我國(guó)商品房預(yù)售制度的現(xiàn)狀與展望

文／邢璟 度小滿科技（海南）有限公司 海南澄邁 571900

引言：

商品房預(yù)售制源自香港的樓花按揭,改革開放以后被引入中國(guó)大陸，20 多年來，商品房預(yù)售制度的實(shí)施為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展提供了巨大的助推力，在預(yù)售制度的推動(dòng)下，現(xiàn)金回籠周期大幅縮短，從而激發(fā)了大規(guī)模建造房屋的熱情，同時(shí)也為市場(chǎng)提供了更多的商品房供應(yīng)，滿足了市場(chǎng)需求，推動(dòng)了城鎮(zhèn)化的發(fā)展進(jìn)程。從實(shí)踐來看，該制度確實(shí)有效地推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)健康快速的發(fā)展。然而，它所帶來的負(fù)面影響和潛在風(fēng)險(xiǎn)包括項(xiàng)目未完成、房地產(chǎn)企業(yè)暴雷、違規(guī)銷售、交易不公平、低效競(jìng)爭(zhēng)等問題也逐漸顯現(xiàn)，并且已經(jīng)嚴(yán)重影響到房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展和居民購(gòu)房需求的有效滿足，成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)之一，越來越多的專家學(xué)者呼吁廢除商品房預(yù)售制度。顯然，在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的特定階段，無疑會(huì)引發(fā)一場(chǎng)關(guān)于商品房預(yù)售制度“存廢與否”的熱烈爭(zhēng)論。

1.商品房預(yù)售制度的利弊分析

1.1 商品房預(yù)售制度的積極意義

從客觀角度來看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展離不開商品房預(yù)售制度的有力推動(dòng)。我國(guó)福利分房制度在九十年代初期左右結(jié)束，但施行商品房買賣制度存在客觀現(xiàn)實(shí)問題，如房企資金緊缺，難以獨(dú)立完成商品房的建設(shè)；地方政府缺錢，依賴土地財(cái)政；老百姓改善住房條件的意愿極強(qiáng)等。所以商品房預(yù)售制度應(yīng)運(yùn)而生，有效盤活商品房市場(chǎng)。首先，增加開發(fā)商的融資途徑。房企提前出售商品房拿到回款，提高資金周轉(zhuǎn)率，房企迅速擴(kuò)張，短短20 多年間創(chuàng)造了很多千億級(jí)乃至萬(wàn)億級(jí)的世界房企。其次，緩解緊張的住房需求。預(yù)售制度迫使房企加快開發(fā)速度，增大了房屋的供給數(shù)量，且商品房的預(yù)售價(jià)格相較于現(xiàn)房銷售價(jià)格而言，有大約10%-20%的降價(jià)幅度,更能刺激購(gòu)房者的消費(fèi)欲望，為房市帶來增量，有效緩解緊張的住房需求。最后，推動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程。在改革開放初期，國(guó)內(nèi)住宅供應(yīng)嚴(yán)重短缺，預(yù)售制度使得國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)取得巨大進(jìn)步，數(shù)十年時(shí)間走完發(fā)達(dá)國(guó)家?guī)装倌甑某擎?zhèn)化路程。

1.2 商品房預(yù)售制度的負(fù)面效應(yīng)

不可否認(rèn)，隨著市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代,商品房預(yù)售制度的負(fù)面效應(yīng)愈發(fā)凸顯。首先，房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)售準(zhǔn)入與退出機(jī)制缺乏明確規(guī)定，我國(guó)頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定房企必須滿足注冊(cè)資金、施工設(shè)計(jì)方面、使用材料是否合格等條件，然而這些規(guī)定并未形成實(shí)質(zhì)性的監(jiān)管機(jī)制，導(dǎo)致開發(fā)商的水平參差不齊，信用等級(jí)各異。其次，交易的權(quán)責(zé)利不對(duì)等。購(gòu)房者提前支付首付款,辦理銀行按揭貸款,幾乎承擔(dān)了未來房產(chǎn)的全部預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，顯然這對(duì)其法權(quán)益的保護(hù)力度不夠。若項(xiàng)目爛尾，開發(fā)商可以破產(chǎn),但與銀行簽訂的按揭貸款合同并不會(huì)就此終止,購(gòu)房者事后維權(quán)的成本極高。最后,預(yù)售資金監(jiān)管不到位。我國(guó)對(duì)于有關(guān)監(jiān)管的機(jī)構(gòu)、方式、額度以及資金使用都沒有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行也存在明顯差異，實(shí)踐中屢有預(yù)售資金被挪用的現(xiàn)象發(fā)生，但由于相關(guān)主體互相推卸責(zé)任，所以很難對(duì)房企的違規(guī)行為采取有力的懲罰措施。

