不動產物權期待權實務研究
——兼論《執行異議與復議規定》的相關適用

李 志

江蘇泰和（泰州）律師事務所，江蘇 泰州 225300

不動產物權期待權是我國民事法律中的一個重要的組成部分，在法學理論界中占據著重要的意義及地位。不動產物權期待權起源于德國，當前我國針對不動產物權期待權的相關研究理論以及實踐正在不斷完善當中。物權期待權主要是指將來在物權上有取得與實現可能性的權利，任何組織或者個人不得侵犯［1］。隨著我國民事立法以及相關司法解釋層面的不斷深入，現存的大部分問題已經得到有效解決，但是針對不動產物權期待權的理論研究與司法實務還存在一定的不足與混亂。因此，本文通過明確不動產物權期待權的性質以及相關屬性，分析現階段我國不動產物權期待權在實際應用中存在的問題，并以此為基點提出針對性的應對策略，希望能夠為相關的學者進行深入性研究提供一定的指導。

一、不動產物權期待權性質

（一）期待權的性質

申衛星教授在其博士論文《期待權理論研究》［2］中對期待權類型、性質與效力進行了深入研究，將期待權界定為對未來取得完整權利的期待，因其滿足部分權利條件而受到法律的保護，從而取得相應的法律地位，認為期待權的法律地位應具有一定的確定性、利益性以及法律上承認的獨立的權利狀態。同時，通過對德國各種學說的分析，申衛星教授認為期待權是一個在權利取得的“先期階段”的集合概念。期待權的性質具有三個特點：1.與完整權利相比較，期待權非完整權利；2.與既得權相比較，期待權是處于發展中的權利；3.期待權兼顧動態與靜態權利，總結而言期待權屬于準物權性質。本文認可其研究成果。

（二）不動產物權期待權

在不動產物權期待權范疇，主要是指買賣雙方已經完成關于不動產買賣的大部分程序時，買受人享有對于該房屋所有權的一項期待權利，即不動產物權期待權［3］。這種權利可以直接用作買賣雙方在發生買賣行為之后的所有的行為以及對應產生的權利。

當前我國民法對不動產物權期待權的含義的界定與德國的民法大致相同，但兩國的國情、房屋買賣法律規范及登記制度等之間存在著較大的差異。我國法律及司法解釋中關于不動產物權期待權的適用，主要體現在物權期待權人通過執行異議或異議之訴，對抗其他合法權利人，產生排除執行效力。

根據期待權相關理論，不動產物權期待權的成立需要滿足以下條件：第一，期待權是為了最終獲得不動產所有權；第二，期待權已經滿足部分物權權利狀態；第三，不動產期待權已經獲得法律及司法解釋的承認與保護。對此，下文將結合相關法律及司法解釋規定進行具體闡述。

二、我國不動產物權期待權立法與類型

（一）不動產物權期待權立法

關于不動產物權，《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第二百零八條、第二百零九條規定了物權公示公信原則，即除了法律另有規定，不動產物權取得或變動應當經依法登記，否則不發生物權效力。

關于法律另有規定的情形，《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第一條規定了建筑工程承包人的工程價款優先受償權優于抵押權和其他債權；第二條規定了建筑工程承包人的優先受償權不得對抗已經給付購買商品房的全部或者大部分款項的消費者。《全國法院民商事審判工作會議紀要》（以下簡稱《九民紀要》）第一百二十五條規定了商品房消費者物權期待權保護；第一百二十六條規定了商品房消費者優先受償權與抵押權沖突的處理規則；第一百二十七條規定了一般買受人物權期待權保護規則。《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（以下簡稱《執行異議與復議規定》）第二十七條、二十八條、二十九條、三十條形成了對于不動產物權期待權的初步體系化嘗試，并確立了不動產物權期待權與抵質押權、普通債權各類競合的處理規則，即商品房消費者物權期待權＞工程價款優先受償權＞抵押權＞一般買受人物權期待權＞其他一般債權。

德國民法的物權期待權，采用登記生效模式，可以轉讓、抵押、扣押，具有強烈的物權屬性。根據我國《執行異議與復議規定》第二十八條、第二十九條規定，買受人在滿足保護條件后，享有可以占有、使用、收益權利，并可排除法院的強制執行，但不能抵押、扣押，故物權權利外觀不夠明顯，往往導致對抵質押權人、普通債權人等的保護力度不夠，因此需要嚴格把握并適用各類型不動產物權期待權的保護條件，避免從根本上動搖物權公示公信原則與善意取得規則。

