上海新一輪舊區(qū)改造的體制機制與規(guī)劃創(chuàng)新探討

許菁蕓

1 背景概述

被稱為“天下第一難事”的舊區(qū)改造，這幾年在上海市正以少有的力度和速度在推進。舊區(qū)改造是指對房屋結(jié)構(gòu)較差、使用功能和設施不全、市政公用基礎設施薄弱，以及危舊房集中的區(qū)域?qū)嵤└脑旌徒ㄔO活動。自20世紀90年代以來，上海先后開展了兩輪大規(guī)模舊區(qū)改造。一是1991年至2000年期間進行的“365”危棚簡屋改造，如普陀區(qū)“兩灣一宅”地塊、盧灣區(qū)“斜三”地塊等；二是2001年至2018年期間進行的成片二級舊里以下房屋改造，如黃浦區(qū)董家渡地塊、閘北區(qū)蘇河灣地塊、楊浦區(qū)平?jīng)龅貕K等。歷經(jīng)數(shù)十年，上海歷史上遺留下來的住房欠賬問題、危舊老舊住房問題等已經(jīng)得到很大程度的解決。

至2018年底，上海中心城區(qū)仍有238萬m2的二級舊里以下房屋，10多萬戶居民居住在相當簡陋的老舊房屋。這些舊區(qū)地處城市核心區(qū)域甚至黃金地段，都市繁華近在咫尺，但不少居民至今仍過著手拎馬桶、爬閣樓、合用灶披間的生活。這些舊里建筑長期被超負荷破壞性使用，斗室破敗逼仄，房屋結(jié)構(gòu)老化，通風采光不足，消防安全和衛(wèi)生隱患突出。上海市委、市政府堅持“人民城市人民建，人民城市為人民”的發(fā)展理念，提出力爭在“十四五”期間（2021—2025年）全面完成中心城二級以下舊里改造工作。《上海市“十四五”規(guī)劃》明確了本屆黨委政府任期內(nèi)完成中心城區(qū)成片二級舊里以下房屋改造110萬m2，受益居民約5.5萬戶。這是一項需要下大決心、花大力氣的施政目標。

2 舊區(qū)改造的體制機制創(chuàng)新

2.1 體制創(chuàng)新：市區(qū)聯(lián)手、政企合作

大規(guī)模舊區(qū)改造面臨的首要問題是巨額資金來源。據(jù)初步測算，按照中心城區(qū)待改造成片二級舊里以下房屋規(guī)模及涉及的居民戶數(shù)，以當前貨幣征收補償標準計，需要房屋征收費用約7 000億元。政府財政收入中每年用于舊區(qū)改造的資金遠遠不能滿足這一舊改資金需求，所以沿用以往政府土地儲備方式來實施這輪舊改并不可行。同時，這些存量舊改地塊與上海歷史風貌區(qū)、風貌保護街坊等高度重合，建設容量受限，土地開發(fā)收益無法覆蓋前期成本，甚至會嚴重倒掛。這導致市場主體難以直接參與舊改項目的實施。所以這類舊改項目成為了“難啃的骨頭”，甚至是“骨頭中的骨頭”。

為解決舊改資金來源這一難題，2019年起，上海逐漸探索“市區(qū)聯(lián)手、政企合作”的舊改新體制及運作模式。其中的關(guān)鍵是充分發(fā)揮國有功能性企業(yè)在舊區(qū)改造推進中的重要作用，從而更為有效地吸引社會資本參與。該體制的特點是“市區(qū)聯(lián)手”，通過積極引入市屬和區(qū)屬國企而形成“政企合作”新模式，通過按比例出資并進行市場化融資等手段來進行居住困難群眾的補償安置。

自2019年至2022年，上海地產(chǎn)集團與黃浦、虹口、楊浦、靜安等區(qū)合作，相繼成立了5個區(qū)級城市更新平臺公司。3年啟動舊改項目25個（見圖1），改造成片二級舊里以下房屋面積合計約145萬m2，受益居民約6萬戶，占全市舊改總量的60%。國有功能性企業(yè)承擔政府賦予的使命，成為新一輪舊改項目最主要的實施主體，參與全過程運作。

