樓市新政一周實地看 北京房價真火還是虛火？

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》 記者 張宇軒｜北京報道

歷經(jīng)6年半的嚴(yán)格限購之后，9月1日晚間，北京的“認(rèn)房又認(rèn)貸”成為了歷史。

隨之而來的周末，“房價上漲”“成交量激增”“一房難求”……北京樓市升溫的消息不斷見諸媒體。

漏洞百出的造勢，銷售人員嘲諷“客戶竟當(dāng)真了”

“從9 月1 日政策出來到現(xiàn)在，一個周末里我們天天加班到半夜12 點，基本上一天20 多套房子輕輕松松地就往外賣，剩余的好房已經(jīng)特別少了”。

9 月4 日，北京市通州區(qū)，《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者以購房者身份對傳聞中的幾個熱門樓盤進(jìn)行走訪時，其中，招商蛇口旗下璀璨公元的銷售人員向記者如此描述該樓盤在“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后的銷售情形。

該樓盤處于通州區(qū)的環(huán)球影城板塊，從北京CBD 核心區(qū)前往該樓盤，大約需要乘坐一個小時的地鐵。

綜合樓盤銷售人員的介紹，以及銷售中心公示信息和北京市住建委備案信息，璀璨公元目前有6 棟住宅樓共281 套房子正在預(yù)售，每平方米均價在6 萬元左右，今年8 月取得預(yù)售許可證啟動預(yù)售，預(yù)計于2025 年合同竣工。

樓盤銷售人員積極營造出該樓盤極為緊俏的信號。“之前我們就積累了很多意向客戶，8 月20 日開盤當(dāng)天來了320 組客戶，按順序搖號選房，281套房當(dāng)天就被‘選走’差不多180 套。”

當(dāng)記者隨手指著其中9 號樓的一套中等戶型住宅表達(dá)了購買意愿后，該銷售人員表示，“9 號樓真的沒啥房了，一、二層的房子都沒了”。

銷售中心沙盤展示區(qū)的一個活動展板上赫然顯示“恭喜您成為第192位業(yè)主”。前述銷售人員解釋說，截至當(dāng)天已經(jīng)有192 套房子被客戶選購。

盡管種種跡象都顯示著璀璨公元正處于“熱銷中”，但這些數(shù)據(jù)似乎經(jīng)不起推敲。如按銷售的第一種說法，8月20 日該樓盤被“選走”180 套房子，在最近的周末又能“一天20 套輕輕松松往外賣”，那即至少有220 套房子已經(jīng)售出或預(yù)訂。而按他的第二種說法，截至當(dāng)天的銷售數(shù)據(jù)是192 套。

那到底賣了多少套呢？

記者查驗該樓盤在北京市住建委官網(wǎng)的項目公示信息發(fā)現(xiàn)，截至9 月8 日凌晨，即“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地剛滿一周時，璀璨公元（住建委官網(wǎng)備案名稱為“璀璨雅苑”）處于“正在預(yù)售”狀態(tài)的281 套房中，僅有18套為“已預(yù)訂”狀態(tài)，“已簽約”“網(wǎng)上備案聯(lián)機(jī)”“資格核驗中”的房屋數(shù)量均為零。

記者就192 套的售出數(shù)據(jù)與住建委官網(wǎng)備案數(shù)據(jù)之間的差異，對樓盤的銷售情況提出了質(zhì)疑。前述銷售人員以網(wǎng)站數(shù)據(jù)更新不及時、部分客戶購房資格尚在審核、有部分客戶退房等理由作解。

然而，戲劇性的一幕出現(xiàn)了。在結(jié)束了與記者的通話后，該銷售人員誤發(fā)了一條微信語音信息給記者。信息中，該銷售人員嘲諷說：“那天來咱們項目看到‘砸金蛋’的那個牌子上寫著第192 位業(yè)主，然后這個客戶就當(dāng)真了……”

幾秒鐘后，該語音消息被撤回。記者再度表示質(zhì)疑時，該銷售人員堅稱“確實有192 個客戶交過錢”。

漲價風(fēng)波：“黑紅也是紅”？

回到9 月1 日晚，北京市住建委、央行營管部、金融監(jiān)管總局北京監(jiān)管局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，宣布在全市范圍內(nèi)實施“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

當(dāng)天晚間，璀璨公元樓盤“今夜不打烊”“所有在售房源價格明日全線上調(diào)2%”的鮮紅海報就在微信群中擴(kuò)散開，一時間在樓市中引起軒然大波。但也就在引發(fā)輿情的約幾個小時后，該宣傳海報中便刪去了“所有在售房源價格明日全線上調(diào)2%”的字樣。

