上海里弄保護更新策略研究：類型價值、認知維度與技術路徑

趙寶靜 葛 巖 金 山

1 研究概述

1.1 研究背景

2021年，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發《關于在城鄉建設中加強歷史文化保護傳承的意見》，對加強歷史文化保護傳承作出全面系統的部署。上海自1986年獲批國家歷史文化名城以來，構建了覆蓋全域的“城、鎮、村”與“點、線、面”相結合的保護體系。近些年，上海的城市更新明確從“拆改留”轉變為“留改拆”。2016年，上海開展了中心城50年以上歷史建筑普查，在已有的中心城及郊區共44片歷史文化風貌區的基礎上，進一步劃定254片風貌保護街坊，重點強化了對里弄歷史建筑的保護。作為上海近代最主要的住宅類型與居住社區，里弄類型多樣，品質參差不齊，如何對里弄開展合理的更新改造，同時最大程度地保留保護里弄的風貌特征與歷史韻味，是當前里弄保護與更新面臨的最大挑戰。

在此背景下開展的針對里弄保護更新的系列研究，旨在明確里弄保護更新的基本原則，探索保護更新策略，研究相關技術議題，協調風貌保護、城區發展與民生改善之間的矛盾沖突。以約占全市1/3里弄面積的黃浦區為重點研究對象，調研現狀情況，梳理發展矛盾，探索未來保護更新方向，為相關工作的開展提供技術支撐與政策建議。

1.2 研究對象

本文以上海里弄為研究對象，重點關注在舊改征收基礎上進行保護更新的里弄，并將里弄劃分為里弄肌理和里弄建筑兩個層次。里弄肌理泛指在19世紀中期開埠后開發建造，以豐富的街坊內部巷道、單元聯立式建筑、低層高密度為主要肌理特征的近代建成環境總稱?，F有代表性學術研究中，對里弄建筑類型的劃分有很多表述。本文系統梳理了《里弄建筑》[1]、《老弄堂建業里》[2]、《上海石庫門》[3]、《上海石庫門里弄房屋簡史》[4]、《上海里弄街區的價值》[5]、《永不消失的里弄》[6]等權威書籍，研究上海市房屋管理系統里弄類型的相關闡述，以及學者在城市空間演進背景下對其基本類型的重新思考，通過梳理類型間的關聯性建構上海近代居住建筑類型譜系[7]（見圖1）。

圖1 里弄類型對應關系分析表Fig.1 Type analysis of Lilong

本文中的里弄為建造于上海開埠之后、中華人民共和國成立之前的，有組織開發建設的或達到基本質量標準的自建聯立式居住建筑。涉及的里弄建筑包括石庫門里弄住宅、新式里弄住宅、廣式里弄住宅3種主要類型，以及市房、早期西式聯排住宅、里弄工房等若干特殊類型。其中，石庫門里弄住宅包括早期老式石庫門里弄住宅、后期老式石庫門里弄住宅、新式石庫門里弄住宅、里弄公館等類型（見圖2）。

圖2 上海里弄類型分析圖Fig.2 Analysis of Shanghai Lilong types

上海里弄保護更新研究實踐方面，已有學者從城市生活遺產的概念認知、歷史城區物質肌理維護、建成環境遺產可持續性、基于社區的城市生活遺產保護管理等方面，以上海為例全面探討了城鄉文化遺產保護傳承機制建設健全的基礎理論與實現路徑[8]；從HUL的視角提出上海從宏觀、中觀和微觀3個層次進行歷史城區建筑高度控制的框架和具體的控制方法[9]；通過對中心城區現存的所有里弄建筑進行田野調查，經空間坐標導入及單元屬性整理，形成針對現狀空間及屬性的GIS數據成果[10]；基于上海衡山路—復興路歷史文化風貌區保護規劃實施評估提出規劃銜接、技術完善、實施機制、動態監測等方面的結論與建議[11]；以老城廂方浜中路街區為例，探索城市設計過程中類型學思路的運用[12]；研究田子坊案例中多元主體的協作機制[13]；對構成里弄風貌的建筑形制與街坊肌理的特征要素加以解析，提出要從建筑保護延伸到肌理保護，并探討了基于3類肌理保護的控規風貌附加圖則創新思路[14]。

