新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)財務風險控制研究

陳金麗

（株洲高科發(fā)展有限公司，湖南 株洲 412000）

2021年發(fā)布的“十四五”規(guī)劃綱要中明確提出，要堅持“房住不炒”的原則，堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價和穩(wěn)預期。這就意味著炒房價、炒地價的發(fā)展模式受到嚴格的監(jiān)控，傳統(tǒng)的行業(yè)發(fā)展模式將難以為繼。與此同時，金稅四期稅收監(jiān)管系統(tǒng)的上線，也將會對房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃行為實現(xiàn)全流程監(jiān)控，企業(yè)很有可能會爆發(fā)新的稅務籌劃風險。在這種背景下，房地產(chǎn)企業(yè)必須保持對財務風險的高度敏感性，應從多個角度出發(fā)開展財務風險的管控。

一、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的背景介紹

文章認為，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新背景主要體現(xiàn)在兩個方面。一方面是國家有關(guān)部門對房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管的加強，以及所帶來的“去金融化”效應。2016年中央經(jīng)濟工作會議提出“房子是用來住的，不是用來炒的”定位以來，房地產(chǎn)政策的制定邏輯已經(jīng)發(fā)生了重大改變。國家有關(guān)部門為房地產(chǎn)企業(yè)劃定了發(fā)展的“三條紅線”，并且大力建設(shè)發(fā)展公租房和保障房，積極推動房地產(chǎn)的“去金融化”。在這種背景下，部分房地產(chǎn)企業(yè)高負債高杠桿的發(fā)展模式蘊含著較高的財務風險。

另一方面2021年開始實施的“金稅四期”稅務管理系統(tǒng)，將會對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務管理產(chǎn)生重要影響。與“金稅三期”系統(tǒng)相比，首先，新系統(tǒng)將企業(yè)的“非稅業(yè)務”納入監(jiān)管范圍，比如，可以利用大數(shù)據(jù)技術(shù)對企業(yè)的社保信息進行監(jiān)控。其次，實現(xiàn)了同地產(chǎn)登記系統(tǒng)和銀行系統(tǒng)的對接，能實現(xiàn)對企業(yè)資金活動的全面監(jiān)管。再次，增加了對企業(yè)相關(guān)人員信息和信用情況的管控內(nèi)容，能監(jiān)管到相關(guān)人員的資金流動信息、企業(yè)合同管理信息。最后，“云化”打通稅費全流程、全數(shù)據(jù)、全業(yè)務，實現(xiàn)智慧辦稅和全過程監(jiān)管。此外，“金稅四期”還具有強大的“新一戶式查詢”功能，該模塊能通過查詢單戶納稅人的稅務信息進行預警分析、發(fā)票分析和績效分析，為稅務管理提供決策支持。由于房地產(chǎn)企業(yè)涉及多個稅種，如果不能積極改變納稅籌劃對策，就有可能爆發(fā)稅務風險。

二、財務風險概述

（一）財務風險概念與特征

所謂風險，是指事物預期與結(jié)果之間的不確定性，即收益的不確定性以及所付出成本與代價的不確定性。就財務角度而言，財務風險主要存在廣義和狹義兩個方面的概念[1]，就廣義角度而言，財務風險是指企業(yè)運營過程中出現(xiàn)的所有風險，包括企業(yè)所發(fā)生的各種損失。就狹義角度而言，財務風險是指企業(yè)在財務管理活動中出現(xiàn)的預期收益和結(jié)果的不確定性，而這種不確定性經(jīng)常表現(xiàn)為損失。本文所研究的是狹義角度的財務風險。通常而言，財務風險的特征主要體現(xiàn)在以下幾個方面[2]。

