我國房產中介壟斷行為、趨勢和規制措施初探

文/汪偉倫

引言

隨著近年來我國經濟的快速平穩增長，房地產資產總值已達400多萬億元，躍居世界第一。城鎮化的方興未艾加上中產階級住房改善需求的難以滿足，使得房地產業衍生出的中介行業在近十年迎來高速發展時期，但難免蘿卜快了不洗泥，目前我國房產中介市場泥沙俱下，行業亂象頻出，首先需要加以整治的就是房產中介的壟斷行為。

一、房產中介壟斷行為構成

（一）簽訂橫向壟斷協議

經營者達成壟斷協議是經濟交往中一種常見的典型壟斷行為，在房地產中介行業中也不例外。大多數房產中介通過直接或間接簽訂壟斷協議，組成價格聯盟。由于房地產中介行業交易的特殊性，房屋單價高、成交復雜，房產中介與買賣雙方的交易不具有可持續性，因此經營者與交易相對人達成壟斷協議可能性較小，具有競爭關系的房產中介商更容易簽訂橫向壟斷協議來操控市場，獲取高額壟斷利潤。天津等地曾發布過打破房產中介固定傭金費率的通知，此后天津房產中介市場主要中介主體躍躍欲試，前三大企業同時宣布漲價，將二手房中介傭金費率從房屋總價款的2%提高到3%。從嚴格意義上講，上漲傭金不一定是壟斷行為，哪怕是具有統治地位的當地前三房產中介同時上漲傭金，因為根據市場經濟發展理論，在市場充分競爭的環境中，消費者可以根據服務的價格和質量任意選擇商家，上漲傭金的成本最終不會完全由消費者承擔。但相關調查發現，同時上調中介費的行為屬蓄意而為，應被認定為價格串謀。天津市前三房產中介憑借極高的市場占有率，惡意提價卻沒有正當理由，擾亂了原有的二手房中介市場價格秩序，增加了房屋買受人買房成本。此外，房產中介市場還常常簽訂結盟協議，抵制交易，形成戰略聯盟，相互傾軋，其中最有名的是B中介和以W中介為主的反B中介聯盟間的“大戰”。這里且不論B公司作為L公司內部孵化的線上平臺是否違背公平競爭原則，反B中介聯盟的各種行為，如不使用B系子公司、B旗下子公司的各類平臺和業務系統，不參與B系各類組織機構及活動，拒絕與B系新房分銷及二手房業務進行合作，會對交易相對人造成一定困擾，影響房屋買賣雙方的體驗，延長房屋交易時間，嚴重破壞房產中介市場良性競爭，損害消費者合法權益。

（二）濫用市場支配地位

壟斷地位本身是無罪的，這主要是因為壟斷在某些時候是市場經濟體制下自由競爭的結果。但是，當擁有明顯的市場支配地位時，企業要肩負起社會責任和法律責任，嚴禁其利用市場支配地位來獲取壟斷利潤。與2021年某電商企業被罰182億元的主要原因是涉嫌濫用市場支配地位的“二選一”行為類似，B公司也有“二選一”行為。其獨創了所謂VIP服務協議，該協議明確表示甲方獨家委托乙方出售該交易房屋，業主不得獨自成交，或委托他人繼續代理出售房屋，否則即構成違約。同意簽訂獨家協議的賣房人，可以獲得一筆相當于房價九牛一毛的出售保證金，如果B公司在約定的時間段內將房子賣出，賣房人需交出保證金并額外支付B公司數額不菲的一筆傭金。不愿意簽獨家協議的出讓人，其房屋信息就會被屏蔽限流。此外，B公司還通過惡意提高市場報價，搶奪小中介房源，通過累積足夠的多房源，獲得壟斷定價的權利。B公司的獨家代理嚴重降低了房產流通效率，易造成房源稀缺的假象，同時架空交易雙方自然的價格博弈過程，讓其擁有獨家定價權。這種有你無我的房產中介市場“二選一”模式同樣違反《反壟斷法》。

《反壟斷法》針對的是在市場上具有明顯支配地位的企業，因此要想依據《反壟斷法》對涉事企業進行處罰，就必須證明該企業具有支配地位。根據《反壟斷法》第十八條規定，認定B公司在經營上是否具有支配地位可以依據下列因素：

