投資性房地產公允價值計量的財務影響與應用研究

何 丹

（作者單位：江西應用科技學院）

與其他類型的企業相比，房地產企業擁有的固定資產、無形資產和其他不動產具有根本上的差異。在我國，投資性房地產主要是為了獲取租金收入、資本增值或其他投資回報，而不是自己居住。投資性房地產在經濟發展中發揮著重要作用，為投資者提供了多樣化的投資渠道，也促進了房地產市場的發展和繁榮。目前，投資性房地產運用公允價值計量的過程仍然存在很大的改進空間，值得管理者和相關部門深入思考。

一、投資性房地產公允價值計量內涵

投資性房地產是指為了出租、資本增值或者既出租又資本增值而持有的房地產。在國際會計準則中，投資性房地產的公允價值計量是重要內容。公允價值是從市場參與者的角度來計量，反映了投資性房地產的實際價值和市場價格，需要依賴市場上能夠觀察到的交易數據和定價信息來確定。通過對公允價值的計量，投資者可以進行合理的投資決策，避免盲目決策和投機行為，減少投資風險。投資性房地產公允價值計量需要遵循專業判斷原則和持續性原則，考慮投資性房地產市場的變動和風險因素，對相關風險進行合理的評估和披露，從而幫助企業更好地識別和管理投資性房地產的風險，減少風險和損失。

二、采用公允價值計量對投資性房地產的財務影響

（一）影響管理決策和價值評估

一方面，公允價值計量可以為投資決策提供更準確、及時的信息。通過及時計量房地產資產的公允價值，投資者可以更好地了解市場需求、價格趨勢和投資回報等因素，以便更好地決策和管理投資。同時，投資者還可以基于公允價值制定出售、購買或租賃策略，以獲得更合理的投資收益。公允價值計量有助于投資性房地產的風險管理。通過及時計量房地產資產的公允價值，企業可以更好地把握市場變化和風險，及時作出調整和決策。公允價值計量還可以為企業提供更準確的信息，以衡量和評估市場風險與信用風險。另一方面，公允價值是以市場參與者的視角來計量的，可以使不同企業之間的資產價值更具可比性，這有助于投資者和其他利益相關者更好地了解房地產資產的價值，提高決策的準確性和可靠性[1]。隨著價格波動和供求關系變化，如果使用成本模式來計量資產價值，可能無法及時反映資產價值的變動情況。而通過公允價值計量，可以根據市場交易和市場價格來確定資產的價值，如此更加真實可靠。

（二）影響利潤

投資性房地產的利潤主要來源于租金收入和資本增值。公允價值計量可以更好地反映租金收入和資本增值的情況。對于租金收入，進行公允價值計量可以根據市場租金率和租賃合同來計量收入，使其更加準確。對于資本增值，公允價值計量可以及時反映市場價格的變動，以便評估和衡量資產的增值潛力和投資回報。由于公允價值計量直接反映市場價格的變動，投資性房地產行業的利潤波動性可能較高。當市場價格波動較大時，資產價值的變動將直接體現在損益表中，導致利潤波動。這對投資者和利益相關者來說可能增加了風險，需要其更加關注市場變動和資產價值變化對利潤的影響。此外，公允價值計量為投資性房地產行業提供了更準確和可靠的利潤信息，有助于企業作出更好的投資決策和戰略規劃。

（三）影響所有者權益

公允價值計量可以準確反映投資性房地產資產價值的變動，進而直接影響所有者權益的數額和結構。通過公允價值計量，資產價值的變動可以及時體現在資產負債表中，因此所有者權益的數額和比例會根據資產價值變動而發生變化。由于公允價值計量將及時反映市場價格的變動，資產價值的增值或減值情況將直接影響到股東權益的回報[2]。當房地產市場價格上漲時，資產價值增值將促進股東權益的回報增加；當市場價格下跌時，資產價值減值將導致股東權益回報減少。公允價值計量提高了房地產行業的透明度和可比性，對所有者權益的分析和決策產生了積極的影響。通過公允價值計量，房地產企業能夠更準確地披露和報告資產價值的變動情況，使所有者和利益相關者更好地了解資產負債情況和所有者權益的結構，有助于投資者和利益相關者對房地產企業的財務狀況和業績進行比較和評估，提高決策的準確性和可靠性。

