現代商業理念在大型商業建筑設計中運用分析

張遵嶺

（貴陽建筑勘察設計有限公司，貴州貴陽 550000）

0 引言

大型商業建筑是指面積大于15000m2，可供人們從事各類經營活動的建筑物。隨著近幾年我國經濟的高速發展，受電子商務等行業的影響，我國的實體經濟逐漸走向落寞，各地產開發商為能夠提高項目受益，則加大了對大型商業建筑的改良。目前我國多數大型商業建筑都以綜合性建筑結構為主，為能夠進一步提升其商業價值，本文則主要介紹了基于現代商業理念下大型商業建筑的設計方法。

1 基于建筑設計的現代商業理念介紹

1.1 消費者行為分析

大型商業建筑往往是以商業綜合體的形式呈現，其不僅功能強大且業態復雜，在設計時不能單一地考慮經營商鋪的需求，還要結合行為學、營銷學、環境心理學充分利用商業邏輯關系，來提高消費者的體驗感。西方相關研究人員將消費者的決策行為進行了總結，其主要包括5 個階段，分別為：需求認知、信息搜索、方法評估、購買決定、購買行為。在設計時，不僅要保證商業建筑的內部結構動線合理，方便消費者的查詢與搜索，還要為其提供差異化與沉浸式的購物體驗。

1.2 商業地產的運營

傳統的商業地產運營應用了“建筑到銷售”的經營方式，但隨著我國經濟體制的改革，房地產的價格日益趨于穩定。受電商等因素的影響，利潤也逐漸下滑，因此現代化的商業地產經營方式，多采用的是“長線式”運營法。在運營的過程中會充分考慮，不同大型商業地產項目的開發周期、適用規劃、回款速度，當前依照后期運營方式的不同，可以分為全出售（如soho 類型的系列項目，拉動辦公樓租金）、全出租、租售結合、返租經營、自營模式等。

1.3 商業項目的規模

隨著我國建筑行業的不斷發展，當前我國大型商業建筑的開發也逐漸趨向于規范化，依照國際購物中心的分類標準，可以將其分為不同的等級（表1）。除表中內容以外，我國的大型商業建筑也逐漸朝著復合化的方向發展，其還會在主體建筑旁邊附加辦公樓、酒店、公寓等，這些雖然不在經營面積范圍之內，但也同樣需要考慮到成本投資的問題。同時，我國近幾年的國民經濟總產值快速增長也使得消費升級，據資料表明當前200000m2的大型商業建筑項目越來越多[1]。

表1 大型商業建筑等級分類

1.4 實體商業的發展

除上述內容以外，大型商業建筑項目一旦落地以后，就很難實現拆遷，且內部改造費用高昂。因此，在設計的過程中，也要結合周邊環境和地方實體商業的綜合發展情況，進行預估與評測，以便制定出具有前瞻性的方案。在設計時需要保證以下3 個方面：①目標精準。所設計的建筑功能與結構要充分滿足受眾的需求。②具備熱度。只有持續不斷地制造熱度，才能夠吸引更多的消費者。③融合創新。在其中引入智能化技術，以便為建筑賦能，提升消費者體驗感。

1.5 可持續設計理論

據資料表明我國的建筑能耗能占到全國總能耗的41%，尤其是大型商業建筑體，由于經營活動區大多是封閉空間，因此對于電能的消耗極大，同時由于客流量較大，所浪費的水資源也較多?；谛聲r期背景之下，為能夠迎合我國“十四五”規劃期間所提出的綠色建筑建設要求。則要在現代大型商業建筑設計中充分引入資源可循環與持續發展的思想，這樣既能夠降低能耗，為開發商與經營商縮減運營成本；也具有較高的社會效益，同時能夠提升建筑設計的創新性[2]。

