淺析房地產企業財務風險防范

張紅

一、前言

房地產企業作為我國現今國民經濟中不可或缺的一部分，其二十年來的迅猛發展是其他行業所遠遠不及的。隨著國家“房住不炒”政策的出臺，房地產企業粗放式、擴張式的管理落下帷幕，應當將工作重心轉移到其內部管理建設中。對于房地產企業來說，首當其責的就是財務風險，對財務風險的防范有助于其在越發激烈的市場環境中保持良好的競爭力[1]。本文首先闡明了房地產企業財務風險防范的意義，其次分析了房地產企業存在的財務風險及其存在的原因，最后提出了針對性的防范措施，以期能夠為房地產企業財務風險的防范提供一些借鑒，促進房地產企業高質量可持續發展。

二、房地產企業財務風險防范的意義

隨著企業經營管理理論的不斷完善和對內部控制精細化的現實需求，企業對于財務風險的防范也愈加重視。科學防范企業財務風險，不僅可以提高企業財務管理效率和水平，也可以提高財務決策的效用性[2]。在2023年的中央經濟工作會議中也提出要確保房地產市場平穩發展，有效防范房地產企業風險，改善其資產負債情況。根據國家統計局數據，近些年來，我國房地產行業的產業增加值屢創新高，房地產業產值占整個國民生產總值的比例從2010年的5.66%至2020年的7.34%，雖然近兩年受到突發應急事件和國家宏觀經濟政策的出臺的影響，房地產行業處于下行趨勢，但房地產行業仍是我國重要的支柱產業。近幾年來，房地產行業占國民生產總值的比重仍然保持在7%左右，且由房地產行業帶動起來的各產業鏈條也是一個驚人的數字。比如，與房地產行業密切相關的建筑行業等相關產業可以占到國民生產總值的14%，房地產類貸款占據了全部貸款總額的40%左右等等，房地產行業仍然是我國國民經濟中重要的一份子。對于房地產企業來說，防范財務風險，不僅是其自身發展的必然要求，也是其應當擔負起的時代使命[3]。

三、房地產企業存在的財務風險

（一）償債壓力大

房地產企業普遍存在資產負債率較高的問題，這就給企業帶來了較大的償債壓力。房地產企業由于其行業特性，在開發初期就要投入大量的資金，而對于任何一家房地產企業來說，僅僅依靠自有資金就完成樓盤的開發顯然是不現實的，所以房地產企業通用的做法是向銀行進行貸款。面對如此大的資金量的貸款，貸款利息對房地產企業也造成了一定的壓力。房地產行業又存在較大的不確定性，受到政府宏觀政策、城市區域規劃、周邊產業集群、學校位置及學區劃分、醫院及商超距離、居民消費意愿、面向群體和居民消費能力、周邊生態環境等多方面綜合因素的影響較大。房子作為居民最重要的資產之一，任何一點風吹草動的細微變化都會對房地產企業房子的售出產生蝴蝶效應般的影響，這也不利于房地產企業獲得持續、穩定的現金流。但對于銀行貸款來說，每期債務必須按時歸還，否則可能面臨斷貸而資金流斷裂的風險，這也就造成了企業償債能力進一步減弱，償債壓力進一步加重。

（二）營運管理風險大

房地產企業在資金管理方面存在較大不足，存在存貨占用資金較多、存貨周轉率較低等問題，嚴重影響了其資金利用水平，從而形成了企業財務風險。一方面，不同于其他類型企業對于存貨的分類，在房地產企業的分類中土地儲備和等待出售的建筑物均屬于企業存貨。而建筑物項目周期較長，價值的波動受外力影響因素較大，且與國家宏觀政策發展息息相關。對于房地產企業來說，保有一定數量的存貨才能更好地促其銷售，因此，企業為了保障自身競爭力，通常會保持較高的存貨水平。另一方面，又由于房地產企業銷售產品的特殊性，導致存貨的周轉率水平偏低，占用資金量較大。這也導致了企業的應收賬款回收期較長，很難在短時期內有大量資金回收或者保持持續的資金流，從而加大了財務風險。并且，很多房地產企業對于資金管理工作制度缺失，不關注企業日常經營相關的資金使用，從而造成營運管理效率低，經營管理資金面臨的風險較大。

