“房企系”成集中式長租房市場主力首批保租房REITs可分配金額超預期

蘇華 秦佳麗

歷經行業洗牌，今年租房市場熱度不減，集中式長租公寓的供應量持續攀升。克而瑞統計顯示，上半年TOP30集中式長租公寓企業累計開業規模同比增長9.55%。而在入局集中式長租公寓賽道的各類主體中，以萬科泊寓、龍湖冠寓等為代表的“房企系”平臺正成為主力軍，管理規模領銜市場。另值得一提的是，在金融創新政策環境下，首批保租房REITs產品收入普遍超預期，為傳統長租房市場“投融建管退”帶來突破。

據本刊了解，目前國內住房租賃市場正處在快速發展階段，尚有很大發展空間。近期多家原始權益人已啟動保租房公募REITs發行招標流程，未來保租房REITs的發行節奏預計將加快。

在完善租購并舉住房體系背景下，集體土地租賃住房市場增添了新樣本。今年8月，北京最大的單體保障性租賃住房社區首創和園·繁星社區入市推出的首批次2300套租賃房，已完成簽約超過85%。該項目由朝陽十八里店鄉以土地使用權作價入股、首創置業負責建設并規劃40年合作運營周期，政企合作模式下解決了租賃住房長周期運營中的土地成本投入與收益平衡問題。

事實上，在租賃住房建設成為“十四五”期間重要規劃的當下，集中式長租公寓的供應量持續攀升。克而瑞統計顯示，2023年上半年，TOP30集中式長租公寓企業累計開業規模超96萬間，同比增長9.55%。與此同時，經過2-3年的建設期，保障性租賃住房的上市供應步伐逐步加快，上半年核心城市大型租賃社區集中入市。

歷經此前的野蠻生長與行業洗牌，近年租賃住房市場漸入正軌，熱度持續上升，據貝殼研究院數據，2023年上半年重點40城租賃成交量同比增加15.5%，35個城市租賃市場熱度同比、環比均呈升溫趨勢，選擇租賃集中式長租公寓的租客正在增加。另據益普索咨詢公司等機構數據，2022年國內住宅租賃市場規模達2萬億元，預計2030年將突破3萬億元，年均復合增速有望達到5%～10%。

本刊了解到，目前租賃住房市場參與主體變得多樣化，涵蓋萬科泊寓、龍湖冠寓為代表的“房企系”；以我愛我家相寓、鏈家自如寓為代表的“中介系”；以華住城家公寓、鉑濤窩趣為代表的“酒店系”；以魔方公寓、樂乎公寓為代表的“創業系”，以及上海城方、東南青年匯為代表的“城投系”，另有以建行CCB建融家園為代表的“金融系”等。

不過，當前“房企系”在長租房賽道中占據半壁江山。ICCRA報告顯示，截至2022年底，“房企系”已開業租賃住房規模市場占比達48%。現有幾大房地產運營商奉行以“開發—持有—運營”為代表的重資產模式，并與管理輸出為代表的輕資產模式相結合，租金收入為主要盈利來源。

不同市場主體獲得房源形式也有所不同。本刊了解到，“房企系”大多布局增量市場，即斬獲租賃住房地塊用以建造長租公寓。譬如，今年8月，華潤有巢以7500萬元封頂價競得深圳龍崗保租房地塊，擬建設企業自持的保障性租賃住房，其中企業自持的保租房建筑面積約1.99萬平方米。

相比之下，創業系、中介系等布局長租公寓大多依靠存量資產的“非改居”，譬如，樂乎公寓今年于北京大興新開業的樂乎青年社區，系原北京郵電大學世紀學院舊址改造而成。而計劃于“十四五”期間籌建60萬套保租房的深圳，城中村改造成為當地機構保租房及長租公寓的重要籌建方式。

從布局區域來看，一線城市仍是租賃住房的主流市場。據ICCRA發布的2023年《中國住房租賃市場二季度報告》，其間北京、上海、廣州和深圳四個一線城市已開業房間規模合計占比約59.6%。

