新租賃準(zhǔn)則下的建筑企業(yè)會(huì)計(jì)核算分析

姜自霞 廣東水電二局股份有限公司

引言

近年來(lái)，建筑企業(yè)不斷發(fā)展，對(duì)機(jī)械設(shè)備以及房屋建筑物等方面的租賃任務(wù)不斷增加，繼而對(duì)租賃業(yè)務(wù)功能和協(xié)同作用提出更高要求，甚至部分建筑企業(yè)主要通過(guò)租賃業(yè)務(wù)，打造產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)圈。但是，在新租賃準(zhǔn)則下，建筑企業(yè)需要各個(gè)業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)整，轉(zhuǎn)變?cè)镜臅?huì)計(jì)核算模式，滿足宏觀政策下提出的要求，為自身可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

一、新租賃準(zhǔn)則主要變化

新租賃準(zhǔn)則重新調(diào)整了租賃的定義，主要指在一個(gè)時(shí)間段中，出租人可以將資產(chǎn)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給承租人，繼而獲得對(duì)價(jià)合同，在新租賃準(zhǔn)則中，又新增加租賃識(shí)別、拆分以及合并內(nèi)容，其租賃識(shí)別內(nèi)容詳細(xì)如圖1 所示。以上新增加內(nèi)容在建筑行業(yè)有形資產(chǎn)和被動(dòng)資產(chǎn)租賃中十分適用，承租人改變傳統(tǒng)租賃方式，不需要對(duì)經(jīng)營(yíng)租賃和融資租賃進(jìn)行仔細(xì)劃分，只需要改變后續(xù)租賃計(jì)量，就可以通過(guò)權(quán)重估計(jì)和或者變更的方式對(duì)會(huì)計(jì)核算進(jìn)行處理，需要注意的是，在這過(guò)程中增加信息披露要求。新租賃準(zhǔn)則下，對(duì)建筑企業(yè)會(huì)計(jì)處理方式也帶來(lái)變化，除了改變短期租賃和低價(jià)租賃外，其他資產(chǎn)租賃也需要融入到會(huì)計(jì)報(bào)表中，促使管理者明確企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)使用情況以及租賃負(fù)債情況。另外，由于建筑行業(yè)具有施工周期長(zhǎng)、施工任務(wù)數(shù)量多以及地域分散等特點(diǎn)，建筑企業(yè)對(duì)機(jī)械設(shè)備使用數(shù)量十分頻繁，不僅需要自己配備對(duì)應(yīng)機(jī)械設(shè)備，還要向外界租賃機(jī)械設(shè)備來(lái)滿足自身施工要求。所以，在新租賃準(zhǔn)則下，建筑項(xiàng)目使用的機(jī)械設(shè)備費(fèi)用，需要占據(jù)整個(gè)施工合同成本5%～10%。如果施工合同在建筑企業(yè)整個(gè)資產(chǎn)占比較大，如果建筑企業(yè)將所有租賃合同融入其中，將會(huì)影響會(huì)計(jì)核算合并報(bào)表，所以，在新租賃準(zhǔn)則下，建筑企業(yè)會(huì)計(jì)核算面臨一定挑戰(zhàn)[1]。

圖1 租賃識(shí)別內(nèi)容

二、新租賃準(zhǔn)則下的建筑企業(yè)會(huì)計(jì)核算分析

（一）資產(chǎn)負(fù)債率上漲，降低了運(yùn)營(yíng)能力指標(biāo)

