房地產(chǎn)企業(yè)全面預算的管理方法和執(zhí)行技巧

潘景宗

（青島慧鼎置業(yè)有限公司，青島 266000）

引 言

隨著國家宏觀調(diào)控的持續(xù)加強，各城市的房地產(chǎn)交易量和房價呈現(xiàn)下降態(tài)勢，而房地產(chǎn)企業(yè)成本的運營成本較高，如何實現(xiàn)降本增效，是房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的焦點。強化全面預算管理對于房地產(chǎn)企業(yè)尤為重要，主要體現(xiàn)在科學配置資源、提高資金利用率、實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化等方面，可以高質(zhì)量推動房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。但是，部分房地產(chǎn)企業(yè)在推進全面預算管理時，面臨著一些困境，不能發(fā)揮全面預算管理的預測、監(jiān)督和控制功能。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)著重掌握全面預算管理的優(yōu)勢，深入剖析實踐中出現(xiàn)的問題并提出建議，幫助房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

一、全面預算管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的作用

全面預算管理是以企業(yè)總體經(jīng)營目標為基本導向，將全部經(jīng)營活動歸納到預算管理中，對全體人員、全部業(yè)務(wù)、全部過程實施基于預算的控制和管理。為了主動適應(yīng)復雜、多變的環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)狠抓全面預算管理，主要包含以下三個方面。

其一，科學配置、使用資源。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資源十分有限，為了提高資源利用率，必須強化全面預算管理，按照房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀，完成各類資源的合理規(guī)劃和配置，提高資源利用率，從源頭上減少資源浪費或低效應(yīng)用。全面預算管理可以幫助企業(yè)進行整體規(guī)劃和發(fā)展。例如，將需要投入的資源分別投入具體的項目中，以及在有限的資源下，通過合理的分析和比對，將資源投向增值度較高的項目，保證企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

其二，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標。房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)周期長、投入資金體量大、資金回籠速度緩慢。全面預算管理以項目為基本單位，可以對企業(yè)戰(zhàn)略目標、經(jīng)營目標、經(jīng)營計劃進行合理分解，以保證不同階段的工作目標更細化、更具體，有利于將其落于實處，保證全面預算管理為實現(xiàn)戰(zhàn)略目標提供服務(wù)。

其三，有利于強化各部門的溝通管理。房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理明確了企業(yè)的戰(zhàn)略目標，并且將其分解下達到具體責任部門，每個部門實現(xiàn)自身預算目標的同時，也完成了整體戰(zhàn)略目標。這一過程有利于各部門進行及時的溝通和交流，加快信息的傳遞和反饋，實現(xiàn)全面預算管理目標。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理的問題分析

（一）預算管理組織機構(gòu)不完善

房地產(chǎn)企業(yè)全面預算核心內(nèi)容較多，如業(yè)務(wù)預算、資本預算、資金預算、財務(wù)預算等。要想確保全面預算管理獲得較佳的效果，就必須立足于實際現(xiàn)狀，在內(nèi)部建立多層級的預算管理組織機構(gòu)，并且設(shè)置科學的崗位，落實每項工作。這有利于提高全面預算管理的水平，幫助房地產(chǎn)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。但實際情況是，部分房地產(chǎn)企業(yè)在實踐過程中，受諸多因素的影響，仍面臨著一些痛點和難點，尤為突出的是缺少完善的預算管理組織機構(gòu)，不能落實每項工作，也沒有遵循崗位不相容原則，科學、合理地設(shè)置崗位，導致全面預算管理效果不理想，無法推動房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（二）預算編制程序、方法不合理

房地產(chǎn)企業(yè)全面預算編制是管理的出發(fā)點，只有根據(jù)實際情況，優(yōu)化和改善全面預算編制的程序、方法，才能保證其內(nèi)容更具有效性、科學性，符合企業(yè)的實際要求，達到全面預算管理的目標。然而，部分房地產(chǎn)企業(yè)全面預算編制不合理，主要體現(xiàn)在以下兩個方面。①全面預算編制程序不合理。部分房地產(chǎn)企業(yè)編制全面預算時，沒有及時分析程序是否簡潔明了、科學有效，不能動態(tài)修訂和改進，缺少完善的全面預算編制流程，不能保證其具有先進性、科學性，影響全面預算編制內(nèi)容的合理性。②全面預算編制方法不合理。房地產(chǎn)企業(yè)實際編制全面預算時，選用的方法是否科學、合理尤為關(guān)鍵。部分房地產(chǎn)企業(yè)在實踐中未能結(jié)合運營規(guī)模、業(yè)務(wù)特征來選用全面預算編制方法，局限于使用增量預算法、固定預算法，忽視了彈性預算法、滾動預算法，導致全面預算編制內(nèi)容不符合實際，預算編制與執(zhí)行相互脫節(jié)。

