公租房建設(shè)的問題與對策探討

劉武臣

（重慶市渝北區(qū)房地產(chǎn)交易事務(wù)中心，重慶 400000）

1 公租房的提出

最近幾年，社會的經(jīng)濟一直保持著一個健康的發(fā)展態(tài)勢，并且有很好的發(fā)展前景。但是與此同時，社會的收入也出現(xiàn)了兩極分化的問題，一些中低收入的居民無法負擔日益高漲的房價，他們的生活也變得比較困難。在這種情況下，政府推出了廉租房政策，更好地解決了居民的住房問題。公有租賃住房是國家為中、低收入家庭提供的、有固定標準、有固定租金的住宅，是一種過渡型住房。近日，住建部、財政部、發(fā)展改革委發(fā)布了《關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運行的通知》，明確了從2014 年開始，將兩種住房納入統(tǒng)一管理范圍，統(tǒng)一為“公共租賃住房”。因為公租房的便利和惠民性，近幾年來，公租房受到了國家的高度關(guān)注，并且發(fā)展速度很快。盡管如此，在當前的情況下，我國的公租房政策的實施還處在一個探索的階段，而公共租賃住房又是一個與城市中很大一部分人的切身利益有直接聯(lián)系的項目，因此，與之有關(guān)的管理問題，必須引起我們的高度重視，我們必須對其進行深入的分析，并給出相應(yīng)的解決辦法，使公租房的住戶能夠獲得更加人性化、專業(yè)化的管理，以及優(yōu)質(zhì)的服務(wù)[1]。

2 公租房的建設(shè)和管理現(xiàn)狀

自政府啟動保障性住房建設(shè)以來，北京、廣州、上海、重慶等一線城市的保障性住房建設(shè)工作都取得了長足的進步，同時也形成了相對完善的保障性住房法規(guī)體系。近年來，在國家加大投入等因素下，部分“夾心層”住戶的居住問題得到了有效的解決，為其擴展甚至完全實現(xiàn)保障性住房建設(shè)創(chuàng)造了很好的條件。然而，公共租賃住房的發(fā)展遠不如一些歐美發(fā)達國家完善，需要從歐美發(fā)達國家的融資選址、建設(shè)質(zhì)量、申請條件、分配和監(jiān)督管理等多個方面進行深入研究。歐美國家對公共租賃住房的建設(shè)給予了很大的支持和積極的介入；并且，在房屋開發(fā)的各個階段都有相應(yīng)的調(diào)整。在解決了住房難題后，再利用公租房補貼等辦法，既降低了投資成本，也能緩和了社會矛盾。

2.1 公租房規(guī)劃和施工中存在的問題

2.1.1 市民對公租房的了解程度低

自從社會住房制度改革后，以前的以分配為主的住房體制發(fā)生了變化，因此，在這樣的情況下，商品房走進了人們的視野。但是，由于當?shù)卣畬ψ》克袡?quán)和所有權(quán)的過分追求，加之“買房總比租房要好”的思想在當?shù)馗畹俟蹋瑢е吕习傩崭敢赓I房。就拿深圳來說，在該政策出臺初期，因為深圳市民對公共租賃住房的認識不足，一些公共租賃住房出現(xiàn)了70%以上的空置現(xiàn)象。當政府加速公租房的建設(shè)時，若不能突破思想上的隔閡，以健全的政策讓老百姓安心，必然會出現(xiàn)公租房空置、閑置的窘境，難以讓老百姓得到實惠的局面。

2.1.2 公租房建設(shè)資金來源單一

當下，有幾個具有代表性的實例：重慶經(jīng)濟主要依靠國家的投入；廣州的財政投入主要是以國家的財政投入為主，但主要依靠的是國企與私人的資金投入；而上海，以國企為主，私人投資為輔。從這一點就可以看出，公租房的資金來源主要是政府[2]。由于公租房不能在市場.上自由買賣、租金相對較低等問題，造成了其資金回籠速度較慢，所以銀行等金融機構(gòu)對其沒有興趣。

2.1.3 公租房的選址較難

目前存在公租房選址與居民需求不相適應(yīng)等問題，城市用地少、租金高，城郊可供用地面積小、配套設(shè)施差，導致公共租賃住房的選址問題。在轉(zhuǎn)入公租房的時候，要考慮到房主是否愿意出租，房屋的安全性是否得到了保證，并且要進行深入的調(diào)查，還要考慮到租金、價格、轉(zhuǎn)入和退出機制，以及對房屋的補貼，這些都要有一個完善的操作體系，而現(xiàn)在，我們只能用觀察的方法來對其進行規(guī)范。與此同時，因為建造地點太過偏僻、交通不便、商品配套設(shè)施不完善等原因，一些申請到了公租房的市民，在綜合考慮了多種因素的影響之后，最終還是選擇了在自己工作單位附近，這導致了有住房需求的人群沒有房子可以居住，從而導致了公租房資源的浪費[3]。