在新租賃準(zhǔn)則下，建筑企業(yè)會(huì)計(jì)核算過(guò)程中，企業(yè)在租賃大型機(jī)械設(shè)備時(shí)，租賃合同與機(jī)械設(shè)備租賃使用權(quán)資產(chǎn)，以及建筑企業(yè)租賃負(fù)債資產(chǎn)有直接關(guān)系，按照新租賃準(zhǔn)則要求，如果租賃業(yè)務(wù)增加，那么，建筑企業(yè)的資金負(fù)債率也會(huì)明顯提升，給企業(yè)帶來(lái)較大資金壓力，甚至還會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的負(fù)債情況。另外，租賃資產(chǎn)增加后，建筑企業(yè)的總資產(chǎn)也會(huì)增加，繼而影響企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，甚至建筑企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)在總資產(chǎn)中占比越來(lái)越小，促使建筑企業(yè)無(wú)法達(dá)到資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力指標(biāo)。主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：第一，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力指標(biāo)無(wú)法達(dá)到后，在這期間，利潤(rùn)將會(huì)不斷變動(dòng)，利息前稅費(fèi)也會(huì)相應(yīng)增加。傳統(tǒng)的租賃準(zhǔn)則，承租人在租賃過(guò)程中，成本費(fèi)用主要體現(xiàn)在直線法平均支出方面，但是，在新租賃準(zhǔn)則下，承租人需要通過(guò)攤銷(xiāo)方式，對(duì)資產(chǎn)使用權(quán)和租金支付方式進(jìn)行攤銷(xiāo)，建筑企業(yè)通過(guò)此種方式，將會(huì)影響承租人在租賃期間的報(bào)表效益，利潤(rùn)波動(dòng)較大。第二，建筑企業(yè)需要對(duì)現(xiàn)金流報(bào)表重新調(diào)整，尤其是經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的現(xiàn)金流需要重新分類(lèi)，傳統(tǒng)的租賃準(zhǔn)則下，在進(jìn)行支付經(jīng)營(yíng)租賃租金時(shí)，需要通過(guò)經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)現(xiàn)金，但是，實(shí)施新租賃準(zhǔn)則后，建筑企業(yè)活動(dòng)現(xiàn)金流中，又增加支付租賃負(fù)債資金和利息，這樣一來(lái)，建筑企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流范圍增加，可有效改善建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)[2]。

（二）加大識(shí)別與管理租賃合同的難度

建筑企業(yè)實(shí)施新租賃準(zhǔn)則后，對(duì)會(huì)計(jì)人員的專(zhuān)業(yè)能力提出較高要求，新的租賃業(yè)務(wù)類(lèi)型和任務(wù)量也在不斷增加，對(duì)識(shí)別和管理租賃合同難度也在加大，其主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：第一，新租賃準(zhǔn)則實(shí)施后，重新調(diào)整了租賃業(yè)務(wù)判斷條件，主要包括識(shí)別資產(chǎn)、實(shí)質(zhì)性替換權(quán)、單項(xiàng)租賃合同等，這對(duì)于會(huì)計(jì)人員而言，加大了合同識(shí)別和認(rèn)定難度。第二，在建筑企業(yè)租賃合同中，需要通過(guò)產(chǎn)權(quán)評(píng)估和租賃變更兩個(gè)方面，提出新的規(guī)定，例如，部分建筑企業(yè)在進(jìn)行機(jī)械設(shè)備租賃時(shí)，租賃合同是按照施工周期來(lái)確定。但是，建筑企業(yè)施工中難免受其他因素影響，出現(xiàn)施工周期推遲或者提前竣工等情況，這就需要會(huì)計(jì)人員重新估算租賃合同，按照新租賃準(zhǔn)則要求，重新調(diào)整租賃資產(chǎn)和租賃負(fù)債，繼而對(duì)會(huì)計(jì)人員提出較高要求。第三，新租賃準(zhǔn)則要求下，建筑企業(yè)需要對(duì)經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)重新計(jì)算，并對(duì)資產(chǎn)使用權(quán)反復(fù)確認(rèn)，按照固定資產(chǎn)實(shí)際情況，制定對(duì)應(yīng)的折舊措施，繼而增加識(shí)別范圍、租賃合同管理難度。

