淺談城市片區綜合開發建設的實踐與應用

楊奇

中電建重慶勘測設計研究院有限公司 重慶 401121

1 城市片區綜合開發建設的戰略實踐

1.1 開發目標

在開發建設之前，要明確城市片區綜合開發建設的目的和意義，明確具體目標?？梢愿玫刂贫ㄏ嚓P工作計劃和方案，有利于保障城市片區綜合開發建設工作的順利開展。確定具體目標時，要充分考慮當前大眾的實際需求和發展趨勢，將經濟效益、社會效益以及生態效益有機結合起來，更好地滿足大眾對美好生活的向往。在具體目標制定過程中，要充分考慮當地實際情況，注重對具體開發項目前期調研工作。要從城市發展規劃入手，根據國家有關政策、法規以及相關技術標準對項目進行分析和評估。在此基礎上，確定具體的目標內容。城市片區綜合開發建設主要包括很多方面的內容，其中包括基礎設施建設、房地產開發、生態環境保護、環境治理以及人才引進等。在綜合開發建設過程中要充分考慮到這些內容和方面，從而確保項目的順利實施。

1.2 發展定位

根據片區綜合開發建設的基本內容，可以將發展定位分為片區發展定位、城市發展定位。在綜合開發建設過程中要明確其發展定位，并對城市功能進行完善和優化，更好地發揮出城市片區綜合開發建設的作用和意義。在產業發展定位過程中，要明確產業發展目標和方向，將產業發展規劃落實到實際行動中。要注意做好政策引導工作和市場調控工作，促進相關產業發展。其次，人文環境定位。在人文環境規劃過程中，要注重突出當地文化特色和歷史文化底蘊。在此基礎上，要注重對文化環境進行保護和提升，促進人文環境與自然生態環境和諧統一。最后功能布局定位。在規劃過程中，要充分考慮當地經濟發展需要和現實情況等因素。在此基礎上，合理布局不同功能分區的功能和布局類型，使各個功能區之間相互協調、相互配合、共同發展。

1.3 功能構建

城市片區綜合開發建設是一個復雜的過程，其功能構建需要結合城市片區綜合開發建設的具體情況，以具體需求為基礎構建出一個系統完整的功能體系。在功能構建中，要結合城市片區綜合開發建設的具體情況，進一步明確功能構建的基本要求和具體內容，以確保城市片區綜合開發建設順利進行。同時在功能構建中，還要對各項內容進行合理規劃和設計，進而確保各項內容相互協調、相互補充。另外，在對功能進行規劃和設計的過程中，要結合實際情況進行全面考慮和分析，避免出現片面化問題。

1.4 區域布置

城市片區綜合開發建設要遵循可持續發展原則，結合實際情況，對土地資源進行合理配置，使城市片區綜合開發建設取得更好的效果。在區域布置時要結合城市的發展情況，進一步明確開發建設的方向和重點、內容和范圍，進而使開發建設有序進行。在具體作業時，要重視土地資源的合理配置，實現城市資源的充分利用。工作人員要充分考慮到當地政府對城市片區綜合開發建設的要求和目標。在區域布置時要積極開展招商引資工作，制定科學合理、切實可行的招商引資方案，進一步明確招商范圍和招商重點。在開展招商工作時，要積極創新招商模式和方式方法，通過引進先進技術、先進設備等方式吸引更多外資參與到城市片區綜合開發建設中來。還要積極開展優惠政策宣傳活動，有效提升當地居民參與城市片區綜合開發建設的積極性和主動性，加強與企業之間的溝通交流工作，建立長期穩定、相互信任的合作關系。

1.5 運行路徑

科學合理的規劃方案和有效的運行路徑能實現城市片區綜合開發建設工作的高效開展。規劃方案是開發建設工作順利開展的重要前提，也是實現開發建設目標和任務的重要保障。在規劃方案編制時要注意結合當地經濟社會發展水平、人文環境、生態環境等多個方面，并充分考慮當地的自然地理條件、資源以及經濟發展狀況等因素[1]。同時，有效運行路徑也是實現開發建設工作高效開展的重要保障。在進行運行路徑設計時要考慮到當地經濟社會發展水平、資源、人文環境等多個方面，并結合實際情況制定出科學合理的綜合開發建設方案。在方案實施時，要根據當地實際情況制定出相應的組織架構，明確各部門的職責范圍和工作任務。