另值得一提的是，近期長租公寓再度籌劃敲開資本市場大門。今年8月，作為首個赴港上市的長租公寓企業，魔方生活服務集團境外上市備案信息獲證監會確認。此外，我愛我家旗下長租公寓品牌“相寓”等平臺也透露擬分拆上市消息。

中指研究院研究副總監徐躍進向本刊介紹，當前我國住房租賃市場正處在快速發展階段。根據政策導向和市場情況，國內住房租賃市場的發展大致可以分為三個階段：一是2009年之前的雛形期，租賃房供應以個人住房和廉租房為主；二是2010-2015年的發展推進期，部分長租公寓品牌成立；三是2016年以來的快速發展期，“租購并舉”住房制度方向確立，住房租賃企業涌現。“未來，我國將繼續加快建立‘多主體供給、多渠道保障、租購并舉’的住房制度。從需求端來看，流動人口正逐步增加；從供給端來看，住房租賃企業規模逐步擴大，住房租賃市場仍有很大的發展空間。”

傳統地產銷售業務承壓背景下，長租公寓正成為房企新的增長點，目前已披露住房租賃業務數據的典型房企普遍營收穩健。本刊了解到，2023年上半年，在披露住房租賃業務營收情況的房企中，萬科泊寓、龍湖冠寓、招商伊敦公寓營收位居TOP3，其間分別錄得營業收入16.4億元、12.28億元、5.07億元，同比增長10.81%、4.24%、4.97%（見表1）。

數據來源：企業公告

其間萬科泊寓、龍湖冠寓的整體出租率同樣維持高位。截至6月底，萬科泊寓、龍湖冠寓的整體出租率為95.9%、93.7%。

與早在2016年布局租賃業務的萬科、龍湖相比，2020年入局的招商蛇口相對較晚，卻也在今年延續了增長態勢。上半年招商蛇口還同時披露其租賃業務實現EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤）3.52億元，公司長租公寓業態在其全口徑資產運營收入中占比達11.28%，貢獻占比已經超過酒店業態，僅次于集中商業業態與寫字樓業態。

從在管規模來看，住房租賃市場的集中度進一步提升，規模化趨勢明顯。據邁點研究院數據，目前“房企系”長租公寓規模同樣在業內領銜，截至今年年中，萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝瓴寓的在管規模位居行業TOP3，分別達21.7萬間、16萬間、9.1萬間。此外碧桂園碧家、華潤有巢、朗詩寓等在管規模也超過5萬間（見表2）。

數據來源：邁點研究院

值得一提的是，“中介系”、“創業系”等平臺也在加速，管理規模開始提升。截至今年年中，魔方生活、樂乎公寓、珠江租賃等管理規模均超過5萬間，其中“城投系”珠江租賃依靠多維度打造“公租房+保障性租賃住房+共有產權住房”住房體系進入了頭部陣營；“酒店系”長租公寓也在攪動市場，其間百瑞紀集團管理規模達8.13萬間，平臺深耕京滬深等一線城市拓展業務。

徐躍進向本刊表示，與賽道內其他市場主體相比，“房企系”長租公寓品牌在房源獲取、開發建設、資金實力等方面擁有明顯優勢：“第一，房企通常會有一部分存量閑置物業或者是政策要求自持的物業，‘房企系’長租公寓品牌背靠母公司資源，可以更容易地獲取租賃房源；第二，房企通常都具備建設、招采、裝修等全鏈條能力，可以在開發建設方面獲得便利；第三，房企系長租公寓品牌通常也有更強的資金實力。借助這些優勢，房企系長租公寓品牌通常能夠更快地切入新市場，實現規模擴張。”

諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪也向本刊表示，房企系長租公寓具備物業資源和資金優勢。由于越來越多城市加碼租賃用地的供應，房地產企業接觸一手物業資源的機會隨之增加，另外，房企的存量物業也是其資源基礎。

一直以來，實現長期穩健收益的同時，自持運營模式下的長租公寓容易面臨投資回報周期長、資金使用效率偏低等難題。譬如，今年入市的北京最大單體集租社區首創和園·繁星項目曾披露，項目回本周期需25年。不過，政策利好加持下，近年部分頭部企業開始積極嘗試打通REITs模式，形成可持續化商業閉環管理。

