不變的，永遠是變

闕政

愚園生活藝術街區。

消費進入新世代。一個個宛如巨型盒子般的百貨商店，逐漸被體驗式的新型購物中心、開放式的歷史文化街區、熱鬧的分時夜間市集所替代。新世代的商業體捕獲了怎樣的時代人心？他們將為社區帶來哪般新生活的體驗？存量商業項目又要如何升級換代煥發全新生機？坐擁中山公園、虹橋古北兩大市級商業中心，又在近年來開發出多個歷史文化街區的長寧區，很有發言權。

我就是我，每條馬路

都有自己的文化基因

愚園路、新華路、武夷路、番禺路……長寧區有不少歷史風貌保護道路，愚園路更是上海永不拓寬的64條馬路之一。經過多年的打造，東至江蘇路、西至定西路的“愚園藝術生活街區”早已成為上海的網紅街，昔日深厚的文化歷史積淀、名人故居，又在今日成為創意和時尚的策源地。

“每一條馬路都是普通馬路，每一條馬路也都不普通。”長寧區社趣更馨營造中心主理人許引蘭告訴記者，“每條馬路的歷史背景、文化環境、地理位置和情感因素都不同，即使更新的方向都是文化街區，也要順勢而為，尊重原有的背景和特點，賦予街區不同的生長空間。”

深耕社區營造和長寧社區微更新項目多年的“社趣更馨”，不僅是城市煥新的“發起者”，也是一路同行的“陪伴者”、“鏈接者”。

當年為愚園路做升級時，秉承的理念是“藝術生活化、生活藝術化”。“希望保留愚園路一帶里弄的生活氣息和文脈，一方面鼓勵每一個沿街店鋪形成生活和藝術跨界融合的復合業態，做‘萬物皆可售賣的策展型零售空間，另一方面保留了修鞋修傘鋪和裁縫鋪，加上劉海粟美術館，形成一個既有煙火氣，又能讓社區美育跟隨居民生活方式一起呈現的文化街區。她不僅是網紅街，底色是依靠居民的，也是15分鐘社區生活圈的一部分，這是最讓我們自豪的一點。”

去年，長寧提出“上海硅巷”科創街區理念。今年8月，“上海硅巷”授牌以來的首個亮點工程，位于定西路1300號的“上海硅巷NO.1”項目亮相。未來的硅巷科創街區，東至江蘇路沿線，南至延安西路沿線，西至凱旋路沿線，北至長寧路-愚園路沿線，中間沿武夷路、定西路為十字支撐，整體呈現為“田字格”形狀。到明年，“新微智谷二期”又將作為硅巷的一部分，成為獨角獸企業的集中地。“2019年時的新微智谷一期，就是從原本的商業體巴黎春天改造而來。”許引蘭說，“我們一直都在探索，如何將科創與文創融合，更好地轉化科創類企業的成果。”

相比愚園路的百年積淀和定西路的科創新生，長寧另一條幽靜的小馬路武夷路更像是待字閨中的小家碧玉：“武夷路不像愚園路那樣就在地鐵上，這條落葉不掃的小路讓我們看到可持續性綠色低碳街區的可能——她很安靜，她可以厚積薄發。”如今，全新的“武夷∣MIX320”問世，“MIX”意為融合，也彰顯出項目的最大特色——融合不同年代沉淀、融合不同風格建筑、融合各類潮流業態、融合時尚跨界玩法。著名建筑設計師章明教授主持設計的“武夷∣MIX320”，以海派歷史文化碰撞現代工業風格。而正在建設中的“WYSH翡悅里”，原址是1984年發行首只股票的上海飛樂音響公司——這一勇立時代潮頭的文化基因，正迎來活力重啟。“WYSH翡悅里”得名于“武夷”和“上海”的拼音首字母，音同Wish（希冀），寓意“連接歷史與今朝、當下與未來”，在百年街區激蕩出新的鮮活創想。

“越是好的街區，越需要創新。”在許引蘭看來，如今的城市更新，最根本的是內容創新，“不僅是街區、樓宇的外殼要漂亮，更重要的是你為它注入什么樣的靈魂，什么樣的社群，什么樣的合作伙伴。從前，一條開放式的街區可能會吸引來‘談朋友軋馬路的客人，而現在，更多的人會關注這條街與自己的契合度。年輕人需要街區提供更多的自由度和包容度，比如騎行友好、寵物友好。年輕人越來越堅持‘我就是我，不被外部條件上標簽。他們關注自己，也關注環境，關注地球。我們的商業形態需要跟著社會思潮和人們自我意識的變化而迭代，現在的消費者，不僅是選購商品、購買服務、購買體驗，也愿意為文化價值買單”。

分時步行街，

都市度假新樂園

提到賞櫻，上海人的反應總是顧村公園或者同濟大學，殊不知長寧區的凱田路也是一條櫻花大道：達300米的道路兩側不僅滿栽櫻花樹，還有時下最流行的“早C晚A”布局——眾多咖啡品牌在此匯聚，形成“露天咖啡街區”，花式美陳、戶外外擺、休閑活動在年中不斷上演，是一條“互動感”很強的櫻花大道。