（二）不動產物權期待權種類

根據上述法律及司法解釋規定，我國現行的不動產物權期待權的種類主要分為以下三種。

1.一般買受人物權期待權

一般買受人物權期待權，在《執行異議與復議規定》第二十八條對構成條件進行了規定：（1）成立生效時間，在法院查封之前，已簽訂書面買賣合同且合法有效，“以合法形式掩蓋非法目的”、名為買賣實名為擔保、名為買賣實名為抵押等情形不在此列；（2）占有存續狀態，在法院查封之前，已合法占有不動產；（3）價款支付條件，按照合同約定全部或部分支付價款；（4）不可歸責性，非因可歸責于買受人的原因導致未辦理過戶登記，即買受人無過失。

2.商品房消費者物權期待權

《民法典· 物權編》規定不動產物權的設立、變動或消滅，需經登記才能發生效力［4］。商品房買賣關系中，從合同簽訂至物權登記，往往不是同時完成，而存在一定的時間差，在此期間商品房仍然屬于出賣人即房地產開發企業所有，往往存有法律風險。司法實踐中，房地產開發企業涉訴一般會導致其名下不動產被查封或處置，為了充分保護商品房消費者的物權期待權，《執行異議與復議規定》第二十九條對相應物權期待權的構成條件進行了規定：（1）成立生效時間，在法院查封之前，已簽訂書面買賣合同且合法有效，（2）購買用途與居住條件，買受人名下無其他房屋，且所購房屋系用于居住；（3）價款支付條件，即已支付超過50%的房款。

3.預告登記物權期待權

根據《民法典》第二百二十一條之規定，買受人為保障將來實現物權，在簽訂買賣房屋或者其他不動產物權協議后，可以申請預告登記。買受人辦理預告登記雖然并未取得不動產物權，但對該不動產產生了一個物權期待權，對房屋具備了一定的物權效力和排他效力。《執行異議與復議規定》第三十條也進行了相關的規定。實踐中對于預告登記物權期待權的適用幾無爭議，故不在本文重點討論范圍。

三、關于《執行異議與復議規定》第二十八條、第二十九條的適用

（一）基本前提

《執行異議與復議規定》第二十八條、第二十九條作為對物權公示公信原則的突破性規定。其規范保護具有“物權期待權”的買受人（案外人）為商品房一般買受人、商品房消費者，是立法者基于消費者“居者有其屋”的生存權的優先考量，而突破物權公示公信原則的例外規定，故有著極其嚴格的適用范圍與條件。司法實踐中，若無更高的利益考量，司法者不得對保護條件任意擴大，否則將動搖物權基本原則與規則，從而帶來交易不安全與不公平。

（二）適用條件

上述條文分別規定了一般不動產買受人物權期待權和商品房消費者物權期待權，統稱為房屋買受人的物權期待權，系指簽訂買賣合同的買受人在已經履行合同主要義務的情況下，雖然尚未取得完整所有權，但對物權有著合理期待，且法律或司法解釋給予其法律地位上的認可與保護。此時賦予其類似所有權人的地位，以物權期待權排除法院的強制執行。

1.適用條件

《執行異議與復議規定》第二十八條所規范保護的具有“物權期待權”的買受人（案外人）為商品房一般買受人，是第二十九條規定的商品房消費者之外的一般買受人因購買房屋所享有的物權期待權。與商品房消費者物權期待權相區別，一般買受人名下往往有其他可用于居住的房屋，故一般買受人的物權期待權并不涉及生存權，故一般買受人物權期待權保護條件規定得更為嚴苛。例如合法占有、善意無過失條件的設置，一般買受人只有完全符合法定條件，方可成立期待權并排除執行。

值得注意的是，上述規定的“不動產”僅適用于買受人居住用房，而不包括生產性、商業性經營用房及土地使用權。關于不動產的性質，應當更加注重不動產的實際用途，而非以土地或房屋登記性質作為唯一判斷依據，以充分考量涉及生存權的價值判斷。

2.一般買受人的無過失判斷標準

鑒于我國采不動產登記生效注意，若允許不動產買賣雙方交易后長期不進行過戶登記，容易導致交易停留在債權行為狀態，不利于交易秩序和物權變動穩定，也不利于對其他普通債權人的保護。