“為了提高長租公寓項目資金使用效率，完善長租公寓商業模式，國家出臺了很多支持政策，尤其金融方面的政策。”徐躍進介紹，2022年保租房公募REITs成功落地，為長租公寓項目提供了融資退出渠道。疊加2023年2月央行、銀保監會發布《關于金融支持住房租賃市場發展的意見（征求意見稿）》，為住房租賃企業提供開發建設貸款、團體購房貸款、經營性貸款等全周期信貸支持；同月證監會還發布《不動產私募投資基金試點備案指引（試行）》，住房租賃領域“私募基金+公募REITs+信貸支持”的全周期金融閉環已經初步形成。

本刊了解到，2022年以來，市場已有華潤有巢REIT、紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT共4支保租房公募REITs快速落地，有效地解決了長租房市場的“投融建管退”問題。

從披露的業績報告來看，首批保租房REIT產品上市一周年后普遍完成高比例分紅，營收、可供分配金額等方面超過市場預期（見表3）。

數據來源：基金公告

其中，作為國內首支由市場化機構運營的保障性租賃住房公募REIT，華潤有巢REIT在可供分配金額和分派率方面表現不俗。據中期業績報告，基金合并層面，華潤有巢REIT上半年錄得收入3872.06萬元，完成率109%；基金可供分配金額3207.07萬元，相較招募說明書同期預測數據的完成度為133.37%；分派率為5.35%，相較招募說明書同期預測的4.01%分派率提升了1.34個百分點。與此同時，華潤有巢REIT在8月向持有人進行首次現金分紅，分紅金額共計3923萬元，分紅比例99.99%。

另據華潤有巢在基金中期業績說明會披露，華潤有巢已從存量和增量兩個方面規劃了可持續的擴募計劃。存量方面從持有的保租房項目中初步選定了計劃擴募項目，待項目達到穩定經營狀態且符合監管要求后將盡快啟動擴募籌備；增量方面則積極關注并獲取相關保障性租賃住房項目，提升潛在擴募資產池的規模。

不過，本刊了解到，目前租賃住房REITs多限于保租房板塊，相較于市場化租賃住房，保障性租賃住房發行REITs的可行性更高。而在業內人士看來，后續租賃住房REITs常態化發行或許還需要更多市場空間。

關榮雪對此表示：“目前REITs市場相對較小，尚未形成規模效應，REITs的發行和管理需要滿足一系列條件和審批程序，租賃住房REITs推進還存在一定阻力。”

在徐躍進看來，目前企業發行租賃住房REITs產品需要遵循一定條件：“我國公募REITs由各監管機構政策相互協同推進，已經形成了一套完整的制度框架。證監會‘54’號文、國家發改委‘958’號文以及證券交易所相關指引等文件對保租房REITs發行要求做了明確規定。比如對于保租房公募REITs的底層資產，相關政策在項目權屬、依法合規、可轉讓性、項目成熟穩定、資產規模等方面都提出了明確標準。”

本刊了解到，從底層資產看，華潤有巢REIT兩個底層資產為上海有巢優廈房屋租賃有限公司持有的有巢泗涇項目，以及有巢房屋租賃（上海）有限公司持有的有巢東部經開區項目。前者系上海首例集體土地入市試點項目，后者則源自上海向非地方國企定向出讓的租賃住房用地，兩個項目已于2021年開始運營。

從業績報告來看，兩個底層資產租賃住房部分均保持較高出租率水平。截至今年年中，有巢泗涇項目可出租房間總數1264間，出租率為96.52%；東部經開區項目可出租房間總數1348間，已出租1299間，出租率為96.36%。

“資本投資永遠關注風險和收益，具體到長租公寓領域，關注點通常包括項目所在城市與區位，租金水平和未來增幅、客源和穩定性、項目運營管理能力、退出渠道等。”徐躍進補充道：“目前除了4支已發行的保租房公募REITs，上海臨港集團、蘇州恒泰控股等多家原始權益人已啟動發行招標流程，未來保租房REITs的發行節奏預計將加快。”（本文提及個股僅做分析，不做投資建議。）