新一代產業園區的設計與開發與運營
——以廣州知識城中新智慧園項目為例

譚春曉 伍嗣行

中信建筑設計研究總院有限公司 湖北 武漢 430010

廣州知識城中新智慧園，總建筑面積約18萬平方米，總投資逾14億元，是由知識城合資公司自主開發并獨立運營的首個旗艦產業園項目，致力于打造以生物醫藥、新一代信息技術和人工智能產業為核心的全球化產業生態圈，開放智慧應用場景以及提供全鏈條的運營服務為園區企業賦能，使園區成為智慧鏈、產業鏈、創新鏈、人才鏈的深度融合和高效協同的發展平臺。

1 新一代產業園區的設計

中新智慧園園區秉承“生態綠色”理念，融入新加坡元素，保留部分天然生態坡地，構筑風雨連廊、屋頂花園、人行步道和海綿城市等特色設計；由四大社群（展示交流區、產業孵化區、產業加速區、生活配套區）共12棟各具功能特色的建筑組建而成。

1.1 協調性

要增強新一代產業園區的設計的協調性，可以從規劃設計、設計團隊、構思、監管和審核以及統籌協調五個方面開展：規劃設計是產業園區設計的重要環節，必須優先考慮園區所處地域的經濟和文化特點、可持續發展等方面的因素。應該明確產業園區的定位目標、服務對象、產業組合以及基礎設施規劃等，做到三者協調；產業園區設計團隊應該由多個領域的專業人士組成，包括建筑、結構、環境、交通、水、氣、電等方面的專業人員。這樣可以確保不同專業的設計成果具有協調性，減少設計沖突和扯皮現象；設計過程中應該開放構思，參考國內外先進的產業園區的成功經驗和創新做法，借鑒創意和設計思路[1]。通過不斷的頭腦風暴和團隊合作，以及與客戶的有效溝通協調，找到最佳的設計方案；政府部門應該設立專門的機構，負責產業園區的監管和審核，確保園區在建設過程中，遵循相關法律法規和規劃設計要求，確保各項建設工作的順利推進。同時，政府部門可以組織專家組，對產業園區的設計方案進行審核和調整，保證各項設計達到協調、完整的要求；在產業園區建設籌建期間，應該注重對設計方案的統籌協調和整合，切實保證產業園區建設的效率和質量。在后期運營和管理過程中，應積極響應產業園區內企業的需求，為企業提供更好的支持和服務，進一步優化園區的協調性。

1.2 可訪問性

要增強新一代產業園區的設計的可訪問性，可以從建筑設計、交通規劃、綠色建筑、設施設備四個方面開展：建筑設計應該充分考慮到各種人的需要，包括老年人、殘疾人、視障人士和聽障人士等。例如，在建筑設計中應該考慮到輪椅通道是否暢通、是否設置無障礙電梯、盲道等，確保他們能夠便利地進出建筑；交通規劃應該考慮到各種交通工具和出行方式的需求，包括行人、自行車、汽車和公共交通等。例如，在交通規劃中應該考慮到車位、站臺、電動車充電站等，可以根據不同的出行方式進行合理布局；綠色建筑可以提高園區內員工的舒適度和健康程度，同時減少對環境的損害，符合可持續發展的理念。例如，在綠色建筑中可以使用具有自凈能力的材料、設置良好的通風系統、建設綠化帶等；設施設備應該考慮到各種人的需求，例如提供自助售票機、無障礙衛生間、針對聽障人士的應急廣播系統等設施，為所有人提供方便、易用和便捷的服務；數字化技術可以提高園區的可訪問性，例如推出園區APP、無人機等，開發虛擬現實和增強現實技術等，為用戶提供多元化服務和參與方式，促進產業園區的創新和發展。

圖1 道路與建筑主體間的關系

總之，在產業園區的設計中需要考慮并實現建筑設計、交通規劃、綠色建筑、設施設備四個方面的要求，實現產業園區的可訪問性。通過提高產業園區的可訪問性，讓更多的人可以便利地進入企業，參與創新創業，并推動產業的發展。

