房企融資加速

孫兆會

2023年上半年以來，多家上市房企再融資項目取得注冊批文，這意味著該領域再融資能力正加速恢復。房企通過多渠道融資，有助于優化資本結構，提高自身抗風險能力。同時，也能提振購房者信心，促進行業基本面修復，形成良性循環。

助力房企政策加碼

6月底，滬深交易所官網消息顯示，4家上市房企保利發展、大名城、福星股份和中交地產的再融資項目已獲得證監會注冊批復，這意味著房地產領域再融資能力正加速恢復。自房企股權融資政策出臺后，監管部門加快再融資項目審核進度，支持符合條件的上市房企修復基本面，促進市場信心提振和經濟大盤穩定。

從2022年政策落地至今年5月，A股和港股合計約37家上市房企發布股權融資信息，其中萬科、碧桂園、雅居樂等個別H股公司股權融資已經落地。伴隨著滬深兩市上市房企再融資項目的正式落地，這也意味著A股市場房企再融資也再進一步。

了月10日晚間，中國人民銀行、國家金融監督管理總局宣布，對2022年11月份發布的《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》（簡稱“金融16條”）中有關政策有適用期限的，將適用期限統一延長至2024年12月31日，其他不涉及適用期限的政策長期有效。

政策適用期限延長主要涉及兩方面內容，一是延長房企開發貸款、信托貸款等存量融資展期，可不調整貸款分類：二是向專項借款支持項目發放的配套融資，在貸款期限內不下調風險分類，新發放配套融資形成不良的，相關機構和人員予以免責。與之前的“金融16條”相關政策規定期限相比，均延長了一年半時間。

在三季度房企償債高峰到來之前，管理部門及時推出“續力”舉措，針對性很強，有助于遏制房地產行業風險擴散，加快風險出清進程，促進市場企穩。

一方面，金融機構繼續對房地產企業存量融資展期，可為保交樓提供有力支持。經過近一年的協調努力，項目交付量持續上升，這是積極信號。但項目停工、樓盤交付延期乃至爛尾，背后往往是巨量資金、錯綜復雜的債務關系，牽一發動全身，解決起來并不容易。因此，需要保持政策穩定，以便緩解壓力，化解問題。

延長上述兩項金融政策適用期限，可進一步打消金融機構的顧慮，改變其“不敢不愿”向部分出險房企貸款的情況，鼓勵其繼續向專項借款支持項目發放配套融資，確保出險項目專款專管，順利建設施工，順利完成交付。

另一方面，可進一步引導增量資金入場，幫助房地產企業恢復“造血”功能，防止行業風險進一步擴散。

當前，銷售市場下行，若融資渠道再遏阻，很可能形成“兩頭堵”的流動性緊張局面，進而導致出險面擴大。據中指研究院統計，當前房企債券存量余額約2.9萬億元，一年內到期余額為9277.4億元，今年了月份、9月份到期債券余額均超900億元。面對三季度償債高峰，亟須增量資金入場，構建起新的資金供需平衡。

延長上述兩項金融政策適用期限，可以為增量入場資金添加“融資安全回收”的確定性系數，減緩金融機構、承接交付企業等各方主體的資金壓力，引導其在保交付上投入更多資金，進一步提升專項借款配套融資的落地效果。更重要的是，有融資性現金流入，可為相關房企預留更多調整空間，助其保證順利交付，提升品牌信用度，進而恢復“造血”能力，維持正常運轉。

光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華表示，此前出臺的一系列穩樓市政策措施發揮積極效果，國內樓市整體呈現企穩回暖態勢。延長期限的這兩條政策主要涉及房地產供給端融資支持措施，繼續為部分房企緩解短期資金壓力，隨著樓市需求穩步復蘇，房地產“自我造血”能力增強，信用環境改善，房地產有望逐步進入良性循環。

“未來一段時間內，房地產企業的融資和投資狀況能否改善，從內生的角度看，取決于銷售端能否持續回暖，以便讓房企實現‘自我造血的良性循環。從外生的角度看，取決于微觀主體的信心、預期、風險偏好和資產負債表的修復節奏。”仲量聯行大中華區首席經濟學家及研究部總監龐溟表示，下階段，應繼續落實改善優質房企資產負債表計劃，繼續帶動房地產行業的現金流狀況、投資活動、并購重組回到正常發展軌道，繼續引導金融機構提供正常的金融支持，繼續平穩、有序地加快房地產企業風險市場化出清。

重塑行業生態環境

“這有助于房企增厚資本金、降低杠桿率，進一步優化資產負債表，改善現金流表現，也有助于部分房企拓展加杠桿的空間，注入更多優質資產，增強經營實力。”一位市場人士表示，隨著房地產相關支持政策陸續落地，市場持續回暖，行業信心得以修復，融資效率將有進一步釋放空間。

業內分析認為，本次發行股票募集資金是為落實中央經濟工作會議有關支持房地產市場平穩健康發展精神，提升公司房地產業務能力，為公司高質量發展提供長期穩定資金支持的重要舉措，能夠充實公司資金實力，提高上市公司發展潛力，助力公司向以高效益、集約式為主的發展方式轉變，成為全國范圍內產品質量好、特色強，具有優秀品牌與口碑的開發商，助力公司實現高質量發展。

