我國房地產(chǎn)領(lǐng)域消費對總體消費及經(jīng)濟增長貢獻評估
——基于存量和增量視角

梁城城

黨的二十大報告指出，要“加快構(gòu)建以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局”，同時要“增強消費對經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)性作用”。拉動消費是暢通“雙循環(huán)”的核心動力和重要抓手，也是推動經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的重要環(huán)節(jié)，而房地產(chǎn)消費在消費中是重要的一環(huán)。當前，我國房地產(chǎn)領(lǐng)域消費對總體消費和經(jīng)濟增長的貢獻如何？在總體消費和“雙循環(huán)”之中占據(jù)著怎樣的地位？基于此，本文通過多維度測算分析，對其歷史變化規(guī)律進行總結(jié)，同時基于存量和增量兩種不同視角觀察房地產(chǎn)消費的具體作用，并提出有關(guān)對策建議。

一、房地產(chǎn)領(lǐng)域消費核算方法

（一）存量視角的房地產(chǎn)領(lǐng)域消費

根據(jù)國際通用核算原則，購買耐用品屬于投資行為，而使用耐用消費品屬于消費行為。由于商品房屬于耐用品，因此房地產(chǎn)領(lǐng)域的消費通常與商品房的使用行為有關(guān)，而不將與商品房購買相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)投資統(tǒng)計在房地產(chǎn)領(lǐng)域消費。住房消費中自有住房消費是消費核算的關(guān)鍵，國際上通常使用虛擬租金法和成本法，其中虛擬租金法是指根據(jù)自有住房在市場上出租的租金來衡量住房消費流的市場價值，成本法是根據(jù)住房使用成本來測度住房消費[1]。我國于2013年開始在全國住戶調(diào)查中加入“自有住房折算租金”這一項。

為此，本文存量視角的房地產(chǎn)領(lǐng)域消費主要是指住房消費支出，現(xiàn)有文獻較多使用這一口徑測算房地產(chǎn)消費對經(jīng)濟的貢獻[2][3]。根據(jù)國家統(tǒng)計局的分類標準，居民消費支出是指居民用于滿足家庭日常生活消費需要的全部支出，既包括現(xiàn)金消費支出，也包括實物消費支出。消費支出包括食品煙酒、衣著、居住、生活用品及服務(wù)、交通通信、教育文化娛樂、醫(yī)療保健以及其他用品及服務(wù)八大類。其中，住房消費支出包括房租、水、電、燃料、物業(yè)管理等方面的支出，也包括自有住房折算租金①。

根據(jù)《居民消費支出分類（2013）》，住房消費支出具體分為4個大項，分別是租賃房房租、住房保養(yǎng)維修及管理、水電燃料及其他、自有住房折算租金等（見表1）。

（二）增量視角的房地產(chǎn)領(lǐng)域消費

由于以上狹義房地產(chǎn)領(lǐng)域消費主要是基于存量角度考慮，并沒有把房地產(chǎn)建設(shè)和投資拉動消費的增量部分考慮進去，故這里進一步將住房投資和建設(shè)拉動消費納入廣義口徑的房地產(chǎn)消費。住房投資和建設(shè)拉動的消費包括兩部分：一是每年新增住房帶來的消費支出，即住房存量增加帶來的住房消費；二是每年住房交易帶來的裝修裝飾和耐用消費品支出，指居民換房后進行再裝修帶來的消費增加，包括新建商品住房交易和二手住房交易兩部分。由于缺乏直接的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，需要采用估算的方法將廣義的房地產(chǎn)領(lǐng)域消費測算出來，大致可以按照下述方法：

