房地產開發企業資金管理問題及對策探討

周錦桃

（中山市龍山置業有限公司，廣東 中山 528415）

高杠桿是房地產開發企業的一個特點，是由行業的商業模式決定的，房地產開發企業將精力投放在房地產項目建設與對外擴張中，很多房地產開發企業都采取激進的擴張策略，不斷擴大自身的商業版圖，但是，部分房地產開發企業對可能出現的風險估計不足，再加上近年來金融政策的不穩定性，打破了企業原有的財務安排和預期，從而造成房地產開發企業暴雷現象頻發。如果房地產開發企業具備現金流保障，就會降低對高杠桿的依賴，從而在保障房地產行業可控性的同時，降低房地產開發企業金融所帶來的風險。因此，房地產開發企業應當強化資金管理，制定科學的資金使用規劃，對資金的使用進行全流程監管，并且加快開發、銷售和回籠資金進度，加強房地產開發企業的資金周轉能力，加強成本控制，這樣才可以確保房地產開發企業實現可持續發展的目標。本文基于房地產開發企業視角，分析了資金管理對房地產開發企業的重要作用，并且就房地產資金管理的優化途徑和方法進行了研究，以期助力房地產開發企業提高資金的使用效率。

一、房地產開發企業資金管理概述

資金管理是企業對資金的來源和資金使用進行計劃和監督以及控制等各項工作的統稱，企業資金管理主要是對資金的配置、使用效率以及安全監管這三個方面進行管理，企業開展資金管理的首要任務是保障企業資金的安全性和完整性，在此基礎上提升資金的效益，而最終目的是為企業創造更高的效益[1]。對于房地產開發企業來說，資金就是企業運營的血液，資金管理在整個內部管控體系中占據極其重要的地位，加強資金管控、充分發揮規模優勢是關系企業效益與可持續發展的重要因素，如何提升資金管理水平是現代企業所面臨的重點問題。

房地產行業關乎經濟和社會穩定，經常受我國宏觀政策的調控，房地產開發企業應當順應市場的發展潮流，根據宏觀政策不斷調整內部的管控措施，尤其是針對資金管理的措施，這樣才可以提高其市場應變能力。房地產項目開發周期較長，拿地到銷售所需要的時間不等，企業在土地投資階段就需要大量的現金流，在前期施工建設中又需要大量資金，其銷售情況不穩定，導致很多房地產開發企業比較依賴外部融資。因此，房地產開發企業應當做好融資工作，并且強化資金使用風險管理，通過資金集中、封閉運行來加強監管，對資金進行統籌安排，這樣才可以全面提升企業資金的流通效率[2]。

二、房地產開發企業加強資金管理的重要性分析

第一，確保項目順利建成。房地產開發企業在項目開發建設中的資金支出流量較大，在項目立項階段，企業應當進行可行性研究。在征地階段，企業需要支付土地出讓費、土地閑置費、拆遷補償費等，同時企業還需要在勘察設計階段支付規劃設計費用。在項目開發報驗階段和招投標階段，也同樣需要支付大額的資金，如造價咨詢費、施工圖紙的編制費用等，在施工階段和竣工驗收階段需要支付基礎設施費、竣工圖編制費用等，不僅如此，企業還需要在后續的銷售、房屋交付階段支付相關費用，企業應當保證有充足的營運性資金，這樣才可以確保項目各個階段可以按照建設進度實施。房地產開發企業加強資金管理，借助統一集中的資金平臺有助于實現資金信息透明化，全面掌握資金的動向，對資金的形態和存量以及收益等信息實時了解和查詢，在此基礎上企業可以對根據項目建設的具體情況對資金的使用進行統一、合理的規劃，將資金運用到重點項目建設中，確保企業房地產項目的順利完成。