2.短期內(nèi)不具備取消預(yù)售制的條件

2.1 缺少新的房地產(chǎn)開發(fā)融資模式

2022 年證監(jiān)會(huì)提出了在房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資方面的五項(xiàng)優(yōu)化措施，明確表示恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資、上市房企和涉房上市公司再融資、以房地產(chǎn)為主業(yè)的H 股上市公司再融資等。至此，信貸、債券、股權(quán)三大融資渠道，齊頭并進(jìn)，合力推動(dòng)房地產(chǎn)融資。然而，房地產(chǎn)的傳統(tǒng)開發(fā)模式仍然占據(jù)主導(dǎo)地位，地方政府依賴土地財(cái)政，預(yù)售資金回籠仍是房企主要的融資方式，因此新的開發(fā)融資模式需要耐心等待一段時(shí)間。為了適應(yīng)房地產(chǎn)良性、健康發(fā)展的需要，從住房政策、土地制度、財(cái)稅改革、金融支持等方面，結(jié)合我國(guó)土地資源、人口、城市發(fā)展階段等現(xiàn)狀，探索一條適合新模式成熟落地之前的道路，勢(shì)在必行。但在此之前，傳統(tǒng)模式仍將發(fā)揮主導(dǎo)作用，不能輕率中止。

2.2 取消預(yù)售制度不利于經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展

近年來，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)已成為經(jīng)濟(jì)工作的首要目標(biāo)，而房地產(chǎn)則是實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，其所帶動(dòng)的上下游產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)達(dá)50 多個(gè)行業(yè)，規(guī)模龐大。在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的緊要關(guān)頭，任何消極的政策都有可能成為扼殺駱駝前進(jìn)的最后一根稻草。供給方面，房地產(chǎn)的開發(fā)和投資呈現(xiàn)出持續(xù)的負(fù)增長(zhǎng)，已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的最大瓶頸。需求方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增速放緩，庫(kù)存壓力加大，樓市調(diào)控力度不斷加大。融資方面，由于融資渠道受限，一些房企正面臨債務(wù)積累的危機(jī)；銷售方面，出現(xiàn)了斷崖式的下滑，導(dǎo)致房企在回籠資金方面面臨更加嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)；房地產(chǎn)庫(kù)存繼續(xù)高企，去庫(kù)存任務(wù)仍未完成。在土地市場(chǎng)上，房地產(chǎn)企業(yè)的土地占有意愿已經(jīng)降至冰點(diǎn)，土地市場(chǎng)前景黯淡。商品房預(yù)售是企業(yè)最重要的資金來源，預(yù)付定金占房地產(chǎn)企業(yè)可支配資金的1/3 左右，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)和投資經(jīng)營(yíng)具有舉足輕重的影響。若草率取消，很容易造成企業(yè)資金鏈斷裂，波及上下游行業(yè)。

2.3 預(yù)售制度本身不是房地產(chǎn)行業(yè)的禍根

全國(guó)范圍內(nèi)的爛尾樓停貸風(fēng)波，成為呼吁取消該制度的導(dǎo)火索，引發(fā)了廣泛的輿論關(guān)注。在此背景下，商品房預(yù)售制度也被推上了風(fēng)口浪尖。然而，預(yù)售制度在全球范圍內(nèi)被廣泛采用，已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí),但其他國(guó)家對(duì)預(yù)售制度的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管更加嚴(yán)格，如新加坡期房購(gòu)房者違約可返還相當(dāng)于3.75%房款的訂金，首付比例20%，余款按工程進(jìn)度支付，所有資金進(jìn)銀行專門項(xiàng)目資金賬戶，交房后滿1 年保修期后支付15%尾款。德國(guó)期房可零首付購(gòu)房，房款按建造工期進(jìn)度支付，按揭按工期放款后還貸，房貸利率采用固定利率，開發(fā)商或購(gòu)房者可購(gòu)買期房爛尾保險(xiǎn)。所以究其根源，不是預(yù)售制度，而是資金監(jiān)管問題，資金監(jiān)管到位可極大降低出現(xiàn)爛尾樓的概率。