首先，客觀性。財務風險蘊含在企業(yè)運行的整個流程，且并不會因個人的意識而轉(zhuǎn)移。無論企業(yè)的管理人員是否存在較強的風險偏好，財務風險發(fā)生的概率都不會消失。其次，全面性。企業(yè)運行的各個環(huán)節(jié)，比如投資環(huán)節(jié)、融資環(huán)節(jié)和運營環(huán)節(jié)，都可能蘊含著財務風險，而且這種風險很可能存在于每個部門。再次，不確定性。財務風險是一個變量，能夠用一定的指標進行衡量，但是并沒有統(tǒng)一的衡量標準和規(guī)律。企業(yè)財務風險的大小和類型會隨著外部環(huán)境的變化而波動，其發(fā)展的趨勢具有不確定性[3]。最后，潛伏性。企業(yè)內(nèi)含的財務風險并不容易被管理人員察覺，具有一定的潛伏周期，例如，因資金流動性不足而發(fā)生的償債風險有可能會在債務到期日暴露出來。

（二）財務風險的類型

一般而言，企業(yè)的財務風險類型存在四種。首先，籌資風險。隨著企業(yè)運營規(guī)模的擴大，企業(yè)需要大量的資金來維持運營，因此，開展融資成為企業(yè)發(fā)展的必然手段。一方面，部分企業(yè)采取的債務融資模式需要按時向金融機構(gòu)支付利息，這容易產(chǎn)生債務違約風險。另一方面，部分企業(yè)采取上市融資的方式籌集資金，這種方式容易對股權(quán)結(jié)構(gòu)造成影響，滋生企業(yè)的經(jīng)營風險。其次，投資風險。企業(yè)在擴大生產(chǎn)的過程中會開展投資[4]，比如購建生產(chǎn)線、購入生產(chǎn)設(shè)備、開展在建工程等。但是投資活動產(chǎn)生的預期收益很可能達不到企業(yè)預期，即預計回報率的不確定性會滋生財務風險。此外，投資活動還容易受到外部因素的影響，比如財政政策的變化、銀行利率的波動和市場經(jīng)濟的動蕩等，這些都會給企業(yè)帶來損失。再次，流動性風險。企業(yè)在運營的過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)流動性資金不足的風險，例如，由于受到內(nèi)部因素的影響，企業(yè)未能實現(xiàn)對客戶信用的嚴格評估，存在大量的賬款逾期的現(xiàn)象，滋生了大量應收賬款壞賬風險，從而導致無法獲得充足的現(xiàn)金流量。最后，利潤分配風險[5]。企業(yè)管理者有義務對生產(chǎn)經(jīng)營運營中的利潤制定分配方案，但是，由于股東和管理層之間存在的矛盾，以及代理成本的存在，管理者極有可能因為決策失誤帶來收益分配風險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)加強財務風險管控的重要性

房地產(chǎn)企業(yè)加強財務風險管控的重要性主要體現(xiàn)在三個方面。首先，能夠提升納稅籌劃的合法性與合規(guī)性。在“金稅四期”落地的新形勢下，如果房地產(chǎn)企業(yè)仍然沿用傳統(tǒng)的納稅籌劃方式，采取“打擦邊球”的行為，極有可能誘發(fā)新的人為操作風險、法律風險和市場風險。如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠構(gòu)建風險管理體系，加強對外部環(huán)境的分析和識別，增強籌劃意識，就能夠?qū)⒍悇展芾淼氖侄无D(zhuǎn)移到對稅收優(yōu)惠政策的解讀方面來，從而避免可能發(fā)生的法律風險。

其次，能夠提升企業(yè)的盈利能力。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的經(jīng)營周期較長、對資金的需求量較大、容易受政策的影響。如果房地產(chǎn)企業(yè)不能夠選擇合適的投資項目，那么就有可能誘發(fā)投資虧損的財務風險。因此，房地產(chǎn)企業(yè)只有增強財務風險防控意識，采取科學的投資項目決策方式，貫徹民主決策程序，才能夠?qū)崿F(xiàn)預期投資收益。

最后，有利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。在國家對房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管日趨嚴格的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要想提升核心競爭能力，就必須擁有充裕的現(xiàn)金流作為保障。實際上，財務風險的爆發(fā)不僅會造成資金鏈條的斷裂，同時還嚴重影響企業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營能力。如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠從資金風險防控入手，構(gòu)建完善的資金管理制度，合理設(shè)置資金管理崗位，那么就能夠?qū)崿F(xiàn)對資金管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)的制約和平衡，從而為企業(yè)的長遠發(fā)展提供充裕的現(xiàn)金流量。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險防控中存在的問題