（三）預算執(zhí)行不到位

房地產(chǎn)企業(yè)預算執(zhí)行不到位，是阻礙全面預算管理發(fā)揮效果的關(guān)鍵。在實際執(zhí)行過程中，部分房地產(chǎn)企業(yè)缺少動態(tài)監(jiān)控、忽視預算分析與調(diào)整，預算執(zhí)行處于混亂、無序的狀態(tài)，不能提高預算執(zhí)行能力，導致預算編制與執(zhí)行“兩張皮”，難以實現(xiàn)預期目標。通過實際調(diào)研結(jié)果可知，造成房地產(chǎn)企業(yè)預算執(zhí)行不到位的原因如下。一方面，預算執(zhí)行動態(tài)監(jiān)控不到位。在預算執(zhí)行中，房地產(chǎn)企業(yè)要對其實施動態(tài)監(jiān)控，找到執(zhí)行中的薄弱點，以便及時地改善和優(yōu)化，確保全面預算管理落于實處，幫助房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。目前，部分房地產(chǎn)企業(yè)未能制定完善的預算執(zhí)行動態(tài)監(jiān)管機制，不能對預算執(zhí)行進行全方位監(jiān)控，使得全面預算執(zhí)行的效果不理想。另一方面，預算分析和調(diào)整不到位。在預算執(zhí)行中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)著重做好預算分析，按照各項業(yè)務(wù)、項目的實施現(xiàn)狀，靈活調(diào)整全面預算，以增強其適用性。然而，一些房地產(chǎn)企業(yè)未能做好關(guān)鍵指標分析，未能分析影響指標完成情況的內(nèi)外部因素，不能根據(jù)變動趨勢和規(guī)律調(diào)整預算，因此造成預算執(zhí)行效果不理想。

（四）預算一體化平臺缺失

在信息化背景下，各類先進技術(shù)的普及和推廣，為房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理信息化建設(shè)提供了新思路、新方向。將信息技術(shù)與預算管理深層次融合，借助信息技術(shù)高效開展各項活動，有利于實現(xiàn)預算管理規(guī)范化、標準化，在提高工作效率的同時，還可以減少人為操作帶來的偏差，保證各項活動實施的質(zhì)量。但現(xiàn)實情況是，一些房地產(chǎn)企業(yè)的管理層對其認識不深入、不全面，沒有使用信息技術(shù)搭建流程完善、運行高效的全面預算一體化平臺，不能真正實現(xiàn)管理標準的統(tǒng)一，以及數(shù)據(jù)的實時互通互聯(lián)，難以提升企業(yè)預算的數(shù)字化水平和管理能力，不能實現(xiàn)預期目標。同時，缺少預算一體化平臺，就無法實時追蹤全面預算執(zhí)行情況，難以收集相關(guān)的預算數(shù)據(jù)和資料，這在一定程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)預算信息化建設(shè)的效果。另外，預算管理系統(tǒng)的兼容性有待強化，目前還沒有將其與房地產(chǎn)企業(yè)其他系統(tǒng)進行集成（如OA 系統(tǒng)、ERP 系統(tǒng)等），無法實現(xiàn)信息的橫縱向貫通，難以及時地將其傳輸?shù)礁鲗蛹墶⒉块T，弱化了預算管理信息化建設(shè)的優(yōu)勢和作用。

（五）預算考評不到位

強化預算考評，有利于提高全面預算執(zhí)行力，發(fā)揮其自身效用，幫助房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。但是，部分房地產(chǎn)企業(yè)忽視預算考評，未能結(jié)合自身的實際需求，制定完善的預算考評機制，也沒有根據(jù)預算考評目標、責任主體，設(shè)置科學的考評指標，無法客觀地評估各責任部門、人員全面預算執(zhí)行的情況，使得預算考評效果不佳。同時，對預算考評結(jié)果的利用是否到位，關(guān)乎全面預算是否實現(xiàn)閉環(huán)控制。部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有將預算考評結(jié)果與預算管理體系優(yōu)化、人員薪酬獎金掛鉤，導致預算考評流于形式，不能實現(xiàn)預期目標。

