醫療+商業

摘 要：醫療綜合體Medical Mall起源于美國，近幾年在國內有了一定的發展。文章從醫療綜合體的起源、概念、國內外案例對其產生及發展的政策、市場環境，醫療資源供給及客戶需求等層面進行分析，從其底層邏輯闡述其在國內市場發展存在的問題，并提供了一些解決思路。

關鍵詞：醫療綜合體 商業綜合體 共享醫療 問題 解決思路

中圖分類號：F223? 文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2023）08-239-02

醫療綜合體Medical Mall起源于美國，20世紀80年代，美國65歲以上居民人口占比超過10%，遠超判定老齡化社會標準線7%。由于人口老齡化，使得當時美國人對醫療需求增多，而醫療資源遠遠不足。因此，出現了一批由醫生集團組織投資的診所，并將診所場所設置于商場中。2017年，國內首家醫療綜合體Medical Mall——杭州全程醫療正式營業，開啟了中國醫療綜合體模式的實踐。“醫療+商業”這種模式是否能適應中國國情，在本土落地生根，其底層邏輯到底如何，本文將進行逐一闡述。

一、醫療綜合體Medical Mall的概念

從廣義的角度來講，醫療綜合體Medical Mall是指在一個建筑區域同時配備醫療設施、社區養老、研究機構等相關醫療配套以及商業元素實現多功能融合的載體。在Medical Mall里，各家機構分別為患者提供從診室就醫問診、實驗室、影像到門診日間手術的一站式服務，目的是鼓勵患者在一個可協作的網絡中獲取日常所需的就醫服務。但同時，不同于大型綜合醫院的一個主體，各家機構又彼此獨立，在各自的專科領域有所建樹。與一般綜合醫院相比，周圍的商業配套等為醫院的患者提供便利、輕松的就醫環境，商業和醫療兩者相輔相成。本文討論的醫療綜合體將醫療綜合體的概念設置在一個較小的框架內，多圍繞“診所集群”的方式，即不涉及醫養、綜合醫院集群、研究機構等概念，主要關注在大型商業綜合體內植入醫療項目，將醫療作為一個業態進行布局，為現代的商業地產提供新的思路。

二、全球醫療綜合體概況

醫療綜合體Medical Mall目前遍布全球。中國在近年也在此業態上進行了探索和實踐。以國外成熟的Medical Mall——新加坡百麗宮The Paragon為例，我們可以看到國內“醫療+商業”組合的綜合體項目未來發展的一些可能。

烏節路是新加坡商業最核心的CBD之一，百麗宮The Paragon正是位于烏節路的大型綜合體，包含商業、醫療、辦公與酒店物業等業態，國際高奢品牌、設計師品牌盡皆匯聚于此，餐館食肆美食云集。其購物中心高6層，共4.5萬平方米，之上是面積2萬余平方米的醫療健康區域，容納了60多個專科診所，100余位專科和全科醫生，涵蓋整形外科、中醫、皮膚科、兒科、牙科等醫療服務，為消費者提供世界級專業醫療服務。因此百麗宮定位明確，以當地高消費人群和從國外赴新加坡進行醫療診斷的客群為主要目標消費者，打造集商業與健康為一體的一站式生活中心。對于百麗宮來說，無論是醫生資源，還是客戶資源，供需兩端都非常充分，且新加坡在相關的政策層面、國民醫療意識、商業保險等方面，都認同和推行這種醫療商業的模式。

三、國內醫療綜合體的現狀

國內醫療綜合體屬于大型綜合體近年來的新興業態，青睞者很多，但真正落地者或落地后運營較為成功者不多，而國內醫療綜合體的興起是有其內在驅動因素。

（一）國內醫療綜合體興起的內在驅動因素

一是政策層面，近年來，國家層面多政策帶動了健康產業發展。國家多部門相繼發布多項政策法規，推進醫改進程，確立了醫生多點執業的合法化，給整個醫療健康行業帶來了巨大的發展機遇，為傳統地產轉型成為醫療健康產業地產提供良好的支撐與發展動力。

二是市場需求端，中國人口老齡化加快，引發更高的醫療服務需求和高品質的健康管理服務需求；隨著城鎮化的推進，以城市人群為主的疾病快速增長，對特殊領域的醫療服務需求上升；消費升級推動醫療服務向多元化、多層次和高端化的方向發展。傳統的公立醫院是以疾病為中心，而社會辦醫可以向健康轉移，更多地關注治未病、健康管理、亞健康管理等方面。