（三）投資風險高

首先，房地產企業的投資環境逐漸規范化發展，但是其行業競爭激烈，面對的發展壓力較大，面臨的風險因素繁多。在進行項目投資時，快速變化的外部環境也是房地產行業投資風險較高的一個原因。同時，房地產企業受到國家經濟改革、行業政策調整的影響較大，行業內的投資環境變化也會影響其發展，這些因素均增大了房地產企業投資的風險性。比如土地年限的調整，國家土地政策改革等，都會直接影響房地產企業的投資成本，加大其面臨的投資風險。其次，當市場環境發生變化時，房地產企業對消費者的需求情況調研程度，也會影響其投資狀況。消費者需求較高的項目房地產企業一般都會加大其投資，但消費者的需求數據往往存在一定的主觀性，缺乏科學依據。同時，投資時的建設資金管理同樣也會影響企業財務風險。最后，當房地產企業進行項目投資時，面臨的社會環境也會對其產生影響。

四、房地產企業財務風險存在的原因

（一）融資渠道單一

對于任何一家企業來講，如果想要保持正常的發展經營并不斷發展壯大，就不能不重視資金問題，房地產企業更是如此。在我國現存的房地產企業中，銀行貸款是其主要的融資方式。房地產企業的一些自有資金和預售款等對于其開發樓盤來說無異于杯水車薪，企業想要獲取資金，最常用的方式就是銀行貸款。其一是因為房地產企業所需資金量較大，一般金融機構較難滿足房地產企業的資金需求，而銀行資金量較為充足；其二是因為房地產企業有其天然的背書，與銀行開展業務合作更為快捷。對于銀行來講，房地產企業會為其帶來巨大的現金流和較大體量的客戶，雙方一拍即合，合作緊密。但對于企業來講，單純地依靠銀行貸款來獲得資金并不是可以一勞永逸的做法。一方面，銀行貸款不論實際經營狀況如何，每期必須按照貸款合同按時還貸，給企業造成較大的償債壓力。另一方面，為保證銀行利益，銀行的風控部門和監管部門對其資金流向監管較嚴，對于企業要求較高。假使銀行通過判斷認為房地產企業在未來一段時間內，可能存在較大的風險，此時，銀行為自身利益考慮，可能會做出暫時停貸等決定，而這對于房地產企業來說無異于滅頂之災。此外，房地產企業較為單一的融資結構也不利于其資本結構的組成，降低了企業的財務風險抵御能力，使企業存在較大的債務壓力和財務風險。

（二）經營內控意識不足

房地產企業的內部控制意識不足，經營管理制度不完善。一般而言，企業經營過程中，需要極度關注內部控制，如果企業內部控制出現管理問題，對企業資源的合理使用就可能存在著較大威脅，并對經營發展產生不利影響。房地產企業營運管理存在的風險是由于企業對內部控制不重視，企業關注于內部經濟發展和不斷提升生產效率，忽略了對內部控制的管理。部分房地產企業沒有認識到內部控制的重要性，缺乏對該工作的積極性和主動性，對于內部控制工作態度也比較消極，企業也缺乏與之相匹配的激勵機制，因此一定程度上也影響了企業內部控制工作的開展。最關鍵的是，一些房地產企業缺乏完善的內控監管制度，仍然沿用傳統的內部管理機制。對存貨、應收賬款等關注較少，重點依然著眼于傳統財務數據，對企業正常經營發展并無實際意義。所以，房地產企業內部控制意識的不足就會導致房地產企業缺乏對營運風險的提前防范，且當出現營運相關風險時，不能及時發現問題，或者在發現問題后不能進行恰當地處理，這都會對企業的業務經營造成極大的負面影響。

（三）投資管理機制不健全

首先，房地產企業在選擇投資項目時，往往缺乏對項目所處經濟環境和政策環境的宏觀把控，科學合理的可行性研究和系統的行業分析，充分全面的調研以及經過論證的投資方案，只是在進行簡單的技術分析后就草率做出決定，這無疑大大加強了企業投資風險。其次，投資項目需要有精準的把握投資時機的能力，而這份能力需要企業在日常的運營過程中就及時了解市場走向，關注市場變化，總結市場規律，這樣企業才能選擇在合適的時機進入市場，獲得收益。如果企業的投資管理機制不能輔助其做出準確判斷，那么該企業的投資管理機制無疑是失效的。最后，房地產企業在面臨多項投資選擇和有限資金時，應當能夠通過投資管理機制優化其投資組合，分散投資風險，而這一點對于現今的許多房地產企業來說，都是難以做到的。

