房地產(chǎn)企業(yè)成本管理難 需要打好組合拳

曹體敏

房地產(chǎn)行業(yè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和穩(wěn)定就業(yè)有重要作用。

隨著新經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)面臨前所未有的挑戰(zhàn)。這種背景下，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，如何有效地進(jìn)行成本管理，并提高管理效率，成為了亟待解決的問(wèn)題。同時(shí)，隨著社會(huì)對(duì)環(huán)保重視程度的提高，避免資源浪費(fèi)和環(huán)境污染也已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中需要時(shí)刻注意的問(wèn)題。因此，分析新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下房地產(chǎn)成本管理的突出問(wèn)題及改進(jìn)策略具有重要意義。

新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下房地產(chǎn)成本管理突出問(wèn)題

重核算，輕管理。房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理意識(shí)不強(qiáng)，從事成本管理工作的大部分都是技術(shù)人員，雖然施工經(jīng)驗(yàn)豐富，但對(duì)專業(yè)的管理理論知識(shí)掌握不多，成本管理的水平不高，因此就出現(xiàn)了“重核算，輕管理”的現(xiàn)象。

缺乏全員參與成本管理的意識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理上，缺乏全員參與的意識(shí)，認(rèn)為成本管理僅是成本部門人員的責(zé)任，而與項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)的工程管理、質(zhì)量管理、開(kāi)發(fā)等部門的員工則選擇置身事外。開(kāi)展成本管理需要全員參與，涵蓋項(xiàng)目拓展到交付的全過(guò)程。

沒(méi)有形成有效的成本管理體系。許多房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有建立行之有效的成本管理體系，僅僅進(jìn)行事后的分析和核算，而成本管理的事前預(yù)測(cè)、事中控制等職能沒(méi)有得到體現(xiàn)，缺乏宏觀上節(jié)約成本、提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的成本管理理念。

受原材料價(jià)格波動(dòng)和勞動(dòng)力成本影響大。原材料價(jià)格波動(dòng)會(huì)直接影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度和利潤(rùn)率，也會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作的難度。如果建筑原材料價(jià)格上漲或者是供應(yīng)量無(wú)法滿足房地產(chǎn)企業(yè)的需求，房地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)選擇采用低價(jià)的劣質(zhì)材料降低成本，這會(huì)影響項(xiàng)目的質(zhì)量和安全性。在新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)原材料價(jià)格波動(dòng)予以一定的重視，并采取有效措施降低成本。以下是2016年至2020年中國(guó)部分建筑材料價(jià)格指數(shù)的變化情況。

表1看出，鋼材價(jià)格指數(shù)波動(dòng)較大，水泥價(jià)格指數(shù)相對(duì)較穩(wěn)定，但同樣存在著波動(dòng)。這些數(shù)據(jù)表明，建筑材料價(jià)格波動(dòng)較大，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理和盈利能力造成的影響就越大。房地產(chǎn)企業(yè)需采取有效的成本管理措施，保持穩(wěn)定的盈利能力以提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

房地產(chǎn)企業(yè)需要大量人力完成項(xiàng)目的建設(shè)和后期運(yùn)營(yíng)，如果不采取有效的措施控制人工成本，可能會(huì)壓縮企業(yè)的利潤(rùn)空間，甚至出現(xiàn)虧損。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2016年至2020年，中國(guó)就業(yè)人員工資指數(shù)逐年上升，具體如表2所示。