2 基于現代商業理念的大型商業建筑設計策略

2.1 項目案例背景介紹

基于上述現代化商業建筑設計理論，本文則加大了相關開發案例的研究。所要研究的案例背景為我國貴州六盤水市，其具有涼都的美譽，不僅氣候涼爽舒適，且紫外線的輻射也適中。該地區2022 年初戶籍人口已經達到了360.38 萬人，常住人口在301.71 萬人，2020 年地方的總產值為1339 億元，同期增長4.5%。為能夠滿足地方人民生活品質提高與消費升級的需求，不斷推動西南地區經濟發展，自2021 年至今入駐了多家現代化大型商業建筑綜合體，如萬達廣場、紅星美凱龍、愛琴海購物公園等。紅星美凱龍、愛琴海購物公園作為涼都·印象城（商業度假綜合體的組成部分，包括商業、酒店、辦公及度假公寓，建筑規模為677950.12m2）。為響應六盤水市“十四五”商務發展規劃需要，本文則依照現代商業理念，對該地區的大型商業建筑設計策略進行分析。愛琴海購物公園外立面效果如圖1 所示，涼都·印象城總體鳥瞰圖如圖2 所示。

圖1 愛琴海購物公園外立面效果

圖2 涼都·印象城總體鳥瞰圖

2.2 建筑設計調研準備

大型商業建筑設計與普通建筑設計的區別在于，其不僅要產生較好的經濟效益，還要產生較好的社會效益，能夠推動地方的發展。因此，在設計時不僅要加大對地方規劃區域水文地質結構的調研，還要提高對建筑商業定位的調研，建立“以人為本”的設計思想。

（1）需要明確主要消費群體及用戶畫像（即人群畫像，是指利用信息技術將用戶信息標簽化、具象化），結合大量調研問卷數據以及運營消費信息，能夠提高設計方案的適應性與前瞻性。

（2）加大對區域環境的研究，其中包括區位環境、商業環境、競品項目三大部分。區位環境是指周圍的公共道路交通情況與客源聚集條件，其是影響建筑商業定位的重要因素，通過對其的研究與分析，能夠提高建筑整體的展示度。

商業環境包括周邊區域的經濟、產業、發展規劃等，對其的研究可以提高設計方案的精準性。競品項目需要拆分對標項目的設計條件，分析項目場地、規模、經營盈利方式等，這些均可以作為大型商業建筑項目設計的重要參考標準[3]。

例如，愛琴海購物公園的消費主體占比分析結構：青年家庭客群80%；本市及周邊縣區的客群10%；周邊鄉鎮客群10%。

用戶畫像標簽與具象化特征如下：①青年家庭客群，年齡在18～45 歲，追求生活品質，注重親子教培，是社會的中堅階層，消費力強。②本市及周邊縣區客群，主要為社區居民、學生、教師、公務員體系，屬于中高收入群體，消費選擇性較強。③周邊鄉鎮客群，包括老鷹山、汪家寨、雙稅等區域，主要以事業單位中高層和職工為主。

該區域的環境情況如下：其位于六盤水市中心位置，交通便利、商業發達，周邊有較為成熟的商業項目，商業氛圍濃厚。地塊周邊有成熟的住宅區和正在開發的住宅小區，能夠為項目帶來較多的家庭型與年輕型流量?？梢詾楹笃陧椖康恼w規劃，與建筑功能區的設計，打下良好的基礎。

2.3 空間功能落位設計

項目建筑內空間功能的落位設計，決定了建筑是否能夠提高消費者的體驗感，其對項目的經濟效益與社會效益將會產生直接的影響。

常規性的大型商業建筑業態會被劃分為3 個類型，分別為：購物、餐飲、娛樂，使用的空間占比通常為50:30:20 或者40:40:20，當前利用餐飲和娛樂業態來帶動地方商業的銷售量，是常規運營手段，這樣可以提高建筑項目的商業轉化率。

而像涼都·印象城這種項目的綜合性與復合性較強，因此在設計的過程中不能僅要考慮前期所調研與分析的客戶群體與區域環境，還要結合項目自身的體量、面積、當地經濟與商業情況，制定更加合理的業態配比方案[4]。