圖1 “政企合作”舊改項目分布圖Fig.1 Distribution map of old district regeneration projects for ＂government enterprise cooperation＂

2.2 實施方式：房屋征收、人走房留

多年以來，上海改善舊區(qū)住房困難群體居住條件的實施方式主要包括“房屋修繕”和“房屋征收”兩種類型。政府部門根據(jù)當?shù)鼐用褚庠福ㄈ玳_展多輪居民意見征詢等），結(jié)合實際房屋設施情況和規(guī)劃要求等因素，通過社會經(jīng)濟效益的綜合論證來確定合理的改造方式。

對于需要保留原有建筑和居住使用功能、房屋結(jié)構(gòu)尚可，但建筑和環(huán)境設施標準較低的舊住房，可按照“房屋修繕”方式實施改造。重點實施納入保障性安居工程的成套改造、廚衛(wèi)改造、屋面及相關(guān)設施改造等3類舊住房綜合改造工程，并且根據(jù)具體條件，綜合實施管線入地、二次供水改造、消防設施改造、截污納管、積水點排除、電力表前計量設施改造、環(huán)境整治、道路整修、違法建筑整治等工程。房屋修繕改造一般由政府財政出資，承擔維修費用、居民在外過渡費用和持續(xù)的房屋維護成本。這種方式也被稱為“蝸居式改造”，需要通過“抽戶”讓一部分居民搬離，使得留下的每戶居民可以增加3.5—5.0 m2不等的煤衛(wèi)空間，以實現(xiàn)歷史建筑“留房留人”，如黃浦承興里、虹口春陽里等。

鑒于群眾的迫切要求，根據(jù)上海市委、市政府決策，新一輪舊區(qū)改造項目通過“房屋征收”方式予以實施。即將使用功能不完善、配套設施不健全、安全隱患較嚴重的各類舊住房（包括二級舊里為主的舊式里弄及以下房屋等）納入舊區(qū)改造房屋征收范圍，實行以貨幣補償為主、實物安置為輔的征收方式。對其中需要進行保護保留的歷史建筑，在房屋征收完成后實施保護更新和功能再利用，從而實現(xiàn)歷史建筑“人走房留、征而不拆”。

2.3 機制創(chuàng)新：資源注入、統(tǒng)籌平衡

上海前幾輪舊區(qū)改造基本采取“征收拆舊、拆一建多”的更新方式，增容開發(fā)是市場主體實施舊改項目的基本經(jīng)濟運行機制。但這種機制下的更新模式在實現(xiàn)土地價值增長及再分配的過程中，往往會衍生出歷史風貌被破壞、公共利益缺位等弊端。兼顧風貌保護目標的新一輪舊改項目，其經(jīng)濟成本平衡的難點在于開發(fā)容量小。舊改項目從整體風貌保護要求出發(fā)，需要延續(xù)原有街區(qū)格局、空間尺度和建筑體量，原則上按現(xiàn)狀建筑高度和建設容量予以規(guī)劃控制（項目更新后的規(guī)劃建筑面積小于現(xiàn)狀建筑面積的情況也比較常見）。因此，無論由誰擔當實施主體，靠項目本身的空間增容去實現(xiàn)資金平衡均是不現(xiàn)實的。

