關于加強房地產企業資金管理的思考

陳雅嬋

（中國武夷實業股份有限公司，福建 福州 350001）

在我國整體產業結構中，房地產行業占據重要地位，作為房地產行業的主體，房地產企業對我國經濟的發展發揮的作用巨大，不僅拉動了我國經濟的發展，而且還帶動了相關產業的發展。伴隨社會的持續發展，房地產企業面臨的內外部環境更加復雜化、多樣化，在這種具有挑戰性的時代背景下，房地產企業應該更加注重資金管理，通過開展有效的資金管理，可以使房地產企業的資金使用效率和資金管理能力水平均得到提升，從而促使房地產企業開展運營發展具備足夠的資金，避免因資金鏈斷裂而導致企業困境出現。因此，房地產企業必須加強資金管理，集中解決資金管理現存問題，使房地產企業資金管理工作得到加強。

一、房地產企業資金管理概述

（一）房地產企業資金管理的概念及特點

資金管理主要是將資金作為主體，圍繞資金展開資金的籌集、資金分配以及資金運用的各種行為，使資金運作的正常化得到有效保證，并使資金收益能夠達到最大化，企業可以借助資金的合理運用實現利潤效益的提升[1]。房地產企業是一類資金密集型企業，具有較為龐大的規模。采取資金管理對房地產企業土地資源的獲取和開發、房地產銷售等每一個環節的資金活動均能夠產生直接影響，因此，需要加強各環節資金管理，從而確保企業可以通過資金管理實現預期收益。

房地產企業開展資金管理有其獨特的特點。首先，房地產企業投資規模非常大。房地產企業開展項目建設必須要先拿到土地的使用權，需要耗費大量資金，在土地上建設建筑物也需要耗費較多的資金，并且在建設過程中資金流只是單方向的向外流出，很多房地產開發企業通過預售的方式預先收取銷售收入，但隨著人們的自我保護意識提升，這種預售方式逐漸不被認可，導致房地產企業前期難以實現資金流入，導致在整個投資過程中，資金流較為緊張[2]；其次，資金回收周期漫長，并且回收的速度比較緩慢。一般來講，房地產企業開發周期可達3年或是更長，在該周期內資金耗用量比較大，但是在實現銷售之后，受地方政府部門資金監管作用下，房地產企業難以達到資金的快速回籠；再次，資金軌跡和調動難度較大。大多數老牌房地產企業為了實現發展，實施跨省項目、跨市項目，容易導致項目子公司出現各自為政的情況，對企業總部發出的指令不愿執行，從而導致資金歸集調動難度大；最后，投資風險較高。基于上述幾個特點不難看出，房地產企業的投資額度之大、回收期之長、監管困難足以導致投資風險偏高。

（二）房地產企業加強資金管理的重要性

房地產企業開展資金管理的重要性比較明顯。首先，資金管理對于提升房地產企業資金使用效率有重要幫助。采取有效的資金管理可實現資金使用、調配的科學合理化，使資金的使用效率得到提升[3]；其次，資金管理有利于規定企業經濟行為，使舞弊行為減少，通過對資金的嚴加監管，可對每一筆資金流向詳盡的記錄管理，使企業內部易出現的舞弊行為暴露無遺，從而在一定程度上能夠遏制舞弊行為，規范企業經濟行為；最后，通過資金管理能夠與企業內部實際情況相結合，對資金渠道進行積極拓展，從而有利于企業融資，使房地產企業的資金壓力得到有效緩解。

二、房地產企業資金管理問題分析

資金管理對于房地產企業的健康發展發揮著不可替代的作用，但當前很多房地產企業在開展資金管理時仍存在較多問題，集中體現在風險防控、融資渠道、資金預算以及資金管理審批等方面，這些問題具體表現如下。

（一）資金管理缺乏風險意識

房地產企業的投資周期比較長，投資整體規模比較大，導致房地產企業投資風險較高，要求房地產企業在開展資金管理時要格外注意資金的安全風險問題，對會計舞弊行為進行合理規避。但從目前房地產企業開展資金管理工作可知，企業對于資金管理全過程之中易出現的問題容易忽視，例如，資金利用率低下導致資金資源浪費問題、投資回報率與預期相比過低問題等等。并且在現階段的經濟形勢下，我國對房地產行業有著較大的調控力度，一些限制政策已經使房地產企業將發展的重心投放于融資渠道拓展以及業務創新等層面，房地產企業的管理者以及財務人員對收支管制比較傾向，但是對國家制定的新政策以及行業新知識的學習和了解甚微，房地產企業傳統化資金管理模式未能考慮如何使資金使用率提升，缺乏資金的安全風險意識，并自認為目前企業資金管理制度趨于完善，沒有從風險防控層面對制度更新，導致房地產企業開展風險防控時缺乏完善的制度作為支持。