1.3 研究內容

本文基于對里弄類型的研究與多維價值的闡述，面對當下城市更新背景下里弄街區不斷消亡、原真性破壞、紳士化與社會文脈斷裂等主要挑戰，在開展系統理論研究、全面踏勘訪談與公眾參與的基礎上，以上海市黃浦區為例，校核里弄地塊規模，分析了空間分布以及強度和密度特征，梳理了里弄與公共用地、建設用地的關系。本文研究重點包括3方面：一是聚焦里弄肌理保護更新的基本原則，從土地劃分格局與建筑法規導致的里弄肌理成因、基于高密度空間低區成片規模的里弄肌理分類、基于人視角感知體驗維度的里弄肌理解析、基于現存成規模里弄街坊既有保護管控要求等方面提出具體的保護更新策略。二是聚焦里弄建筑保護更新的類型，在梳理矛盾與明確策略的基礎上，從產權視角研究里弄歷史建筑保護更新模式，提出里弄歷史建筑差異化保護更新分類建議。三是聚焦里弄街區的功能延續與業態的多樣性，鼓勵多樣化住宅與多種功能供給等建議。研究成果結合城市設計方法建立GIS數據平臺，形成“一街坊一圖冊”，支撐管理部門保護更新政策的制定，為后續里弄保護更新提供思路與方法參考（見圖3）。

圖3 研究框架與內容Fig.3 Research framework and content

2 里弄的多維價值與面臨挑戰

2.1 多維視角的里弄價值闡釋

2.1.1 里弄是上海近代最主要的居住社區與住宅建筑

里弄見證并承載了上海近代發展史。上海開埠之前只是一處較為繁榮的江南港口市鎮。1843年開埠以后，短短百年之間，發展為遠東第一大都市。上海里弄建筑自1870年代逐漸成型，至1940年代，其產生與發展伴隨了整個上海城市爆發式發展的階段，是上海開埠后在多重社會與文化力量的沖擊下形成的近代居住建筑的典型范式，曾經是上海分布最廣泛、最具代表性的建筑類型，也是近代上海遺留下來的規模最為龐大的建筑類型。租界內華人居住和生活需求催生了上海里弄的形成。上海里弄民居集中建造在上海市中心區，興起于租界出現之后，停止在中華人民共和國成立前夕[15]。上海里弄建設的長期歲月中，其建筑的形式和內容不斷發生變化。當時從事房地產經營的老沙遜、怡和、仁記等洋行均拆除原來的簡易木板房，翻造和興建二層磚木結構的樓房并以某某里命名[16]。然而，為緩解住宅緊張狀況，大量原本作為一套住宅設計的里弄住宅，在出租時通常是一個房間一戶人家，通過增加閣樓和對曬臺進行違章搭建而增加居住密度的現象更是在1930年代愈演愈烈[17]。

2.1.2 城市土地開發決定了里弄的誕生與發展

作為以開發為主的建筑類型，里弄建筑的設計建造以容易出租、租金收益最大化為基本目標。開發型的建設意圖與里弄布局緊湊、規模復制等特征存在內在聯系。對土地價值的充分利用是促進里弄發展的重要動力。在發展過程中，如何更加充分地發掘土地價值，是里弄建筑與肌理演進的重要動力。原本2層的建筑逐漸增加為3層，沿街市房甚至增加至4層，使開發者通過增加開發強度獲取更高的收益。此外，以新式里弄住宅為代表的更高品質的住宅類型取代原本石庫門里弄住宅，以獲取更高的售價，也是充分發掘土地價值的一種形式。這些對于當前認識里弄肌理保護與更新仍然有著一定意義。