2.1.4 公共建筑面積偏大，建筑品質(zhì)不高

經(jīng)過調(diào)查，濟南的一些公共租賃住房的租客反映，他們所居住的公共租賃住房的公攤面積過大，有的小區(qū)甚至達到了40%，而且物業(yè)費是以建筑面積為基礎(chǔ)，所以有將近一半的租金沒有支付給住戶。而且，房子的質(zhì)量也不盡如人意，據(jù)一些住戶反映，他們在這里住了還不到半年，就有不少房子出現(xiàn)漏水的情況；室內(nèi)墻面開裂、門框破損、冬季采暖不充分；自交付房屋那天開始，電梯就出現(xiàn)了故障。而物業(yè)在接到業(yè)主的投訴后，又沒有及時處理，一直拖著不放。由此可以看出，為了滿足家庭的基本生活需要，公租房的整體質(zhì)量需要逐步提升。圖1 為公攤面積分配。

圖1 公攤面積分配

2.1.5 公共租賃住房的配套設(shè)施不夠完善

經(jīng)過調(diào)查，濟南市部分租住公租房的住戶表示，由于周邊無社區(qū)醫(yī)療，居住環(huán)境無法保障其人身安全。而且這里的交通也不是很便利。在社區(qū)周圍，有更齊全的托兒所、幼兒園、中小學、肉菜市場和郵局等公共配套設(shè)施，以及社區(qū)內(nèi)的綠化、消防、市政、物管等配套設(shè)施，還需要進一步完善。

2.2 公租房管理過程中存在的問題

2.2.1 公租房的管理機制尚不健全

在公租房的申請過程中，缺少了公開性和透明性，導致了有關(guān)信息的準確性和真實性的缺失，導致了進入機制的不健全，出現(xiàn)了一些違規(guī)行為，導致了真正需要住房的居民得不到住房。例如，有一些資金條件比公租房更好的人，因為關(guān)系和其他渠道，申請到了公租房，但是把它當成了備用住房。所以在一些公租房的小區(qū)里，經(jīng)常會出現(xiàn)一些豪車。而在退出機制上，有些居民在公租房生活的過程中，因為升職加薪等原因，他們已經(jīng)不能再滿足公租房的要求了。但是，因為政府的信息傳遞落后，退出機制不健全，缺少法律體系的有效監(jiān)督，這就導致了這部分人仍然被困在公租房中，從而導致了資源的浪費。

2.2.2 政府立法職責不明確

因為內(nèi)部職責分工不明確，細節(jié)方面缺乏制度安排，導致了職能交叉，責任推諉，管理主體之間協(xié)調(diào)力度不夠等問題。例如，濟南多處公共租賃住房存在著孩子就學等方面的配套不健全，教育局的工作人員認為，房子的產(chǎn)權(quán)沒有在教育局注冊，只是在學校注冊之后，才可以進行學區(qū)劃分，這就是房子的所有權(quán)造成的問題；而房產(chǎn)管理局則是在等待著上面的決定，拖延解決。

2.2.3 保障性住房的覆蓋面較小

許多有實際需要的人，因為他們的收入達不到申請公租房的標準，或是沒有達到他們的戶口，他們就失去了機會。以城鎮(zhèn)中低收入家庭為重點的保障性住房，對農(nóng)民工、農(nóng)民工等流動人口的開放性不夠，致使公共住房“為人民群眾”的觀念難以形成，影響了城鎮(zhèn)化的進程。

2.2.4 公租房的亂收費現(xiàn)象突出

通過對公共租賃住房的調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)大多數(shù)公共租賃住房缺乏配套設(shè)施，影響了居住品質(zhì)。其中，一些公租房區(qū)域的物業(yè)費居然高達1.55 元/m2，而高檔住宅小區(qū)的物業(yè)費也只有1.8 元/m2（雖然物業(yè)費也是分檔收取，有些人有政府補貼，有些人需要自己繳納，但是費用太高了）。也有一些市民表示，停車費也很貴。政府是以民生為本，建造公共住房，但因其下屬單位的亂收費，導致居住在公共住房中的住戶不滿意。

2.2.5 公租房空房率偏高

例如，上海第一批“試水”的兩個市政府籌措的公共租賃住房項目，第一次申請的比例只有40%。與此類似，在武漢第一次發(fā)布的899 個公共租賃住房項目中，只有317 個人報名并拿到了房子的鑰匙。在確定了房租補貼標準之后，目前已有住房的家庭，只有23%左右。相比之下，鄭州的公共租賃住房狀況更差，第一批住房的空置率已經(jīng)達到了90%。濟南市“十二五”規(guī)劃建設(shè)6 萬套保障性住房，為了解該地區(qū)的實際情況，市政府曾對該地區(qū)的保障性住房進行了初步登記，但目前僅有4000 余戶、6000 余名未婚人員進行了登記，距離預期的6 萬余戶還差得很遠。盡管上面只是一個例子，但是我們可以看到，空房的高空置率是一個比較常見的情況[4]。

