房產贈與非同兒戲處置之前宜三思而行

在現實生活中，房產贈與（因法律條文采用“贈與”，為了保持用法統(tǒng)一，全文采用“贈與”）行為時常發(fā)生。但是，這項贈與有別于一般動產贈與，需要滿足特殊的條件才能達到有效贈與的目的。否則，房產贈與這一行為對當事人雙方來說，都可能存在重大的法律風險。本文以案普法，向大家介紹房產贈與的相關法律知識。

夫妻共有房產，單方處置無效

案例：魏大娘的老伴在十幾年前因病去世了，留下她和兒子、兒媳住在一套三居室里。魏大娘的女兒離異后再婚，很少來看望她。近年來，魏大娘的兒子一直在外地工作，兒媳獨自承擔起照料婆婆的責任。日子久了，老人對兒媳很是感激，決定將名下的房產贈與兒媳。為防止兒女們反對，魏大娘和兒媳私下里簽訂了房產贈與合同。2023年年初，魏大娘的兒子向妻子提出離婚，在分割夫妻共同財產時發(fā)現了母親魏大娘贈與妻子房產一事。他認為，該房產為父母共有財產，父親去世后，他和妹妹對房產有繼承權。經過幾番折騰后，魏大娘的兒子、女兒訴至法院，要求確認魏大娘與兒媳二人簽訂的房產贈與合同無效。法院經審理后，認定兩被告簽訂的房產贈與合同無效。

說法：贈與合同是贈與人將自己的財產無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同。《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第三百零一條規(guī)定：“處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕、變更性質或者用途的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外。”本案中，訟爭房產系魏大娘與其丈夫在婚姻關系存續(xù)期間購得，為二人共同財產。老伴去世后，魏大娘與其子女作為法定繼承人，均有權繼承老伴的遺產。因各繼承人未對包括房產在內的遺產進行析產繼承，故該房產為魏大娘與其子、其女等三人共有財產。根據上述規(guī)定，魏大娘未經其子、其女二人同意，擅自將三人共有財產贈與其兒媳的行為，屬于無權處分行為，故法院認定魏大娘與其兒媳簽訂的房產贈與合同無效。

房產已經交付，不能隨意撤銷

案例：蘇大伯今年70歲，與已故老伴育有一女。3年前妻子去世后，蘇大伯通過公證把房產贈與了女兒并辦理了過戶手續(xù)。為了讓老人得到更好的照顧，女兒請來56歲的保姆曲阿姨，幫助照料蘇大伯的飲食起居。可是，本來和睦的父女情就因這個保姆的到來而迅速改變。原來，曲阿姨剛進蘇家一年就與老人領取了結婚證，但兩個老人的婚事遭到了女兒的多次阻攔。氣憤之余，蘇大伯將女兒告上了法庭，請求撤銷房產贈與合同，并將已經過戶給女兒的房產改回到自己名下。法院經審理后，認定蘇大伯與女兒簽訂的房產贈與合同合法有效，不能撤銷。

說法：《民法典》第二百零九條第一款、第六百五十八條分別規(guī)定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力；未經登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。”“贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。經過公證的贈與合同或者依法不得撤銷的具有救災、扶貧、助殘等公益、道德義務性質的贈與合同，不適用前款規(guī)定。”本案中，蘇大伯父女之間簽訂的房產贈與合同系當事人雙方的真實意思表示，內容合法，而且該合同還進行了公證并已經辦理完畢產權登記過戶手續(xù)，依法應當認定為有效。在這樣的情況下，蘇大伯要求女兒返還訟爭房產，缺乏相應的法律依據。

受贈人玩“變臉”，三種贈與情形可撤銷

案例：秦大媽將自己名下的一套房產贈與侄子，但雙方一直未辦理房產過戶手續(xù)。自2022年以來，秦大媽因再婚、錢財等事宜與侄子發(fā)生爭執(zhí)，后者還將秦大媽再婚丈夫打傷致其住院。傷心之余，秦大媽要求撤銷房產贈與，其侄子執(zhí)意不肯。于是，秦大媽提起訴訟，法院經審理后，支持了秦大媽的訴訟請求。

說法：《民法典》第六百六十三條、第六百六十六條分別規(guī)定：“受贈人有下列情形之一的，贈與人可以撤銷贈與：（一）嚴重侵害贈與人或者贈與人近親屬的合法權益；（二）對贈與人有扶養(yǎng)義務而不履行；（三）不履行贈與合同約定的義務。贈與人的撤銷權，自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內行使。”“贈與人的經濟狀況顯著惡化，嚴重影響其生產經營或者家庭生活的，可以不再履行贈與義務。”從上述規(guī)定可以看出，房子贈與他人后，如果出現受贈人“翻臉”等情形時，《民法典》賦予了贈與人以下三種撤銷權：一是任意撤銷權，是指贈與人在贈與財產的權利轉移之前享有撤銷贈與的權利。屬于房產、商鋪等不動產需要辦理權利轉移登記手續(xù)的，要在辦理登記手續(xù)之前撤銷。二是法定撤銷權，是對受贈人忘恩負義等行為的一種懲罰，是指在贈與合同生效后，當發(fā)生法定事由時，贈與人、贈與人的繼承人或法定代理人撤銷贈與的行為。這些事由包括：（一）嚴重侵害贈與人或贈與人近親屬的合法權益，即嚴重侵害贈與人或其配偶、父母子女、兄弟姐妹、祖父母與外祖父母、孫子女與外孫子女等人的合法權益。（二）受贈人對贈與人有扶養(yǎng)義務而不履行。扶養(yǎng)義務包括夫妻等同輩之間的照顧義務、對長輩的贍養(yǎng)以及對晚輩的撫養(yǎng)義務、約定扶養(yǎng)義務等，受贈人有扶養(yǎng)能力卻不履行，贈與人可以撤銷贈與。（三）不履行合同約定義務，即贈與合同約定了義務，但受贈人不履行合同中約定的義務，贈與人可撤銷贈與。對于上述情形，贈與人應自知道或者應當知道撤銷原因之日起一年內行使撤銷權，且此一年為除斥期間，不能中止、中斷或延長，贈與人超過此一年未行使的，就喪失了撤銷權。三是窮困抗辯權，是指贈與人在贈與合同成立后自己陷入經濟困窘狀況的情形下，可以行使不再履行贈與合同的抗辯權利。贈與人的經濟狀況顯著惡化，且達到嚴重影響其生產經營或者家庭生活的程度，受贈人要求其繼續(xù)履行合同時，贈與人可以行使窮困抗辯權，但對于已經履行的，贈與人不能要求返還。當贈與人的經濟狀況恢復后，受贈人依然可以請求贈與人繼續(xù)履行贈與合同。本案中的訟爭房產并未辦理轉移登記手續(xù)，因而秦大媽可以行使任意撤銷權。此外，鑒于秦大媽侄子存在對秦大媽再婚丈夫實施暴力侵害的行為，無論秦大媽贈與的房產是否辦理了轉移登記手續(xù)，秦大媽都有權在一年內動用法定撤銷權。