三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理的方法和措施

（一）完善預算管理組織機構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)資金需求量大、業(yè)務(wù)鏈條長，強化全面預算管理可以科學配置資源、提高資金利用率，幫助企業(yè)創(chuàng)造較佳的效益，促使企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。為了實現(xiàn)這一目標，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)基于自身實際情況，參考標桿企業(yè)的經(jīng)驗，建立職責分明、獨立性強的預算管理組織機構(gòu)，并且劃分各機構(gòu)職責，嚴格遵循崗位不相容的原則，保證每項任務(wù)、職責落實于不同的機構(gòu)中，高質(zhì)量地實施各環(huán)節(jié)的工作。預算管理組織機構(gòu)包含領(lǐng)導機構(gòu)、統(tǒng)籌機構(gòu)、執(zhí)行機構(gòu)等。其中，領(lǐng)導機構(gòu)的主要職責是審議通過預算目標、預算政策和程序，制定預算控制措施和激勵措施等；統(tǒng)籌機構(gòu)的職責是組織、協(xié)調(diào)各部門完成相應(yīng)計劃的編制，跟蹤預算執(zhí)行，負責落實業(yè)務(wù)信息反饋和指標統(tǒng)計；執(zhí)行機構(gòu)的任務(wù)是掌握全面預算管理制度、應(yīng)用工具，按照預期計劃實施。

（二）改進全面預算編制的程序和方法

房地產(chǎn)企業(yè)全面預算編制是出發(fā)點，關(guān)乎著預算管理的效果。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)立足于企業(yè)運營和發(fā)展情況，掌握業(yè)務(wù)或項目的實施規(guī)律，科學編制全面預算，以保證預算內(nèi)容更符合實際，具有可操作性。要想達成這一目標，就必須著重做好以下兩方面工作。①規(guī)范、優(yōu)化預算編制程序。房地產(chǎn)企業(yè)在編制全面預算時，應(yīng)按照“先總后分、總分結(jié)合”和“先下后上、上下結(jié)合”等編制流程，將每項任務(wù)和職責落實到主體部門，下級預算執(zhí)行機構(gòu)按照計劃實施，保證預算編制更加有效、合理。②科學選用預算編制方法。現(xiàn)如今，預算編制方法較多，不同方法的適用條件、優(yōu)勢不盡相同。房地產(chǎn)企業(yè)要預先分析管理特征，掌握運營規(guī)模，合理選用預算編制方法，使得預算編制貼合業(yè)務(wù)實際，避免預算編制與執(zhí)行脫節(jié)。

例如，某企業(yè)在運營過程中，要想落實全面預算管理，提高核心競爭力，就必須狠抓全面預算編制，積極優(yōu)化和改善預算編制的程序和方法。其一，細化和優(yōu)化預算編制程序。嚴格遵循“先下后上、上下結(jié)合”的方式，使全體部門和人員參與預算編制，避免全面預算編制內(nèi)容不符合業(yè)務(wù)實際。在實踐中分析預算編制流程，及時去除冗余的環(huán)節(jié)，保證整個程序簡潔明了、高效合理，保證預算編制科學、實用。其二，合理應(yīng)用預算編制方法。該企業(yè)在實踐過程中，積極使用先進的預算編制方法，如滾動預算法、彈性預算法等，保證預算方案的適用性、可操作性。

（三）嚴格把控預算執(zhí)行過程

預算執(zhí)行是否到位，關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理的效果。采取一系列措施和方法，將全面預算貫徹到位，提高預算執(zhí)行力，能夠?qū)崿F(xiàn)資金利用率最大化，幫助房地產(chǎn)企業(yè)降本增效，增強抗風險能力。強化預算執(zhí)行力，就要嚴格把控預算執(zhí)行全過程，著手做好以下兩方面的工作。①做好預算執(zhí)行動態(tài)監(jiān)控。房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身實際情況，設(shè)置獨立性強的內(nèi)審機構(gòu)，建立完善的預算執(zhí)行動態(tài)監(jiān)控機制，對全面預算執(zhí)行進行全過程監(jiān)控，找到預算執(zhí)行中的困境和誤區(qū)，明確問題形成的根源，提出解決措施和方法，保證預算執(zhí)行到位，推動房地產(chǎn)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。②增強預算執(zhí)行分析。房地產(chǎn)企業(yè)要主動強化預算分析，充分了解關(guān)鍵指標的完成情況，并且與預算做好比對。例如，本月實際與目標、目前累計與目標等。通過預算分析找到影響指標完成的內(nèi)外部因素，根據(jù)變動預測其發(fā)展趨勢和規(guī)律，制定完善的預算執(zhí)行方案和計劃，保證預算執(zhí)行到位。