去年8月，長寧的地標性商辦綜合體IM Shanghai長寧國際全新打造出“凱田集薈·驚喜長寧”凱田路分時步行街，至今，全上海已有5條主打夜經濟的“分時步行街”——安義夜巷、外灘楓徑、凱田集薈、富城路、大學路。

今年，凱田集薈幾乎每個季度都有出圈之作——4月，第一季市集推出首屆“可持續咖啡節”，在4·22世界地球日“開街”，一直持續到五一黃金周。其間每個周末的晚上，這里都人頭攢動，熱度超出預期。7月，在電影《芭比》以粉色席卷全球之前，凱田路上已被打造成一片粉色的海洋，“夏日粉紅嘉年華”吸引了大量游客前來沉浸式打卡。凱田集薈的“城市度假”理念口口相傳，不脛而走。

長寧國際市場總監王楠已深耕運營多年，在她看來，如今的年輕人相比盒子一樣的shopping mall，會更加青睞可以逛的街、可以社交的場域：“商業1.0時代是百貨商店，以購物為主；2.0時代升級到購物中心，不只可以買買買，還能吃喝玩樂，看看電影；3.0時代更加注重消費體驗；而如今已然走到了4.0時代：社交型商業。如果是出于純購物的目的，線上就能解決，更多的零售型品牌會依賴電商；但如果是出門去，那就不只是買東西，更是買體驗，買感受，買交流。商場‘盒子大同小異，街區卻各有各的不同。”

為了與安義夜巷、外灘楓徑等做出區別，凱田集薈經過一年多的不斷市調、試錯，逐漸形成了自己的運營邏輯。“我們是不收攤位費的，對所有入駐品牌免費。但與此同時對品牌的篩選門檻也相對較高，希望形成較好的質感。同時也會要求每個品牌讓利給消費者。所以你在凱田經常能看到披薩咖啡免費送，巴黎水免費喝，商戶來到這里，也是希望和客人有更加深入的互動，而不是一錘子買賣。”

凱田集薈·夏日粉紅嘉年華。

王楠和長寧國際的團隊將凱田路當作一個IP來開發和運營：開街季，每周不同的品牌變裝，不同的活動落位，不同的時新主題……寵物寫真、露營派對、極限運動、瑜伽派對，和上海體育局合作的匹克球街頭公開賽、陸沖滑板挑戰賽，讓這里充滿了生機。

今年中秋到國慶期間，這里又將迎來新一季“開街”，主打“Green & Life”城市森林度假主題，配合上海旅游節的到來，小長假足不出市，就有綠色沉浸式體驗。在做活動招募時，王楠也會尋找相應的社團，“年輕人喜歡能社交的場所，他們的玩是偏社交性的玩，志同道合的人們在凱田集合”。她發現，活動現場幾乎每個年輕人都有小紅書賬號，“他們自己就是一個社交媒體，有私域流量。他們的生活方式本身也與夜經濟天然匹配。入秋后天氣涼爽，正是開街的好時候”。

白天，非活動季的凱田路是寧靜的，適合隨意走走，坐下來喝一杯咖啡或小酒；而每到開街季的夜晚，這里又像被賦予了魔力的城市快閃度假區一樣，熱熱鬧鬧，朋友在側，清風在旁。

是百年老建筑，

也是潮流新世代

長寧深厚的歷史底蘊中，百年老建筑是重要的元素之一。這些老建筑如何保護、如何再次煥發新生，近年來長寧有過不少成功的案例——而“上生·新所”無疑是其中最為標桿的一項。

位于延安西路 1262 號的“上生·新所”，其歷史可以追溯到上世紀20年代，內有孫科別墅、哥倫比亞鄉村俱樂部、海軍俱樂部及附屬泳池3 棟近百年老建筑，還有11 棟工業改造建筑。2018 年，經上海萬科整體改造設計運營，“上生·新所”成為了上海新晉文化地標，有著“全球最美書店”光環的蔦屋書店也坐落于此，重新修復的海軍俱樂部泳池一景更成為網紅打卡地標。

“上生·新所”二期。

今年4月，“上生·新所”二期N1樓建成開放。二期項目兼具辦公、商業、休閑娛樂等功能，進一步拓展了“上生·新所”園區、街區、社區“三區合一”的內涵。記者從園區方獲悉，二期規劃新建5棟多層建筑，4月30日，第一棟建筑連同約500平方米的廣場區域正式對外開放，其余4棟建筑正在加緊建設中。借鑒園區一期現有的建筑尺度，項目二期的5棟建筑均為多層建筑，并增設街道、內院、廣場等開敞空間，加上高層連廊，打造立體步行體系。

“上生”的名字來源于上世紀50年代，當時這片區域被劃歸上海生物制品研究所（后簡稱上生所），上生所在區域內還陸續新建了11棟工業建筑用于生產研發，為上海乃至全國健康衛生事業的發展作出諸多貢獻。2016年，上生所主動騰退廠房，隨后萬科獲得了這塊地的城市更新項目。經過2年多時間的保護性改造，2018年，這里以兼具文化、生活、娛樂、辦公為一體、7×24小時活力園區的全新面貌正式對外開放。園區命名為“上生·新所”，也是致敬上生所作出的貢獻。