三、新租賃準(zhǔn)則下建筑企業(yè)優(yōu)化會(huì)計(jì)核算的策略

（一）合理規(guī)劃租賃業(yè)務(wù)，優(yōu)化運(yùn)營(yíng)模式

新租賃準(zhǔn)則下，建筑企業(yè)要想優(yōu)化會(huì)計(jì)核算，應(yīng)將租賃業(yè)務(wù)合理調(diào)整規(guī)劃，優(yōu)化運(yùn)營(yíng)模式，例如，以某建筑企業(yè)為例，需要做到以下幾點(diǎn)：第一，建筑企業(yè)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目施工周期、類(lèi)型以及規(guī)模等情況，對(duì)房屋租賃、機(jī)械設(shè)備租賃等業(yè)務(wù)全面評(píng)估，結(jié)合新租賃準(zhǔn)則要求，對(duì)應(yīng)規(guī)劃租賃業(yè)務(wù)，避免建筑企業(yè)運(yùn)營(yíng)和財(cái)務(wù)方面受到影響。另外，在租賃合同期間，對(duì)租賃合同單價(jià)、支付方式等方面詳細(xì)記錄，為規(guī)劃租賃業(yè)務(wù)提供數(shù)據(jù)支撐。第二，由于建筑企業(yè)施工中，需要使用大量機(jī)械設(shè)備，建筑企業(yè)應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)變化和自身實(shí)際情況，將機(jī)械設(shè)備租賃成本納入自身資金全面估算，根據(jù)估算結(jié)果，選擇對(duì)應(yīng)的機(jī)械設(shè)備租賃方式，針對(duì)租賃成本低的機(jī)械設(shè)備，就可以?xún)?yōu)先租賃，再制定不同的租賃時(shí)間和規(guī)則[3]。

（二）合理規(guī)劃租賃合同

建筑企業(yè)應(yīng)對(duì)租賃合同合理規(guī)劃，主要從區(qū)分租賃范圍、爭(zhēng)取享受豁免條款、培育新的租賃業(yè)務(wù)、加強(qiáng)相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)聯(lián)系等方面入手，下面詳細(xì)說(shuō)明：

針對(duì)區(qū)分租賃范圍方面，在制定合同開(kāi)始后，會(huì)計(jì)人員需要對(duì)租賃合同全面評(píng)估，檢查租賃合同屬于哪種類(lèi)型，再由業(yè)務(wù)部門(mén)牽頭，對(duì)租賃合同進(jìn)行識(shí)別，站在建筑企業(yè)利益角度，促使租賃合同內(nèi)容的規(guī)范性，針對(duì)租賃合同內(nèi)容和簽訂形式進(jìn)行調(diào)整。制定和審核租賃合同時(shí)，會(huì)計(jì)人員可以在租賃合同中，向出租方提出機(jī)械設(shè)備實(shí)質(zhì)性替換權(quán)。建筑企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)需要參與其中，主要對(duì)物資部門(mén)、機(jī)械設(shè)備部門(mén)以及法律部門(mén)簽訂的合同進(jìn)行審核。在租賃合同簽訂之前，需要率先確定租賃合同類(lèi)型，再查看合同是租賃合同還是服務(wù)合同，只有租賃合同才是正確的。針對(duì)爭(zhēng)取享受豁免條款方面，一般情況下，新租賃準(zhǔn)則中短期的租賃業(yè)務(wù)合同，最少需要12 個(gè)月。所以，建筑企業(yè)在規(guī)劃租賃合同過(guò)程中，在不違背新租賃準(zhǔn)則的前提下，以及保證企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)上，可以將長(zhǎng)時(shí)間的租賃合同劃分為多個(gè)短期租賃合同，根據(jù)建筑企業(yè)各個(gè)租賃業(yè)務(wù)以及各個(gè)部門(mén)對(duì)機(jī)械設(shè)備的租賃需求，提前對(duì)租賃合同進(jìn)行規(guī)劃，確保建筑企業(yè)爭(zhēng)取到豁免條款。

針對(duì)培育新的租賃業(yè)務(wù)方面，由于新租賃準(zhǔn)則會(huì)改變建筑企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，以及改變租賃指標(biāo)，其原因是租賃業(yè)務(wù)模式不斷變化，所以，建筑企業(yè)應(yīng)針對(duì)租賃業(yè)務(wù)模式變化帶來(lái)的影響深入研究與分析，避免給工程項(xiàng)目合同增加不必要的成本。在符合新租賃準(zhǔn)則的基礎(chǔ)上，盡可能要求施工隊(duì)伍自帶機(jī)械設(shè)備，將租賃機(jī)械設(shè)備的資金增加在勞務(wù)合同中，按照勞務(wù)合同的價(jià)格進(jìn)行結(jié)算，避免租賃機(jī)械設(shè)備支出金額。另外，建筑企業(yè)在選擇房屋租賃過(guò)程中，應(yīng)分析自身機(jī)械設(shè)備使用量，盡可能將租賃合同周期控制在12 個(gè)月內(nèi)。