（四）影響企業稅費繳納

傳統的稅費計算方法往往是基于資產的原值計算，這種方法具有較差的靈活性。而公允價值計量可以更準確地反映資產在特定時點的價值，從而更公平地進行稅費的計算。用公允價值計量房地產行業的資產價值會對金融報表和稅務申報產生影響。公允價值計量下的資產價值變動會直接反映在損益表中，影響企業的利潤和財務狀況。對于稅務申報，資產價值的計量方法可能對企業的納稅產生影響，因為不同計量方法可能導致出現不同的資產價值和相應的稅款。公允價值的計量需要相關人員具備相應的專業知識和技術能力，包括評估資產價值的方法和技巧等。這對企業和稅務機關來說都是一項挑戰，需要進行專門的培訓和學習。同時，公允價值計量可能因為市場的不穩定性和信息的滯后性而產生誤差，從而影響稅費的計算結果，這就需要建立健全的監管機制和市場監測體系，及時調整公允價值的計量方法和標準，確保稅費的計算結果準確和可靠。

三、投資性房地產應用公允價值計量存在的問題

（一）應用條件苛刻，政策導向有失公允

一方面，公允價值計量需要可靠的市場數據支持，但在投資性房地產中，市場數據可能不夠完善和透明。房地產市場的價格受到多種因素影響，包括供需關系、宏觀經濟政策和地區發展水平等[3]。然而，這些因素的影響難以準確衡量，市場數據的采集和分析存在困難。在這樣的情況下，強制要求投資性房地產進行公允價值計量，可能會導致計量結果不準確、不可靠。另一方面，公允價值計量對投資性房地產企業的技術要求較高，但企業可能缺乏相應的技術和專業知識。開展公允價值計量需要掌握一定的方法和技巧，對市場和資產的變動進行較為準確的分析和預測[3]。然而，投資性房地產企業的主要業務是房地產的開發和管理，市場評估方面的專業知識和技術并不是其核心競爭力。因此，要求企業應用公允價值計量可能會對企業的經營和發展造成一定的困難。在某些情況下，政府可能為了滿足財政收入的需要，對投資性房地產設置較高的公允價值計量標準，以增加企業的納稅額。這樣的做法可能導致企業在公允價值計量過程中承受較高的成本，不符合公平公正的原則。

（二）公允價值淪為企業牟利的工具

公允價值的計量需要企業對市場價格進行評估，這個過程往往受到企業自身利益的影響。企業可能會選擇有利于自身盈利的計量方法和假設，以提高資產價值和報告利潤。這對投資者和監管機構來說存在一定的風險，可能導致信息不對稱和市場扭曲。外部環境中一些因素的變動可能導致公允價值大幅波動，從而對企業的財務狀況和盈利能力產生較大的影響。企業可能會利用公允價值計量的靈活性，選擇有利于自身利益的計量時間點，以達到盈利最大化的目的。此外，公允價值的計量需要企業提供準確和完整的市場數據和相關信息，以便投資者和監管機構進行評估和監控。然而，部分企業在提供這些信息時可能存在信息選擇和控制的問題，以及對市場數據的誤解或信息滯后。這可能導致信息不對稱現象出現，使得企業在公允價值計量中牟利。

（三）公允價值信息披露不充分

一方面，公允價值計量的具體方法和假設不夠清晰和透明。房地產企業在進行公允價值計量時，需要選擇適當的評估方法，如市場比較法、收益法和成本法等。然而，很多企業在披露公允價值計量的結果時沒有明確說明所使用的具體方法，也沒有說明為何選擇這些方法，使得投資者和監管機構很難對公允價值計量的準確性和可靠性進行評估和驗證。公允價值的計量需要依賴市場數據，如市場交易價格、租金水平和市場租金回報率等。然而，很多房地產企業在披露公允價值計量的結果時對基礎數據的披露不充分，有些企業可能只披露了整體公允價值的匯總數據，而未詳細說明數據的來源和具體計算方法，缺乏透明度和可比性[4]。另一方面，公允價值計量需要企業基于一定的假設和前提條件進行，然而很多企業在披露公允價值計量的結果時，對公允價值計量的前提條件的說明和敏感性分析披露不充分，也無法評估公允價值計量結果的穩健性。