1.房產市場里B公司具有中介市場支配地位主要表現為相關市場份額大，相關市場的競爭狀況激烈程度下降明顯。2020年B公司房產中介新房交易額超過1.3萬億元，市場占有率約8%；二手房交易額接近2萬億元，市場占有率超過26%。若按照《反壟斷法》第十九條規定，B公司明顯不符合推定具有市場支配地位的構成要件，但值得注意的是，房產中介市場最大的行業特點是買賣交易商品為不動產，不具有跨區域流動的屬性。即使是房屋中介領域行業領先者，市場占有率相比其他傳統服務業以及互聯網行業也依舊不高，行業極度分散，不過在某一區域內B公司中介市場占有率還是十分驚人的。以北京為例，L公司作為B公司下屬的線下直營房產交易中介子公司之一，在北京二手房交易市場的占有率早在2018年就已經超過了50%，如果加上B公司旗下的線下加盟商D公司以及B公司的線上中介平臺，B公司在北京二手房中介市場便具有了壟斷話語權。房產中介作為一個地域性極強的行業，判斷其是否具有壟斷地位，不能只考慮其在全國房屋中介服務市場的總占有率，還應考慮在其某一區域內的市場占有率，這樣才比較合理。

2.B公司擁有雄厚實力，財力和技術情況達到壟斷認定標準。B公司作為L公司的升級產品，吸收了L公司大量優質真實房源，并且不斷加強科技研發，試圖改變傳統中介行業。作為中國房產中介行業的最大信息分發平臺，B公司于2020年在美國上市，融資24.4億美元，市值最高時達到900多億美元，目前進駐全國上百個城市，所擁有的20億套真實房屋信息能夠涵蓋全國將近一半城市的60萬個小區。其還擁有其他房屋中介所不具備的房源收集、經紀人合作網絡傭金分成、AR在線看房在線講解等優勢，科技實力不亞于一家中等規模級別的互聯網公司，這是其他任何一家房產中介公司短時間都無法逾越的行業深度護城河。

3.其他傳統房屋中介商對B公司的依賴程度高。B公司開放真實房源的收集系統，加上CAN傭金分成模式改變了原本只有居間人才能分到傭金的傳統，對傭金進行更加細致的分配，只要提供真實房源，或者帶買家看房，或者是錄入數據，都可以憑貢獻度參與分成，B公司由此吸引了大量的房產中介品牌加入。B公司作為掌握房源信息的優勢一方，占據主動地位，與線下房產中介相比，在收費方面掌握更多話語權。其他中介因為對渠道掌控力比較弱，處于劣勢地位，在房產交易中十分依賴B公司的平臺、數據資源。一旦形成絕對市場支配力，B公司就利用其自身壟斷優勢，排除、限制房地產中介平臺服務的市場競爭，損害平臺內部房屋中介商的利益，限制房屋買受人和出讓人自由選擇和公平交易的權利，抑制平臺經濟創新，在全社會造成不良的經濟和社會影響。從某種程度上來說，濫用市場支配地位是壟斷企業實施壟斷行為最顯著和危害性最大的違法行為。