為了從機制上解決這一問題，2020年7月，市委、市政府在上海地產(chǎn)集團加掛“上海市城市更新中心”（以下簡稱“更新中心”）。基于這一安排，一是政府向更新中心注入市級資源地塊和其他優(yōu)質(zhì)資源，通過舊改項目與資源地塊的捆綁，實現(xiàn)組合項目投入成本和潛在收益之間的資金平衡；這一機制可以被解讀為一種“類容積率轉(zhuǎn)移”的實施政策創(chuàng)新，實質(zhì)是跳出某個舊改地塊而進行“肥瘦搭配”的跨區(qū)域統(tǒng)籌平衡。其前提是，舊改地塊本身的更新不以實現(xiàn)容量平衡和經(jīng)濟平衡為首要目標。二是對于這類國企參與、成本收益倒掛嚴重的“責任型”舊改項目，政府會同更新中心積極研究全流程的支持政策，包括項目推進過程中相應的資金支持政策（專項資金、銀團融資、貸款貼息等）、稅收調(diào)節(jié)政策（規(guī)費減免、稅務籌劃等）、規(guī)劃參與政策（編制規(guī)劃實施方案、參與控詳規(guī)劃調(diào)整等）、土地供應政策（預供地、舊改與資源地塊組合出讓等）以及招商合作政策（一、二級聯(lián)動引入合作伙伴等）。這些舊區(qū)改造中的核心議題和政策制定充分體現(xiàn)了新一輪舊改中的機制創(chuàng)新。

3 舊區(qū)改造的規(guī)劃引領與基本目標

上海新一輪舊區(qū)改造是實施《上海市城市總體規(guī)劃（2017—2035年）》的組成部分，是為了實現(xiàn)把上海建設成為“創(chuàng)新之城、人文之城、生態(tài)之城”和“卓越的全球城市和社會主義現(xiàn)代化國際大都市”的宏偉目標，因而舊區(qū)改造要以城市總體規(guī)劃為引領。舊改項目的土地區(qū)位價值高，但存量更新需要考量的限制因素和規(guī)劃條件特別多，面臨著經(jīng)濟、社會、文化、環(huán)境等多要素制約和規(guī)劃權(quán)衡的復雜性難題；因而需要確立舊區(qū)改造的正確規(guī)劃原則和基本目標，以確保在風貌保護、功能提升和落地實施等方面取得最佳成效。

3.1 舊改與風貌保護和文化傳承

“政企合作”的舊區(qū)改造范圍與城市風貌保護地區(qū)高度疊合。一方面，舊區(qū)改造對象主要是二級舊里以下房屋，建筑多為磚木結(jié)構(gòu)、質(zhì)量較差、無煤衛(wèi)設備、屋外空地狹窄的舊式里弄住宅（大多建造于19世紀末20世紀初）。另一方面，這些二級舊里被包裹在繁華的城市中心區(qū)，也是上海近代城市的發(fā)源地，積淀形成獨特的城市風貌和深厚的文化底蘊。例如，最能反映老城廂居住生活文化和上海傳統(tǒng)地域風貌特色的喬家路地區(qū)，承載猶太人“海上方舟”和百年華洋雜居城市記憶的提籃橋地區(qū)，展現(xiàn)上海中西交融建筑文化和見證遠東金融中心變遷歷史的外灘地區(qū)，以及構(gòu)成上海近代城市底色和地方市井文化的上海里弄。

成功的舊改項目必須注重歷史文化遺存的價值，充分尊重歷史建筑、歷史環(huán)境及其承載的歷史文化記憶，在保護與傳承中實現(xiàn)城市更新。2020年，上海市委、市政府發(fā)布《關(guān)于加快推進我市舊區(qū)改造工作的若干意見》，明確要立足城市整體品質(zhì)提升和未來長遠發(fā)展，堅持“留改拆并舉，以保留保護為主”，深化城市有機更新，讓歷史風貌保護與舊區(qū)改造實現(xiàn)“雙贏”。市、區(qū)規(guī)劃資源管理部門會同住房城鄉(xiāng)建設管理部門、文物管理部門共同負責舊改地區(qū)歷史風貌保護規(guī)劃管理工作，協(xié)調(diào)和指導歷史風貌保護項目的實施。根據(jù)“應保盡保”原則，上海逐步擴大保護范圍，拓展保護對象，對歷史風貌區(qū)、風貌保護街坊（成片保護街坊、局部保護街坊）、風貌保護道路（街巷）、保護建筑（優(yōu)秀歷史建筑、不可移動文物）以及經(jīng)法定程序認定的其他保護保留對象（保留歷史建筑、一般歷史建筑等），實施嚴格的分類保護制度和措施，對舊改項目的肌理格局、空間尺度、建筑體量、保留保護規(guī)模、建筑更新方式以及規(guī)劃建筑容量和建筑高度等予以管控。