3.現(xiàn)階段完善商品房預(yù)售制度的措施

3.1 建立購(gòu)房者監(jiān)督機(jī)制

若購(gòu)房者在商品房竣工前已付清全部房款，則其享有監(jiān)督在建商品房的權(quán)利。購(gòu)房人在進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督時(shí)，需要向建設(shè)、施工、監(jiān)理、勘察、設(shè)計(jì)等多個(gè)單位全面了解工程質(zhì)量相關(guān)情況，以確保購(gòu)房過程的順利進(jìn)行；對(duì)于建筑工程和工程質(zhì)量相關(guān)的法律法規(guī)、規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)、施工圖設(shè)計(jì)文件以及預(yù)售合同等方面，進(jìn)行審查以確保其符合建筑材料質(zhì)量、施工工藝標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)體工程質(zhì)量等要求。一旦發(fā)現(xiàn)開發(fā)商違反國(guó)家規(guī)定或合同約定的內(nèi)容，業(yè)主可以向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出投訴。房地產(chǎn)企業(yè)有責(zé)任向購(gòu)房者代表匯報(bào)工程進(jìn)度和標(biāo)準(zhǔn)，以履行其義務(wù)。一旦發(fā)現(xiàn)開發(fā)商違規(guī)，購(gòu)房者可申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。建立購(gòu)房者監(jiān)督機(jī)制于工程建設(shè)過程中，同時(shí)及時(shí)糾正房企違約減配行為，確保其依法依規(guī)經(jīng)營(yíng)。

3.2 完善商品房預(yù)售資金監(jiān)管法律體系

我國(guó)商品房預(yù)售制度在全國(guó)范圍內(nèi)缺少有約束力的統(tǒng)一制度設(shè)計(jì)，地方政府的監(jiān)管政策過于寬松，對(duì)購(gòu)房者造成很大風(fēng)險(xiǎn)。因此首要任務(wù)在于完善主體監(jiān)督責(zé)任制，加強(qiáng)監(jiān)管力度，以確保有效性和可持續(xù)性。在確保金融機(jī)構(gòu)協(xié)助履行監(jiān)督責(zé)任的同時(shí)，行政主管部門應(yīng)充分承擔(dān)主要監(jiān)督責(zé)任，而房地產(chǎn)企業(yè)則應(yīng)將重點(diǎn)監(jiān)督資金用于項(xiàng)目建設(shè)的主要責(zé)任，三方監(jiān)督協(xié)議可以明確當(dāng)事人的責(zé)任和應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。其次，政府、企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)違法行為的監(jiān)管和追責(zé)，以確保法律責(zé)任得到有效履行。確立各方在合法管理商品房預(yù)售資金方面的責(zé)任和義務(wù)，明確違法行為所帶來的法律后果，以及各方責(zé)任主體在商品房“爛尾”后果方面所應(yīng)承擔(dān)的各類法律責(zé)任。

3.3 建立商品房預(yù)售制度實(shí)施過程中的救濟(jì)制度

在預(yù)售商品房的過程中，首先必須加強(qiáng)對(duì)購(gòu)房者和房企的權(quán)益保護(hù)，以確保他們的利益得到充分的保障和維護(hù)。開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，但也要考慮購(gòu)房者和銀行的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)問題。當(dāng)前最緊要的是建立一套購(gòu)房者救助機(jī)制，對(duì)于未竣工的建筑項(xiàng)目，政府應(yīng)立即實(shí)施托管建設(shè)，并提供購(gòu)房補(bǔ)貼政策，同時(shí)要求商品房貸款協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)延遲償還。第二，構(gòu)建購(gòu)房者權(quán)益保護(hù)制度。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新的發(fā)展階段，為了增強(qiáng)購(gòu)房者購(gòu)買預(yù)售商品房的信心，政府有可能實(shí)施兜底政策，以確保在出現(xiàn)爛尾樓的情況下，購(gòu)房者的合法權(quán)益不會(huì)受到任何形式的侵害。在此基礎(chǔ)上，還應(yīng)該制定配套法律規(guī)范，保障購(gòu)房者權(quán)益不受侵害。進(jìn)一步完善房地產(chǎn)企業(yè)救助機(jī)制，以確保救助效果的最大化。對(duì)于違法開發(fā)企業(yè)，要給予嚴(yán)厲懲罰，同時(shí)要加大宣傳力度，提高開發(fā)商對(duì)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)程度和防范意識(shí)，使其自覺接受監(jiān)管。對(duì)于那些合法的房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果市場(chǎng)條件不佳導(dǎo)致它們陷入資金困境，政府有責(zé)任協(xié)助這些企業(yè)協(xié)調(diào)利用項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)來辦理建設(shè)抵押貸款等措施，以避免房地產(chǎn)企業(yè)過度躺平。