前述銷售人員向記者證實了這一消息，“第二天住建委直接就來了，給我們項目罰款了”。

對于“瘋傳”的漲價2%，該銷售人員表示這一說法并不準(zhǔn)確：“并不是你們說的漲價2%，而是在優(yōu)惠的幅度上收了兩個百分點，假如之前優(yōu)惠了10 個點，現(xiàn)在收兩個點，就成了優(yōu)惠8 個百分點，相當(dāng)于上調(diào)2%”。

“事實上，上調(diào)2%在（‘認(rèn)房不認(rèn)貸’）政策之前就已經(jīng)在執(zhí)行了，只不過是趁著現(xiàn)在這個熱度，把這個公布出來。”該銷售人員稱。當(dāng)記者表示這一營銷策略實為制造焦慮時，該銷售人員則表示“黑紅也是紅”。

按照其所述的營銷邏輯，“只有人多的地兒（指樓盤）才會漲，人不多的地兒沒有那個底氣漲價，買漲不買跌嘛！”他指著手機(jī)上官媒對于此事的一篇報道說，“現(xiàn)在大家都知道了，央媒的這個點名批評其實正是給我們增加了熱度。”

9 月3 日深夜，璀璨公元的建筑工地內(nèi)能聽到機(jī)器的轟鳴。

9 月4 日，京玥蘭園樓盤正在施工。

9 月4 日，璀璨公元銷售中心的活動展板顯示，已有192 位業(yè)主在此購房。

璀璨公元銷售人員向記者宣稱該樓盤在開盤時即售出180 套房子（右上角為其在講解過程中手寫的數(shù)據(jù)）。

該銷售人員為記者算了一筆賬：以住宅面積為111.22 平方米的戶型為例，不計優(yōu)惠的總價約為706.29 萬元。若按之前的優(yōu)惠政策，總價優(yōu)惠后為678.04 萬元；優(yōu)惠政策上調(diào)2%后，僅可執(zhí)行九八折優(yōu)惠，折后總價約為692.16 萬元，相當(dāng)于多花了約14 萬元。

在與璀璨公元一路之隔的京玥蘭園也在這一時間段出現(xiàn)了類似的調(diào)價情況。京玥蘭園銷售人員向記者表示，“你要是今天早上來，還能多優(yōu)惠兩個點，下午這個點（約17 時）就沒這樣的優(yōu)惠了。”

據(jù)京玥蘭園銷售人員介紹，9 月4 日上午之前，該樓盤執(zhí)行的是九六折上再打個九八折（即優(yōu)惠價=原價×96%×98%）的“折上折”優(yōu)惠，如今則取消了九八折的優(yōu)惠活動，僅在原價的基礎(chǔ)上執(zhí)行九六折，相當(dāng)于價格上調(diào)了不到2%。按照這一說法，購房者半日之內(nèi)就損失了十幾萬。

真火還是虛火？

“一天輕輕松松20 多套”“三天賣了差不多40 套”“看房須排隊”“加班到深夜”，僅就“認(rèn)房不認(rèn)貸”之后首個周末的看房、銷售情況，璀璨公元與京玥蘭園的說法似乎相差并不大。

但據(jù)記者到訪當(dāng)天（周一）實地觀察，當(dāng)時的實際情況與這類說辭有所差距。

9 月4 日下午，記者到訪時，京玥蘭園銷售中心僅有為數(shù)不多的幾名訪客到場咨詢看房，樣板間幾乎沒有訪客的身影，用于接送客戶的班車也一直處于閑置狀態(tài)，“排隊看房”的情況并不存在；璀璨公元銷售中心的訪客情況相對而言較為良好，但記者到訪的兩個小時內(nèi)無人訂房、簽約，很難看出“一天輕輕松松20 多套”的銷售跡象。

兩家公司的銷售人員給出的說法基本一致：周末的銷售情況的確火爆，周一是工作日，訪客自然不多。

相對房企花樣百出的營銷炒作，多數(shù)購房者的表現(xiàn)則較為淡定。在對購房者的采訪中，多位受訪者表示擔(dān)心當(dāng)前樓市的“火爆”景象有人為造勢因素，決定再觀望觀望。

看房者周先生表示，樓市新政才剛剛出臺，眼下正處于房地產(chǎn)行業(yè)“金九銀十”的熱季，等待后續(xù)其他利好政策落地，即便 “買漲”，也要充分看清價格走勢再出手購房，避免在房價高位時盲目接盤。看房者張先生則認(rèn)為，“比起‘認(rèn)房不認(rèn)貸’這類限購政策松綁，能夠真正降低硬性購房成本的政策更值得期待”。

博弈之下，這是不少購房者的心態(tài)。