資金管理水平的進一步提高。價值鏈理論認為企業價值的實現是通過供產銷環節共同協作完成的，在這一過程中包括基礎價值活動和輔助價值活動，在價值活動中企業產品的價值得到不斷增值。在價值鏈視角下開展資金管理，能夠以價值鏈為切入點對企業資金管理流程進行分析，判斷每個環節的情況，以此改善企業的管理效率。

二、物業企業資金管理的問題

第二，內部價值鏈視角的資金管理存在問題。首先，在營銷階段，部分物業企業的廣告費支出沒有結合稅法的扣除限額進行合理規劃，同時企業不重視對員工的培訓，沒有形成一批專業的營銷隊伍。其次，在擬定服務方案階段，部分物業企業未制定科學的預算編制流程，存在盲目承接項目的情況。若盲目承接項目，很可能會導致企業的項目出現虧損問題，嚴重影響企業資金的周轉。再次，部分物業企業在早期介入階段，開發商僅銷售少量的房產，若此時企業全面入駐相關項目很，可能會導致企業成本過高，使企業因無法收到足夠物業費而面臨虧損的風險。最后，在物業管理階段，物業企業要合理規劃自身的往來款項管理，并重視自身的服務。但是部分物業企業不重視往來款項管理，在對客戶進行服務時也未形成科學的服務模式，不利于幫助企業增收，很容易發生資金不足的風險。

第三，外部價值鏈視角的資金管理存在問題。首先，在上游價值鏈管理環節，部分物業企業由于與供應商合作過程中存在優勢，導致盲目拖欠供應商的付款進度，長此以往會導致供應商對企業的服務積極性下降，也會導致物業服務的項目質量大打折扣。其次，在下游價值鏈管理環節，部分物業企業的應收賬款催收不力，加上物業行業普遍存在著拖欠物業費的情況，下游管理存在一定的難度，給企業管理帶來了較大的挑戰。

三、價值鏈視角的物業企業資金管理建議

（一）物業企業資金管理目標

物業企業在資金管理時要結合自身的發展及運作模式，確保資金管理能夠和價值鏈上各項活動實現匹配，具體而言資金管理目標有以下幾個：一是企業實際經營目標。物業企業在設計資金改進方案時，要確保資金管理的流程能夠符合企業實際管理，以滿足企業各項生產經營活動。通過科學的資金管理體系，能夠解決企業在資金管理中的缺陷，提高企業的管理水平。二是成本效益目標。物業企業開展資金管理的目標是減少資金管理流程中存在的浪費，只有確保資金管理符合成本效益的原則，制定科學的管理方案，才能讓企業實現價值增值，提高企業整體的效益[1]。三是可操作性目標。物業企業設置的資金管理方案要具有可操作性，若資金管理方案難度過高且不具有可操作性，對物業企業而言將不具有實際意義。物業企業設置的資金管理目標要符合自身的特點并具有可操作性，才能在企業內部進行全面推廣。

（二）內部價值鏈視角的資金管理建議

1.營銷階段

第一，合理開展廣告宣傳。恰當的廣告宣傳機制有助于讓物業企業在市場上形成一定的知名度，從而影響消費者的選擇，幫助企業提高市場競爭力。廣告宣傳是物業企業在激烈的市場競爭中提高競爭力的重要方式，廣告宣傳這一活動具有很強的時效性，難以在事前進行全面規劃，資金安排往往存在著一定的隨機性。因此廣告支出的控制通常采用總額控制的方式，在年初設置廣告費用的總額，并在當年工作過程中根據總額合理安排廣告投放，以保障達到預期營銷效果。同時對于不超過當年營業收入15%的廣告支出準予扣除，對于超出部分要在以后納稅年度扣除，因此物業企業可以根據這一稅收政策將廣告費控制在營業收入15%以內，幫助企業獲得抵稅效益，避免當年資金被擠占的問題。另一方面，物業企業通過適當優化廣告管理機制，能夠承接更多的項目。在廣告投入中，企業可以通過微信公眾號、短視頻平臺等多種方式進行宣傳，重視對新媒體的應用。

第二，提高員工營銷水平。物業企業作為勞動密集型企業，員工的工作能力在很大程度上決定了企業的工作效果。營銷階段很多工作都存在技術含量低、重復、瑣碎的問題，容易導致員工沒有工作的積極性，很可能產生懈怠心理，長此以往可能會導致企業的管理效率嚴重下降。因此物業企業要重視對員工的激勵，在對不同業主進行充分調查的基礎上，根據不同年齡階段、不同偏好客戶需求制定科學的推廣方案，并重視對人員的培訓，確保人員在營銷過程中提供高附加值服務，從而促使企業提高收入，為企業獲取足夠資金提供支持。