2.1.3 里弄作為類型學標本的歷史與科學價值

保留位于不同城市地區、不同類型、不同時期的里弄建筑實例，對于梳理近百年來里弄建筑的演變具有重要意義。經過初步梳理統計，建成年代在1911年之前的里弄建筑在現存里弄建筑中的比例不超過5%，建成年代在1920年之前的里弄建筑比例僅在30%左右，因此建成年代較早的里弄，從保存實物標本的層面，具有更加重要的意義。如上?，F存建成年代最早的里弄“公順里”被譽為“活化石樣本，是了解上海早期建筑不可多得的教材”[18]。具有較高標本研究價值的里弄建筑如里弄公館分布范圍較小、現存示例較少，因其類型稀缺性具有相對較高的保留價值。又如為了提升建筑的防火性能，里弄建筑在結構、選材、施工手法等方面經歷了顯著的變化，由早期的木結構發展至磚木結構和混合結構[19]。里弄建筑是“中國走向現代生活后唯一的一個對傳統民居建筑開始繼承、發展的現存實例”[20]。

2.1.4 里弄反映了東西方文化與藝術的沖突與交融

里弄街區肌理是對以自由布局為特征的江南市鎮和行列式與圍合式相結合的西方近代城市建筑布局方式的糅雜。里弄建筑是東西合璧的建筑類型，里弄建筑審美的基礎是傳統中式與古典西式的結合。與外灘一樣，上海里弄也像是“萬國建筑博覽會”，豐富多元的裝飾紋樣是最能體現上海里弄建筑藝術魅力之處，是里弄建筑最容易被感知的藝術形象。近代上海三方二界、五方雜處的聚居結構，以及西方藝術審美的強勢侵入，造成里弄建筑的外觀裝飾藝術風格在不到一個世紀的時間內經歷了劇烈變化。作為上海曾經最普遍的居住建筑類型，大量名人工作、生活在里弄中，留下眾多具有紀念意義的名人故居、紅色遺跡、歷史故事、文學作品等，相應的里弄建筑業已成為內涵豐富的人文記憶載體。據統計，僅黃浦區的風貌街坊內，涉及里弄的文物保護點約60余處，其中三成為名人故居及重要事件紀念地。

2.2 城市更新背景下里弄面臨的主要挑戰

2.2.1 超齡服役及高強度使用導致安全隱患

現存的里弄建筑大多建造于1900—1940年間，少量甚至建造于19世紀，多數建筑至今已被使用近百年甚至上百年。這些建筑在最初建造時的標準和建造質量參差不齊，其中里弄公館等少量里弄建筑用料上乘，施工精良，建筑結構至今仍然堅固可靠，而多數廣式里弄住宅、部分后期老式石庫門里弄住宅、早期市房，甚至少量新式里弄作為快速地產開發的產物，最初設計標準一般，甚至在建造時存在偷工減料的問題。1949年以后，大量里弄建筑成為公房并被使用至今。由于歷史原因，這些建筑不得不超齡服役。在使用過程中，“72家房客”的情況非常普遍，高強度使用使得里弄建筑質量進一步惡化，存在消防、防疫、治安等諸多安全隱患。以改造前的承興里為例，原本為一戶居民設計的180 m2的兩開間新式里弄一般容納6—7戶，南側舊里的居住密度更高，內部還存在大量加層、搭建、內部分割的情況。

2.2.2 近代城市空間肌理的演進與里弄街區的消亡

對于近代上海而言，里弄建筑并非最大程度利用土地價值的建筑與城市肌理形式。以多層高密度為基本特征的公共建筑在開發強度、功能適應性方面明顯勝于里弄建筑。因此，在上海1920—1930年代快速城市發展過程中，許多土地價值較高地段的里弄建筑被近代公共建筑所取代。這其中最為典型的案例就是南京東路沿線建設的4大公司?，F代化的大樓在拆除了大量里弄建筑后拔地而起。這些建筑不僅完善了城市功能，推動了上海這座城市的現代化進程，也成為當今上海城市特色歷史風貌的重要組成部分（見圖4）。

圖4 黃浦區建筑高度與里弄演進分析圖Fig.4 Analysis of building height and Lilong evolution in Huangpu District

