社區閑置空間的養老適應性改造
——社會養老社區居家化融合策略初探

文／吳曉洵 廣東省建筑設計研究院有限公司 廣東廣州 510000

引言：

改革開放30 年，我國取得世界矚目的成功，龐大的人口紅利功不可沒。隨著紅利消退，人口老齡化接踵而來，養老成為困擾個人、家庭、社會的問題。解決這一問題迫在眉睫，需要積極探索，及早布局。現就養老領域做出思考，尤其對城市的社區閑置空間的養老適應性改造的探索，為解決養老這一世界性難題努力，具有現實作用和未來意義。

1.養老模式的背景和不足

1.1 背景介紹

根據國家統計局第七次全國人口普查結果，全國人口年齡結構為[1]：

從表1 中數據看，按國際標準衡量，我國已經全面進入了老齡化社會。

表1 第七次人口普查全國人口年齡結構示意 單位：人、%

隨人口老齡化加速，城市的老年人口“線性”上升，社會的養老吸納能力嚴重不足，供需矛盾突出，社會問題將不斷加劇。老年人的生活質量、健康保障、家庭和諧面臨沖擊。

1.2 當前養老模式及存在不足

當前國內主要養老的模式有政府公益性的養老服務、家庭養老、社會營利性機構服務和其他類型的互助性養老[2]。在解決養老這一社會性問題發揮一定作用，也存在不盡人意的缺陷。

一是，公益性養老吸納能力嚴重不足。由于質量保障、費用適中，出現排隊三年也一位難求的問題，解決不了社會養老需求的零頭。

二是，家庭養老照顧能力不強。如今獨生子女儼然成為家庭主力，工作壓力和家庭負擔繁重，照顧老人專業性和時效性有限，老人的身體健康、生活質量很難得到有效保障。

三是，營利性服務遠離市區，費用沉重。處于營利目的和成本控制以及投入巨大的平衡考慮，養老機構一般都在市郊，甚至跨市經營，以達到降低土地、建設和人力成本。因此除費用高昂外，探望、交流、陪伴等人文關懷變得遠不可及。

四是，養老模式的格式化嚴重，人文關懷不足。現有的養老機構管理模式大致參照醫院的運營，從空間布置、穿著服飾、服務方式等都雷同。缺少了生活氣息，易導致老人的消極情緒，缺乏應有的人文關懷和尊重。

1.3 研究目的

本文旨在探討根據社區老齡化進程中出現的問題，提出根據社區實際的老齡化階段，針對性地閑置空間進行適應性改造。合理利用土地、建筑物等空間資源，調動以官方的社區組織為中心，以社會養老服務機構為執行載體，以房企、物管機構為協助，以及公益組織為輔助，鍛造新型社區居“家”的養老體系。

2.案例分析

2.1 案例介紹——“嵌入式養老”上海萬科城花智匯坊

上海萬科城花智匯坊是一個社區內嵌入式的養老服務中心，是上海萬科首個于2014 年10 月落地上海萬科城市花園的養老地產項目。通過對小區內的萬科活動中心進行改造，增補養老機構，為小區客戶提供養老服務。

上海萬科城市花園于1994 年建成，當年入住的居民大部分已步入老年，作為一個65 歲以上老年人占到30%的老社區，上海萬科城市花園缺乏與居民養老需求相匹配的養老服務配套設施。

圖1 改造后立面示意圖

圖2 改造后平面圖示意

由原社區活動中心改造后的養老服務中心共兩層，建筑面積1290 m2，內設38 張長期照護床位和10 個日托床位。面向半護理、全護理長者，提供長期照護、短期照護、日托、助餐、助浴、健康管理、康復訓練、代配藥、文化娛樂、遠程醫療等服務。可同時接納20 位老人的日間照料及30 位老人的短期全托，滿足周邊社區中老人的不同需求。

2.2 案例分析

上海萬科城花智匯坊的建成填補了社區養老服務的空白，解決周邊老人的剛性需求，但卻在開發過程中遭到社區居民的反對。因為智匯坊由社區活動中心改造，原社區活動中心包括乒乓球、瑜伽會所等活動服務設施，改造一定程度上擠占了社區居民的活動空間。同時小區內部分業主認為養老院“臟、亂、差”，救護車會經常出沒，這不僅影響自己的生活，甚至會影響房價。

為平衡社區閑置空間的適應性改造對非老齡化人群的影響，就需根據社區實際情況，以適應性改造、增加社區參與、增加可持續性設計等策略，滿足不同群體的訴求，制定公平合理的利益分配機制。通過協調，解決紛爭，和諧發展，這是適應性項目改造的出發點和落腳點。