（一）缺乏財務風險管理意識

部分房地產(chǎn)企業(yè)普遍缺乏財務風險管理的意識。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導者認為在行業(yè)發(fā)展不景氣的背景下，企業(yè)應該將有限的人力、物力和財力集中在房產(chǎn)開發(fā)和銷售方面，而進行財務風險的防控必然會耗費一定的成本費用，甚至會在短期內(nèi)引起企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的混亂，因此，其對財務風險防控持有謹慎態(tài)度。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)財務部門對財務管理環(huán)境的變化認識不足，對“金稅四期”稅務管理系統(tǒng)的內(nèi)涵和影響認識不夠深刻，無法從企業(yè)實際出發(fā)制定合適的風險管理策略。

（二）融資管理能力不足

實際上，部分房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在融資管理能力不足的問題。一方面，缺乏科學的融資規(guī)劃。科學的融資規(guī)劃能夠從企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)和風險承受能力出發(fā)確定融資方案。而當前房地產(chǎn)企業(yè)對外源性融資的依賴性較強，缺乏內(nèi)源融資渠道，這就導致房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在較高的資產(chǎn)負債率。一旦企業(yè)運營不善，無法及時還款，就有可能導致償債風險的集中爆發(fā)。另一方面，部分方案的融資成本過高。較高的資產(chǎn)負債率會促使金融機構(gòu)降低企業(yè)的信用評級，從而抬高融資成本，這意味著企業(yè)需要付出更多的資金使用費用。

（三）投資項目缺乏規(guī)劃

房地產(chǎn)企業(yè)在選擇投資項目時自帶一定隨意性和盲目性，無法對項目開展有效的經(jīng)濟性和技術(shù)性論證。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏較為科學的投資項目決策制度。某一項目的投資決策往往由房產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導者根據(jù)主觀經(jīng)驗進行判斷，無法執(zhí)行項目決策的民主制度。一旦領(lǐng)導者的主觀能力存在問題就很可能導致項目無法實現(xiàn)預期收益。另一方面，部分房產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)認識到了定量分析的重要性，卻無法根據(jù)具體情況選擇適宜的分析方法，比如，無法根據(jù)方案的特殊性，在凈現(xiàn)值、現(xiàn)值指數(shù)和內(nèi)含報酬率分析方法中進行選擇，錯誤的投資項目可行性分析方法無法得出精準結(jié)果。

（四）營運資金管理不當

部分房地產(chǎn)企業(yè)在營運資金管理中存在著突出問題，主要體現(xiàn)在兩個方面，一方面，存貨周轉(zhuǎn)水平不足。房地產(chǎn)企業(yè)的存貨多為開發(fā)產(chǎn)品和開發(fā)成本，而且項目建設(shè)周期較長，容易受到外在因素的影響，比如，土地市場價格的不穩(wěn)定直接可能導致存貨積壓。另一方面，應收賬款管理能力較差。由于房產(chǎn)產(chǎn)品成本的售價較高，因此，為了提升營業(yè)收入，企業(yè)多采取分期收款的模式來減輕客戶資金壓力，但企業(yè)普遍存在“重銷售，輕回款管理”的情況，這會直接滋生大量的呆賬壞賬風險，提高資金使用成本，侵蝕企業(yè)利潤。

五、房地產(chǎn)企業(yè)加強財務風險防控的對策

（一）增強風險管理意識

房地產(chǎn)企業(yè)應認識到意識的能動作用，從多個角度出發(fā)增強風險管理意識。首先，領(lǐng)導者應該積極學習國家下發(fā)的關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的政策文件，并積極領(lǐng)會文件精神，在單位內(nèi)部大力營造關(guān)于財務風險防控的文化氛圍。其次，企業(yè)財務部門還應加強對“金稅四期”稅務管理系統(tǒng)的理解和認識，并能從企業(yè)戰(zhàn)略管理的視角出發(fā)評估企業(yè)財務風險的類型和大小，嘗試制定有效的風險管理制度。最后，房地產(chǎn)企業(yè)還應該引導基層員工樹立財務風險防控意識，應定期召開面向基層員工的風險防控培訓會議，以增強員工對財務風險防控的價值認同。