改革開放后特別是1990年以來，城市發展對于土地的需求進一步加速了里弄的消亡。大批的里弄在舊區改造與城市新項目的建設過程中被拆除，取而代之的是大型百貨商場、高層寫字樓與高級住宅小區。太平湖一帶便是這種變化最典型的寫照。城市的歷史記憶也伴隨里弄街區一起消失。

2.2.3 歷史建筑復建帶來的里弄原真性破壞

每一次歷史遺存的改造都會帶來不同程度的價值遺失，而歷史價值不可再生。因對里弄建筑進行修繕改造的成本遠高于拆除重建成本，而且還會顯著增加建造工期，限制地下室開發，目前很多實施的案例中，往往采用降低建設成本和時間成本的復建方式。然而復建過程中，里弄歷史建筑的原真性往往被破壞。以建業里為例，項目一開始也努力保留老構件，但在后續實施過程中，由于未能很好協調老構件與結構抗震、節能保溫等技術要求的矛盾，最終放棄了老構件的再利用，很多歷史構件細節方面的處理也嚴重走樣，最終的結果難以令人滿意。因此，必須慎重確定進行復建的里弄建筑和允許復建的情形，明確建筑復建需要滿足的技術標準和要求。

2.2.4 單一功能更新導致的內城紳士化與社會文脈斷裂

在近些年的舊區改造中，里弄街區往往被改造為豪宅、公共建筑等，如新天地、張園，以及老城廂內的露香園改造。單一功能的更新改造必將導致嚴重的內城空心化與紳士化問題，原住居民的全部外遷也帶來社會文脈斷裂，造成社會學意義上無法彌補的損失。如新天地所采用的嵌入式空間策略造成的對地區公共空間組織模式的整體性改變，全面顛覆了原有的公共空間模式并深刻地影響了其與周邊地區的相互關系[21]。學者基于層次分析法的模糊綜合評價將居民主觀評價進行量化，對第一批春陽里和承興里改造試點進行住戶滿意度評價，結果說明該試點住戶的滿意度評價不高，并發現建筑改造、基礎設施和居住環境為影響住戶滿意度的主要影響因素。更新模式中公眾參與規劃設計、改造過程工作透明度和政策的落實情況同樣會影響居民評價[22]。

3 里弄肌理保護更新的認知維度與基本原則

3.1 基于土地劃分與建筑規則的里弄肌理成因

土地劃分格局作為里弄肌理形成的基礎性因素，地塊的大小、形狀對于里弄建筑的布局形式有著顯著的制約。不同地塊之間的里弄巷弄格局、建筑類型與屋頂景觀各不相同，因此地塊劃分是決定里弄肌理特征與多樣性的重要基礎性因素。在許多情況下，土地劃分格局本身就是具有歷史價值的保護要素。應將土地劃分作為里弄肌理特征的分析和價值評估要素，重視其在未來里弄肌理保護與更新中所發揮的作用。

建筑規則是里弄肌理形成的重要制約因素。建筑規則在建筑高度、建筑密度、巷弄寬度、開放空間布局等方面的規定，對最終體現出的里弄肌理特征有著直接影響。對歷史建筑規則的解讀為認知既有里弄肌理特征提供了重要視角，融合歷史特征與當下需求的建筑規則也可以成為里弄肌理的管控工具。

3.2 基于高密度空間低區成片規模的里弄肌理分類

低層高密度是里弄肌理的基本特征。里弄建筑大多為2—3層，高度在8—12 m之間，建筑密度一般在50%以上，成片的里弄與相鄰的低、多層建筑共同構成上海中心城區的空間低區，形成低層高密度的城市肌理。該肌理類型是上海近代最主要的3類城市肌理之一。其他兩種肌理類型分別是低層低密度肌理和多層高密度肌理。前者以花園住宅社區為代表，建筑高度同樣為2—3層，但建筑密度一般在30%以下；后者以外灘地區為代表，建筑密度同樣在50%以上，但建筑高度一般在4—7層。