（三）橫向和縱向的經營者集中

經營者集中是指經營者通過吸收合并、新設合并、控股合并、簽署協議等各種方式取得對其他經營者的控制權，達到對其他經營者施加影響的效果。經營者集中是一種需要納入監管的商業行為。按照當事人是否處于相同的生產階段，可以將經營者集中分為橫向經營者集中、縱向經營者集中和混合經營者集中。橫向經營者集中，是指在相關市場的同一生產經營階段，從事同樣生產經營活動的經營者之間的集中。換言之，橫向經營者集中是指處于相同市場層次上或具有競爭關系的企業的集中，此種類型的經營者集中最易形成壟斷。自2015年開始，L公司就陸續通過收購合并等方式吸收合并多家房產中介，如深圳Z、廣州M、成都Y、上海D、北京J、浙江S、濟南F、重慶X等。L公司每到一座城市都與當地市場占有率較高的房產中介合作，或采取收購、合資設立新公司的方式，極大地增強L公司在當地房屋中介市場的影響力。彼時L公司以及被收購的房產中介實力有限，尚未達到國家反壟斷審查規定，便通過蠶食的方式逐步成為中國首屈一指的房屋中介公司。縱向經營者集中，是指從事同一產業、處于不同市場層次的經營者之間的集中，即同一產業中處于不同階段而實際上相互間有買賣關系的各個經營者的集中。業界相當多學者認為，房產中介交易型和平臺型的競爭或合作模式相互融合的趨勢將越來越明顯，二者在一起會產生賦能效果，因而不認為L公司內部孵化B公司是違反經濟規律和法律法規的行為。對L公司和B公司的關系可以進行跨行業類比分析，例如參考美國的電影產業。美國聯邦法院于1948年出臺電影行業禁令《派拉蒙法案》，該法案最終認定好萊塢的大制片廠同時進行電影發行和影院放映的行為是產業上下游的壟斷，不具有合法性。好萊塢各大制片公司被迫將電影發行和電影院放映業務分離。美國對于電影行業上下游的滲透如此警惕，主要是因為當上游好萊塢電影制片廠掌握了完整產業鏈，便會對中小影院以及制片人形成強有力的控制，由此壟斷電影行業絕大多數利潤，造成嚴重行業問題。我國在反壟斷方面目前并沒有相關法律明文禁止電影行業上下游的兼并整合，這也帶來了一些問題。院線企業開始進軍上游影視行業，并利用影院優勢增加排片、加大宣傳和提供促銷優惠來增加收入。與之類似的是房產中介行業B公司與L公司、D公司的關系：B公司為裁判，L公司相當于一位參與比賽的運動員，D公司則是另外一位運動員。部分消費者對于房產中介市場中介品牌關系了解較少，甚至不知道他們之間緊密的股權結構關系。這種某公司既當裁判又當運動員的比賽，會使其他參與競爭的房屋中介注定會處于劣勢，B公司會優先將房源以及流量推送給嫡系的L公司和與自己有著緊密關系的加盟商D公司。在新房市場擁有某房公司，在租房市場擁有某如公司，B公司形成了一個規模巨大的縱向經營者集中的房屋交易中介體系。

二、房產中介壟斷形成后的影響

（一）市場馬太效應明顯，壟斷加劇

由于房產中介市場的進一步集中，行業缺乏一定的入職門檻，導致行業內相當數量從業者經營困難。有調查數據顯示，我國房屋中介行業是離職率最高的職業之一，這從側面反映了房地產行業發展呈現出紅海態勢。B公司成立于2018年，如今已經成為中國具有相當影響力的房地產交易和服務平臺，這在相當分散的中國房產中介市場是極其不易的。其擁有45萬中國房屋經紀人，創造了中國二手房銷售占比15%的市場份額。目前來看，房產中介市場前五位公司的收入增長率遠超行業平均增速，其累計市場占有率超過30%，在某些區域甚至更高。仍以北京為例，在2021年上半年，北京市成交二手房118295套，通過中介公司的交易量為84477套，L公司、A公司、M公司分別占據成交量的前三，共同分割市場65%的交易量。可見在一線城市，行業集中度越來越明顯，L公司市場優勢地位牢不可破，而一些老牌經紀公司以及中小經紀公司呈現出后繼乏力的態勢。

（二）中介服務質量下降，價格提高

由于房屋中介行業集中度越來越高，以及我國房產交易買賣雙方幾乎由同一個居間人完成交易代理，在信息障礙影響下，買賣雙方無法獲取對方真實意思，導致大量中介利用欺詐手段賺取差價，或因未認真維護買方、賣方權益而遭到投訴。另外，二手房買賣過程中的大量資金沉淀由中介代為保管，部分金額同中介自有資金在一起形成大額資金池。相關部門對于這一行為監管力度不大、對其危害性認識不足，導致部分房產中介機構違規挪用客戶資金進行投機贏利活動，謀取私利。一旦資金鏈斷裂，客戶將受到巨大打擊，會造成嚴重社會影響。房產中介行業陰陽合同情況也非常普遍，中介在參與合同簽訂過程中會拿出兩份成交價格差異較大的合同來達到避稅目的，國家稅收因此遭受嚴重打擊。除此之外還存在房源信息虛假、從業人員不具備從業資質等問題，且在房產中介行業走向壟斷的過程中愈演愈烈。服務質量下降本質是中介巨頭在行業中占據重要地位，行業競爭性減弱，買賣雙方對自身服務的需求量大、交易緊迫。中介服務質量下降的同時，我國房產中介領域的傭金卻節節升高，目前已漲至3%，較之前的2.2%-2.5%提升了0.5-0.8個百分點。理論上講，如果房價持續上漲，房屋中介收取的房屋傭金費率應該是不斷下降的，但現實情況截然相反。以上海為例，2012年到2021年間房價大概漲了五倍左右，中介費用卻上漲了十倍。交易傭金費率和金額迅速增長的背后，是中介公司在房產中介市場初步形成壟斷格局，擁有市場定價權。