“最嚴格的保護政策”是對以往舊區(qū)改造大規(guī)模建設行為的反思，規(guī)劃和實施的難點是如何處理好保護和發(fā)展的關(guān)系。風貌保護不是原貌保護，也不是為了保護而保護。一是需要對留存的歷史建筑、空間、環(huán)境等進行價值甄別和評估，取其精華棄其糟粕是對歷史的尊重。特別是一些舊式里弄房屋，當時的建造材料、技術(shù)、工藝等標準本就不高，加之長期高密度居住和超負荷使用，建筑早已超過使用壽命；同時價值評估還應考慮衛(wèi)生防疫、消防安全、建筑結(jié)構(gòu)安全等人民生活的基本保障性要求。二是歷史建筑和傳統(tǒng)風貌需要融入當代功能、適應現(xiàn)代生活要求而實現(xiàn)更新。之所以一些歷史保護得不到所在地居民的支持，很大程度上是因為忽視了對居民生活質(zhì)量和環(huán)境品質(zhì)的改善。因而歷史建筑和風貌保護必須要關(guān)注使用者的需求和引入必要的新功能，以創(chuàng)新的方式在使用中保護，使之成為可閱讀、可展示和更有溫度、更富活力的城市特色風貌。

3.2 舊改與功能復合和能級提升

舊區(qū)改造與城市更新需應對不斷變化和增長的功能要求，這是城市發(fā)展演變的基本規(guī)律。特別是城市中心地區(qū)，每一次更新都伴隨著產(chǎn)業(yè)功能的轉(zhuǎn)型升級和硬件品質(zhì)的大幅提升，必須規(guī)劃和實施一些與發(fā)展階段相適應的實質(zhì)性更新。當前上海舊改地區(qū)的城市更新規(guī)劃，需要積極引導中心地區(qū)存量土地空間資源向新內(nèi)容、新業(yè)態(tài)、新產(chǎn)品轉(zhuǎn)移，以實現(xiàn)城市空間能級、品質(zhì)和資產(chǎn)價值的全面提升。

舊改項目大都處于歷史遺留問題較多的城市核心地段，在規(guī)劃和實施中必須對功能提升的難度有充分認識。一方面，地區(qū)存在與土地級差地租同步提升的經(jīng)濟空間，應對全球城市發(fā)展的新挑戰(zhàn)，需要吸引優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)、服務和人才聚集，以提升城市經(jīng)濟社會的活躍度。另一方面，要解決40年快速發(fā)展遺留下來的問題，亟需通過規(guī)劃改造以補足各類城市公共要素，以提升社會福利和公共服務水平；可采用公共責任捆綁等方式（明確公共利益用地、用房或空間配置要求），來保障城市公共利益的措施落實。

如果說增量規(guī)劃是“一張白紙好作畫”，那么存量規(guī)劃建設就是“螺螄殼里做道場”；城市舊區(qū)建筑密度高，建成環(huán)境復雜，空間關(guān)系緊約束，功能實現(xiàn)受到方方面面的條件制約，需要基于科學規(guī)劃和在政府與市場力量的協(xié)同下推進實施。

3.3 以落地實施為導向，善作善成

城市更新規(guī)劃應以行動為導向，從“塑造未來”轉(zhuǎn)向“關(guān)注當下”，探索建立務實可操作的工作機制。城市規(guī)劃具有層次性，既要有宏大敘事和長遠目標，也要以現(xiàn)實中的問題為導向，提出系統(tǒng)性、操作性、即時性的解決方案。在舊改地區(qū)城市更新中，規(guī)劃設計工作的核心任務不是提供一張未來的城市理想藍圖，而是需要發(fā)現(xiàn)問題和提出解決問題的空間方案、配套政策及實施路徑。