第二，增強企業風險防范能力。在房地產開發企業內控體系中，風險管理是一項重要的內容，房地產開發企業只有認識到風險管控的重要性，分析當前房地產開發企業風險管理的不足，才可以采取有效的應對措施。房地產開發企業面臨的風險種類很多，如項目風險、施工風險、法律風險以及安全風險等，企業應當不斷加強內部監督和管理，清晰地劃分企業當前所面臨的風險類別，同時，還需要構建完善的內部控制，強化內部管控，這樣才可以降低風險損失。房地產開發企業強化資金管理，其基本措施就是完善資金管理體系，優化資金使用的流程，不斷優化內部管理結構，這對于房地產開發企業強化內部控制，提升內控成效具有重要的作用。企業需要對資金的流入與流出加強監督和管理，做好資金管理計劃，可以使企業減少壞賬和死賬，還可以降低資金的使用成本，進而對企業增加經營性資金起到積極作用。房地產開發企業在內部經營性資金增加時，企業可以運用更多的資金去解決各種財務問題，提高企業的風險防范和應對能力。

三、房地產開發企業在資金管理中存在的主要問題

（一）缺乏科學的資金計劃，資金流入與流出管理不規范

科學、有效的資金計劃，對企業提高資金管理效果的意義重大，房地產開發企業應當根據企業資金管理的特點以及實際經營狀況對資金使用做出規劃，這樣才可以嚴格按照規劃對資金流入與流出進行規范管理，避免資金浪費。當前，部分企業還存在一定的問題。第一，一些房地產開發企業未執行資金計劃，只是單純地依靠外部融資來維持自身的經濟活動，卻沒有考慮國家融資政策的變化，也沒有考慮到自身資金鏈斷裂的應對措施，企業在日常的資金使用中通常都是遵從企業領導的意見，對資金的使用存在盲目性，導致房地產開發企業很容易出現資金鏈斷裂的風險。第二，資金計劃的不完善、不科學也會影響資金的規范管理。房地產開發企業為了能夠穩定發展，致力于加強對資金的管控，并且制定了相應的資金管理計劃，但在實際的資金使用環節中，卻沒有參考資金計劃的內容執行，打破了企業的資金計劃，使企業無法對后續的工作進行科學管理[3]。而且，有些業務部門的管理人員為了后續工作的便利，減少資金審批手續，就預先申請一定數額的預備金，用于以后的各項支出，這樣就會使企業的資金計劃失去本來的意義，打亂企業的統一規劃。第三，房地產開發企業對資金的流入與流出管理不規范，究其原因，包括兩個方面。一方面，企業資金管理的制度和流程不完善、不規范，部分人員在實際的執行過程中不能嚴格規范自身的行為；另一方面，企業對資金的流入與流出缺乏有效的監管，難以對資金的流向和流量等進行全過程監控，導致企業的資金管理存在一些問題。

（二）融資途徑單一，資金管理不到位

房地產開發企業對資金的需求較大，且由于自身的自有資金不夠充足，企業對外部融資的依賴性較強，但融資途徑單一，會影響企業資金的正常流轉，甚至可能會影響房地產開發企業的正常經營。第一，資金是房地產開發企業的生命線，大多數房地產開發商的主要管理活動就是圍繞著融資進行的，但目前房地產開發企業的融資途徑大多依靠銀行貸款，一旦國家的宏觀政策發生改變，就會對房地產開發企業融資的難易程度產生巨大影響。第二，很多房地產開發企業在項目建設前夕，也會選擇發債或者股權融資的方式獲得資金，在獲取土地使用權這一環節中，采用這兩種融資方式較多，但具有一定的弊端。例如，房地產開發企業采用股權融資的方式，其資金使用期限較長，財務風險比較小，但企業將面臨控制權分散和失去控制權的風險，并且其資本成本較高；與此同時，股權融資方式的要求比較高，很多房地產開發企業融資渠道都受到一定的限制。

（三）內部監管機制不健全

第一，企業內部監管體系不完善。在內部監管體系中，未對資金使用的監管流程進行明確，也沒有設置專門的崗位監督資金使用情況，企業無法對資金的流入與流出進行監管，從而難以發現資金使用過程中存在的問題，不利于企業改善資金管理的環境。同時，企業的內部審計機制也未健全，企業無法對已經發生過的經營數據進行審計監督，不能核實每筆交易的真實性。第二，部分企業的信息化管理系統建設步伐緩慢，也沒有專門針對資金管理開設專門的管理模塊，難以對資金使用形成有效的監控，導致企業出現項目資金挪用、資金使用不規范等現象發生。