根據連片規模，空間低區大致可以分為連綿低區和成片低區兩種類型。連綿低區是指由連片里弄肌理和其他多層、低層建筑共同組成的城市空間低區，主要包括衡復地區、老城廂、外灘等重要的風貌片區。成片低區指由上海歷史城區中幾個連片里弄街坊組成的城市空間低區，例如黃浦區的北京東路沿線和楊浦區的八埭頭、大橋等片區。

3.3 基于人視角感知體驗維度的里弄肌理解析

里弄建筑與巷弄空間決定里弄肌理內部體驗。里弄肌理可以從地塊內部進行感知，當人在里弄街區內部活動時，里弄建筑組群的巷弄格局、巷弄尺度與里弄建筑共同決定了人們對里弄肌理的內部體驗。

城市界面決定里弄肌理外部體驗。里弄肌理可以從城市空間中進行感知，當人們在街道上行走時，可以通過里弄建筑群組的界面空間形態、立面形象與首層功能形成感知，并與里弄進行互動，形成里弄肌理的外部體驗。

屋頂景觀決定里弄肌理空中體驗。里弄肌理可以從空中進行感知，上海既有里弄大多位于城市中心區，周邊高層建筑眾多。從這些建筑中可以俯瞰里弄，使里弄的屋頂景觀成為里弄肌理的空中體驗。

3.4 基于現存成規模里弄街坊的既有保護管控要求

城市低區的既有保護要求包括歷史文化風貌區和風貌街坊兩種情況。歷史文化風貌區內，高度控制要求主要包括地塊控制要求與沿街控制要求。為保護與延續宜人的街道空間，許多地塊的沿街控制高度要低于地塊控制高度。根據歷史資源規模、風貌肌理、建筑質量等的差異，風貌保護街坊分為成片保護街坊和局部保護街坊。

歷史資源豐富，風貌肌理特征明顯，空間格局、街區景觀較完整的街坊，原則上歷史建筑占地面積50%以上的劃定為成片保護街坊，管控要求保持原有巷弄格局和空間尺度，街坊內與現有空間肌理不符的地塊應當按歷史肌理予以修補，延續建筑原有體量和空間布局關系，原則上與現狀建筑高度相適應。如需肌理修補或增加公共服務設施，在不影響風貌保護的前提下，可以適度增加建筑面積。因功能需要，經城市設計研究，可適當局部提高建筑高度。

街坊內整體風貌一般，但存在具有一定規模的、有價值的歷史建筑和環境要素，原則上歷史建筑占地面積在30%—50%的，劃定為局部保護街坊。管控要求允許局部新建高層建筑，高層布局及高度應結合更大范圍的城市設計研究予以確定，對位于濱江濱河、保護建筑周邊等高度敏感區的街坊應做好重要視點視線分析（見圖5）。

圖5 里弄肌理要素延續分析圖Fig.5 Analysis chart of texture elements in Lilong

4 里弄建筑保護更新的考量維度與類型

4.1 多維度判定里弄歷史建筑改造方式

里弄建筑的保護與更新需要與城區整體功能完善與品質提升需求相協調。需要協調的內容主要包括市政道路建設、城市綠地建設、基礎教育設施建設，以及城區發展對于功能空間與建設規模的需求。當里弄建筑與規劃道路紅線產生矛盾時，建議進行深入的規劃研究，統籌歷史風貌保護、道路交通和市政設施建設的要求，形成協調方案。歷史風貌地區應慎重開展道路拓寬，盡量恢復歷史紅線，保護保留沿街歷史建筑，如寧波路、貴州路周邊街區。對于確需拓寬的情況，也要保持歷史連續街面，采取里弄歷史建筑平移改建等方式延續歷史記憶。里弄歷史建筑位于規劃綠地內時，經研究綠地確需建設的，可結合綠地對里弄建筑進行保留保護。保留在綠地中的里弄建筑可作為公益性文化設施或作為商業服務配套。里弄所在地塊規劃為教育設施時，部分里弄建筑可通過更新改造為校舍的方式進行保留保護，如黃浦區的李惠利中學和楊浦區福寧路保留部分里弄建筑作為教學與辦公設施。