新體制下的“政企合作”舊區(qū)改造是通過政府、國有企業(yè)和眾多市場投資者共同參與而實現(xiàn)的，舊區(qū)改造規(guī)劃立足項目的落地實施，為各方提供切實合理、凝聚共識的解決方案。當前的訴求主要有兩方面。一是進度需加快。舊區(qū)改造征收前期高成本投入，企業(yè)資金壓力巨大是無法回避的現(xiàn)實問題。加快推進控規(guī)編制和方案設計工作是實施主體保障項目資金安排、測算成本收益水平、擬訂土地出讓方案、引入市場合作企業(yè)、開展建設工程設計與施工、謀劃后期物業(yè)運營管理等全流程工作高效運轉(zhuǎn)的重要條件。二是政策需清晰。對于成片區(qū)域的風貌保護項目實施來說，適用于常規(guī)新建項目的規(guī)劃政策、設計規(guī)范、技術(shù)管理規(guī)定等存在顯著的不適用性，導致市場企業(yè)無法預判城市更新項目的落地路徑、操作難度以及可能的收益及風險，因而會大大降低其參與項目實施的積極性。因此，在項目前期明確創(chuàng)新的規(guī)劃政策和清晰的建設條件，有利于落實政府管理目標和鼓勵市場參與，是促進舊改項目落地實施的必要條件。

4 舊區(qū)改造實施中的規(guī)劃流程、技術(shù)標準和空間產(chǎn)品創(chuàng)新

上海新一輪舊區(qū)改造以體制機制創(chuàng)新為突破口，按照“政府主導、搭建平臺、市場運作”的原則，更新中心發(fā)揮城市更新平臺的作用，協(xié)同相關(guān)政府部門、市場主體、專業(yè)人士等多方力量，合力面對實質(zhì)性問題，在舊區(qū)改造實施中的規(guī)劃流程、技術(shù)標準和空間產(chǎn)品方面作了諸多創(chuàng)新探索，取得了較好的效果。

4.1 規(guī)劃流程創(chuàng)新

舊改項目的實施需要充分吸引市場和社會資本的積極參與。國際經(jīng)驗表明，政府公共部門的主要職責在于為市場投資創(chuàng)造良好的宏觀環(huán)境，市場企業(yè)是城市更新的主角和主要力量，正所謂“政府引導、市場主導”。尤其是在難度高、獲利少的舊改項目中，市場企業(yè)更為關(guān)注精準的項目定位和產(chǎn)品運營、精細的業(yè)態(tài)布局和空間設計、歷史建筑載體與未來使用功能之間如何變得“既好看，又好用”，以挖掘和實現(xiàn)更多潛在的市場價值。舊改項目相關(guān)的規(guī)劃制定是對城市更新過程中各項空間屬性及基本要求的明確化，需要統(tǒng)籌平衡諸多復雜因素和利益訴求，需要解決以往“政府規(guī)劃無法反映市場訴求，市場設計無法參與政府規(guī)劃”的問題，需要通過規(guī)劃流程創(chuàng)新來促進舊區(qū)改造規(guī)劃編制與實施的高效聯(lián)動。