四、房地產開發企業加強資金管理的對策

（一）制定資金使用計劃，規范資金流入與流出

首先，房地產開發企業應當認識到資金計劃對資金管理工作的重要意義，并且制定科學的資金使用計劃。資金規劃和企業預算或者經營計劃是密不可分的，企業在制定資金使用計劃時，應當結合企業整體的經營計劃來制定資金計劃，確保資金規劃不會脫離企業經營管理計劃。企業對一定時期內的收款和付款編制計劃，收款要做到按照每個客戶的賬期編制收到的款項，要指定非常詳細的計劃；而付款的內容比較復雜，企業應當按照具體的科目進行分類，如針對貨款支出，企業應當要單獨編制，貨款按照供應商的賬期，編制一定時期內需要支付的款項，對于日常費用的支出，企業則可以根據預算進行編制資金流出情況。其次，房地產開發企業在編制資金使用計劃時，還應當注重計劃內容的科學性和合理性，對各部門的資金使用情況進行嚴格的規范。財務人員應當及時向管理者反饋資金計劃的執行情況，充分分析實際情況與資金計劃之間的差異性，并且對不遵守資金計劃的人員應當進行相應的處罰，保證各部門可以嚴格按照資金計劃開展工作。最后，企業還需要對資金的流入與流出進行嚴格的規范。一方面，企業應當不斷優化資金管理的措施和流程，強化內部控制體系建設，對資金使用的各環節的程序和流程都加以明確，并且在制定中明確各部門在資金管理中相應的職責，確保各部門之間可以形成有效的聯動機制，共同致力于資金管理工作；另一方面，企業還應當運用大數據平臺加強對資金使用的監控，定期對資金的流向和流量等內容進行監督，促使房地產開發企業可以實時掌握資金流轉的信息，便于企業對資金進行科學的規劃[4]。

（二）拓寬融資渠道，盤活資金

第一，為了緩解高杠桿壓力下還本付息所帶來的現金流壓力，房地產開發企業不能僅通過貸款、發行債券等有息負債的方式擴大融資力度，而應通過多渠道進行資金籌集[5]。在當前市場融資收緊的背景下，房地產開發企業部分融資渠道受到限制，企業應當綜合運用地產私募基金等方式補充資金，降低企業的有息負債，并結合企業的發展戰略促進地產金融能力的提升[6]。同時，房地產開發企業還應當加強對國家宏觀融資政策的分析，了解當下融資環境的變化，如果政府對市場資金放寬了限制，企業應當抓住這一機遇，不斷拓寬融資渠道，解決企業資金短缺的現實問題。第二，房地產開發企業每一個發展階段的融資需求都是不同的，企業應當根據不同時期的資金需求制定科學的融資計劃，充分了解每一家商業銀行的貸款政策，合理選擇融資途徑。同時，房地產開發企業還可以優化內部資本結構，拓寬企業的融資渠道，如信托手段，企業還可以運用供應鏈平臺盤活內部的資金，從而更好地解決資金缺口。

（三）健全資金使用監管機制

第一，房地產開發企業應當構建完善的內部監督管理機制，設置專門的監管崗位，明確其崗位職責；同時，還要建立相匹配的內部審計監督機制，審計人員定期對企業已經發生過的經營數據進行審計，及時發現企業資金使用中存在的不足和問題，并采取對應的措施加以改進，提高房地產開發企業資金管理能力。第二，企業還應當加強信息化建設，建立資金管理系統，將其與企業的業務系統與賬務系統相關聯，同時還要運用大數據、云技術等先進的信息技術對企業的資金流轉情況進行實時監控，規范房地產開發企業資金使用的行為，從而可以降低企業的財務成本。

五、結語

綜上所述，資金是房地產開發企業的最重要的資源之一，因此房地產開發企業應當高度重視資金管理工作，將其納入企業發展戰略規劃中，并且不斷優化資金管理體系，根據戰略導向和經營計劃制定科學、完整的資金計劃，嚴格按照資金使用計劃開展各項工作，確保企業可以對資金的流入與流出進行有效管控。同時，房地產開發企業還應當不斷拓寬籌資渠道，順應國家宏觀經濟政策的變化，不斷優化和改善融資環境，并加強資金使用監管，對資金的流轉情況進行全程監控，從而提高房地產開發企業的資金管理成效。