2.2.6 公租房人員復雜，管理難度大

由于公共租賃住房的組成，使得公共租賃住房的管理變得非常困難。住在公共租賃住房的主要是下崗職工、農(nóng)民工和老弱病殘等生活條件較差的人群。一些公共租賃區(qū)，例如，重慶的“民風之家”擁有108 萬m2的房屋，大約17900 間，濟南市的“清雅居所”就有6014 間。越是大型的公寓樓，里面的人就越是復雜，這就給管理人員帶來了很大的困難。

3 公租房建設(shè)和管理的對策

3.1 科學規(guī)劃公共租賃住房

3.1.1 合理選址和分配

要科學、合理地選址，突破原有的一元化建筑格局，采取“混居”的方式，以實現(xiàn)社區(qū)的一體化，避免在都市中形成“貧民窟”。同時，還應(yīng)該注意完善商業(yè)和服務(wù)配套、交通等設(shè)施，這樣不僅能解決部分公共租賃住房的空置問題，還能讓租客享有生活上的方便。

3.1.2 更新住房保障

把“新建”的住房保障理念轉(zhuǎn)變?yōu)椤跋延械纳唐纷≌薄＝ㄔO(shè)保障房的高峰期已經(jīng)過去，在接下來的幾年里，棚改規(guī)模將會保持在絕對高位。在“去庫存”的大背景之下，住房保障的理念已經(jīng)做出了相應(yīng)的調(diào)整，它的重點已經(jīng)從過去的“建設(shè)保障房”轉(zhuǎn)移到了“消化存量商品房”，并根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況來解決房地產(chǎn)庫存問題，使房地產(chǎn)業(yè)中的閑置資源得到合理的利用。

3.1.3 增加公租房資金來源

為公共住房項目提供資金，以保障公共住房項目的資金來源，公租房的融資主要包括：國家稅收、土地流轉(zhuǎn)、政府補貼、房屋出租、政府債券、地方政府債券。社會的多元化也使公共租賃住房的資金來源多樣化。資金為公共租賃住房項目提供了新途徑，確保了公共租賃住房項目的建設(shè)質(zhì)量和數(shù)量。

3.2 科學管理公共租賃住房

3.2.1 健全準入和退出機制

首先，要確保信息的公開透明，便于核實，切實加強執(zhí)法力度，使政府部門的行動更加有效。其次，實行“動態(tài)監(jiān)控”，建立健全監(jiān)督和管理機制。最后，政府對公共租賃住房的準入標準進行了嚴格的規(guī)定，擴大了計劃的覆蓋范圍。重慶市的經(jīng)驗值得全國其他地區(qū)借鑒，以求進一步完善。

3.2.2 積極推行貨幣化安置政策

加速交換項目的實施，對有需要的人給予租金補助，不僅能保護他們的權(quán)益，還能讓他們的居住地點離他們居住的地方更近，從而推動了住房租賃市場的健康發(fā)展。在公共租賃住房方面，如在廉租住房方面，加速推行住房調(diào)換，讓居民的生活更方便。

3.2.3 強化公共租賃住房法律管理

鼓勵非營利組織使用，目前公共租賃住房建設(shè)要吸取國外的優(yōu)秀經(jīng)驗，并借鑒國外的成功經(jīng)驗，為我國公共租賃住房建設(shè)找到一條可行的道路。確保法制的完備，健全一套包括財政、建設(shè)、稅收和住房產(chǎn)權(quán)在內(nèi)的相關(guān)法規(guī)，打好基礎(chǔ)[5]。

4 公租房未來規(guī)劃建設(shè)的建議

4.1 加大對公租房的支持力度

支持并對其進行監(jiān)督，是指地方政府直屬中央政府，中央政府加強對地方公租房的監(jiān)督與管理是其職能所在。政府要加大對公租房的投入，并對其進行監(jiān)管，保證國家的資金真正落到人民的頭上，讓人民不再是“有房可住，無房可住”，這樣的話，公租房的質(zhì)量和數(shù)量都會發(fā)生“質(zhì)”的變化。

4.2 改變城鎮(zhèn)化發(fā)展理念

首先，加快公共租賃住房建設(shè)步伐，從“以物為本”到“以人為本”的轉(zhuǎn)變，以滿足人們的基本需求，提升居民的幸福指數(shù)。其次，要主動改變?nèi)藗兊木幼±砟睿伞百I房”向“租房”轉(zhuǎn)換，通過對租賃市場的開發(fā)，使整個社會能夠得到可持續(xù)的發(fā)展。再次，要提高城鎮(zhèn)居民的比例，積極推進城市化進程，解決好居民戶口及其附屬于居民的社會安全問題。最后，要通過創(chuàng)新的機制，為公共租賃住房的發(fā)展開辟多元化的道路和途徑。

5 結(jié)語

公共租賃住房政策的推行，不僅極大地提高了居民的生活質(zhì)量，而且顯示了國家致力于提高人民群眾的生活質(zhì)量。不過，公租房的建設(shè)還處在探索階段，還需要不斷地改進，才能讓公租房的居民獲得更加人性化、更加專業(yè)的管理和服務(wù)。