（二）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

較高的資產(chǎn)負債率無形中提高了企業(yè)的財務風險水平，因此，企業(yè)必須優(yōu)化和調(diào)整資本的結(jié)構(gòu)。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應該從實際情況出發(fā)，主動拓展思路和融資渠道，減少對外部融資的依賴性，比如可以開展股票融資、留存收益融資和供應鏈融資等模式。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應該加強財務管理，充分利用財務預算這一工具實現(xiàn)對資金的精細化管理，比如，可以通過對比各種方案的資本成本來做出最優(yōu)選擇。

（三）加強投資項目規(guī)劃

開展對投資項目的可行性分析是投資項目管理的首要環(huán)節(jié)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強對投資項目的規(guī)劃。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)投資項目的實際情況選擇恰當?shù)目尚行苑治龇椒ǎ纾瑢τ谕顿Y額相同、壽命期相同的互斥投資方案，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取凈現(xiàn)值分析法；對于投資額相同、壽命期不同的互斥投資方案，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取年金凈流量分析方法；對于投資額不同、壽命期相同的獨立投資方案，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取現(xiàn)值指數(shù)法。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應該完善投資項目可行性分析的決策程序，應從不同的角度對項目進行經(jīng)濟性和技術(shù)性論證，并通過民主決策的程序選擇最優(yōu)的投資方案。

（四）加強營運資金管理

房地產(chǎn)企業(yè)應該從兩個角度出發(fā)加強對營運資金的管理。一方面要提高存貨周轉(zhuǎn)率。房地產(chǎn)管理部門應協(xié)調(diào)各部門之間的溝通，設(shè)置科學的采購方案，降低產(chǎn)品生產(chǎn)的盲目性，同時，還應該根據(jù)銷售的需要確定最佳存貨持有量，能夠在保障正常銷售的基礎(chǔ)上減少庫存。另一方面要加強對應收賬款的管理。房地產(chǎn)企業(yè)應該建立健全信用政策，根據(jù)客戶的資本、品質(zhì)、能力和誠信狀況確定分期收款的策略，并加強對客戶財務狀況的跟蹤。一旦發(fā)現(xiàn)客戶存在喪失還款能力的情況，就應該及時進行催收，防范壞賬風險的發(fā)生。

（五）引入管理會計工具

引入管理會計工具能夠?qū)崿F(xiàn)對財務風險的精細化管理。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應實施全面預算管理制度。全面預算管理能實現(xiàn)對投資、融資和運營環(huán)節(jié)的事前規(guī)劃、事中控制和事后評價，尤其能實現(xiàn)對各種財務風險的考量，并能通過對資源的前瞻性控制將風險控制在容量之內(nèi)。其次，傳統(tǒng)的成本核算方法在對間接費用的分配方面還不夠精準，容易引發(fā)定價失誤的風險。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以引入作業(yè)成本法實現(xiàn)對成本的精準核算，控制成本管理風險。房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)實際業(yè)務劃分作業(yè)中心，并根據(jù)成本中心和資源量對間接費用進行精準分配。最后，房地產(chǎn)企業(yè)應該引入杠桿管理工具。通過杠桿管理工具，房地產(chǎn)企業(yè)可以判斷籌資結(jié)構(gòu)是否合理，并調(diào)整和優(yōu)化自有資金和借入資金的比例。

六、結(jié)束語

在新時代背景下，我國房地產(chǎn)企業(yè)的外在環(huán)境出現(xiàn)了較大程度的變化。部分房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險與日俱增，嚴重削弱了企業(yè)的核心競爭力，因此，管理者必須充分認識評估環(huán)境變化對企業(yè)發(fā)展帶來的影響，從多個角度出發(fā)防范財務風險。期望文章的研究能為房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的防范提供一定的參考和借鑒。