（三）間接導致房價上漲，抑制交易

我國尤其是一、二線城市目前的二手房交易仍然是買方市場，雖然買賣雙方按照約定均需承擔一半交易傭金，但往往是由買方承擔全部的交易傭金，這也是房產中介行業心照不宣的潛規則。作為行業巨頭的L公司在2018年打破慣例，率先開始調整中介費。以上海L為例，二手房居間費用收費標準從2%上調到3%，其中房屋買受人承擔2%、房屋出賣人承擔1%。以賣一套100萬元的房子為例，中介要收3萬元，由于買方需要承擔其中的1萬元，最終出讓人會把房價提到101萬元，讓買房的人承擔出賣方的交易傭金。買房的大多數人為改善型客戶。改善型客戶不同于剛需型客戶，其至少擁有一套住房，買二手房的同時又在賣自己另外的住房。為了補償作為買方支付的高額傭金，必然會在當賣方時提價以彌補買房損失。由此可見，我國160萬房產中介一年創造的2000多億元傭金是從買房和租房的人身上抽取的，甚至會間接推高房價。高額房價以及比重較高的傭金費率反過來會抑制房屋流轉速度周期，從長遠來看不利于二手房交易市場欣欣向榮的發展局面。

三、房屋中介壟斷的規制辦法

（一）行政機關加大監督打擊力度

各地市的市場監督管理局要通過深入了解本區域房產中介業務發展實際情況，對中介企業提出明確要求：一是嚴把平臺準入門檻，嚴控平臺發展規模，提升平臺發展質量；二是加強自律，嚴格管理，堅決打擊平臺合作門店及經紀人截客等不正當競爭行為；三是進一步提高平臺信息發布質量，保障房源信息的真實性和合規性。在對房產中介平臺進行監督的過程中，如發現其存在違法違規行為，應堅決予以整治，持續督促整改。對房產中介允許為未經備案的房地產經紀機構從事房地產經紀業務、涉嫌變相從事存量房交易資金監（存）管業務，以及平臺簽約機構合同管理缺失等問題進行通報批評，并指導、監督企業認真整改。加強對房地產經紀門店的備案管理和經紀人的資格管理。明確要求各經紀機構堅持服務品質優先，控制規模，不盲目擴張。堅守合規底線，杜絕出現偽造資質、經營貸、炒作房價、虛假宣傳等違法違規行為。

（二）官方交易平臺的推廣與普及

房源信息被個別中介公司掌握得越多，其壟斷性就越強，買家和賣家的議價能力也就越弱。為了打破這種格局，2021年8月杭州市率先發布二手房自主交易平臺。平臺上208萬元房子的中介費僅為2080元，可見二手房去中介化交易正有條不紊地開展試點。目前來看，這是房產中介最懼怕的顛覆性行業殺手锏。由房屋出賣人在二手房交易監管平臺自主掛牌房源，打破傳統依靠房屋中介機構的交易模式，實現二手房交易過程中買賣雙方的直接接觸，可避免信息不對稱給交易雙方帶來的時間、人力、物力上的損失。房地產中介行業的存在有其一定的合理性，其價值來源不僅僅是房源的稀缺而導致的信息不對稱，更在于大宗交易的復雜性。大宗商品的交易不像網絡平臺上小宗商品的交易，只需買方在網上看好便可以交易付款。二手房的交易流程十分復雜，涉及線下看房、談價、購房資質審核、查銀行流水、資金監管、過戶等，交易周期十分漫長。對于不熟悉業務流程、缺乏法律知識的消費者來說，房產中介無疑解決了他們的問題，因此未來相當長的一段時間內，房產中介行業仍然不會消失，但官方交易平臺的出現無疑會使房產中介行業競爭加劇，作為房產商業中介的有力補充，改善服務質量，降低服務價格，促進房產中介行業持續健康穩定發展。