2 城市片區綜合開發模式

2.1 ABO模式

ABO模式是指由政府授權平臺公司，對片區內基礎設施和公共服務設施進行投資建設，并通過項目運營實現收益平衡。公司負責項目的投融資、設計、建設、運營，政府根據規劃和年度建設計劃撥付資金。在項目建設過程中，由政府相關部門通過財政預算安排專項資金對平臺公司給予支持[2]。這種模式可以通過PPP模式運作，但不適用于政府直接投資建設的項目。首先，政府投資建設的項目由政府相關部門通過財政預算安排專項資金給予支持，與社會資本方沒有直接的關系，其次，即使項目是由政府直接投資建設的項目，也不能采取ABO模式運作。因此，在實際操作中，該模式一般應用于PPP項目中。

圖1 ABO片區開發模式要點

2.2 F+EPC 模式

F+EPC模式是指政府授權企業作為項目法人，并由政府出資代表與企業共同成立項目公司的融資主體，項目公司通過BT或EPC模式進行項目建設。政府授權企業作為項目法人，政府出資代表作為共同投資方與項目公司共同組建項目公司，政府出資代表通過股權投資與社會資本共同組建項目公司，政府出資代表將按照約定的出資比例，以資本金注入的方式對項目公司進行出資，并與社會資本共同對項目進行管理[3]。該模式下，政府對基礎設施建設進行了部分投入，而社會資本則承擔了部分投資和施工任務，如工程承包商、建筑企業、設計企業等，該模式下的城市片區綜合開發主要表現為以 PPP模式為主的政府投融資機制和工程總承包制度的有機結合。F+EPC模式適用于基礎設施和公共服務設施類建設，具有一定的公益性且具備較好的盈利空間。

2.3 片區特許（經營）開發模式

該模式是指政府授權開發主體或者其他機構作為片區開發項目實施機構，通過招標、拍賣、掛牌等方式選擇具備相應能力的企業，授權其對片區進行整體規劃、投資開發、運營管理等。其核心在于將政府的政策導向與市場化的開發機制相結合，通過引入市場化機制，吸引社會資本參與片區的基礎設施及公共服務設施建設。政府通過支付特許經營費用或購買服務來實現片區的開發，從而實現政府的財政收入。

圖2 片區綜合開發投建模式及平臺參與建議

3 城市片區綜合開發項目實施重點

3.1 資金籌措

城市片區綜合開發項目作為一種新型的城市建設方式，需要投入大量的資金。一般情況下，項目中涉及到的資金主要包括土地開發資金、基礎設施建設資金以及產業發展資金。其中土地開發資金和基礎設施建設資金是城市片區綜合開發項目的兩大主要資金來源。首先土地開發資金，由于城市片區綜合開發項目往往涉及到的面積較大，且需要進行多次分階段建設，因此項目總投資額較大。在投資時應注重統籌規劃，確保工程進度與投資效益之間的平衡。在實際的城市片區綜合開發項目中，需要對土地儲備情況進行詳細分析，并通過對周邊市場進行充分調研的方式，制定合理的土地開發計劃，以確保項目總投資額不會超出政府財政承受能力。同時，還應注意根據市場發展情況調整土地供應計劃，確保土地市場健康有序發展。在此基礎上，還應充分考慮政府財政承受能力以及企業自身的現金流情況，確保城市片區綜合開發項目可以順利實施。其次基礎設施建設資金。基礎設施建設是城市片區綜合開發項目中非常重要的一項內容。在投資時應注重對交通運輸基礎設施以及公共服務設施進行投資。這是因為一方面這些基礎設施建設可以提升城市的整體形象與功能，另一方面還可以有效緩解交通運輸壓力，提高居民出行效率。因此在建設時，應盡可能保證交通運輸基礎設施與公共服務設施的同步建設，從而實現社會效益與經濟效益的最大化。在實際案例中，為了有效推動城市片區綜合開發項目順利開展，應注重對建設資金進行統籌規劃與合理分配，要做好設施布置，如片區內所涉及的道路交通、供水、污水處理等基礎設施、公共服務設施建設。在此基礎上，還應制定合理的資金籌措方案，確保項目總投資額能得到有效控制。此外，還應注意結合項目實際情況選擇合適的融資模式。一般而言，融資模式主要包括“融資+代建”模式、“融資+運營”模式、“投資+代建”模式。其中“融資+代建”模式主要指政府通過授權方式將項目中涉及到的建設任務交由社會資本完成，“融資+開發”模式主要指政府通過向社會資本注資、貸款等方式來支持項目進行，“投資+代建”模式主要指政府通過向社會資本提供一定優惠政策支持項目開展，“投資+運營”模式主要指政府通過對項目進行運營來獲取收益。在實際案例中，可選擇采用“融資+代建”模式開展城市片區綜合開發項目。