首先，在面積需求的設計上，需要考慮兩大方面的內容：①經營使用面積。②租金限制面積。經營使用面積是指商鋪實際所需要的經營面積，依照業態發展形勢的不同，可以靈活多變，具體要結合層高等因素綜合規劃。租金限制面積是指需要使用的業態面積和商家承受租金的能力不同，因此在設計時要充分考慮位置和層數等關鍵要素。

其次，在輔助功能的設計上，主要包括三大部分：①商業服務空間。②貨品區域。③后勤輔助區域。其對提升消費者的購物體驗感起到了關鍵性的作用，其中包括停車場、衛生間以及客戶服務部等。由于本文中所研究的案例建筑面積較大，因此為能充分滿足消費者的休憩需求，還會在主題區域內，配備休息區、景觀區、母嬰區等。貨品與后勤輔助區域不會與消費者之間產生直接關系，，但其需要保證營業人員的服務質量和貨物存儲需求。因此其與消費者發生直接關系的前場之間比例多為1:1，如果功能較多且業態復雜，可以進一步擴大后場的面積。

最后，大型商業建筑的商業業態規劃通常會受到多種因素的制約，因此也是設計大型商業建筑最難部分。在設計的過程中，需要充分考慮到工程技術要求，例如：建筑層高、柱距、結構負荷等。為保證設計內容的系統性，可以通過模塊化的方式，將重難點問題分析。如將總體工程條件分為機電條件與結構條件兩大方面進行設計。同時，本文中所提高的案例需要在室內設置一些大空間的功能區位，像電影院、展廳、供兒童游玩的室內樂園等，其層高往往需要在10m 以上，而近幾年興起的IMAX 電影廳層高要求在15m 以上。因此，為能夠保證大型商業建筑的持續化發展，應在前期的設計規劃中預留相應的工程條件，不然當后期周圍商圈崛起以后，其工程余量不足難以實現升級，將會逐步被市場淘汰。

2.4 建筑節能設計規劃

為能夠實現項目建設資源的可持續發展，并降低能耗還要在設計過程中引入一些綠色設計理念以及節能設計方法。在此時則需要加大地方水文地質的研究，同時充分地利用地方自然資源[5]。

例如，在進行涼都·印象城商業度假綜合體設計時，為能夠降低能耗，則要從三大方面進行逐一管控。

（1）充分結合地形高差，依山就勢錯落布置，減少土方挖填方量。盡可能提高地下室底板設計標高，減小結構抗浮，降低工程造價。

（2）建筑整體節能環節，選擇了當前市面上先進的新型建材，其具有保溫、隔熱性能，同時也可以解決既往建筑建材能耗消耗過多的問題，節省建設人力與物力。為能夠減少暖通設備的使用頻率，則提高了門窗與洞口尺寸設計的合理性，盡量將其設置在較好的朝向區位。

（3）在建筑給排水設計時，通過對建筑實際需求和層高等客觀因素的分析，合理設定了供水的壓力，避免了水資源的浪費。同時，給排水的管材盡量選擇阻耗較低的材料配件，以減少水頭的損失。為了保證系統能夠高效運行，應優先選擇性能較好的高品質水泵以及電機。在地下水池以及水箱內應安設先進的智能化技術，便于對溢流的及時報警。除此之外，潔具也盡量選擇節水型或者性能較好的，以避免漏水和浪費水資源等情況出現。

（4）在電氣設備節能設計方面，需要嚴格依照我國現行的《建筑照明設計標準》執行，要合理確定導線的界面，避免建筑電力傳輸出現損耗的情況，同時要加大對使用人員和建筑的保護。

3 結語

綜上所述，基于新時期背景之下，我國的商業建筑逐漸朝著大體量、高層次、差異化的方向發展。而基于其占地面積較大，又處于城市的繁華地帶，在設計時設計人員應將目光放長遠，不僅要提高其經濟效益，還要實現商業資源的可持續利用。除此之外，還要迎合綠色建筑理念，讓其能夠與周圍的環境融為一體，并減少對能源的損耗，只有這樣才能加快我國實體經濟的復興與繁榮。