（三）加大處罰的種類

應積極探索《刑法》與《反壟斷法》的結合，追究實施具有嚴重后果和惡劣影響的壟斷行為的個人的刑事責任。由于我國長期對于壟斷行為都是采取經濟處罰的方式，部分自然人和組織守法意識淡薄，違法成本較低，導致壟斷現象逐漸加劇，廣大消費者深受其害。社會的發展變化使國民的評價標準發生了明顯變化。以前的一般違法行為現在上升為犯罪行為是社會發展的必然結果。具體來看，刑罰介入房產中介反壟斷規制需要符合兩部分構成要件：一是該經濟行為嚴重破壞了社會經濟秩序，使交易相對人受到嚴重經濟損害，并在全社會造成廣泛而深遠的惡劣影響；二是該違法行為已經產生了除現有的刑事法律制度都無法規制的法律責任和后果，只有通過刑罰才能起到打破房產中介壟斷的作用。更重要的是，要將 “雙罰制”引入壟斷行為處罰中——如果經營者達成并實施壟斷協議，不僅處罰房屋中介單位，而且處罰負有個人責任的相關中介人員。通過將責任具體明確到個人，防止發生推諉逃避等行為，使得壟斷組織主要負責人再實施壟斷措施時會考慮到相應后果，形成強大威懾作用。

（四）積極鼓勵競爭與借鑒MLS相結合

充分的市場競爭才是破除壟斷最根本的解決辦法。目前的房產中介格局中，B系公司憑借著房產中介平臺以及中介交易公司打通行業上下游，牢牢占據市場較大份額，但應當看到新興房產中介平臺對B公司的沖擊力度依然較大，競爭依舊激烈。以TM為例，雖然成立于2020年，但是作為電商平臺和傳統房產中介公司合資的子公司，其擁有天然的互聯網基因和線下銷售基因，僅在2020年“雙十一”活動中就吸引超過5000萬的購房者在線看房。作為房地產行業最大規模的一手房在線銷售平臺，單單“中南置地旗艦店”一家就成交超過11000單，銷售金額117億元，這意味著B公司在一手房銷售領域并未掌握牢固話語權。如今TM業務重心向二手房交易市場傾斜，ZJ內部孵化了房產線上交易平臺等房產中介公司，可以看到未來的房產中介必將是線上線下高度融合、充滿激烈競爭、深度互聯網化的行業。MLS是指多重上市服務，它是美國房屋中介100多年發展管理的智慧結晶。通過將不同品牌的房產經紀公司納入同一個開源加盟體系，這個體系中所有成員擁有的房源和購買者信息都集合在一個網站的共享數據庫中，最終實現房產的高效便捷成交。MLS系統受聯邦政府監管，設定傭金最高上限，降低了經紀人與客戶雙方的信息搜尋成本與交易成本，提高了交易效率，其作為美國最具代表性的房客源合作模式值得我們借鑒與學習。

結語

正如約翰.多恩的布道詞所言：沒有人是自成一體、與世無絕的孤島……不要問喪鐘為誰而鳴，它就是為你而鳴。沒有任何消費者可以脫離這場房屋中介壟斷的惡戰而隔岸觀火。作為近些年愈演愈烈的平臺經濟壟斷行為，房產中介壟斷現象越來越引起經濟學界和法學界的重視，房屋中介寡頭通過壟斷房源謀取壟斷利潤，嚴重阻礙了房產中介行業技術進步、服務改進和費率優化。在社會主義中國，堅決打擊房屋中介壟斷問題，通過監管常態化、法律制度化、措施創新化等舉措來保障廣大人民群眾的居住，提升人民群眾的幸福感，是政府大力建設和諧社會的應有之義。