4.未來逐步推行現(xiàn)房銷售的建議

4.1 逐步推行現(xiàn)房銷售防止一刀切

房地產(chǎn)行業(yè)具有較強(qiáng)的地域性特征，商品房預(yù)售制度的調(diào)整需要考慮到城市住房的供求關(guān)系、房?jī)r(jià)的穩(wěn)定性、住房的發(fā)展和供給能力、住房金融市場(chǎng)運(yùn)行體系等因素。廢除商品房預(yù)售制度采用“一刀切”的方式，不僅違反了政策的一致性，也損害了公眾對(duì)政府的信任，這種做法是不可取的；另一方面，可能導(dǎo)致開發(fā)商為了獲得更多利益而過度開發(fā)，加劇房?jī)r(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，并影響社會(huì)和諧與經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在引入現(xiàn)售制度的過程中，不可避免地會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈斷裂，從而引發(fā)被動(dòng)違約、爛尾樓涌現(xiàn)、業(yè)主權(quán)益受損以及金融體系安全受到威脅等一系列問題，這些問題頻繁發(fā)生將危害經(jīng)濟(jì)社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展，所以在一些地區(qū)率先進(jìn)行試點(diǎn)是必要的。

4.2 行政部門須提前部署分類實(shí)施

廢除商品房預(yù)售制度需要經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間的深入研究和提前規(guī)劃，需要根據(jù)各地的情況制定不同的方案，既要確保政策的一貫性，又要緩解市場(chǎng)的不適之感。從我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷程來看，在住房商品化過程中，實(shí)行預(yù)售制是一個(gè)必然趨勢(shì)。建議采用新舊房并行的模式，即對(duì)已轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)有土地實(shí)行預(yù)售制度，而對(duì)新出讓的土地全面或逐步實(shí)施現(xiàn)售制度。同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理和監(jiān)督檢查工作，建立起長(zhǎng)效監(jiān)管機(jī)制。對(duì)于試點(diǎn)城市的重點(diǎn)區(qū)域，應(yīng)當(dāng)明確取消預(yù)售計(jì)劃，全面貫徹現(xiàn)行預(yù)售時(shí)間表，并分階段有序推進(jìn)。

4.3 打造房地產(chǎn)行業(yè)新型金融模式

為確保市場(chǎng)秩序的穩(wěn)定，未來的預(yù)售制度必須建立一套科學(xué)合理的市場(chǎng)準(zhǔn)入和退出機(jī)制，并采用創(chuàng)新的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保基金模式。此外，還應(yīng)通過完善配套政策和法律法規(guī)來推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)健康有序地向前發(fā)展。當(dāng)前，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面面臨著巨大的挑戰(zhàn)，而融資租賃作為一種創(chuàng)新的金融工具，為房地產(chǎn)企業(yè)提供了廣泛的融資渠道，從而緩解了融資難題。推進(jìn)住房金融業(yè)務(wù)向全方位覆蓋租購(gòu)兩端、服務(wù)存量升級(jí)、間接融資與直接融資并重的方向發(fā)展，建立集股權(quán)投資、信貸支持、租賃運(yùn)營(yíng)、REITs 上市為一體的全方位住房金融服務(wù)體系，為構(gòu)建多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度提供強(qiáng)有力的金融支撐。目前國(guó)內(nèi)已經(jīng)有一些金融機(jī)構(gòu)開始進(jìn)行了不動(dòng)產(chǎn)證券化的嘗試，但總體來說仍處于起步階段。當(dāng)前階段，我國(guó)尚未具備大規(guī)模推廣不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品的條件，為了應(yīng)對(duì)粗放式發(fā)展所帶來的管理、消費(fèi)、社會(huì)和金融風(fēng)險(xiǎn)，我們需要建立一個(gè)多層次的市場(chǎng)化不動(dòng)產(chǎn)金融體系，并探索創(chuàng)新型的不動(dòng)產(chǎn)公共金融體制，以創(chuàng)新的金融模式來應(yīng)對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)。