針對(duì)加強(qiáng)相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)聯(lián)系方面，建筑企業(yè)應(yīng)按照新租賃準(zhǔn)則要求，仔細(xì)識(shí)別租賃合同，確保租賃合同的正確性。同時(shí)，加強(qiáng)各個(gè)部門(mén)之間聯(lián)系，促使各個(gè)部門(mén)了解租賃合同內(nèi)容，嚴(yán)格把控租賃合同風(fēng)險(xiǎn)[4]。

（三）合理開(kāi)發(fā)運(yùn)用租賃系統(tǒng)

建筑企業(yè)施工具有周期長(zhǎng)和施工復(fù)雜特點(diǎn)，所以施工過(guò)程會(huì)使用較多的機(jī)械設(shè)備，在新租賃準(zhǔn)則下，建筑企業(yè)在外部租賃機(jī)械設(shè)備時(shí)，需要會(huì)計(jì)人員對(duì)租賃相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行核算，為會(huì)計(jì)人員增加核算難度和任務(wù)量。建筑企業(yè)為降低核算難度，提升核算效率，在企業(yè)內(nèi)部通過(guò)信息技術(shù)手段以及計(jì)算機(jī)軟硬件，合理開(kāi)發(fā)租賃系統(tǒng)，不僅提升會(huì)計(jì)核算效率，還可以為會(huì)計(jì)人員減少工作量，通過(guò)租賃系統(tǒng)，可有效保證會(huì)計(jì)核算精準(zhǔn)性和時(shí)效性。建筑企業(yè)需要對(duì)現(xiàn)有的工作系統(tǒng)檢查，查看工作系統(tǒng)是否滿足新租賃準(zhǔn)則下工作需求。向外部招聘專(zhuān)業(yè)能力強(qiáng)的技術(shù)人員，對(duì)現(xiàn)有計(jì)算機(jī)進(jìn)行升級(jí)，增加租賃系統(tǒng)，并將新租賃準(zhǔn)則融入其中，繼而在建筑企業(yè)內(nèi)部實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)信息互通與共享，會(huì)計(jì)人員根據(jù)各個(gè)數(shù)據(jù)信息，完善與優(yōu)化會(huì)計(jì)核算工作。

建筑企業(yè)發(fā)展過(guò)程中，應(yīng)對(duì)我國(guó)市場(chǎng)變化情況實(shí)時(shí)觀察，再根據(jù)自身發(fā)展情況，在租賃系統(tǒng)中增加不同的租賃場(chǎng)景，促使租賃系統(tǒng)能夠?qū)ψ赓U場(chǎng)景數(shù)據(jù)進(jìn)行詳細(xì)分析，以及對(duì)數(shù)據(jù)信息進(jìn)行自動(dòng)化處理，在租賃系統(tǒng)直接核算，為建筑企業(yè)會(huì)計(jì)人員降低難度，提升會(huì)計(jì)核算效率，并且還可以保證核算數(shù)據(jù)的精準(zhǔn)性，避免會(huì)計(jì)核算出現(xiàn)誤差。另外，會(huì)計(jì)人員應(yīng)明確大數(shù)據(jù)技術(shù)重要性，一旦企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題，會(huì)計(jì)人員可以通過(guò)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)詳細(xì)對(duì)比，并將建筑企業(yè)引發(fā)的問(wèn)題詳細(xì)整理與記錄，一旦財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)達(dá)到規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)值，便需要向上級(jí)部門(mén)匯報(bào)，避免建筑企業(yè)發(fā)生更大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）加強(qiáng)外部環(huán)境建設(shè)，及時(shí)與稅務(wù)機(jī)構(gòu)溝通和交流