4.2 產權視角下里弄歷史建筑保護更新模式

產權視角下的遺產保護研究一直備受學者關注。由于中國特有的產權制度，公有居住類遺產往往面臨著遺產保護與居住改善的雙重困境[23]。中華人民共和國成立后，石庫門里弄社區改造背后是權力架構與全面由私向公轉變的房屋產權變化，城市改造引發了城市空間和社會特質變化[24]。本文基于產權視角研究里弄保護更新，針對前期開展的“留人留房、成套改造”試點，指出該模式存在“歷史風貌難持久、民生改善不徹底、城區發展不協調”3大問題（見圖6）。

圖6 上海既有留房留人模式成效分析Fig.6 Effect and problem analysis of existing Lilong renewal model in Shanghai

優化模式建議提供更為靈活多樣的“房屋確權”和“公房承租權”調整方式，使原本分割細碎的里弄單體建筑，能夠作為完整的功能單元加以利用，在恢復居住功能的基礎上，引入文化創意等新興功能業態，推動地區功能完善與品質提升。該模式能夠改變征收成本與土地出讓收入嚴重倒掛的情況，在控制政府投入的同時，使居民分享開發收益，實現可持續的城市有機更新。產權調整時有如下策略：一是產權主體方面，建議認可承租權益，借鑒北京胡同改造“申請式退租”等產權變化經驗，采用延續、退出、轉換、經租等差異化的方式開展，避免原住民的全部外遷與社會文脈斷裂；二是原住戶和轉租戶應按需差異施策，重點改善原住戶困難的居住條件，轉租戶建議以資金方式補償；三是實施主體方面，建議整理權屬結構，責任主體下沉，分拆細分責任人主體，有條件引入多元社會主體進行保護更新項目實施（見圖7）。

圖7 產權視角下里弄保護更新差異化策略Fig.7 Differentiation strategies of Lilong protection and renewal from the perspective of property rights

4.3 里弄歷史建筑差異化保護更新分類建議

基于相關文獻梳理、改造案例解讀、里弄舊改項目及相關政策研究，本文建議將里弄建筑的保護與更新分為保護修繕、保留改造、更新改建3種類型。

對價值較高、有條件保留的里弄建筑進行保護修繕。其中對優秀歷史建筑、建筑類不可移動文物等保護建筑，按照《上海市歷史風貌區和優秀歷史建筑保護條例》和《上海市文物保護條例》進行保護與修繕。對其他歷史建筑，可在滿足完整性與原真性及其他保護要求、延續風貌特征的基礎上，結合建筑自身特點和后續使用需求，將建筑平面格局、立面、形體、結構進行適當調整。對于具有一定保留價值、但難以通過修繕改造進行保留的里弄建筑，以恢復歷史建筑風貌特征為目的進行保留改造，應在回收利用建筑材料基礎上，對建筑平面格局、立面、形體、結構的相應要素進行恢復，延續原有里弄建筑的風貌特征。對于價值不顯著、但需進行肌理保留的里弄建筑，可進行更新改建。更新建筑應通過平面格局、立面、形體、結構的相關要素，延續里弄建筑類型的風貌特征（見圖8）。

圖8 里弄歷史建筑差異化保護更新Fig.8 Differential protection and renewal of historic buildings in Lilong

5 里弄街區的功能延續：業態的多樣性與適應性

5.1 自給自足的“城中之城”

現存里弄原始設計功能多數為住宅和店鋪，少量里弄建筑組群中會建造倉庫等其他建筑。如建業里圖紙上對建筑功能的描述是行號84間、廣式里弄6間、商鋪15間。少量里弄建筑組群會混合花園住宅、公寓等其他住宅類型，如騰鳳里對于擬建建筑的描述是“36座西式住宅及商店、2座倉庫、13座中式商行及住宅”。而居住功能方面，一組里弄中往往既有房東居住的標準較高的住宅，也有供一般市民居住的住宅，還有供店鋪伙計居住的宿舍，使人群和階層得到了適度混合。