3.基于養老需求的閑置空間適應性改造

3.1 適應性改造定義

社區內閑置空間的適應性改造是指：根據社區老齡化程度，分析不同階段下社區內老年人口的養老需求，針對性地對部分社區閑置空間進行利用和改造，滿足老年人養老服務的多元化需求以及適應不斷變化的新趨勢。為社區老人開出個性化的“處方菜單”，提高社區閑置資源的利用率，同時，避免對非老齡化人群活動空間的擠壓，促進社區的和諧發展。

3.2 社區閑置空間的現狀及分類

社區閑置空間是指社區內因經濟、土地使用限制、市場需求變化、功能性調整、個人房產的置換和出售等原因導致空置或未得到合理利用的場所，包括但不限于：廠房、倉庫、公共場所、商業空間、居民區閑置和置換房屋等。數據顯示，目前國內60%以上的城市存在閑置設施[3]，其特點是：數量多、分布廣、可利用率高、適應性改造成熟。而這些資源并沒有引起足夠的重視，去做適應性改造的嘗試不多。

而社區閑置空間的利用與改造為了解決老年人養老問題提供了一種新的思考和途徑。同時，目前房地產業發展受挫，引導房地產業的開發往養老適應性改造的方向發展，不失是一舉多得的好辦法。

社區閑置空間在不同的時間里是客觀存在的，概括起來，類型主要為以下幾類：

圖3 社區閑置空間示意

3.2.1 閑置倉儲空間

社區內閑置倉儲空間是由于市場變化、企業搬遷或倒閉，以及產業調整等原因造成的未利用設施，建筑物位置良好（交通、生活方便等）、面積大、空間開闊，但處置涉及的關系復雜，落地難，實施周期長。倉儲內部空間和用地面積往往大于其他設施，與養老設施所需的空間尺度較符合，為大型養老設施適應性改造創造物質條件，潛力巨大。

3.2.2 空置商業空間

互聯網銷售沖擊下，線下的銷售正面臨巨大挑戰。由于消費群體較少、社區位置不佳、租金或房價較高、周邊商業同質化、缺乏停車場所等因素，造成內商業店鋪、商場、超市，乃至大型商業綜合體關閉，造成周轉和閑置。商業空間布局較為緊湊，水、電、通風和排污設施齊備。內部寬敞、通透和開放的特征突出，可以為老年人提供更為舒適和寬敞的生活空間和交流場所。

3.2.3 社區管理機構辦公用房等公共建筑

出于降低社會管理成本，社會管理日趨專業化和高效化，社區管理機構合并成為必然趨勢。通過分散社區管理機構的關、撤、并，合理規劃，集中辦公；社區內的辦公、服務的場所勢必出現空置。這類空間規模適中，改造可塑性強，可根據養老需要重組內部空間，適配于老年公寓、護理中心、活動中心、康樂食堂等服務。

3.2.4 社區配套公共建筑

社區配套功能性和輔助性公共建筑如：會所、售樓中心、小型超市等[4]。由于運營能力、管理水平等原因，物業管理公司代運營多，出租為主、效率低，功能和社會效益小，易造成閑置。

這些空間天然存在小區，具有舒適的條件，在空間二次利用和養老適應性改造上可塑性高、投入低、可操作性極高。

3.3 適應性改造的角色及模式

社區閑置空間的適應性改造是一個系統性工程，需要不同力量扮演不同角色，模式歸納起來為“二主二協”；即政府主導協調、社區協同引導、機構主辦執行、社會力量協助支持。

圖4 適應性改造組織模式示意

3.3.1 政府：主導協調

人口老齡化已經成為國家社會發展的一個難題，在經歷經濟高速發展后成為繞不過的障礙。中國的老齡化問題無論人口規模、經濟基礎、持續時間，都是人類前所未有的新課題。

養老系統的建設涉及到政策、用地、規劃、資金等重大要素，不是一個企業或機構所能解決。必須政府承擔起職責，列入規劃，總體布局，在政策的整體框架下，協調多方力量完成。

3.3.2 社區居委會：協同引導

社區居委會作為政府派出機構的最末級管理單位，它是政府與社會公眾的紐帶，也是社會管理和服務執行者；作為適應性改造實施的協同者，配合政府、服務機構、社區居民、開發商、設計團隊、施工隊伍等參與方開展項目落地和推進，并貫穿到整個項目所有環節。可以說：無居委，無項目。

3.3.3 開發商與社會機構：主辦執行

養老適應性改造離不開大型小區或其他建筑，這與房地產公司存在千絲萬縷的關系。在房地產不景氣背景下，適應性改造不失為房地產業提供新的機會和嘗試。同時，開發商在規劃設計、施工建設和運營服務具備豐富經驗。能確保項目按時完成，促進社區養老服務良性發展。