1.3 環保可持續

要增強新一代產業園區的設計的環保可持續性，可以從選址規劃、環保建筑、生態綠化三個方面開展：選址規劃應該選擇自然生態環境好、空氣清新、水資源豐富、交通便利的地區。應該避免在水源地、耕地、生態環境敏感區等區域建設，并花費更多的心思做好土地復墾工作，保持和加強生態系統穩定和健康狀態；環保建筑應該使用節能環保的材料，采用有效的綠色建筑設計，實現能源、用水、建筑材料的減排，減少對環境的污染和對資源的浪費。同時還要保障建筑工人的安全和就業條件；生態綠化可以增加園區的園林綠化覆蓋率、凈化空氣、改善生態環境，同時還可以提高人們的精神文化素質，增強生活品質。應該采用生態綠化、水控制等措施，確保植被覆蓋率、節水措施等，從而達到保護有用土壤和水資源環境的目標。此外，產業園區應該通過中心凈化，實現無害化和回收利用，減少環境污染和廢物處理成本，提高園區的競爭力。園區應該配備先進的環保處理設備，對生產廢棄物和廢氣進行分類處理，以達到減排和循環利用的目的。

1.4 彈性和創新性

圖2 創新型園區綜合分布圖

園區也應具有足夠的彈性和創新性，以適應未來的變化和發展需求。這意味著在設計和規劃過程中，應考慮到未來的發展需求，并留出空間來進行人口和建筑增長。例如在添加新建筑時，應當準備好可移動更改的基礎設施，可以隨時適應市場的變化。要增強新一代產業園區的設計的彈性和創新性，可以從設空間設計、智能化設備、人才三個方面開展：需要具有靈活的空間設計，以滿足不同企業的需求。需要確保可快速調整、擴大或縮小空間[2]。可以增加可移動墻壁、靈活的空調系統、可拆卸的隔斷、智能儲物方案等，以方便靈活地改變空間；需要有智能化的設施設備，例如推廣物聯網的實時監控系統，尤其是在安全和能源節約方面有建樹，提高生產效率。同時還可以采用其它新型科技，如AR/VR技術、5G等，開發新產品，推廣市場競爭力；要吸引更多的企業和經驗豐富的人才，需要改善辦公氛圍、提供高品質工作條件，例如提供舒適的合作辦公環境、沒有等待時間的快速網絡連接等等。這些都有利于提高企業的生產力和競爭力，并吸引更多的高端人才進駐。

2 新一代產業園區的開發

2.1 注重找準定位

在開發過程中，必須找準產業園區的定位，確定其發展方向和目標，并盡可能滿足企業的需求和期望，產業園區的開發計劃必須與目標客戶定位相匹配，客戶群體可以是同一行業的企業、新興產業的創新型企業等。園區的定位應該與地區的經濟特點和優勢相匹配業園區需要結合當地的經濟環境，包括勞動力、市場需求等；新一代產業園區大多需要提供技術支持，如設施配備、互聯網網絡覆蓋、智慧化系統等。例如，可以引入高科技、高附加值和創新型企業等產業。此外，在確定企業的需求和目標時，應該考慮到地區的供應鏈，為企業提供更好的服務和支持。

2.2 吸引更多投資

政策優惠是吸引投資的重要手段之一。新一代產業園應充分利用國家和地方政策，為企業提供稅收優惠、資金支持、技術支持等政策，除了政府投資外，產業園區的開發也需要大量的資本投入。因此，采取多種形式進行宣傳和推廣，如組織展覽會、舉辦論壇、發布宣傳冊等[3]。并加強與區域內相關企業和投資機構合作，擴大影響力，注重與企業建立良好的關系，并幫助投資者更好地了解園區的優勢和發展前景，吸引更多的投資資本。

2.3 加強園區管理

產業園區的管理是其可持續發展的關鍵。此外，為了吸引企業和投資者，管理服務應該更高效、有品質，并為企業提供更全面的服務和支持。園區管理服務應當面向企業需求，提供設備管理、安全管理、財務管理。園區的基礎設施，如電力、通訊、供水等，需要進行可靠性、穩定性的管理。而生產設備、倉儲設備等也需要進行有效的運行和維護；園區內應建立起系統的安全管理體系，注重各項安全指標的監測，及時預警并應對可能出現的安全風險，確保園區內的人身、財產安全；園區內應建立起系統的安全管理體系，注重各項安全指標的監測，及時預警并應對可能出現的安全風險，確保園區內的人身、財產安全。

