一文講明房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅

陳潛

土地增值稅是房地產(chǎn)行業(yè)中最主要的稅種，也是地方稅收的重要來源。政府可以利用土地增值稅調(diào)控房地產(chǎn)市場、建設(shè)當(dāng)?shù)氐墓不A(chǔ)設(shè)施以及發(fā)展社會(huì)福利事業(yè)。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)邁入了比較成熟的階段，在土地增值稅的管理方面取得了一定成效。比較成熟的房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目立項(xiàng)到結(jié)項(xiàng)的全生命周期中，已經(jīng)能夠獨(dú)立規(guī)劃、控制和清算土地增值稅。

然而，有些企業(yè)在清算土地增值稅時(shí)漏洞百出，導(dǎo)致多數(shù)本該盈利的項(xiàng)目顆粒無收，甚至出現(xiàn)虧損。土地增值稅清算工作中的失誤，不僅會(huì)給企業(yè)造成沉重的打擊，還會(huì)影響房地產(chǎn)行業(yè)的秩序，加劇稅負(fù)負(fù)擔(dān)。

房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅征收清算現(xiàn)狀

政策環(huán)境。政策環(huán)境在土地增值稅的征收和清算當(dāng)中，起到了至關(guān)重要的作用。當(dāng)前，政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度日益加強(qiáng)，有關(guān)土地增值稅清算的政策也早已出臺。例如，為了保障土地增值稅的收入，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的正向健康發(fā)展，政府部門通過提高土地出讓金的價(jià)格，進(jìn)一步擴(kuò)大土地增值稅的征收基礎(chǔ)。其次，政府部門會(huì)通過出臺稅率政策，影響土地增值稅的收入。除了土地出讓金政策和稅率政策，政府還陸續(xù)頒布了一系列的監(jiān)管政策，旨在強(qiáng)化對房地產(chǎn)開發(fā)商及房地產(chǎn)企業(yè)納稅情況的監(jiān)督和管理，遏制偷稅漏稅現(xiàn)象，確保土地增值稅的有效征收和合理使用。

征收標(biāo)準(zhǔn)及清算程序。用房地產(chǎn)企業(yè)出售房屋時(shí)的銷售收入減去房地產(chǎn)企業(yè)購買土地時(shí)所支付的土地出讓金和其他成本，就是土地增值額，這是衡量稅收征收的主要標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)然，不同地區(qū)的土地增值稅稅率也大有不同，一般來說稅率為30%左右。此外，清算土地增值稅也需要遵守一定的程序。就房地產(chǎn)企業(yè)而言，在繳納土地增值稅時(shí)，首先要進(jìn)行納稅申報(bào)，提交的納稅材料將交由稅務(wù)機(jī)關(guān)審核并確定稅款。當(dāng)審核和驗(yàn)收完成時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)出具相關(guān)的稅收憑證，并將這一憑證發(fā)給納稅人。就當(dāng)前來看，土地增值稅清算程序已經(jīng)趨于完善，但是仍然存在許多亟待解決的問題。

房地產(chǎn)行業(yè)增值稅清算中存在的問題

增值稅基數(shù)核算的準(zhǔn)確度難以把握。土地增值稅的核算的主要環(huán)節(jié)有：確定稅收主體即增值稅納稅人、明確增值稅的計(jì)算方式、基于土地的使用年限和土地增值率等關(guān)鍵因素確定土地增值稅的稅率、扣除相關(guān)項(xiàng)目之后繳納一定的土地增值稅。由此可見，增值稅基數(shù)核算的準(zhǔn)確度會(huì)受到諸多因素影響。

然而，在實(shí)際的基數(shù)核算當(dāng)中，由于房地產(chǎn)行業(yè)涉及眾多業(yè)務(wù)場景，有些環(huán)節(jié)在清算過程中難以把控，因而容易造成增值稅基數(shù)核算不精準(zhǔn)。除此之外，房地產(chǎn)行業(yè)的增值過程與土地開發(fā)、建筑施工、物業(yè)管理密不可分，然而，這些節(jié)點(diǎn)的增值方式、程度和比例都截然不同，因而加大了增值稅基數(shù)精準(zhǔn)核算的難度。