整個2023年上半年房企銷售出現明顯分化。位居前三的保利、萬科、中海三家房企中，保利、中海上半年分別實現銷售同比增長，不過銷售額仍低于2021年同期。

據克而瑞排名數據顯示，今年上半年合同銷售金額達到千億元的房企數量進一步縮水至6家。二季度樓市需求相對較為疲軟，拖累了房企上半年銷售。中國人民銀行最新調查顯示，2023年第二季度，居民買房意愿和房地產企業貸款需求均有所下降。國家統計局數據顯示，5月份房地產開發景氣指數為94.56，結束了自今年1月份以來的四連升。

在融資端，6月份易居研究院統計的TOP30房企境內債發行約148億元，環比小幅上升。繼4月份、5月份債券發行規模連續兩個月下降后，6月份TOP30房企債券融資基本面有所好轉，不過距去年同期仍存在一定差距。

在海外債停滯的背景下，境內債券融資依然是房企主要的融資渠道。數據顯示，1—6月份，80家典型房企的累計融資總量（不合開發貸、銀行貸款）為3137.3億元，同比減少。

房企股權融資快速推進，有望為房企優化融資渠道、紓解部分償債壓力，幫助房企實現“保交付”。

回顧2023年上半年，房地產市場整體表現先揚后抑，一季度在積壓需求集中釋放帶動下，市場活躍度提升：二季度，房地產市場再次轉弱。有分析指出，當前居民置業信心及預期均偏弱，行業整體仍在低位運行。在此背景下，監管部門延長金融支持房地產的有關政策期限，并繼續強調因城施策支持剛性和改善性住房需求，保持房地產融資合理適度，加大保交樓金融支持。預計相關舉措將對穩定市場預期起到積極作用，有助于房企融資改善和推進保交樓。

受房地產行業支持政策不斷加碼影響，A股多家房企定增計劃有了突破性進展。克而瑞地產研究中心的統計數據顯示，廈門國貿的37億定增計劃于了月3日獲得了上交所受理：招商蛇口增發收購南油集團在6月1了日獲證監會注冊生效，并且在28日完成過戶：包括前面提到的保利發展、大名城、福星股份、中交地產等四家房企的定增計劃獲得證監會的同意注冊。

2023年以來，滬深兩市部分房企銷售端出現反彈，“三支箭”政策傳導取得積極效果。市場人士認為，告別粗放式發展，房地產行業投資邏輯有望從“舊三高”向“兩低一專”切換，即由“高負債、高杠桿、高周轉”轉向“低負債、低杠桿、專業化”。新舊動能轉換下，行業有望迎來平穩健康發展的新格局。

助力市場企穩回升

據第三方機構數據，6月以來，房企融資多元化趨勢明顯。境內銀行貸款、債權融資，中票、公司債發行為主要手段。

值得關注的是，優質民企終于撬開境外融資大門。其中，優質混合所有制房企綠城在2022年已經獲得過中銀浙江分行向中銀香港切分授信額度的一筆1.2億美元貸款融資，用于提前置換該公司今年到期的境外貸款。

事實上，只有市面上的優質房企才能夠搭乘“融資快車”。融資優勢正向標桿民企轉移，但同時標桿民企融資渠道仍不可避免地有所收緊。其中2022年標桿民企融資規模相較于2019年下滑了38%，但融資占比從2019年的12%提升至35%：而預警民企、風險民企及優質民企相較于2019年規模分別下滑了73%、89%及88%，其中風險房企融資規模占比收縮最為嚴重，從56%收縮至29%。

中指研究院數據顯示，2023年上半年，TOP100房企銷售總額為35682.3億元，同比微增0.1%。在融資端，上半年房企債券融資基本面有所好轉，股權融資的推進優化融資渠道，有望助力房企筑底企穩。

事實上，2023上半年，房地產銷售正逐步企穩。

今年上半年，房地產主要指標相較去年全年均有所改善，市場逐步呈現企穩態勢，但總體上還處于調整階段。應進一步采取積極措施，釋放金融支持等政策效能，提振購房者、房企信心，促進房地產市場持續企穩回升。

從主要指標來看，房地產市場銷售、開發投資、房地產開發企業到位資金等指標均較去年出現好轉。上半年，全國商品房銷售面積同比下降5.3%，銷售額同比增長1.1%，明顯好于去年全年。銷售面積降幅明顯收窄，銷售額由降轉升。房地產開發投資同比下降了9%，房地產開發企業本年到位資金下降9.8%，降幅比去年全年都有不同程度收窄。

但同時也要看到，房地產市場仍處于調整過程中，行業還面臨不少困難。當前，購房者觀望情緒依然較為濃厚，房地產新開工面積還在下降，竣工面積在增加，施工面積整體下降。預計一段時間內，房地產開發投資還將低位運行，部分房企長期積累的風險仍需逐步消化。

保交樓仍是當前和今后一個時期各地政府和房企的重要任務。千方百計保交樓，才能維護購房者合法權益，增強各方對房地產市場的信心，從而實現良性循環。金融支持政策對當前保交樓和市場企穩回升至關重要，應將已經出臺的政策落實到位，滿足房地產企業合理融資需求。

隨著經濟恢復向好，以及促進房地產健康發展政策持續顯效，市場將逐步走穩。從需求端來看，投機性住房需求逐步得到抑制，剛性和改善性合理住房需求有序釋放，將繼續帶動房地產發展。從供給端來看，部分房地產企業“高杠桿、高負債、高周轉”的經營模式難以為繼，市場供給正經歷階段性調整。隨著調整逐步到位，供給也會逐步趨于穩定。