2）保護裝置后面的開出信號，k7均為正電（對應W134告警信號），#3接地變保護裝置的k6（對應W133跳閘信號）為正電。

2.擬定服務方案階段

物業企業在承接客戶之后要合理擬定服務方案，服務方案是否合理在很大程度上決定了企業的資金是否能夠實現有序循環。只有形成科學的服務規劃，強化對資金的安排，才能確保企業的資金有序運作。

第一，提高企業的預算編制水平。物業企業的全體員工要對預算管理工作形成準確的認識，在企業內部通過設置科學的制度來規范員工職責，將預算工作任務要求細化分解到各部門及員工，通過形成科學的管理制度，防范管理流程中權責不清、相互推卸責任等問題，并通過上下結合的預算編制模式，對企業的資金收支進行合理預測。企業在編制預算時可以通過零基預算的方式，結合企業當前的市場定位、發展階段、管理能力等合理開展預算編制，盡可能避免一切不必要的支出。

第二，加強對項目承接階段的初審。物業企業在編制預算之后，能夠得知在既定收費標準和服務標準情況下承接項目預期的盈虧狀態，若項目盈利則進入介入階段，若項目虧損且在未來沒有有效的成本控制點，那么繼續承接項目將很可能導致企業得不償失，此時企業要通過降低服務質量或提高收費標準來讓企業實現盈利，以確保企業的資金順暢周轉。若企業預測會虧損，企業就要和業主進行積極溝通。例如，企業可以測算降低多少成本或提高多少價格才能夠達到盈虧平衡點，以此與業主進行積極溝通，避免后期產生虧損給企業經營帶來危機。

3.早期介入階段

在早期介入階段，物業企業要加強與業主的溝通，溝通進場時間，合理安排企業的資金規劃，控制企業的成本。具體而言物業企業在早期介入階段要加強以下工作：

第一，合理溝通進場時間。部分物業企業在承接項目時，企業進場之后大部分房屋仍未銷售完畢，進場之后全面鋪開業務很可能存在大量房屋還未確認產權，導致企業前期的投入無法收回。因此企業要積極與業主方進行溝通，合理安排人員進場時間，避免因前期投入過多成本而導致企業成本過高的問題。

第二，積極與供應商進行溝通。物業企業在項目銷售完畢時間不確定情況下，要積極與供應商開展溝通，對于采購服務應減少前期服務人數，降低服務成本，直至后期業主增加之后逐漸補齊人數。

4.物業管理階段

在物業管理階段，物業企業要充分重視資金的風險性、流動性、盈利性，制定科學的措施提高企業的資金管理水平。

第一，重視企業往來款項的管理。物業服務收費一般是按月計算，很多物業企業在收費的過程中面臨業主推遲繳納款項的問題，導致企業的應收賬款較多，且增長速度快，占用了企業大量資金，影響了企業正常的經營活動。針對這類問題物業企業要強化對業主應收賬款的全過程監管，可以安排專人負責對業主的催收，并制定科學的壞賬管理制度。若業主不滿物業提供服務而拒絕支付物業費的，要積極與業主進行溝通，盡可能縮短物業費的回收周期，同時在物業服務的過程中，企業要重視提高業主的滿意度，通過重視業主的要求，為業主提供滿意的服務，確保業主主動支付物業費。另一方面，隨著信息技術高速發展，在當前信息化時代物業企業要重視對信息系統的應用，可以通過改造收費系統、簡化收費流程的方式，開發遠程收費、遠程催費機制，方便行動不便的老人繳費。同時當前很多物業企業將基礎物業服務外包，應付賬款的數額巨大。例如，物業企業的安保等服務會選擇外包方式，因為將這類利潤率不高的服務外包能夠降低支付的員工成本，并且可以獲得更高質量的服務。外包物業服務的物業企業要重視與供應商之間的關系，規范應付賬款付款流程，在付款環節要形成嚴格的授權審批機制，確保應付盡付，避免因盲目拖延款項影響企業和供應商關系而降低企業服務質量的問題。