（二）融資渠道單一且成本高

房地產企業的資金包括自有資金、預售資金以及借入資金。在資金結構中，借入資金的比重較高，主要是因房地產企業開發項目時會耗費大量的資金，而自有資金通常遠遠不足以投資項目，并且項目后續還會使用一些資金，因此，大部分房地產企業均會選擇融資。由于大部分房地產企業均屬于中小型企業，受自身經營狀況、企業發展規模等多方面影響，導致企業融資渠道往往比較單一化，銀行信貸屬于大部分房地產企業主要的融資渠道，即便是大型的房地產企業，其融資渠道也離不開銀行信貸，并且會將銀行信貸作為主要的融資渠道，例如，紅星美凱龍、萬達等均是通過銀行貸款獲取大量投資資金。但從目前的經濟形勢來看，房地產企業的融資難度將會持續走高。

首先，我國央行已經開始對商業貸款進行嚴管，房地產企業通過商業銀行實現貸款融資的難度增加，特別是中小型房地產企業以銀行貸款的方式融資將會難上加難；其次，即便銀行貸款只是房地產融資渠道的一種，并且企業可以通過民間信貸、發行股票、互聯網信貸等方式進行融資，但在當前房地產市場環境下，市場預期有所下降，導致投資者缺乏對房地產行業投資的熱情，房地產企業通過非銀行途徑融資往往會付出更高的貸款利息，導致企業融資成本增加，同時也使房地產企業利潤降低，甚至對企業的自有資產產生不良影響；最后，在財務管理實現轉型的影響下，企業未能形成完善的資金管理制度及流程，導致自己管理風險發生率上升，致使融資成本持續走高。綜合來看，當前房地產企業的融資渠道非常單一化，并且融資成本也比較高，嚴重阻礙了房地產企業融資發展。

（三）缺乏有效的資金預算

近年來，資金預算成為房地產企業較為重視的一項資金管理內容，但往往由于房地產企業的資金預算機制不健全，導致其缺乏行之有效的資金預算。具體表現為：房地產企業在開展資金預算時，為了確保資金彈性，部門上報的數據和規劃容易出現與實際不符的情況，同時對資金審批工作負責的部門也容易受資金來源影響，未能夠對企業所有部門開展調查，在很多情況下比較主觀化，導致合理資金支出容易受到影響。與此同時，房地產企業的資金使用通常會與績效之間產生脫節現象，賞罰機制也不夠完善，造成已完成的資金預算規劃并不能將其真實作用發揮出來，無法實現資金運作的引導作用和監管作用，資金預算往往出現形式化，資金運用更是缺乏管理和約束，對于房地產長期發展非常不利。

（四）缺乏完善的監督評價機制

房地產企業在開展資金管理過程中，在監督評價機制方面體現出明顯的不足，房地產企業開展業務創新以及市場拓展是其自身發展的側重點，而往往忽視了內部建設投入，一些房地產企業雖然建立了監督評價機制，但大多數監督評價機制并不完善，有些企業創建的監督評價機制并未運行，甚至還有很多房地產企業并未建立監督評價機制，無法對房地產企業當前開展的資金管理實施情況進行有效監督，并且無法對資金管理開展的效果進行客觀評價，導致資金管理中隱含的風險無法及時發現，更加對管理者開展各項決策和計劃產生不良影響。

三、房地產企業資金管理問題的解決措施

（一）持續提升全員的資金風險防范意識

在現代企業財務管理工作中，企業財務管理屬于耗時耗力的一項工作，資金管理屬于財務管理的關鍵構成，開展資金管理也并非朝夕之功，需要房地產企業在開展資金管理時，全面提升管理意識，使企業全體員工均能意識到資金管理的重要性，使全體員工能夠將自身資金管理風險防范意識全面提升。房地產企業在對全員資金管理意識提升時，可以采取多種方法綜合開展意識培養，例如，企業可以借助專業培訓、專題研討等方式進行意識培養，在開展專業培訓中可以引導員工對資金管理存在的風險隱患進行分析，從而加深員工對資金管理風險的認識和防范意識。在開展專題研討時，可以在專題中引入資金管理風險發生的案例，通過案例產生的不良結果對員工進行啟示，使員工能夠加強自身的資金管理風險防范意識和能力。