（四）公允價值數據獲取難、成本高

投資性房地產企業需要獲取各種市場數據，如交易價格、租金水平、市場回報率等，這些數據對于公允價值計量至關重要。然而，市場數據的收集可能面臨信息不對稱、數據獲取困難和不完整等問題。企業需要花費大量的時間和人力、物力去搜集這些數據，成本相對較高。投資性房地產企業需要掌握一定的評估方法和模型，對市場和經濟因素進行準確的分析和預測，以支持公允價值的計量。這需要企業擁有專業的團隊和高水平的人才，以及開展與之相匹配的培訓并投入技術。如果企業沒有相應的能力和資源，可能會尋求專業咨詢機構的幫助，從而需要支付一定的咨詢費用，如此，獲取公允價值將面臨更大的難度和更高的成本。

四、合理應用公允價值計量的建議

（一）增強公允價值計量方法應用的可操作性

第一，企業需要制定具體和明確的公允價值計量方法使用指標，以幫助評估投資性房地產的公允價值。這些指標可以包括市場交易數據、租金收益率、折現率等，并提供適當的計算方法和公式，以確保投資性房地產的公允價值計量更加客觀。第二，政府或相關部門應該加強對市場交易數據的管理，確保其準確性、時效性和完整性。具體而言，審計等部門應該建立統一的數據采集、整理和公開披露機制，鼓勵房地產企業提供真實、準確的市場交易數據，以支持公允價值計量的可操作性。此外，企業也要加強與相關部門（如國家統計局、自然資源部等）的合作與協調，共同制定和完善投資性房地產關于公允價值計量工作的準則，共享市場交易數據資源，提高公允價值計量的可操作性和準確性。

（二）加強市場監管，完善信息披露

首先，相關部門應該加大對投資性房地產市場的監管力度，以及對不按規定進行信息披露或提供虛假信息的企業的處罰力度。監管機構應建立健全的監管體系，加強對監管人員的培訓，提升其專業素養，提高監管效能和監管水平。其次，審計監管部門應加強對投資性房地產企業的審計和評估，引入第三方機構對企業的財務狀況和公允價值計量情況進行獨立的審計和評估。第三方機構應具備專業素質和獨立性，提供權威、準確的評估報告，為投資者和監管機構提供可靠的參考依據。再次，企業自身需要建立完善的信息披露制度，明確投資性房地產應披露的信息內容和要求[5]。要求企業按時、準確、全面地披露其資產負債表、利潤表、現金流量表等財務報表，其中應包括公允價值計量的相關信息。同時，要求企業及時披露重大事項、風險提示和經營業績等相關信息，提高信息披露的透明度和有效性。企業財務部門在核算過程中應綜合采用市場交易數據、折現率、租金收益率等指標，對投資性房地產的公允價值進行計量和評估，確保公允價值計量的準確性和可靠性。

（三）提高財務人員素質，規范公允價值計量過程

一是企業應該為財務人員提供系統的財務會計、投資分析和市場評估等方面專業的培訓。培訓內容包括公允價值計量的基本原理、方法和技巧，以及相關法律法規和行業準則的要求。通過培訓，提高財務人員的專業素質和操作能力，確保他們具備準確計算和評估公允價值的能力。二是要建立規范的公允價值計量程序和流程，明確財務人員的職責和操作要求。要求財務人員在計量過程中嚴格遵守準則，依據市場數據和適當的計算方法進行計量，并對計量依據和假設進行充分披露。三是鼓勵投資性房地產企業聘請第三方評估機構對房地產的公允價值進行獨立評估，提高公允價值計量的客觀性和可信度。評估機構應具備相應的資質，按照統一的評估標準和程序進行評估，使投資者和利益相關方能夠了解公允價值計量的過程和結果，增強投資決策的信心。

五、結語

投資性房地產企業采用公允價值計量能夠更加靈活、真實地反映企業的財務現狀，對于投資者判斷其未來風險及實現資產增值具有重要作用。針對公允價值計量運用過程中的優勢，管理者應該進一步給予組織資源的傾斜，以發揮其最大作用。而對于當前工作中出現的問題，管理者也要高度重視，并采取相應措施予以解決，推動企業實現高效、平穩、健康發展。