（四）構(gòu)建預算一體化平臺

財政部《預算管理一體化規(guī)范（2.0 版）》（財辦〔2023〕12 號）的落地，為各領(lǐng)域的預算信息化建設(shè)提供了新方向、新指導，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。借助信息化的手段，可以使全面預算管理規(guī)范化、標準化，在提高工作效率的同時，也保證了工作質(zhì)量，以達成預期目標。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在推進全面預算管理時，應(yīng)利用信息技術(shù)搭建預算一體化平臺，突破各部門的壁壘，實現(xiàn)信息互通互聯(lián)，將預算編制、執(zhí)行等工作歸入該平臺內(nèi)，提高預算管理的效率、質(zhì)量。同時，利用預算一體化平臺的在線分析能力，可以動態(tài)、實時地追蹤預算執(zhí)行的情況，并且形成完整的數(shù)據(jù)，將其與預算目標比對，及時地進行調(diào)整和改進，實現(xiàn)全面預算全流程監(jiān)控，為房地產(chǎn)企業(yè)決策和發(fā)展提供指導。另外，要持續(xù)性增強預算一體化平臺的兼容性，將其與資金管理系統(tǒng)、會計核算系統(tǒng)集成，實現(xiàn)縱橫向信息互通，滿足管理層級、各業(yè)務(wù)板塊的信息要求。

例如，某企業(yè)根據(jù)自身的實際情況，積極推進治理能力和數(shù)字化轉(zhuǎn)型的高效融合，在具備OA 系統(tǒng)、財務(wù)管理系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，利用先進的信息技術(shù)，搭建更智能的全面預算管理系統(tǒng)，全面升級企業(yè)原有的系統(tǒng)，實現(xiàn)管理提質(zhì)增效，強化經(jīng)營管理水平。該企業(yè)利用全面預算管理系統(tǒng)，取得了一系列成效。①建立多維度、全要素的預算編制體系。為了滿足企業(yè)的管理需求，將組織、管理、業(yè)務(wù)等要素融入預算模型中，打破了傳統(tǒng)的二維預算思路，使得預算內(nèi)容更豐富，分析視角更立體、全面，為企業(yè)的日常管理和決策提供支撐。②實現(xiàn)預算事前、事中和事后控制。利用預算管理系統(tǒng)，打破信息壁壘，消除系統(tǒng)隔閡，實現(xiàn)預算管理全過程控制，隨時掌握預算執(zhí)行數(shù)據(jù)和經(jīng)營指標信息，真正實現(xiàn)預算信息化、數(shù)字化。③預算管理系統(tǒng)與業(yè)務(wù)系統(tǒng)互聯(lián)互通，打通了企業(yè)業(yè)務(wù)與財務(wù)系統(tǒng)、預算系統(tǒng)間的數(shù)據(jù)壁壘，實現(xiàn)了數(shù)據(jù)互通、資源共享，以滿足多方面工作的需求。

（五）重視預算考評工作

注重全面預算考評工作，能夠提升預算執(zhí)行力，為房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理的落地提供支撐，真正實現(xiàn)預算閉環(huán)管控，建議從以下兩方面著手。①建立預算執(zhí)行考評機制。明確實際考核標準、流程，結(jié)合考評目標、主體，設(shè)置科學的預算考核指標，客觀評估各責任主體的預算執(zhí)行情況，將預算考核與預算責任主體進行融合，實現(xiàn)預算管理閉環(huán)控制。②提高預算考評結(jié)果的利用率。提高預算考評結(jié)果的利用率十分關(guān)鍵，應(yīng)將其與人員晉升、人員培訓、預算管理體系優(yōu)化等關(guān)聯(lián)，將最終考評結(jié)果用于實踐中，使所有人員高度重視全面預算，采取措施將其落實。

結(jié) 語

全面預算管理對于房地產(chǎn)企業(yè)提高核心競爭力、抵御運營風險、實現(xiàn)經(jīng)濟效益等方面具有重要的作用。但是在實踐過程中，也面臨著諸多影響因素，使得預算管理實施效果不理想，阻礙房地產(chǎn)企業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身發(fā)展現(xiàn)狀，充分利用全面預算管理的優(yōu)勢，剖析其實踐中的痛點和難點，制定解決措施和方法，提高全面預算管理水平，實現(xiàn)企業(yè)的平穩(wěn)快速發(fā)展。