三是醫療資源供給端，中國人均醫療資源供給嚴重不足，亟需加速社會資本介入醫療服務行業，多元辦醫增加醫療衛生資源，加快將優秀醫療資源引入基層社區、城市商業中心，擴大優質醫療資源供給，整合醫療服務產業鏈。另一方面，醫生多點執業松綁，醫生集團的興起，也為醫療資源的供給帶來新的力量。

四是產業資本加速布局，進一步推動企業跨界轉型。據不完全統計，目前，僅房地產企業就有近百家在發展醫療業務。例如萬達集團在成都天府新區落地首個大健康產業項目……而全國首家Medical Mall全程醫療也是在杭州本地三大上市公司分別對零售服務閉環、檢驗產業鏈延伸、商業地產價值提升等訴求下創立的。醫療綜合體已逐漸成為傳統地產企業以及健康產業上下游企業轉型升級的重要方向。

（二）國內醫療綜合體案例

目前國內比較知名的醫療綜合體，在本文闡述范疇內的，以杭州全程醫療為例。這個項目所屬的城市政策層面和市場環境較為適宜，政府職能部門有較強的創新意識，能夠在堅持和確保醫療質量安全的前提下，反復論證并審批該項目；且整個杭州以浙大系為代表的醫療資源較為豐富，有一批有意愿想做事、能做事的醫生、醫生集團以及民營連鎖醫療機構為支撐。與國內各個醫療綜合體項目相比，例如上海新虹橋國際醫學中心、成都鵬瑞利等，雖然該項目規模較小、投資小，但商業運營屬性更強。

全程醫療位于杭州慶春商圈杭州大廈501城市廣場項目，是目前國內比較典型的“醫療+商業”綜合體項目，也是國內探索“醫療+商業”共享醫療新模式的先行者，旨在成為一站式私人高端健康醫療管家，通過鏈接共享高端醫療資源，打造“D2B2C”全程健康醫療服務平臺推動健康醫療、零售商業等板塊有機結合，在商業綜合體內打造大健康、大服務融合平臺，創新商業組合模式。所謂的“D2B2C”，B是全程醫療這個平臺，D是醫療資源端，C是客戶資源端。

在醫療資源端，目前全程醫療除了自營開設了由浙江大學醫學院附屬邵逸夫醫院提供技術支撐并參與運營管理的全程國際健康醫療中心，還引進了杭州口腔醫院、太學眼科、仁樹醫療、唯兒諾兒科、愛丁婦科等品牌醫療機構，形成了業務差異、優勢互補的專科集群，主要提供輕癥慢病方面專業、便捷、私密的高端健康醫療服務，并在檢驗、病理、超聲、醫學影像、藥房和手術室等醫技設施實現共享，進而有效提升各方的資源效率，呈現出更加緊密的一體化協同運營效應。

在客戶資源端，全程醫療打造品牌、客戶、營銷共享。以健康篩查為入口，由全科醫生領銜組成的健康管理團隊，為客人提供檢前咨詢、個性化體檢、檢中陪護、健康管理階段性評估、預約名醫門診或多學科會診、安排轉診綠色通道等全過程閉環管家式服務。基于解百集團旗下杭州大廈的優質會員平臺，打通了商業和入駐醫療機構的客戶資源，實現商業客戶資源和醫療客戶資源、會員服務的共享。

（三）國內醫療綜合體發展存在的問題

雖然杭州全程醫療、成都鵬瑞利等醫療綜合體的出現，開啟了中國醫療綜合體模式的實踐，但目前我國的醫療綜合體發展還處于初始階段，存在很多制約發展的因素。

首先在政策層面上，雖然國家有一系列的文件，但具體落地到實際的審批環節，還是以傳統醫院的管理模式要求管理醫療綜合體。因為是創新項目，沒有相應政策法規可依據，且各地的管控力度不同，都是摸著石頭過河，這與國外分級診療、家庭醫生的市場化程度有較大的區別。例如醫療業態在硬件上必須配置獨立的醫療排污系統，加之在衛生主管部門申辦醫療機構執業許可證有相當難度，這兩者影響醫療業態進駐購物中心的速度。在浙江省衛健委、邵逸夫醫院的創新理念支持下，全程醫療已經在這方面有了較大突破，但仍有一些具體的問題需要一一落實解決。

