《民法典》為百姓安居保駕護航

吳彩云

關鍵詞：一房二賣；登記生效；預告登記

房產交易對我們普通老百姓來說，不僅是非常重大的經濟事件，甚至影響一生的安定生活，關乎我們的生活幸福感。現實中，作為買房人，我們很擔心遭遇售房人“一房二賣”，合法權益遭受侵害。如果遭遇“一房二賣”如何維權？《民法典》在多編、從多方面為我們的安居提供了法律保障。

原告林某與被告胡某曾簽訂一份房屋買賣合同。約定胡某將自有房屋以110萬元的價格出賣給林某，林某先支付80萬元，余款在辦理房屋變更手續后支付；并約定在半年內辦妥產權變更登記。合同簽訂后，林某依約履行，并住進了涉案房屋。之后三個月，當地房屋行情看漲，胡某又將涉案房屋以130萬元的價格賣給了不知情的劉某，雙方在簽訂買賣合同后，將房屋變更至劉某名下。

林某向法院起訴，請求法院確認其與胡某的房屋買賣合同有效，要求胡某繼續履行合同；并訴請法院確認房屋歸其所有，理由是：自己已支付大部分購房款且已實際占有房屋。被告胡某抗辯稱，由于雙方房屋買賣合同未辦理登記，主張合同無效，根本不存在合同履行的問題。

本案是典型的“一房二賣”。房屋出賣人胡某先后與兩個買受人林某及劉某就同一套房屋簽訂了兩份買賣合同。而房屋只有一套，依據物權法律“一物一權”原則，房屋的所有權只能轉移給其中一個買受人，必然使另一個買受人陷入履行不能的境地，致使其合同目的落空。

“一房二賣”時房屋究竟歸誰所有？買受人的權利如何救濟？這就涉及買賣合同效力的認定、房屋所有權變動規則等諸多法律問題。對此，《民法典》在其總則編、物權編、合同編就相關問題作了規范，為當事人維權提供了法律保障。

胡某先后與林某、劉某就同一套房屋簽訂兩份買賣合同，雖然違背誠信原則，但只要這兩份合同均符合我國《民法典》（總則編）規定的民事法律行為的有效要件，依據債權具有兼容性的原理，兩份合同都可以有效。即在合同主體都具有民事行為能力、意愿表達真實且與法律、行政法規的強制性規定以及公序良俗不相抵觸的情形下簽訂了合同，合同都依法有效。針對本案，法院應認定胡某與林某、劉某的房屋買賣合同均有效。

被告胡某以其與第一買受人林某的房屋買賣合同未辦理登記為由，主張合同無效，理由成立嗎？對此，《民法典》（物權編）第215條采取了合同效力與物權登記相區分的原則，規定當事人之間訂立的有關房屋買賣的合同，無特別約定時，自合同成立時即生效；是否辦理房屋所有權變更登記，關乎物權變動，合同生效與否與此無關。因此，林某請求法院確認房屋買賣合同有效的訴求應得到支持，胡某的抗辯理由不成立。

房屋是典型的不動產，依據《民法典》（物權編）第209條的規定，對于不動產所有權的取得，采取登記生效規則，只有在登記機關辦理了登記手續，所有權才發生轉移；且所有權“自記載于不動產登記簿時發生效力”，而不是合同生效后。

本案中，原告林某雖然簽訂合同在先，已支付大部分購房款，甚至住進了涉案房屋，但因為沒有辦理房屋產權變更登記，因此不能取得涉案房屋的所有權。法院應駁回林某要求確認房屋歸其所有的訴求。而另一購房人劉某不僅和胡某簽訂了買賣合同，且已將房屋變更登記在自己名下，劉某取得涉案房屋的所有權。

需要注意的是，本案中，如果第二個買受人劉某是在明知林某已經和胡某簽訂了買賣合同且住進了涉案房屋的情況下，又與出賣人串通，簽訂買賣合同且辦理過戶登記，可以認定雙方主觀上具有惡意。根據《民法典》（總則編）第154條的規定，當事人惡意串通訂立合同，致使他人的合法權益受到損害，合同應歸于無效。

胡某“一房二賣”，違背誠信原則，違反了合同約定的義務，無法繼續履行合同中“在半年內辦妥產權變更登記”的約定，林某的權益如何得到保障呢？

雖然法院一審判決駁回林某要求法院確認房屋歸其所有的訴求，但林某可以依有效的買賣合同享有債權。根據《民法典》（合同編）第580條規定，非金錢債務的出賣人對買受人不履行或者履行不符合約定且在法律上或者事實上不能履行、致使不能實現合同目的的，當事人可以訴請人民法院解除合同，同時追究對方的違約責任。具體到本案，合同標的物房屋已經歸另一買受人劉某所有，實際履行已不可能，法院亦無法進行強制履行。此時，合同的履行債務轉化為損害賠償的債務，第一買受人林某可要求出賣人胡某承擔違約責任，賠償相應的損失。

如上分析，最終林某雖然可以依有效合同追究胡某的違約責任，但是當初訂立房屋買賣合同的目的已無法實現。作為購房人，如何防患于未然，避免遭遇“一房二賣”，是亟待解決的問題。

《民法典》（物權編）第221條規定了預告登記，從制度上遏制開發商或者房屋所有人“一房二賣”情形的出現。具體是指當事人在簽訂了房屋買賣合同后，依約定、持房屋預售或買賣合同即可向登記機構申請辦理登記，此即預告登記。與通常的物權登記不同，預告登記不能產生當事人直接取得合同標的物所有權的后果，而是對依合同取得的債權請求權的登記，其目的在于保障將來物權的實現。雖然登記的是一項債權請求權，但《民法典》賦予該登記物權排他效力。合同當事人在辦理預告登記后，其中一方，通常是出賣人，沒有經過另一權利方同意又處分合同標的物的，不發生物權效力，即該變動無效。這就從根本上解決了售房人“一房二賣”的惡意處分產生的問題。

綜上所述，《民法典》將保護民事主體的合法權益、弘揚社會主義核心價值觀作為立法宗旨，是新時代中國特色社會主義法治建設的重大成果。當我們遭遇“一房二賣”時，《民法典》在多編、從多角度——房屋所有權的歸屬、合同效力的認定、防范措施等方面作了規范，切實起到了為百姓安居保駕護航的作用。

參考文獻：

[1]代炤興.一房二賣法律規制研究[J].法制博覽，2020（21）.

[2]呂雯霏，田婧.論我國不動產預告登記的效力[J].商品與質量（科教與法），2011（08）.

（作者單位：山西省財政稅務專科學校）