新政下，北上廣深樓市暖了？

王艷玲

據不完全統計，9月1-10日全國已有超30省市優化樓市政策，政策頻次30余條，各地為抓住“金九銀十”市場窗口，政策落地節奏加快。

南都灣財社記者在采訪中了解到，目前一線城市新房、二手房熱度均有所上升，新房項目到訪和認購熱度上漲明顯，地產從業者和購房者對樓市的信心指數也在逐步回升。

從政策效果來看，根據中指調查數據顯示，政策執行后，全國置業意愿提升了15個百分點，北上廣深均提升明顯，其中北京、上海均提升20個百分點左右。

市場方面，一線城市新房、二手房熱度均有所上升，新房項目到訪和認購熱度上漲明顯，特別是優質板塊項目，購房者關注度較高，其中北京、上海市場熱度明顯高于其他城市。近期部分新房項目已明確收回價格優惠，二手房業主預期有所好轉后，議價空間也在縮小，整體上看，房價呈現一定趨穩態勢。

但全國新房市場整體成交規模提升不明顯，政策顯效還需要時間，根據中指研究院監測數據顯示，9月4日-10日，一線城市成交面積整體環比下降33.07%，同比下降48.93%。

二線代表城市整體成交面積環比下降28.57%。分城市來看，蘇州和南京均上漲，蘇州環比漲幅最大，為24.34%；南京次之，環比上漲5.45%。溫州、青島則環比明顯下跌，跌幅分別為79.98%和37.59%。同比來看，二線代表城市整體同比下降24.01%。三、四線代表城市整體下降，環比下降15.29%，同比下降22.59%。

三季度整體供應穩步回升

從供應來看，據克而瑞調研數據，9月份，28個重點城市預計新增商品住宅供應面積1085萬平方米，環比上升13%，同比下降44%，前三季度累計供應面積將達到10406萬平方米，累計同比跌幅持續擴大至17%。三季度整體供應穩步回升，逐月遞增，9月絕對量與5月基本持平，尚不及3月和6月季度末供應水平，總體也處于低位行情。

分類來看，供給約束顯著的熱點城市，諸如北京、杭州、成都等，本月供給穩步放量，且優質產品（主城、改善）占比較高，加之利好新政加持，成交尚有放量空間。

第二類為以主城或近郊的剛需產品為供應主力的弱二、三線城市，以武漢、南京、重慶、天津、鄭州、昆明、泉州、無錫、徐州為典型代表，9月成交或將持平或小幅微增。對于武漢、南京、重慶、鄭州等人口層面尚有支撐，短期內若政策利好積極落地，疊加開發商以價換量策略維持，部分被分流的二手房需求也將重新回流至新房市場，有望拉動成交小幅回升。而對于昆明、長春、徐州等城市而言，需求透支嚴重，還需要以時間換空間，穩步修復剛需購買力。

第三類為供應縮量或是供需錯配型城市，以上海、深圳、天津、長春等為典型代表，整體成交放量空間相對有限。上海、深圳9月供給量均不及上月且供給主力產品集中在剛需，并不能有效撬動購買力較強的改善客群的需求，因而9月成交大概率持穩或小幅微降。

展望未來，中指研究院市場研究總監陳文靜分析認為，短期來看，多地有望繼續加快優化樓市政策，降低首付比例、降低房貸利率、放松限購政策等，多個新政帶動下，預計核心城市購房者入市積極性提升，“金九銀十”市場可期，一線城市表現或將好于其他城市。

價格方面，針對新房價格，短期開發企業預計仍以快速出貨、回籠資金為主，價格上漲預期和空間整體偏小，其中核心一、二線城市房價有望逐漸企穩，三、四線城市房價下跌預期仍在。二手房方面，隨著二手房掛牌量的上升，二手房價格上漲動力不強，預計短期二手房價格小幅上漲，整體以穩為主。