小區規劃地面（露天）停車位的產權歸誰所有

徐映雪

案 例

A公司申請辦理一住宅小區內10棟住宅樓的首次登記，同時，申請將小區規劃地面（露天）停車位也登記在自己名下，不動產登記機構能否辦理？

分 析

有觀點認為，小區規劃地面（露

天）停車位與地下車庫雖建筑形態不

同，但本質一樣。小區地下車庫除已公攤的及人防工程外歸開發單位所有，開發單位可通過合約的方式將地下車庫約定為業主專有或專用，故小區規劃地面（露天）停車位也歸開發單位所有。

筆者不支持此觀點。《民法典》第二百七十五條規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《建筑物區分所有權司法解釋》）第六條規定：“建筑區劃內在規劃用于停放汽車的車位之外，占用業主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位。”既然開發單位能對車位進行出售、附贈或者出租，可認為開發單位享有處分的權利，即開發單位取得所有權。

地面停車位與地下車庫雖有一定的相似之處，卻具有本質區別。兩者都是為了保障全體業主日常生活及公共使用需要，按規定數量或比例設置的停車設施，雖同為規劃批準，位置及大小在規劃總平面圖上有明確標識，但前者基于地表土地使用權確定，絕大多數沒有固定的建筑形態和維護結構，不存在建筑面積。即使個別存在簡易的維護結構，在規范審批的范疇也不能作為一個獨立的建筑單體。后者屬于地下空間，即地面以下能夠開發使用的空間范圍，具有穩固的建筑形態和外圍結構，在規范審批上一般作為一個獨立的建筑單體。根據《房產測量規范》的有關規定，地下車庫層高2.2米及以上的，需計算建筑面積；層高在2.2米以下的，則不計算建筑面積。

對于沒有建筑形態和維護結構的小區地面停車位，不屬于建筑物或構筑物，其本質屬于土地使用權。在開發商將商品房向業主出售前，該宗地使用權屬于開發商所有，但開發商一旦將商品房出售，根據《民法典》第二百

七十四條關于建筑區劃內道路、綠地的權屬規定及《不動產登記操作規范

（試行）》1.2.2規定的“一體登記”原則，除了“地隨房走”分攤給業主的專有部分，建設范圍內共有部分的土地使用權即歸全體業主所有。因此，地面停車位的權益作為附屬設施歸屬全體業主，其性質與《民法典》第二百七十四條中的“建筑區劃內的其他公共場所、公用設施”性質并無不同。開發商有義務按照規劃修建小區附屬設施，但并未規定依據規劃建設的附屬設施都歸開發商。即使開發商支付了土地使用權出讓金，取得了該宗地使用權，但是小區建設完成之后，隨著小區內房屋的出售，小區建筑區劃內的土地使用權也隨之轉移，小區的共有部分土地使用權應歸全體業主共有。

對于個別存在簡易維護結構的小區地面停車位，雖然修建是經規劃部門批準的，但所占面積并未計入地上建筑面積，故其建筑面積未計入容積率，不能辦理產權登記，不存在屬于特定業主專有部分的可能性。根據《建筑物區分所有權司法解釋》第二條第一款的規定，地面停車位雖然構造獨立，能明確區分，也具有利用上的獨立性，可以排他使用，但不能登記成為特定業主所有權的客體，因此該部分停車位應屬于《民法典》第二百七十五條“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位”，屬于全體業主共有。

綜上所述，不動產登記機構可為A公司辦理10棟住宅樓的首次登記，但小區規劃地面（露天）停車位歸全體業主共有。根據《不動產登記操作規范實施細則》第三十六條的規定，A公司“應當將建筑區劃內依法屬于業主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房及其占用范圍內的建設用地使用權一并申請登記為業主共有”，登記機構在登記簿中予以附記。（作者單位：鄭州市不動產登記中心）