寫字樓需求會回升嗎

甄愛軍

中外資企業信心均逐步回歸，超過四分之三的受訪企業對2023年營收持增長預期，約42%的企業未來計劃增加辦公面積。值得關注的是，中資企業仍是辦公面積需求增長的主力。

據CBRE世邦魏理仕日前發布的《2023年中國內地辦公樓租戶調查》報告，中外資企業信心均逐步回歸，超過四分之三的受訪企業對2023年營收持增長預期，約42%的企業未來計劃增加辦公面積。值得關注的是，中資企業仍是辦公面積需求增長的主力。

報告同時指出，企業ESG（企業社會責任）戰略進程全面提速，零碳目標設定、能源審計和資源循環利用實施力度大幅提升，使得更多企業愿意接受綠色溢價。其中，有16%的受訪企業表達了搬遷至綠色樓宇的意愿，增加租金支出，為“綠色”買單，而去年同期，有同類需求的企業僅占3%。

中資企業需求增加

2023年中資企業對辦公面積的需求增加，尤其是醫藥、科技互聯網和制造業擴張意愿明顯回升，對推動寫字樓市場需求回暖發揮了不小的作用。

調查結果顯示，超過四分之三的受訪企業對未來表達了樂觀預期。多數受訪企業認為，預計2023年度營業收入將會實現增長。值得一提的是，該比例較去年的調查結果大幅提升71個百分點。

也正是基于對未來的樂觀預期，在受訪企業中，有42%的企業計劃在未來3年里增加辦公面積，該比例較2022年小幅提升4個百分點。不過，企業并未盲目樂觀，與前幾年的調查結果相比，今年的數據并不高。

寫字樓租賃需求也將跟隨經濟運行和企業信心而逐步改善。世邦魏理仕預計，2023年全國寫字樓凈吸納量將達到430萬平方米左右，超過2020年和2022年的水平，達到2021年歷史峰值的六成左右。

此次調查發現，中資企業繼續保持更強的增長動力，其中有52%的中資企業計劃增加辦公面積，與去年的調查結果相比，上升了10個百分點。從細分行業來看，寫字樓租賃需求主要來自金融、科技互聯網和專業服務業等三大行業，占據擴張意愿榜單的前三位。此外，制造業和醫藥及生命科學行業的公司也存在不小的擴張意愿，與去年的調查結果相比，準備在未來增加辦公面積的企業的比例也分別提升了13和18個百分點。

在租賃策略方面，近八成受訪企業表示未來3年房地產租金支出的增幅，將不會高于整體運營成本的增長幅度。也就是說，絕大多數企業希望租賃成本與整體經營成本的變動保持一致。租賃開支預算直接影響企業房地產策略，顯而易見的是，計劃增加租金成本占比的企業具有強勁的擴租和升級意愿。而在計劃降低租金成本占比的企業中，包括就現有租約進行重新談判、行使租約到期或縮減辦公面積，以及向外圍區位搬遷等方式，將會成為可選方案之一。

無論采取擴張還是收縮策略，租戶都不同程度地對設施使用權和租賃靈活性給予了更多的關注度。調查結果顯示，有超過六成的企業希望將所在樓宇服務、設施和靈活辦公空間使用權一并納入租約，以便采取更加靈活的方式來租賃。此外，逾四分之一的租戶希望業主提供裝修房作為降低成本、提高靈活性選項之一。

三成企業計劃增加固定工位

隨著經濟的復蘇，大部分員工回歸辦公室，進而帶動固定工位的增長。調查結果表明，在2023年，將近三成比例的企業計劃增加固定工位，占比較2022年提升10個百分點。

整體而言，由于國內辦公習慣受居家辦公影響較小，辦公室平均利用率達到67%，高于全球其他區域，比如歐美以及中東、非洲地區，辦公室平均利用率僅達到50%左右。其中，特大型租戶（全國辦公面積大于5萬平方米）使用率更高，達到了78%，對空間靈活性和健康元素要求也更高。而中小型租戶則受制于空間功能的單一性，利用率較低。

租戶可以借助傳感器等先進的房地產科技獲取準確的辦公室使用率數據，進一步提升空間效率。調查顯示，有接近六成的受訪企業對辦公室利用率相關的科技表現出較高的興趣，比如有58%的受訪企業能夠接受辦公桌預約工具，有56%的受訪企業愿意安裝空間占用傳感器。

愿意為“綠色”買單

今年的調查結果顯示，企業在房地產規劃和運營中落實ESG戰略的進程已全方位提速。在繼續把關注員工健康作為首要ESG舉措的同時，能源審計、資源循環利用和設定凈零目標的實施力度大幅提升。

更多企業愿意為綠色“買單”。有明確意愿搬遷至綠色認證樓宇的租戶占比達到66%，較2022年增加16個百分點。與此同時，愿意搬遷至綠色樓宇并支付租金溢價的企業占比自2022年的3%提升至16%。另有28%的租戶表示可以考慮為所在樓宇進行升級和綠色改造支出一定費用。

除了愿意租賃綠色樓宇之外，企業對租約能否“綠化”日益重視。有19%的受訪租戶計劃在未來租約中放入綠色條款，其中綠色裝修、廢棄物處理和能耗數據披露相關條款的關注度最高。

世邦魏理仕認為，隨著未來政府對公共建筑碳排放約束機制的不斷完善，以及能耗、碳排放數據的獲取和評估對樓宇租賃雙方實現其碳中和目標的重要性日益提升，商業地產綠色租約的規范化和標準化有望提速。