第一，每年新增住房帶來的消費增加。這里假定，每平方米住房增加消費每年是固定的，根據(jù)實際新增住房面積可以測算出由于住房新增使用帶來的消費量。估算方法如下：（1）每年新增住房面積=每年商品住房竣工面積-商品住房待售面積，這里不直接使用銷售面積主要考慮是現(xiàn)階段較多商品房采用期房銷售，并不一定形成商品房實物量，使用以上測算能直接體現(xiàn)已經(jīng)進入使用階段的新增住房銷售量；（2）每單位面積住房帶來的消費支出=城鎮(zhèn)人均住房消費支出/城鎮(zhèn)人均住房面積；（3）每年新增住房帶來的消費支出=每年新增住房面積×每單位面積住房帶來的消費支出。

第二，每年住房交易帶來的裝修裝飾和耐用消費品支出。由于我國住房消費中統(tǒng)計的住房維修消費主要針對的是“用于住房裝潢、維修和保養(yǎng)等的支出，此類中所指裝潢和維修，僅指為了使住房保持原使用狀況進行的小規(guī)模保養(yǎng)、維修”，并沒有考慮家具及大型裝修等支出，為此需要將由住房（包括新房和二手房）交易帶來的這部分消費支出納入增量消費范疇。估算方法如下：

（1）每年新增住房面積=每年商品住房竣工面積—商品住房待售面積。

（2）每年二手住房交易面積=每年新建商品住房銷售面積×特定比例。

（3）每年住房交易帶來的裝修裝飾和耐用消費品支出=（每年新增住房面積+每年二手住房交易面積）×裝修費用/平方米。

綜上所述，增量的房地產(chǎn)領(lǐng)域消費為新增住房帶來的消費增加及住房交易帶來的裝修裝飾和耐用消費品支出二者之和。

二、全國層面房地產(chǎn)領(lǐng)域消費情況估算

（一）全國房地產(chǎn)領(lǐng)域消費總體及結(jié)構(gòu)情況

1.存量視角下全國房地產(chǎn)領(lǐng)域消費總體及結(jié)構(gòu)情況。

近年來，我國居民居住支出增長較快，在居民消費全部支出中的占比也明顯提高。從人均量來看，1998—2022年間全國、城鎮(zhèn)及農(nóng)村居民居住支出分別增長了18.2倍、16.6倍和13.4倍，均呈現(xiàn)快速增長勢頭；從居民居住支出在總消費中的占比看，2022年全國、城鎮(zhèn)及農(nóng)村居民居住支出占比分別為24%、25%和21%左右，分別提高了11.8、15.2和5.9個百分點，這表明城鎮(zhèn)居民在居住支出中的花銷相對更大。進一步，將人均居住消費支出乘以總?cè)丝冢梢苑謩e得到全國、城鎮(zhèn)、農(nóng)村居民居住消費總支出，其中全國居民居住消費總支出由3830億元增長到83039億元，城鎮(zhèn)居民居住消費總支出由1806億元增長到70379億元，農(nóng)村居民居住消費總支出由2029億元增長到17201億元（見圖1）。這表明，隨著1998年住房制度改革，居民居住消費支出中逐步由農(nóng)村居民居住消費略微占優(yōu)，逐步轉(zhuǎn)向城鎮(zhèn)居民占絕對主導，說明城鄉(xiāng)居住消費支出差距呈現(xiàn)擴大態(tài)勢。

近年來，居住消費支出在我國居民消費中的占比位列第二位，僅次于八大類別中的食品煙酒消費支出。從住房支出的消費結(jié)構(gòu)來看，近年來，我國居民住房消費支出中自有住房折算租金占比最高（超過60%），租賃房房租支出占比最低（不到5%），這在一定程度上表明我國住房租賃市場發(fā)展不充分，多數(shù)居民傾向于通過購房獲得住房。從變化情況來看，近年來，我國住房消費支出中租賃房房租、水電燃料及其他消費支出比例逐步下降，而在住房維修及管理、自有住房折算租金消費支出中的占比逐步提高，表明居民住房自有水平逐步提高。從城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)來看，農(nóng)村居民消費支出中住房維修及管理、水電燃料及其他消費支出占比高于城鎮(zhèn)，而租賃房房租、自有住房折算租金支出占比明顯低于城鎮(zhèn)（見圖2），這主要是因為農(nóng)村住房租賃市場不發(fā)達，同時住房價值相對較低。