針對園區的歷史建筑及工業遺留建筑，上海萬科以“尊重歷史文脈、平衡新舊肌理、尋找空間秩序”為原則，進行定制化、保護性修繕與改造。比如哥倫比亞鄉村俱樂部與孫科別墅，是通過“修舊如舊”的手法，對建筑的立面與空間進行修復，最大化還原建筑原真性；海軍俱樂部附屬泳池是上海唯一現存的英制式泳池，改造過程中保留了原有的馬賽克拼花地坪，并提升了建筑的安全性與舒適性；對于園區內的工業建筑，在保持建筑自身特色的同時，運營新設計、新材料，賦予建筑建于時尚與功能性的新面貌。

整個修繕過程自2016年起，持續了近5年時間。其中哥倫比亞鄉村俱樂部、海軍俱樂部及附屬泳池、園區的工業改造建筑于2018年正式對外開放；而孫科別墅作為上海市第一批優秀歷史建筑，整個修繕過程持續至2020年。2020年11月，孫科別墅以“理想之地——上生·新所城市更新及歷史文獻展”的形式，首次對公眾開放。

目前，“上生·新所”對于三棟老建筑也有著不同的定位：海軍俱樂部——時尚秀場及演藝新空間；哥倫比亞鄉村俱樂部——蔦屋書店的生活美學；孫科別墅——文化策源地。在傳統商業向新業態轉型的背景下，“上生·新所”提供了自己“二創老建筑”的獨特經驗：以文化運營手段打造沉浸式文化社區，全年不間斷的展覽、音樂劇、音樂會、戲劇、講座等活動，持續吸引目標消費者到訪。

據園區方面觀察，來到“上生·新所”的主力消費者，年齡集中在18-45歲之間，可以分為以下五類：嘗鮮文藝范：喜愛戲劇、音樂會、講座、展覽等各種文藝活動；潮流Z世代：00后人群，熱衷于時尚、潮流打卡；奇妙旅行家：喜愛在大街小巷穿行city walk，喜愛老建筑；樂活鄰里客：居住在附近的居民，把園區當作一個可游可逛的休閑散步空間；創意打工人：附近辦公群體選擇到“上生·新所”內的門店辦公。

曾經的百年老建筑，如今已然作為文藝和創意的載體，游客盈門，重獲新生。

首店+新品，

逛不厭的老店新魅力

在開放式街區、體驗式市集流行，百年老建筑成為潮流打卡地的新商業世代，傳統的shopping mall又將如何升級換新？長寧中山公園板塊的老牌商業體“龍之夢”是個成功的案例——2005年開業至今雖已將近20年之久，卻仍然坐擁排名上海前三的客流量——周末的人流量可達10萬+，秘訣就是不斷地順應時代需求，持續作出改變。

去年年底，長寧龍之夢以全新的名字“歸來”——龍之夢城市生活中心。這一次的更新，強調了“城市生活”的體驗式場景，品質空間大升級、品牌大升級、會員大升級。此前在虹口來福士曾引起游客大排長龍的90年代懷舊“城市集市”，在龍之夢又有不同的主題演繹：梧桐。將梧桐區的街市風貌復原到B2層的城市集市，帶給游客一種全然不同的城市體驗。

龍之夢企劃部的蔡晶告訴記者：“龍之夢立足接地氣的大眾消費，多元化的新型業態、網紅餐飲、體驗式場景、不斷更新的品牌，都是吸引消費者的元素。與此同時，我們也在線上進行探索，運營有抖音本地生活號，在直播間為新來的商戶打call宣傳——商戶最在意的始終是流量，流量是王道。”

龍之夢城市生活中心。

在傳統商場屢見閉店、消費者把錢袋子捂緊的當下，龍之夢卻依然保持著100%的出租率和周末10萬+的人流量，背后也有“首發經濟”的助力。

9月，全國首家盒馬“黑標店”即將在龍之夢開業。盒馬的業態布局不僅是開出更多數量的門店，還有盒馬鮮生、盒馬奧萊、盒馬mini、盒馬X會員店的細分。在“向上走和向下走”的探索中，盒馬黑標店Premier屬于“向上走”的頂配，規模預計達到6000平方米，是當之無愧的城市旗艦店，與此同時，京東也將在龍之夢開出京東電器城市旗艦店上海首店。

今年，長寧區將繼續深化“全球新品首發地示范區”建設，“商業+文化”“商業+藝術”“商業+運動健身”等跨界復合體驗型品牌將以首店首發形式不斷呈現。而龍之夢城市生活中心坐落于長寧區核心商圈，周圍有中山公園三條軌道交通和六條公交線路直達，自然也受到眾多商戶的青睞。另據京東方面透露，決定選址的因素，不僅是客流量和交流便捷度，還因為“長寧區政府為京東的首店入駐提供了極佳的營商環境”。