3.2 資金平衡

在城市片區綜合開發項目中，資金平衡是非常重要的一個環節，主要包括三個方面，即資金籌措、資金平衡和資金預算[4]。其中資金籌措是城市片區綜合開發項目順利開展的基礎，而資金平衡則是城市片區綜合開發項目能否實現預期收益的關鍵。在城市片區綜合開發項目中，政府需要不斷加大投資力度，尤其是在基礎設施建設、公共服務設施建設和產業發展等方面投入大量資金。但是由于城市片區綜合開發項目屬于公益性項目，而政府在該項目中的投入往往存在一定的“剛性”約束。因此，為了確保城市片區綜合開發項目的順利開展，必須重視資金平衡問題。在實際案例中，某城市片區綜合開發項目將土地一級開發和基礎設施建設作為主要投資對象。土地一級開發主要包括三個環節，征地拆遷、土地整理和基礎設施建設。其中，征地拆遷、土地整理主要由政府承擔，而基礎設施建設則由社會資本承擔。在開發項目中，為了確保投資合理、經濟效益最大化，需要對土地一級開發和基礎設施建設進行統籌考慮。在此基礎上，還可以將征地拆遷、基礎設施建設等所有投資統一納入到一個階段中進行考慮。具體來看，在該城市片區綜合開發項目中，需要對征地拆遷、基礎設施建設和產業發展等主要投資進行統籌安排，并將其作為一個整體進行考慮。在此過程中，需要對土地一級開發和基礎設施建設兩個環節的資金進行統籌安排。在具體操作中可以將征地拆遷、基礎設施建設、產業發展等所有投資按照一定的比例分別納入到土地一級開發和基礎設施建設兩個環節中來。這樣做不僅可以確保項目的順利開展，而且還能最大限度地降低項目總投資成本。另外，為了實現投資成本最小化和收益最大化目標，還可以將土地一級開發和基礎設施建設兩個環節的資金統籌安排在同一個階段中進行考慮。這樣做不僅可以降低項目總投資成本、提高項目總收益，而且還可以最大限度地降低項目總風險。

3.3 規劃設計

在城市片區綜合開發項目規劃設計中，需要統籌考慮各類用地功能布局，并對項目各項用地進行合理的規劃與統籌。根據規劃設計方案，結合項目的實際需求，對土地進行合理的開發利用，實現經濟效益與社會效益的最大化。在規劃設計過程中，需要根據城市片區綜合開發項目的實際需求，結合城市片區綜合開發項目的具體情況，制定合理、科學的土地開發計劃，對土地進行有效管理。在規劃設計中，需要統籌考慮各項功能布局、空間結構、交通組織以及建筑設計等方面的內容。合理規劃與設計城市片區綜合開發項目所需各類用地功能布局，確保規劃設計方案符合實際需求。在項目規劃設計中，需要根據項目的實際需求，合理規劃與設計各項用地功能布局，并對各項用地功能布局進行統籌考慮，工作人員需要在充分考慮城市片區綜合開發項目實際需求的基礎上，根據城市片區綜合開發項目的具體情況，制定合理、科學的土地開發計劃。

4 結語

總而言之，城市片區綜合開發是我國城市規劃建設中的一個重要內容。在具體作業時要堅持以人為本的基本原則，結合我國城市片區綜合開發建設現狀和實際情況，進一步明確城市片區綜合開發建設的目的和意義。工作人員需要了解在相關概念，結合實踐工作經驗，對其戰略實踐進行了深入研究，為我國城市化建設奠定基礎。