土地增值稅征收政策多變。土地增值稅的起征時(shí)間是2005年，此后有關(guān)土地增值稅的政策進(jìn)行了多輪調(diào)整和變動(dòng)。其中，比較關(guān)鍵的節(jié)點(diǎn)是2016年。這一年，個(gè)人土地增值稅的征收被正式取消。另外，在2018年，不同區(qū)域、不同類別的房地產(chǎn)項(xiàng)目的稅率也有很大差異，差別化的土地增值稅政策開始流行，動(dòng)態(tài)的政策為土地增值稅清算帶來了一定的難度。

此外，由于地區(qū)差異和稅率的不統(tǒng)一也為政策的落地和實(shí)施帶來了一定的挑戰(zhàn)。具體表現(xiàn)在，容易造成稅收清算的審核難度較高，引發(fā)稅收紛爭。其次，盡管土地增值稅相關(guān)政策的實(shí)施已經(jīng)有一段時(shí)間，但是有些地區(qū)在政策執(zhí)行方面還是顯得較為吃力。尤其是那些經(jīng)濟(jì)相對薄弱的地區(qū)，這方面表現(xiàn)得更為明顯。

房地產(chǎn)行業(yè)增值稅清算的優(yōu)化對策

建立和完善土地增值稅征收標(biāo)準(zhǔn)。由于土地增值稅的征收標(biāo)準(zhǔn)不同，造成的稅收清算難度加大、清算結(jié)果存在爭議等情況較為普遍。因此，建立相對統(tǒng)一的稅收征收標(biāo)準(zhǔn)，是解決稅收清算困境的有效方式。政府及相關(guān)部門需要牽頭制定更為完善的土地增值稅收征收標(biāo)準(zhǔn)，解決土地增值稅的計(jì)算方法和征收比例不科學(xué)、不合理的問題，以提高計(jì)算和征收的準(zhǔn)確程度。

另外，需要注重開展土地估價(jià)工作。相關(guān)部門需要嚴(yán)格把控土地估價(jià)工作，確保提供的估價(jià)結(jié)果準(zhǔn)確無誤，避免由于前期估價(jià)出現(xiàn)偏差造成土地增值稅收征收存在差異、增值稅清算結(jié)果不合理等現(xiàn)象。同時(shí)，可以引入第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行復(fù)核，對土地估價(jià)進(jìn)行層層把關(guān)，保證土地估價(jià)的公正性和準(zhǔn)確性，進(jìn)一步提高稅收清算的成效。最后，還可以通過搭建土地增值稅信息共享平臺，對土地增值稅的征收信息進(jìn)行集中、統(tǒng)一管理，保證土地增值稅收清算的公開和透明。

強(qiáng)化增值稅清算的過程管理成效。首先，在清算的過程當(dāng)中，適當(dāng)引入新的技術(shù)，可以強(qiáng)化監(jiān)督審核成效。以人工智能及大數(shù)據(jù)等新技術(shù)為基礎(chǔ)，賦能智慧稅收清算審核。相關(guān)部門可以嘗試?yán)眯录夹g(shù)、新路徑來提高增值稅清算的監(jiān)督審核效率。傳統(tǒng)的模式下，識別和分析審核異常情況是清算過程中常見的問題。學(xué)會(huì)利用新技術(shù)解決實(shí)踐難題，是提升工作效率的有效途徑。對此，可以先利用自然語言處理技術(shù)來提取有用信息，也可以借助機(jī)器學(xué)習(xí)模型快速解決此類問題。

審核流程和審核要求決定了稅收清算的質(zhì)量，因此標(biāo)準(zhǔn)化審核流程的制定與實(shí)施就顯得十分有必要。另外，完善內(nèi)部控制機(jī)制，加強(qiáng)對風(fēng)險(xiǎn)管理，也可以減少潛在的風(fēng)險(xiǎn)和漏洞，保證審核工作的規(guī)范性和準(zhǔn)確性。當(dāng)然，相關(guān)部門也要重視對稅務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)和教育，加強(qiáng)稅務(wù)信息化建設(shè)，建立房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)信息平臺，實(shí)現(xiàn)稅務(wù)數(shù)據(jù)的共享和交流，提高稅務(wù)審查的效率和準(zhǔn)確性。

土地增值稅清算問題不僅對企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和發(fā)展方向具有顯著的影響，同時(shí)也對行業(yè)的健康發(fā)展有重要意義。合理的土地增值稅清算政策能夠有效促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性運(yùn)轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)長期向好、社會(huì)穩(wěn)定繁榮。