專業的養老機構在運營具有獨到的經驗，提前介入項目，可以減少風險。同時項目竣工后，養老機構的部分或全部參與經營，能讓項目盡快走上正軌，產生效益。

3.3.4 社區物管與居民：協助支持

養老適應性改造項目處于社區，立于社區，關系社區千家萬戶。因此，項目初衷是從服務居民出發，要廣泛聽取群眾意見，收集訴求，解決當前存在問題。社區居民也要以極大的熱情參與，建言獻策；參與志愿者活動，奉獻力量，促進不同年齡層之間的交流和互動，建設和諧社區。

物業管理機構長期立足于社區服務，對社情民意熟悉，是養老適應性改造必不可少的力量。除此之外，社區醫院和個人診所等都是有益的力量。

3.4 適應性改造策略

對社區閑置空間的適應性改造應根據社區老齡化程度和社區內不同人群的不同需求，使用相應的策略：

3.4.1 年輕型社區——暫托服務點

年輕型社區65 歲及以上人口比例低于4%，人口結構以年輕人和中年人為主，護理、看管等養老需求較低。大多數老年人有較強的自我活動和照顧能力，一般與家人同住，居家養老。此時，社區養老提供短時間、單一需求、輔助性服務。

可利用閑置的小型辦公空間改造以提供“短時入托”的看管服務，提供時效性強且短的托管服務，如日間照料、文娛活動以及解決三餐的“營養食堂”服務。組織社交活動，促進老年人的交流和交往，豐富老年人的文體生活，提高生活質量。

“暫托”是居家養老的完美補充，降低居家養老的成本，應該成為養老適應性改造的重點和主攻方向。也是成熟的養老服務體系提供保障和支持，成本低，效益高，市場化運作可行。

3.4.2 成年型社區——樂齡服務中心

成年型社區65 歲及以上人口比例在4%～7%之間。隨著老年人年齡數量的提高，成年型社區養老服務“護”需求逐步增加。老年人的自主活動和自我保護變弱，病痛的困擾加強，照看和護理成為養老的重點。

閑置空間的適應性改造必須從“常住、看管、養護”功能性訴求出發，選擇有一定規模的商業、辦公空間進行改造。建成樂齡服務中心，滿足老年人的康養需求，提供常住生活照顧、病后護理、康復治療、照料中心、老人大學及活動中心等服務[5]。

養老設施要充分考慮老年人的特點和需求，通行實現無障礙設施，服務實現電子呼叫、連線、應答。幫助老年人切實解決自身的問題和困擾，改善生活質量。

3.4.3 老年型社區——友鄰康養社區

老年型社區65 歲及以上人口比例超過7%。當社區老年人的高齡化比例大幅度提升，老年人的活動自主性受限，在管理視線內的看護為日常主要內容，養老服務的主要任務是陪護和關懷，減少病痛而確保生活。

此階段的改造要求規模較大，療養功能性迫切，社區絕大部分閑置空間都需實現適老化改造，倉儲空間、小區會所、小超市等空間是目標場所。并在其中設立一些面向志愿者的青年公寓，為養老產業培養人才、引導社會參與，以低于市場價的租金吸引志愿參與養老事業的年輕人，倡導用養老服務抵扣部分租金。同時與社區醫院的銜接和配套，形成友鄰康養社區。改造前開發商和專業運營機構提前介入，作為開發項目的優勢因素，集中社會力量辦好事。

改造后可提供長期照護、醫療服務、飯堂膳食、陪護關懷等多種養老服務，體現人文關懷。與傳統的養老相比，更加親密、方便、舒適，讓老年人在尊嚴和自然中度過。

結語：

社區養老是目前我國養老服務體系的重點發展方向之一。建設嵌入式、多功能、小型化的社區養老設施，實現居家養老、社區養老、機構養老一體化，為老年人提供就近、便捷、全面的養老服務，利于促進社區和社會的和諧發展。構建政府、企業、居民多主體參與的平臺，為社區養老服務體系的建設提供參考思路和路徑，是現階段社區養老服務體系發展的一個明確方向，這也是中華民族尊老愛老的傳統美德的延續和創新。

社區閑置空間的改造利用，過程是復雜的，涉及很多影響因素，如政策、利益、產權、居民意愿等。改造應以居民需求為導向，聽取老年居民和非老年居民的意見，處理好建筑與社區環境的關系，也要全面把握周邊老年人需求，加入更豐富的功能，提高社區養老設施的運營和服務能力，陪伴老年人一起從容變老。