五、房地產企業財務風險防范措施

（一）拓寬融資渠道

房地產企業應當積極拓展其融資渠道，優化資金結構。一方面，房地產企業可以加大股權、債券、租賃、國外資金等非銀行融資方式。比如，房地產企業可以加大其股權融資比例，引入優質資本使其成為企業的股東，對于有實力的房地產企業，可以采取IPO的方式，讓整個市場上的資金都能夠為企業所用。當然，房地產企業也可以通過發行定期或不定期債券的方式，為企業募得資金。總之，房地產企業可以根據自身發展需要和管理能力，制定科學、安全的融資方案，不斷優化其資金結構，豐富企業資金來源，充裕企業資金池，提高企業財務風險抵御能力。另一方面，房地產企業應當與銀行加強溝通，提升自身信用等級。比如，銀行可以通過引入第三方機構，對其信用、資質等進行評估后，根據評估結果與銀行進行協商，加強銀行對企業的信任，提高銀行融資效率、延長融資時限。此外，房地產企業還應當在拓展多種融資渠道時，注意對其融資結構比例的調整，并以此不斷優化其資本結構，使之更科學合理，以不斷提高房地產企業財務風險防范能力。

（二）提高經營內控管理水平

首先，企業管理層要強化對企業內部控制管理的認知，提高對企業內控管理水平的重視程度，以身作則，積極主動帶領員工一起進行學習培訓，提高全體員工內部控制意識和風險防范意識。同時，根據企業內部控制制度和內部控制管理工作的安排，明確員工所在崗位的權利和責任，使企業內部控制管理處于健康、有序、高效運行的狀態。其次，房地產企業還應當不斷健全自身內部監督管理機制。企業應當結合自身實際，建立健全企業內部監督管理制度，加強對企業各部門尤其是核心部門的監督，降低因企業內部控制不當而產生財務風險的可能，最大限度地為企業發展提供制度保障。再次，房地產企業需要不斷強化風險管理水平，加強對企業經營整個流程、各個環節的關注。利用現代信息化技術，不斷提升房地產企業對經營過程中從原材料到最后銷售相關風險的預測、風險指標分析及風險應對等管理水平。增強對營運風險的防范工作，并做好預案，爭取做到當企業遇到問題時能在最短的時間內按照預案解決問題，降低營運風險對企業經營造成的影響，為企業健康發展提供基礎保障。最后，房地產企業需要不斷健全營運風險管理體系，組織企業專業技術人員，增強專業人員合作，強強聯手，全面開展風險管理工作，推動企業風險內部控制管理水平，維護企業健康穩定發展。

（三）完善投資管理機制

第一，加強企業對內外部環境的監測及分析，了解國家政策和法規，成立專業的分析部門，加強和政府的交流，積極學習國家土地管理政策，選擇恰當的項目投資時間。第二，房地產企業要充分利用大數據技術，選擇多樣化分析指標。通過財務數據指標及非財務指標，全面地進行投資可行性分析，考慮資金的來源、使用配置、收益等情況，分析投資成本，科學決策。第三，房地產企業要善于利用多種投資方式形成投資組合。投資市場的風險是固然存在的，但是可以通過適當的組合方式進行風險分散，維護企業經營安全。第四，企業要進行投資項目的全流程管理，嚴格監管成本變化。風險管理不只是財務部門的事情，應進行任務分解，調動全體員工的工作主觀能動性，有效防范和控制風險，避免企業投資資金浪費，提高投資資源利用率，提升利潤率水平。第五，房地產企業要建立風險防范體系，全面收集投資信息，對于關鍵性指標可以設定預警機制，以便于及時發現問題并進行反饋處理，最大程度上規避風險可能會給企業帶來的負面影響。第六，房地產企業還可以采用與其他企業進行深度合作或購買保險等方式，對可能面臨的風險進行風險對沖、風險分擔和風險轉移，進一步降低其投資風險。

六、結語

綜上所述，在市場競爭愈加激烈、金融環境愈加嚴峻、監管愈加嚴格的現行環境下，房地產企業的財務風險問題亟待得到解決。針對其在財務風險防范中存在的償債壓力大、存貨過多、投資風險高的問題，房地產企業應當從積極拓寬企業融資渠道、提高內部控制水平、完善投資管理機制等方面進行對其財務風險的防范，幫助房地產企業提高管理效率，降低財務風險，提升企業效益。

引用

[1]郭俊麟.房地產企業財務風險分析及防范對策——以M房地產企業為例[J].西部財會，2022（11）：41-43.

[2]容曉哲.企業財務風險的成因及其防范分析[J].財會學習，2020（36）：37-38.

[3]林洪梅.企業財務資金管理風險防范措施研究[J].中國集體經濟，2023（6）：140-143.

作者單位：西安未央城建商業運營管理有限責任公司