新租賃準(zhǔn)則實(shí)施后，建筑企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性租賃模式發(fā)生改變，為盡快響應(yīng)新租賃準(zhǔn)則要求，建筑企業(yè)需要加大外部環(huán)境建設(shè)力度，及時(shí)與當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)機(jī)關(guān)交流與互動(dòng)。但是，在建筑企業(yè)中，租賃準(zhǔn)則尚未及時(shí)更新，導(dǎo)致在納稅方面存在誤差，主要原因便是建筑企業(yè)與稅務(wù)機(jī)關(guān)缺少溝通。所以，在建筑企業(yè)納稅過(guò)程中，應(yīng)更新租賃準(zhǔn)則內(nèi)容，促使租賃準(zhǔn)則與納稅機(jī)關(guān)規(guī)范保持一致，繼而享受較高的優(yōu)惠，提升建筑企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。另外，除了稅務(wù)機(jī)構(gòu)，還需要與金融機(jī)構(gòu)和投資方保持交流與溝通，確保新租賃準(zhǔn)則實(shí)施的有效性，在租賃業(yè)務(wù)報(bào)表以及財(cái)務(wù)指標(biāo)管理過(guò)程中，應(yīng)保證管理過(guò)程的規(guī)范性，并將管理結(jié)果上報(bào)給投資機(jī)構(gòu)和金融機(jī)構(gòu)，為建筑企業(yè)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)[5]。

（五）開(kāi)發(fā)租賃業(yè)務(wù)模塊

建筑企業(yè)實(shí)施新租賃準(zhǔn)則后，已經(jīng)開(kāi)始通過(guò)信息技術(shù)手段，在企業(yè)內(nèi)部搭建租賃系統(tǒng)，并在會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)中，增加租賃業(yè)務(wù)模板，為建筑企業(yè)租賃業(yè)務(wù)提供智能化和信息化管理平臺(tái)。建筑企業(yè)要想優(yōu)化會(huì)計(jì)核算，需要開(kāi)發(fā)新的租賃業(yè)務(wù)模板，會(huì)計(jì)人員需要對(duì)企業(yè)固定資產(chǎn)以及固定資產(chǎn)的金額等方面，在符合新租賃準(zhǔn)則要求前提下，在企業(yè)內(nèi)部開(kāi)發(fā)新的租賃業(yè)務(wù)模板。需要做到以下幾點(diǎn)：第一，在財(cái)務(wù)共享中心中，增加新的租賃業(yè)務(wù)模板，將租賃業(yè)務(wù)中的各項(xiàng)數(shù)據(jù)信息，詳細(xì)錄入在共享租賃模板中，按照建筑企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和市場(chǎng)變化情況，制定對(duì)應(yīng)的折現(xiàn)率。并將提前設(shè)計(jì)好的租賃業(yè)務(wù)模板，融入到計(jì)算機(jī)分析系統(tǒng)中，在計(jì)算機(jī)系統(tǒng)自動(dòng)化處理租賃業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，最終轉(zhuǎn)化為結(jié)轉(zhuǎn)財(cái)務(wù)憑證。第二，建筑企業(yè)相關(guān)人員應(yīng)明確共享平臺(tái)重要性，將共享平臺(tái)功能充分發(fā)揮，主要用來(lái)收集租賃數(shù)據(jù)，并將租賃資產(chǎn)做好登記，保證建筑企業(yè)會(huì)計(jì)核算和實(shí)物管理保持一致。租賃業(yè)務(wù)模板開(kāi)發(fā)過(guò)程中，不僅可以提升建筑企業(yè)會(huì)計(jì)核算效率與質(zhì)量，還可以對(duì)租賃業(yè)務(wù)和企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行精準(zhǔn)分析，為建筑企業(yè)降低租賃風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。

結(jié)語(yǔ)

綜上所述，自新租賃準(zhǔn)則實(shí)施后，建筑企業(yè)會(huì)計(jì)核算帶來(lái)一定改變，增加會(huì)計(jì)人員識(shí)別與管理租賃合同的難度、降低建筑企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力指標(biāo)以及增加會(huì)計(jì)核算和報(bào)表處理難度等，所以，建筑企業(yè)要想優(yōu)化會(huì)計(jì)核算，應(yīng)對(duì)新租賃準(zhǔn)則進(jìn)行詳細(xì)分析，繼而制定對(duì)應(yīng)的會(huì)計(jì)核算措施，提升建筑企業(yè)會(huì)計(jì)核算效率與質(zhì)量。