（二）建設多元化籌資融資平臺

1．強化銀企之間的合作

即便當前“互聯網+”時代已經形成并發展，互聯網融資成為一種新型的融資模式，但是銀行貸款仍是房地產企業主要的融資渠道，這一點是不爭的事實，房地產企業若要在開展項目過程中獲得充足的資金，仍需要借助銀行力量，為其提供融資服務，并且與銀行進行強化合作還能夠提升房地產企業的信譽水平，使更多的投資方以及信貸機構更加愿意將資金投入到房地產企業開發的項目之中。因此，企業必須加強與銀行機構之間的合作。同時，通過強化銀企之間的合作，還能夠對該籌資融資渠道進行維系，使該渠道更加穩定，實現銀行貸款利率適當降低，使企業融資成本得以減少。

在開展實際操作過程中，首先，房地產企業必須與銀行形成合作共贏的發展理念，房地產企業應該在保證商業機密不泄露的情況下拿出合作誠意，將自身的經營情況盡量全面地向銀行披露，使信息不對稱問題得以減少，并使銀行真正了解到房地產企業目前的經營狀況；其次，房地產企業必須將自身的信用管理規制予以完善，重視信用管理，將經營過程中出現的各類債務及時償還，同時還要對各項業務積極開展，從而提升自身在銀行機構的信譽等級；最后，企業需加強項目可行性分析，對項目的區位、定位、配套、賣點以及是否與當前國家房地產調控政策相符等內容進行可行性分析，并在申請銀行貸款時，將可行性分析報告與銀行交流，提升大額貸款的可能性。

2．重視對金融工具的合理化應用

房地產企業在籌資融資過程中，除了依賴銀行金融機構之外，還應該重視金融工具的合理應用，從而使自身的籌資融資渠道得以有效拓展。首先，企業可以對期權工具充分利用，針對未售房屋可通過銷售期權的方式進行銷售，依據雙方約定，房屋購買方可以在約定價格下獲取購房權利，同時也可以放棄該權利，只是要付出一項期權費用。在當前經濟形勢條件下，人們購房欲望正持續降低，主要是因政府的干預政策，多數人擔心購房后會出現房屋編制，因此遭受經濟損失，特別是城市的非中心地段，其房屋銷售速度本來就比較慢，在政策影響下，房屋銷售速度會越來越慢，導致企業資金回籠受到影響。與直接交付的購買方式相比，期權費用更少，并且權利的行使由購房者主宰，具有較高的自由度，可以刺激購房者的購買欲望；其次，可以借助項目開發貸款，主要是通過抵押的形式開展流動資金貸款，若項目具備四證便可以申請項目貸款。

（三）重視開展預算管理，實現資金利用率提升

預算屬于一項重要的經營活動，房地產企業可根據設置的預算指標對資源配置進行優化，從而使資金利用率提升，并且還能夠降低資金管理過程中面臨的各種風險。首先，房地產企業應科學編制預算指標，基于戰略目標將個人計劃與部門計劃融合，然后對計劃進行細化處理，并歸結到企業經營各環節之中；其次，需要對預算執行進行加強，對科學的預算指標進行落實，并在落實過程中予以監督，對實際數據與指標對比，及時對出現的偏差做出調整；最后，需要對資金流量和流向進行嚴控，要保證資金供應能夠在預算之內，避免企業出現經營風險。

（四）構建完善的監督評價機制

首先，企業開展風險管理能夠識別和分析自身在開展資金管理中出現或隱藏的風險，從而降低風險損失。通過構建完善的監督評價機制能夠協助風險管理全面識別資金管理風險隱患，從而為房地產企業資金管理提供依據；其次，企業應開展全面的資金流動管理，各項支出一定要通過領導書面審批方可支出，還要對資金管理的每一個環節對應的權責進行劃分，一旦出現問題直接由相關責任人負責；最后，企業應該定期舉辦財務報告會議，報告的主要內容應該包含銀行對賬單、收支表、收支說明等等，從而使企業加強對資金使用情況的監管和了解，便于決策修訂。

四、結束語

綜上所述，房地產企業開展資金管理工作具有一定的重要性，企業應該結合當前經濟形勢，不斷認清自身在資金管理方面存在的不足，做到及時發現問題，及時解決問題，從而減少企業資金管理中出現的風險，降低企業經濟損失，促進企業實現穩定發展。