故立法者在權衡法益基礎上，對一般買受人消極無權變更登記行為予以了否定評價，即若一般買受人消極對待物權變更登記，則不產生排除執行的法律效果。司法實務中，對于一般買受人過錯判斷情形，一般包括以下幾方面：（1）對不動產性質認識錯誤，如不動產屬于豪宅消費、二手不動產未取得產權證；（2）因過錯導致消極行使物權變更登記權利，如一般買受人無合理事由長期不予物權變更登記；（3）因主觀故意不進行物權變更登記，如規避限購政策、替他人代持不動產等；（4）因過錯導致忽略不動產上存在的權利瑕疵或限制，如不動產上存在在先查封或抵押權等。

同時，未在合理期間辦理物權變更登記的原因，既可能有主觀原因，也可能存在客觀因素，需要司法者結合主客觀各方面因素，綜合考量一般買受人是否存在過錯或過失。

（三）抵押權與不動產物權期待權的沖突處理規則

司法實務中，往往存在抵押權與不動產物權期待權的沖突，這在強制執行抵押物引發的案外人執行異議與執行異議之訴中尤為突出。法院在裁判時，亦存在排除抵押權的結果。對此，本文認為系對《民法典》第二百零九條關于不動產物權的登記生效規則、第三百一十一條關于物權善意取得規則，以及《執行異議與復議規定》第二十七條、第二十八條、第二十九條銜接與適用的錯誤理解導致。

1.抵押權的善意取得

關于善意取得，《民法典》第三百一十一條作出了概括性規定，于不動產抵質押權場合，系指無處分權人將不動產抵押給善意無過失的抵押權人，使其合法有效取得抵押權。不動產抵押權的善意取得應當滿足下列條件：（1）取得抵押物時是善意的；（2）以合理的價格或者代價取得抵押權；（3）抵押物已經依法進行登記。

司法實踐中，存在權利人通過案外人執行異議或訴訟程序，主張抵押權人取得擔保物權非善意，要求排除對抵押物執行的情形。此情形在銀行等專業金融機構作為抵押權人時尤為突出。

根據《中華人民共和國商業銀行法》第三十六條以及《貸款通則》第二十七條之規定，商業銀行辦理信貸業務時應當對抵押物的權屬、價值等進行嚴格審查，核實抵押物情況，用于評估相關風險。《九民紀要》第三十一條關于違反規章的合同效力規定，第五節關于金融消費者權益保護糾紛案件的審理規定，明確了在特定條件下認定商業銀行違反監管規定，進而否定相關合同效力的規則。司法實踐中亦出現法院援引上述規定，否定商業銀行善意取得抵押權的裁判。

如（2020）川1304 民初594 號民事判決書，一審法院以商業銀行未對抵押物進行實地盡調，未盡合理注意義務為由，否認商業銀行抵押權的善意取得。后二審法院予以改判，改判理由為：商業銀行合法辦理信貸業務，借款合同及抵押合同沒有無效情形，不動產登記權屬清晰，沒有無權處分情形，商業銀行取得抵押權證，已盡合理注意義務，故抵押權合法有效。

究其原因，系一審法院對商業銀行善意取得抵押物的裁判尺度過于嚴苛，錯誤理解相關法律及部門規章對商業銀行信貸風險管控要求。相關規定并未要求商業銀行對抵押物現實與法律狀況進行“完美無缺的盡職調查”。否則，不符合法律的經濟效率與保護交易安全原則。

2.抵押權優先于一般買受人物權期待權

《民法典》對抵押制度做出規定，抵押權系擔保物權，屬于法定優先受償權，維護抵押權制度是建立市場主體的普遍信賴的價值追求。根據相關司法解釋的規定，有效成立的商品房消費者物權期待權可對抗抵押權。但根據《執行異議與復議規定》二十八條規定，有效成立的一般買受人物權期待權不涉及生存權益，若優先于抵押權，不僅不符合法律上的價值考量，也會從根本上動搖抵押權制度。（2021）最高法民在189 號案件中更是重申了前述立場，即一般不動產買受人在符合《執行異議與復議規定》第二十八條的規定場合，其物權期待權不能對抗抵押權人，只能對抗普通債權人。

綜上，關于不動產物權期待權及其法律適用，應當嚴格執行法律法規及司法解釋，特別是《執行異議與復議規定》第二十八條、第二十九條，從明確主體范圍是一般買受人和商品房消費者，區分規范不動產物權期待權的構成要件并嚴格審查等方面出發，明確各類物權、優先受償權及債權沖突時的順位規則。在法律及司法解釋未規定時，充分考量各種法律價值，建立生存利益至上理念，對不動產物權期待權予以充分合理的保護的同時，兼顧其他權利保護，統一裁判尺度，維護司法公信力。