其次在醫療觀念和客戶需求方面，進駐醫療綜合體的醫療服務機構多是定位高端服務、消費醫療，門診費用高于普通三甲醫院，大部分不接受醫保，即使接受醫保很大一部分費用也無法覆蓋，而國民就醫意識、就醫習慣的轉變需要一個相對長期的過程，地域差異也相當明顯。例如上海眾多民營機構均不設置醫保端口，因為僅商業保險客戶就可滿足日常接診量，而類似杭州、成都等地，商業保險的使用量遠遠不足。另一方面，成熟的消費醫療類別有限，往往集中于眼科、口腔、醫美，但客戶消費升級后的其他醫療服務需求其實一定程度上無法滿足，例如婦科、兒科、生殖等。

最后在運營管理上，當前很多醫療綜合體都是資本催生下的產物，投資方對醫療的底層邏輯不甚清晰，把發展醫療業務視為一種招商、實現營收增長的“省力”辦法。但往往很多投資方不具備賦能醫療的市場能力，很多醫療綜合體僅有其形無其實，只有醫療機構實體，卻沒有醫生資源和醫療管理體系，空有硬件，沒有軟件，醫療業務本身方面，也越來越趨于同質化，違背了共享醫療服務的初衷。另一方面，國內外醫療綜合體大多采用租賃的方式承接各個不同的診所，但即便在人流密集商圈，能轉化為醫療綜合體內就醫的貢獻在可預見的短期內相對有限。而購物中心租金往往較高，也增加了入駐機構成本。所以，如果僅僅是純租賃，沒有在運營管理上予以更多的支持，診所生存就較為困難。

四、解決的思路及展望

Medical Mall的興起離不開一個國家的人口年齡結構激發的醫療需求、經濟發展狀況賦予的醫療消費力、以及政策引導下健康醫療產業的市場化發展。國內這一業態其實并不像面上看得那么美好，如果要有健康的發展，還是要解決一些實際的問題。

首先在政策、制度層面給予解綁，不能以傳統醫院的管理模式管理醫療綜合體，例如日間手術室、醫生執業等，既要符合安全規范和監管，又要能夠有一定的市場靈活度。這些問題，需要有行業的頭部企業與政府職能部門共同探討，建立起新的行業標準，即要有企業有勇于探索的精神，也需要職能部門對新興事物的包容和支持。

其次醫療綜合體自身要處理好定位問題，主要定位于消費醫療，與公立醫院有一定的差異化，也能在一定程度上解決了醫保的問題。但消費醫療不僅僅限于傳統的眼科、口腔、醫美，可以延伸到婦科、兒科、日間手術等，并支持其品牌化、高端化、連鎖化、特色化發展，真正意義上實現對不同客戶需求的分級診療。另一方面，延長供應鏈，將醫療概念擴展到健康，引入更多相關的業態，如運動、理療、身體美容、保健品、穿戴設備等，同時輔之配套業態，例如餐飲、休閑等，與商業更加緊密的結合。

最后還要解決運營的問題，從供給端建立自己的護城河。醫療是一個技術創新累積的產業，需要準確把握住趨勢方向和堅持長期主義思維的領域。醫療綜合體的投資方、運營方要懂得順勢而為，將醫療資源、技術創新放在第一位，持續積累、培育并吸收高端醫療人才，或引進高端醫療機構和資源，打破原有的技術瓶頸與規則。同時，不以傳統的租賃模式進行運營管理，而是給予更多的附加值，真正鏈接好醫生和客戶兩端。同時輔之于品牌活動推廣、聯合營銷活動、客戶轉診等形象露出和客戶導入。在客戶端，要能集結一定品質的醫療機構，以醫療資源吸引客戶，例如新加坡百麗宮，就是以世界級優質的醫療資源吸引客戶，最終形成“店多隆市”的局面。

雖然醫療綜合體Medical Mall這種商業模式目前還存在種種發展上的問題，但其對于商業地產、社會辦醫、分級診療等確實是提供了解決思路，也能在一定程度上對商業客戶實現服務需求的閉環，仍然值得嘗試和探索。

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[5] 李紅.近距離解析Medical Mall[J].中國衛生，2017.

（作者單位：杭州全程國際健康醫療管理中心有限公司、杭州全程健康醫療門診部有限公司 浙江杭州 310000）

[作者簡介：封瑩瑩（1981—），女，漢族，浙江杭州人，碩士研究生，主要研究方向：行政管理。]

（責編：趙毅）