具體而言，針對那些有歷史保護價值的舊改地塊，上海將房屋征收與規(guī)劃編制從串聯(lián)改為并聯(lián)，在啟動征收之時即同步啟動規(guī)劃；充分發(fā)揮更新中心在規(guī)劃編制中的主導作用，通過與市、區(qū)規(guī)劃主管部門充分協(xié)商，完成“核提彈性規(guī)劃條件、組織規(guī)劃實施方案、完成控規(guī)調(diào)整工作”的舊改項目規(guī)劃的全流程。主要分為以下3個階段：一是負責與市、區(qū)規(guī)劃主管部門共商形成規(guī)劃設計條件，預留彈性。組織開展風貌細化甄別和方案前期研究，在落實風貌、高度、綠化、配套等底線性要求的基礎上，對于其他如用地性質(zhì)、功能布局、建筑總量等指標予以彈性控制。二是負責開展規(guī)劃實施方案研究。引入若干家標桿性市場企業(yè)開展規(guī)劃實施方案設計，在功能策劃、業(yè)態(tài)植入、空間設計、產(chǎn)品創(chuàng)新、歷史建筑活化利用等方面尋求較優(yōu)的可實施方案，規(guī)劃實施方案可以對規(guī)劃設計條件進行細化和修正，為下階段完成控規(guī)成果奠定基礎。三是負責與市、區(qū)規(guī)劃主管部門共同完成控詳規(guī)劃暨風貌保護規(guī)劃編制。即將優(yōu)化的方案反饋至控規(guī)，編制控規(guī)草案，提交區(qū)規(guī)劃資源局開展規(guī)劃意見征詢、規(guī)劃公示、規(guī)委會專家審議等工作；最后按法定程序由區(qū)政府報市規(guī)劃資源局（代市政府）審批。

通過這一流程創(chuàng)新，更新中心以城市更新推動者、協(xié)調(diào)者和服務者的角色，搭建起政府與市場之間的規(guī)劃協(xié)商平臺，建立起管理部門、專家力量、設計團隊、市民公眾等共同參與規(guī)劃研究的工作模式，使得多元主體都成為城市更新的重要參與方甚至決策方。這種方式在一定程度上保障了不同主體的參與權(quán)利，調(diào)動了不同主體的參與熱情，達成了不同主體之間利益訴求的整合、平衡及必要的妥協(xié)，從而也提高了舊改項目規(guī)劃編制的合理性和可操作性。

4.2 技術(shù)標準創(chuàng)新

上海風貌區(qū)、風貌街坊等歷史地段的保護更新應充分尊重歷史環(huán)境和歷史建筑，從而保護承載城市文化與記憶的空間載體。這涉及諸多規(guī)劃建設的技術(shù)標準（包括管理規(guī)定或管理要求等）。為了順利推進舊區(qū)改造工作，在堅守底線的同時要積極探索和創(chuàng)新技術(shù)標準，為此需要開展相關(guān)的研究和論證。以物質(zhì)空間層面規(guī)劃設計中所重點關(guān)注的“保護城市肌理”為例，城市肌理是某種可被人們感知到的城市風貌意象，在規(guī)劃學術(shù)和實踐領域通常指具有一定特質(zhì)或代表性的城市空間形態(tài)，可定義為“城市外部空間的格局和尺度體系”。受當初建成時期的生活方式影響和技術(shù)水平限制，舊改地區(qū)的傳統(tǒng)肌理往往比較細密、低矮、緊湊，通過街坊尺度、街巷布局、街巷寬度、建筑高度、建筑體量、連續(xù)界面等具體要素而體現(xiàn)出整體空間意象，大致呈現(xiàn)為水平鋪展的傳統(tǒng)聚居形態(tài)。因此，肌理保護的核心措施是“保持現(xiàn)有或恢復歷史的空間格局和尺度”；面向未來，其意義更多在于保護這種“近人尺度的街坊空間”，以延續(xù)小尺度和富有人情味的城市氛圍，從而維系人們心中對傳統(tǒng)城區(qū)的認同感。