3 新一代產業園區的運營

3.1 積極建立社區

在運營園區時，應注重企業服務和體驗。這意味著運營應該解決企業和員工在園區內遇到的問題，為他們提供更完整的服務和支持。園區不僅應該是一個工作場所，也應該是一個社區，建立共享文化，定期舉辦園區聚會和活動，在園區內營造出有利于企業與員工相互認識和交流的氛圍，可以提高企業和園區居民的凝聚力和歸屬感，增強社區文化和環境的品質，進而促進園區可持續發展和社會和諧。可以從社區內部環境、社區活動、社區文化三個方面開展：園區可以建立一個園區內部的信息中心，提供各種資訊以及所需的信息服務，加強內部溝通，互通有無，便于及時了解當前園區的進展和方向；園區可以推出各種活動來提高工作文化和團隊精神。比如，在節假日組織一些社區活動，促進各企業之間交流，還可以舉辦一些培訓、講座、體育及文娛活動等，加強社區居民之間的交流和互動；社區應該有自己的文化和品牌，以加強社區的凝聚力和活力[4]。比如，可以為社區制定一個文化標識，并展示在園區內，同時舉辦一些文化主題的活動，從而形成一種獨特的園區文化。

3.2 提供配套服務

產業園區應該為企業提供配套服務，包括物流管理，倉儲和分銷支持，和相關產業的協同發展合作等，以填補產業鏈中眾多的細節與間隙，為企業提供高效的生產與運營支持。可以從空間、基礎設施、技術支持、金融、人才五個方面開展：為企業提供辦公空間、生產廠房、倉庫等場所，根據企業的需求提供定制化的空間服務，滿足企業的不同需求；為企業提供配套的基礎設施服務，包括電力、通信、水處理、供暖、照明、安防等服務，通過優質的基礎設施服務提高企業的生產效率和運營效率；為企業提供專業的技術支持服務，包括技術咨詢、設備維護、網絡安全、數據分析等服務，幫助企業解決技術難題，提高技術水平和競爭力；為企業提供金融支持服務，包括融資、結算、保險、投資等服務，為企業提供可靠的金融支持，助力企業發展壯大；為企業提供人才引進、培訓、管理等服務，幫助企業在人才方面獲取更大的優勢，以更好地開展業務和提高核心競爭力。

3.3 各項持續改進

為達到可持續發展，產業園區應該不斷改善和提高自身服務水平和公共基礎設施。以下是一些方法，可以持續改進新一代產業園區的運營：引進優秀企業資源，優秀的企業資源是提升產業園區核心競爭力的關鍵，可以促進園區內的互利共贏和跨行業合作[5]。園區需要通過各類渠道（如招商引資、合作洽談等）積極引入優秀企業資源，并與當地各級政府、產業協會、高校等合作，實現資源共享；創新服務體系，滿足企業需求。為了更好地滿足企業需求，產業園區應根據企業發展的不同階段，提供不同的服務和支持。比如，對于初創期企業，可以提供孵化、招商等服務；對于成長期企業，應注重資本支持、品牌推廣等；推動產業集群效應，產業園區需要引導企業形成相互協作、資源共享的產業集群，促進園區內企業之間的合作和交流，增強產業園區所在的區域核心競爭力；加強科技服務平臺建設，電子商務、數字化智能、物聯網等新興技術的應用，已經成為推動企業創新和發展的新動力。產業園區應當積極引入新興技術，構建、優化科技服務平臺和資源共享平臺，為企業的研發、生產和運營提供技術支持和解決方案；完善產業生態系統，產業園區的發展需要滿足產業的區位選擇、產業鏈的完善等需求[6]。因此，產業園區應當緊密圍繞核心產業展開，與上、下游企業保持良好的合作關系，建立起覆蓋整個產業鏈的生態系統；不斷改進管理體系，產業園區應不斷挖掘、發掘管理潛力，不斷優化園區內的管理體系和流程，構建部門間協作體系，完善產業園區管理流程，為企業提供更便捷、高效的服務。

4 結束語

在產業的發展中，新一代產業園區是一個新的選擇和一種新的發展模式。這個新模式的實現離不開政府、企業和社會各方的努力和支持。在園區的設計、開發、運營中賦予企業主導地位，尋求政府的支持和社會培育共同利益和貢獻機制，才能取得最優效果和更長。