資金成本上升。一方面，資金成本上升會(huì)直接增加企業(yè)融資成本，降低企業(yè)的利潤(rùn)率。房地產(chǎn)企業(yè)的投資周期長(zhǎng)，從拿地、設(shè)計(jì)、貸款到銷售可能要幾年時(shí)間。期間，通常需要大量資金維持運(yùn)轉(zhuǎn)，自有資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需要，如果資金成本上升，企業(yè)的融資成本也會(huì)隨之增加。為了不分散企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，資金成本低的金融資金則是最優(yōu)選擇。調(diào)控政策的收緊，也會(huì)直接導(dǎo)致資金成本大幅上升，這是房地產(chǎn)企業(yè)凈利潤(rùn)率下降的主要原因。房地產(chǎn)企業(yè)拼規(guī)模趨勢(shì)加劇，在調(diào)控持續(xù)加碼的趨勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)依然加速拿地，就會(huì)導(dǎo)致資金壓力不斷加大。從表3不難看出，近幾年中國(guó)貸款利率和債券利率呈現(xiàn)逐年上漲的趨勢(shì)。雖然2019年和2020年的增長(zhǎng)幅度相對(duì)較小，但整體上仍然保持了增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)成本管理改進(jìn)策略

將成本管理與成本核算相結(jié)合。由于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作受到有關(guān)法律法規(guī)的約束，因此需要及時(shí)開(kāi)展成本核算，但是要防止“為算而算”。成本核算不能過(guò)于煩瑣，也不能過(guò)于簡(jiǎn)單，要與成本管理相結(jié)合。

提高全員參與成本管理的積極性。成本管理雖然是財(cái)會(huì)部門的職責(zé)，但各個(gè)部門相互配合才能高效地完成工作，每個(gè)員工都需要參與到成本管理工作當(dāng)中來(lái)。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身特點(diǎn)和市場(chǎng)需求，制定有效的原材料采購(gòu)策略，提高生產(chǎn)效率和產(chǎn)品質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)與供應(yīng)商建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的合作關(guān)系，可以獲得更優(yōu)惠的價(jià)格以及供應(yīng)保障。此外，企業(yè)應(yīng)積極開(kāi)展研發(fā)工作，探索應(yīng)用新的材料和技術(shù)，以滿足市場(chǎng)和消費(fèi)者需求。

為應(yīng)對(duì)勞動(dòng)力成本上漲，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)多種措施節(jié)約成本。首先，可以通過(guò)引進(jìn)新技術(shù)、自動(dòng)化設(shè)備等提高生產(chǎn)效率，減少對(duì)人工的依賴，從而降低勞動(dòng)力成本。企業(yè)可以選擇將非核心業(yè)務(wù)或部分業(yè)務(wù)外包給其他公司，在壓縮成本的同時(shí)，也可以緩解員工招聘難的問(wèn)題。其次，還可以通過(guò)優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)、強(qiáng)化績(jī)效考核等措施，提高員工的工作效率和工作質(zhì)量，減少人力資源浪費(fèi)。最后，房地產(chǎn)企業(yè)還可以探索數(shù)字化、智能化的管理模式，強(qiáng)化內(nèi)部管理，提高用人效率，提升管理效能，降低管理成本。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)資金成本上漲的有效措施包括優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)、尋找更合適的融資渠道以及加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理等。

為減少資源浪費(fèi)和環(huán)境污染，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取以下措施：一是樹立綠色建筑的理念，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中使用節(jié)能、環(huán)保的材料，并注重對(duì)水資源的循環(huán)利用，即可減少資源浪費(fèi)和環(huán)境污染。二是加強(qiáng)設(shè)計(jì)規(guī)劃、優(yōu)化工藝流程，提升資源的使用效率，減少資源浪費(fèi)。三是加強(qiáng)對(duì)員工的培訓(xùn)，提升員工的環(huán)保意識(shí)并建立環(huán)保管理制度等，提高企業(yè)的管理水平。

在新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理上面臨許多問(wèn)題。為解決問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)可采取多種措施，例如，優(yōu)化企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)、提高員工薪資福利、積極開(kāi)發(fā)非一線城市的土地資源、引進(jìn)新技術(shù)與自動(dòng)化設(shè)備等方式，降低生產(chǎn)成本。同時(shí)，也可采用節(jié)能環(huán)保的材料和技術(shù)，提升建筑的環(huán)境友好程度。在未來(lái)發(fā)展中，房地產(chǎn)企業(yè)更加需要注重成本管理，不斷創(chuàng)新和改進(jìn)，才能保持自身的競(jìng)爭(zhēng)力和可持續(xù)發(fā)展。