第二，重視增值業務。物業企業在服務階段應該積極拓展業務，提高自身服務水平。通過提供增值業務的方式提高企業整體的利潤水平，讓企業收入更多資金。物業企業作為服務行業，只有重視對業主的需求管理，在提供基礎物業服務的基礎上提供多樣化物業服務，才能拓寬企業的利潤來源，促使企業獲得穩健發展。物業企業擁有一手的社區資源，能夠掌握業主的需求，掌握業主的痛點并滿足業主需求。例如，可以積極向業主提供上門送水等服務，通過形成多樣化的服務提高業主滿意度，提高企業盈利水平。

第三，設置結算專用賬戶。物業企業在項目運行階段，為了控制資金管理流程風險，要嚴格按照收支兩條線的原則對資金進行管理。在企業內部可以設置資金池歸集閑散資金，并為資金統籌管理創造條件[2]。對于企業長期虧損的項目應制定相應的退出機制，將企業有限的資金用于盈利的項目，以控制企業整體的資金風險。

（三）外部價值鏈視角的資金管理建議

1.上游價值鏈管理

在上游價值鏈環節，物業企業要與供應商之間進行聯動管理，通過優化供應商管理流程，對供應商進行評價，讓企業與供應商實現共贏。

第一，與供應商進行緊密協作。物業企業要根據自身的物業服務項目在管面積以及服務標準合理預測服務量，并積極和供應商溝通需求，向供應商反饋服務的要求以及服務數量。通過信息共享機制，加強企業與供應商之間的談判，將企業的需求及時向供應商反饋。例如，在企業的在管面積或服務質量有調整時及時向供應商反饋，讓供應商及時調整服務人員。

第二，建立供應商考評機制。在供應商的管理中，物業企業要建立科學的考評機制，關注服務理念和服務標準，通過獲取差異化的服務吸引更多的客戶。在對供應商進行考評時，要分析對方的誠意和積極性，判斷供應商在行業的口碑以及商業信用。在對供應商評價的過程中，要重點考核供應商的服務質量，分析供應商是否滿足物業企業要求。同時物業企業在選擇供應商時，要重點關注供應商的服務態度、服務質量等方面信息，判斷供應商是否能夠積極配合與企業的合作。再次，企業在對供應商進行篩選之后，要與優質供應商應形成長期合作伙伴關系，達到共贏的狀態。企業建立完善的供應商管理機制，能夠保障企業的資金得到高效周轉。

第三，提高供應商的服務意愿。企業要重視供應商管理，通過與供應商形成良好的合作關系，提高供應商服務意愿。當前部分物業企業在與供應商合作時，由于上游供應商的競爭較為激烈，部分物業企業盲目占用供應商資金，導致供應商服務意愿下降。針對這一問題，物業企業要與供應商進行積極溝通，在與供應商合作時健全應付賬款付款計劃，以確保企業的經營活動能夠順利推進。

2.下游價值鏈管理

物業行業普遍存在著應收賬款較多的情況，且物業企業采用的收費方式是先服務后繳費，在提供服務的過程中也無法對欠費業主實行差別化服務，這就導致物業企業的應收賬款管理存在巨大難度，只能在事后進行催收和控制。針對下游價值鏈環節應收賬款的管理，本文認為企業要建立完善的款項催收機制，確保企業資金及時收回，避免企業資金短缺給企業造成的風險[3]。

第一，合理采用法律手段開展催收。物業企業在催收過程中要合理采用律師函、催收函等方式，以法律形式開展催收。法律催收相比于口頭催收和電話催收更加嚴肅、正式，對于通過反復催收仍拒不支付物業費的業主，可以采用法律手段進行催收，以最大限度降低企業的損失。同時通過法律催收方式能夠起到一定警示作用。但是通常單個業主的物業費欠費金額較低，因此在采用法律手段催收時要注重成本效益原則，若業主欠費金額較低，法律手段催收付出的成本高于欠費金額，此時應該采用其他手段進行催收。

第二，合理管理壞賬。物業企業對業主欠款情況可以不在財務報表上體現，但是應在內部建立壞賬臺賬，根據應收賬款賬齡對壞賬情況進行分析。通常而言，經過長時間仍然未收回的款項應該在壞賬臺賬上體現，避免管理層被誤導的問題，為管理層制定更為科學的決策提供支持。

四、結語

隨著我國服務業的不斷發展，物業企業的市場競爭日趨激烈，企業在管理中只有重視對資金的管理，從價值鏈全環節優化管理流程，才能有效提高資金管理的水平。本文針對物業企業在價值鏈視角的資金管理進行分析，論述了內部價值鏈、外部價值鏈的具體管理要求，認為物業企業在未來要結合本文所探討的理論進一步優化企業管理流程，以確保企業實現健康發展的目標。