隨著城市發展，一些里弄街區也經歷了住宅—商辦功能街區—住宅的轉變。如無錫小區建成之初以住宅為主，后來商業與辦公功能逐漸增強，1930年代街坊內金業公所的建立使得街坊金融功能進一步加強，1949年以后至今又回歸為以住宅為主的居住社區。歷史上，弄內的里弄住宅改做其他用途的情況較為普遍，弄內商鋪、里弄工廠、里弄學校、浴室、診所非常常見。居住、工作、商業、教育、醫療、社會交往等多元化功能用途的混合極大保障了居民生活的便利程度，使里弄街區成為一定程度上可以自給自足的“城中之城”。

5.2 多樣化住宅與多種功能供給

未來的城市更新中，建議居住仍作為里弄建筑的重要用途。結合里弄自身建筑特征與街區功能定位，可結合里弄住宅保護更新，提供不同戶型規模與特色的住宅類型，滿足各類人群的居住需求。依托里弄設置公寓式酒店與特色酒店，兼顧住宿功能與商業開發。里弄更新后提供高級住宅、人才公寓等多樣化的住宅產品類型。臨街市房可提供一定面向年輕創意階層的住宅，對于吸引年輕人才和提升街區人口結構多樣性具有積極作用。

里弄的保護更新應注重對功能業態多樣性與適應性進行延續，建議對商業、辦公、居住、文化等功能進行混合，可以在街區和街坊兩個尺度展開?？山Y合建筑自身價值、特點及地區功能需求，將里弄建筑調整為各類公共服務設施、基礎教育設施、商業辦公等功能。對于價值較高的里弄建筑，可進行博物館式保護，設置圖書館、博物館、美術館等文化展示功能，如一大會址的更新案例。許多里弄街區的社區級公共服務設施與基礎教育設施缺口較大，可以結合里弄建筑保護更新設置社區服務中心、養老設施、中小學校舍，李惠利中學就是典型案例。還可結合里弄建筑設置特色零售、餐飲、辦公等功能，新天地、田子坊、張園等都是典型案例。

6 研究的主要特色

6.1 產權視角下動態發展看待當下里弄保護更新

筆者通過社會、經濟、文化等多學科研究分析，提供了動態發展看待當下里弄保護更新的視角。里弄作為上海歷史上中心城最主要的住宅建筑與居住社區，也是“西風東漸”催生的“中西合璧”的產物，在城市土地開發的大背景下產生、演變與消亡。里弄保護更新應基于客觀評價、動態發展、品質優先、一地一策、方式多元5大對策，從歷史的維度對里弄進行保留和發展。本文基于產權視角，分析原住戶與轉租戶的差異化策略，提出認可權益與處置權益不同方法的建議，并提出里弄保護更新的模式建議。

6.2 系統理論研究與全面踏勘調研訪談相結合

通過全面梳理既有專業文獻，建立了包括里弄建筑和里弄肌理兩條線索的研究框架，回溯里弄發展歷程，挖掘其歷史、當下和潛在的價值，展示里弄隨城市發展動態演進更新的特點，提出空間適應性、功能與形象多樣性等需要加以重視的深層次里弄價值。探索建立較為全面的里弄肌理保護更新論述體系，提出延續低層高密度肌理特征的建議，通過肌理保留、優化與重塑3種方式優化巷弄格局與尺度，重視延續城市界面、土地劃分格局、成片城市低區、多樣性與適應性等里弄肌理特征。

同時，筆者開展了豐富全面的踏勘調研，應用實地踏勘、無人機航拍、歷史照片、居民訪談等多種方式，對黃浦區全域5.6萬km2風貌保護街坊、楊浦濱江南段5.2 km2的里弄進行了地毯式調研，摸排上海里弄基本情況；對黃浦區承興里、虹口區春陽里和瑞康里等近期改造案例進行深入調研。研究組織了廣泛的專家訪談與公眾參與，積極聽取里弄保護權威專家、市區相關管理部門、里弄居民、設計實施主體的意見，從專家、管理者、使用者等多角度思考里弄保護更新需求。