舊區(qū)改造中如果簡單套用現(xiàn)行技術(shù)標準中的有關(guān)規(guī)定，如針對建筑間距、退讓、密度、面寬、日照、消防、綠化、道路交通、地鐵、電力等的技術(shù)標準或管理規(guī)定，地區(qū)的風貌保護和肌理維系就會難以實現(xiàn)。為此，更新中心通過對10余個項目的規(guī)劃編制研究和方案設計實踐，不斷梳理和總結(jié)，形成一套技術(shù)標準的創(chuàng)新要點（見表1）。同時，在滿足城市安全等底線的前提下，兼顧多方需求，避免生搬硬套，嘗試以項目“一事一議”的方式，經(jīng)風貌專家委員會特別論證后，在規(guī)劃編制和土地出讓階段對技術(shù)管理要求作出特別約定，從而盡可能減少市場企業(yè)拿地后在方案審批、實施建設等環(huán)節(jié)的不確定性。此外，還按照“尊重歷史、以用為先、守住底線、創(chuàng)新方法”的原則，積極協(xié)同管理部門開展風貌特定區(qū)域技術(shù)管理規(guī)定研究，以加強規(guī)劃、房管、文物、消防、綠化、交通、電力等多部門之間的管理協(xié)同，并明確涉及風貌的舊改項目的技術(shù)標準創(chuàng)新內(nèi)容。創(chuàng)新內(nèi)容成熟后則及時向更新平臺、市場企業(yè)等舊區(qū)改造的實施主體公布，從而變“一事一議、方案許可”為“標準創(chuàng)新、政策告知”，使得舊區(qū)改造和風貌保護工作能夠得以更為高效和高質(zhì)量地推進。

表1 風貌保護相關(guān)的技術(shù)標準及創(chuàng)新要點Tab.1 Normative standards and innovative points related to style protection

4.3 空間產(chǎn)品創(chuàng)新

上海舊區(qū)更新項目實踐的成功與否，最終取決于其提供的空間產(chǎn)品的創(chuàng)新性。這里的空間創(chuàng)新具有多方面內(nèi)涵。實施主體需要著力采取多種方式來保護歷史地域的城市肌理、場所記憶和文化特征，營造出讓人想親近的城市尺度和溫度；同時還需要探索如何賦予歷史建筑適合時代和未來城市發(fā)展的使用功能，涉及引入新的生活方式、消費方式和運營方式。

就功能而言，風貌保護產(chǎn)品對功能的匹配性和適應性要求并不高，居住產(chǎn)品需要滿足現(xiàn)代使用需求，盡量適應肌理的形態(tài)和尺度；至于商辦產(chǎn)品，還需要彌合商業(yè)空間豐富性、開放性和識別性與傳統(tǒng)里弄肌理重復性、私密性和秩序感之間的差異。對歷史地域最好的保護就是賦予其極具競爭力和支付能力的功能業(yè)態(tài)，也契合上海這座城市所擁有的積極活躍的商業(yè)因素和得天獨厚的消費能力。

就風貌而言，更新后的建筑和城市空間是新與舊的結(jié)合。歷史建筑更新方式是多樣化的，其要義是“和而不同”。這種新舊融合的表現(xiàn)形式能夠更加彰顯歷史遺產(chǎn)的價值，延續(xù)城市空間的魅力和生命力，也更加適應城市文化與社會的不斷演進。

綜上所述，舊區(qū)改造及風貌保護項目的規(guī)劃建筑設計需要注重產(chǎn)品創(chuàng)新；要盡力克服以往市場產(chǎn)品的弊端，避免公共性、多樣性和審美性的缺失。一是要避免舊區(qū)改造后的城市空間過度士紳化和私密化；應注重公共空間的激活與復興，營造可漫步的街道空間、可閱讀的建筑空間、可親近的濱水空間和可休憩的綠色空間。二是要避免模式化的建筑產(chǎn)品及“敲圖章式”的復制粘貼；應注重因地制宜的建筑創(chuàng)作，營造復合緊湊、豐富錯落、均衡靈活的城市地域環(huán)境。三是要避免對建筑美學本身的忽略，應尊重歷史環(huán)境的本質(zhì)特點，尊重歷史建筑的設計風格，以契合當代審美、材料、工藝、技術(shù)的方式對建筑進行精雕細琢，把設計做到“夠精致、夠質(zhì)樸、夠優(yōu)美、夠大方”。當代規(guī)劃師、建筑師與開發(fā)商應該有勇氣和能力去創(chuàng)造展現(xiàn)具有這個時代印記的城市風貌。