圖2 2013—2021年全國及城鄉(xiāng)住房消費支出內(nèi)部結(jié)構(gòu)（%）

2.增量視角下全國房地產(chǎn)領(lǐng)域消費總體情況。

（1）住房面積增加帶來的房地產(chǎn)消費。城鎮(zhèn)人均住房面積采用全國人口普查數(shù)據(jù)進行估算，2010年第六次、2020年第七次全國人口普查得到城鎮(zhèn)家庭戶人均住房面積分別為30.33平方米、38.62平方米，2011—2020年城鎮(zhèn)人均住房面積年均增加0.83平方米。按照年均增加0.83平方米，估算2013—2022年各年城鎮(zhèn)人均住房面積（見表2）。

表2 2013—2022年新增住房帶來的消費支出

根據(jù)以上估算思路和數(shù)據(jù)假定，得出2013—2022年每年增加的住房存量帶來的消費支出情況。近年來，每年新增住房帶來的消費支出在300億—1000億元之間不等，平均每年帶來的消費支出約為660億元（見表2）。2014—2015年、2020年房地產(chǎn)市場處于調(diào)整期，商品住房銷售下降庫存上升，新增住房存量減少，由此帶來的新增住房消費支出下降，其他年份新增住房存量增加，帶來的新增住房消費支出持續(xù)增加。

（2）住房交易帶來的房地產(chǎn)消費。住房交易帶來的房地產(chǎn)消費中涉及的部分指標缺乏統(tǒng)計，需要通過估算的方法對部分關(guān)鍵指標進行估算：

一是每年二手住房交易面積的估算。每年二手住房交易面積與每年新建商品住房銷售面積在部分年份存在較為穩(wěn)定的比例關(guān)系，根據(jù)貝殼研究院發(fā)布的《普惠住房——中國新居住發(fā)展報告2022》對二手房交易量的估計，測算得出2017—2020年二手住房交易面積與新建商品住房銷售面積之比平均每年約為0.27:1，按照此比例估計2013—2022年各年二手住房交易面積（見表3）。

表3 2013—2022年每年住房交易帶來的裝修裝飾和耐用消費品支出

二是單位面積交易帶來的裝修裝飾和耐用消費品支出，即單位面積裝修費用的估算。2005年國家統(tǒng)計局典型調(diào)查得出，通常住房裝修費用約為購房支出的1/10或更多[4]，考慮到除住房裝修外的新購置家具家電等需求，我們按購房支出的20%進行估計。即按每年商品住宅平均銷售價格乘以20%的方法，估算2013—2022年購買住房單位面積帶來的裝修裝飾和耐用消費品支出額（見表3）。

結(jié)合每年新增商品住房面積和二手住房交易面積，進一步計算得到2013—2022年各年度住房交易帶來的裝修裝飾和耐用消費品支出。估算結(jié)果顯示，2013年以來每年住房交易帶來的裝修裝飾和耐用消費品支出在6000億—16000億元之間，平均每年帶動裝修裝飾和耐用消費品約為11000億元（見表3）。

（二）全國房地產(chǎn)領(lǐng)域消費對總體消費及經(jīng)濟增長貢獻情況

1.存量視角下全國房地產(chǎn)領(lǐng)域消費對總體消費及經(jīng)濟增長貢獻情況。

根據(jù)測算得出的存量視角下全國房地產(chǎn)領(lǐng)域消費情況，可以進一步計算其對總體消費和經(jīng)濟增長的貢獻率。首先，存量視角下全國房地產(chǎn)領(lǐng)域消費占居民消費支出和GDP的比重在2008年較快提高，此后占比分別維持在12%、6%左右。其次，根據(jù)圖3，可以看出存量房地產(chǎn)領(lǐng)域消費對總體消費和經(jīng)濟增長的貢獻率波動性、周期性較為明顯，兩者變動較為同步，同時對總體消費的貢獻率相對更高。同時，住房消費對總體消費和GDP貢獻率自2020年來有明顯降低趨勢。“十一五”“十二五”“十三五”期間住房消費對總體消費平均貢獻率分別為16.3%、13.0%和16.3%，住房消費對GDP平均貢獻率分別為7.4%、7.9%和8.3%。受2021年房地產(chǎn)市場周期性影響，住房消費對總體消費和GDP貢獻率分別降低了18.8、4.3個百分點。