6.3 結合城市設計方法并建立里弄GIS平臺數據庫

研究結合城市設計方法，從整體保護視角看待里弄肌理保護。通過解析黃浦全區里弄風貌格局，提出與片區特色相協調的差異化里弄保留更新方式，將里弄肌理保護融入片區整體風貌特色保護之中。通過整體統籌城市空間低區，協調風貌保護和城區發展，建議引導開發規模向延安路—西藏路十字發展軸集中，從而進一步加強對老城廂、外灘、衡復等地區的整體風貌保護?；趯锱ㄖ愋偷拿枋?，筆者提出了從形體輪廓、平面格局、結構特征方面延續里弄建筑特征的方法。針對不同類型，在保留里弄建筑特征的基礎上，通過優化平面格局、提升立面品質等措施，最大化適應當下功能需求。

另外，研究過程中首次正式建立GIS平臺里弄數據庫，并錄入市規劃資源局大機系統作為后續管理審批依據?；跉v史行號圖、現狀踏勘、風貌評估成果和房管里弄數據等多方資料，建立了精確到里弄建筑單體與里弄地塊的GIS平臺數據庫，包含建筑質量、建筑規模、地塊容積率、建筑密度等基礎數據。此外，數據庫導入了風貌保護規劃、單元規劃、建設用地等相關信息進行疊加分析統計，大大提高了里弄數據梳理的精確性和研究工作的效率。

6.4 形成“一街坊一圖冊”并支撐保護政策制定

研究完成了對上海中心城全部街坊的里弄現狀摸底工作，其中針對黃浦區形成里弄的“一街坊一圖冊”，為后續統計摸底、規劃管理、建設實施和其他相關工作打下了堅實的基礎（見圖9）。作為基礎性研究，為當前正在開展的相關規劃管理政策制定提供了有力的技術支撐；針對黃浦區開展的案例分析研究，是同步編制的黃浦區空間戰略規劃和單元規劃等規劃的重要基礎，研究成果同時為黃浦外灘源二期、楊浦八埭頭等舊改項目中里弄保護更新部分提供了理論基礎。

圖9 上海黃浦區“一街坊一圖冊”成果示意Fig.9 Example of ＂one neighborhood,one atlas＂ in Huangpu District,Shanghai

7 結語

作為上海里弄保護與更新的近期研究，本文建立在諸多前輩學者的研究基礎上，并在當前保護更新與舊改任務艱巨的背景下開展，嘗試分析里弄的類型價值、認知維度與技術路徑。里弄建筑與肌理的保護，應針對不同價值類型采用差異化的保護策略，重點保護低層高密度肌理類型、建筑布局與巷弄格局、外部城市界面、屋頂景觀等多維度的肌理特征，并考慮依托土地劃分與建筑規則延續肌理的形成動因，更深層次保留里弄建筑肌理基因；應從更大尺度研究城市高低格局，重點保護連綿低區與成片低區，引導高層建筑集聚，避免無序擴散。里弄的保護與更新是上海城市歷史文化保護傳承中最具挑戰的課題之一。所有美好愿景的實現，需要技術層面的探索，需要政策層面的創新，需要社會的普遍共識，希望能探索一條適合上海的保護更新之路。

（本文基于《上海里弄建筑保護更新策略研究》《上海黃浦區里弄梳理與保護更新策略研究》課題，感謝上海市規劃編審中心戴明主任，上海市規劃和自然資源局莊晴副處長，黃浦區規劃和自然資源局張莉局長、王蕾科長，上海同濟城市規劃設計研究院有限公司陳飛副總，同濟大學建筑與城市規劃學院劉剛副教授、肖揚副教授的指導。感謝上海市上規院城市規劃設計有限公司劉含工程師等課題組成員對本研究的辛苦付出。）