圖3 1999—2022年房地產(chǎn)領(lǐng)域消費對GDP貢獻率和最終消費支出貢獻率（%）

2.增量視角下全國房地產(chǎn)領(lǐng)域消費對總體消費及經(jīng)濟增長貢獻情況。

將每年新增住房存量帶來的消費支出和每年換房帶來的裝飾裝修和耐用消費品支出加總，作為住房投資和建設(shè)拉動的消費支出。2013—2022年，住房投資和建設(shè)每年拉動住房相關(guān)消費逐步增加，由8000億元增加至18000億元，各年住房投資和建設(shè)拉動的消費額占全國最終消費支出比重接近3%。

住房投資和建設(shè)帶來的消費支出對消費增長和經(jīng)濟增長的貢獻率②隨房地產(chǎn)市場的周期波動而變化，2014—2015年房地產(chǎn)市場調(diào)整時期由住房投資和建設(shè)帶來的消費支出對消費增長的貢獻率是負的，2020年受疫情影響消費下降，對總體消費和經(jīng)濟增長貢獻率分別增加至11.7%、3.5%的較高水平，正常年份住房投資和建設(shè)帶來的消費支出對消費增長和經(jīng)濟增長的貢獻率基本在3%左右和2%左右（見表4）。

三、結(jié)論與政策建議

本文從多個維度嘗試考量房地產(chǎn)領(lǐng)域消費對總體消費和經(jīng)濟增長的貢獻，既有理論層面的分析，也有數(shù)據(jù)層面的測算；既考慮了存量維度，也結(jié)合了增量維度。研究發(fā)現(xiàn)：近年來，我國房地產(chǎn)消費在消費中的占比較為穩(wěn)定，對總體消費和經(jīng)濟增長的貢獻波動性較為明顯，同時存量維度房地產(chǎn)消費對總體消費和經(jīng)濟增長的貢獻程度更高。建議一方面要合理調(diào)控房地產(chǎn)市場，更好支持剛性和改善型住房需求，通過激活房地產(chǎn)市場支撐住房領(lǐng)域大宗消費，優(yōu)化家居、家裝、家具等住房領(lǐng)域消費環(huán)境，加大信貸支持和保險保障，穩(wěn)定居民房地產(chǎn)領(lǐng)域消費，進一步釋放房地產(chǎn)領(lǐng)域消費潛力，發(fā)揮房地產(chǎn)領(lǐng)域消費對擴大內(nèi)需的支撐作用。另一方面要大力發(fā)展住房租賃市場。長期以來我國房地產(chǎn)市場供給側(cè)“重售輕租”，導致住房租賃市場發(fā)展相對滯后，不少年輕人租賃需求得不到很好滿足，建議以房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式為契機，大力發(fā)展長租房和保障性租賃住房，引導城市居民通過租賃住房解決居住問題，構(gòu)建好“租購并舉”的住房制度。

注釋：

①在居民消費支出統(tǒng)計中，自有住房折算租金指現(xiàn)住房產(chǎn)權(quán)為自有住房（含自建、自購住房等）的住戶為自身消費提供住房服務(wù)的折算價值，主要是依據(jù)自有住房的市場估值和使用年限進行折算，在實際操作中一般只針對城鎮(zhèn)居民計算自有住房折算凈租金。

②住房投資和建設(shè)帶來的消費支出對消費增長的貢獻率=住房投資和建設(shè)帶來的消費支出/最終消費支出增量。