城市更新背景下蘇州火車站片區更新策略探析

陸麗

（悉地（蘇州）勘察設計顧問有限公司，江蘇 蘇州 215000）

1 研究背景與機遇

1.1 區域邁向更高質量一體化的發展要求

2019 年12 月，中共中央、國務院印發了《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》，2020 年4 月，江蘇省政府發布了《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》江蘇實施方案。綱要提出推動形成區域協調發展新格局，發揮蘇浙皖比較優勢，共建產業創新大平臺。以上海為龍頭，以蘇州等為重要節點，同打造長三角科技創新共同體；協同建設一體化綜合交通體系，共建軌道上的長三角，蘇州站為II 級樞紐，強化樞紐與城市功能布局的協調[1]。

1.2 蘇州火車站片區的使命及新訴求

蘇州火車站是蘇州最重要的交通樞紐，與其周邊區域構成了有機整體，是展示保護區、姑蘇區作為全國首個也是唯一一個國家歷史文化名城的重要窗口，是連接保護區、姑蘇區融入長三角一體化進程和滬蘇同城化發展的重要紐帶，是提升保護區、姑蘇區中心城區首位度的重要平臺。火車站片區是更新的重點片區，未來產業將圍繞“總部商務與科創服務業”產業布局，以蘇州站為依托，承接其他片區商務商貿功能的移轉，繼續做強現代商務商貿功能，以現代化、高品質、高標準為要求，發展面向長三角的高端服務經濟。

2 蘇州火車站片區價值與落差

2.1 蘇州火車站片區的價值與潛力

2.1.1 蘇州客流量最大的鐵路客運樞紐

蘇州火車站是滬寧線上的一等站，2019 年，蘇州站到發客流量2 771 萬人次，占市域總量的57%；2021 年，蘇州火車站發送旅客約1 898 萬人次，占市域總量的48%，在長三角75座火車站客流量統計中，排名第六，其中前5 名均為特等站[2]。

2.1.2 毗鄰古城，人文資源豐富

蘇州站位于古城區北側，位于古今輝映城市旅游發展軸上。火車站片區北望平門城墻，緊鄰桃花塢片區、拙政園片區、七里山塘景區等，人文資源豐富。

2.1.3 水網密度高，生態本底優良

火車站片區延續了蘇州良好的水綠優勢，片區及周邊現狀水系網絡基礎優良，水網密度較高；場地內主要為濱水綠地，站前有3 處廣場，西北側有一處公園綠地綠馨園，生態本底優良。

2.1.4 周邊公共配套完備，商業商務業態豐富

火車站周邊公共配套完備，集中了行政、醫療、教育等配套資源。現狀商業業態有購物商場、酒店、餐飲、零售等。辦公涉及行業門類豐富，其中以零售業、商務服務業、批發和租賃為主，傳統商貿特色顯著。

2.2 蘇州火車站片區的問題與落差

2.2.1 樞紐價值大，卻未得到充分發揮

蘇州火車站樞紐價值大，但功能布局不合理。蘇州火車站目前北部區域沿蘇站路、人民路、蘇城大道及平瀧路等主干路兩側已建成公共功能區，是典型的干路型商貿商業服務帶，總體呈線性空間布局，東西兩側為已建居住區。目前，線性的商業商務功能被人民路分割，道路寬度在60 m，分割功能空間，可達性差，無法形成集聚效益；火車站核心圈層內多為居住功能，無大規模商業商務需求，缺少產業和人流支撐。

2.2.2 業態豐富，發展質效不高

商業商務業態豐富，開發成熟度較高，現狀商業以塊狀為主，業態有購物中心、百貨、專業店等，傳統業態居多，其中餐飲、零售占比較高，文化娛樂較少。火車站地區企業的行業分類統計共涉及9 大行業，行業門類較為豐富，其中以零售業、商務服務業、批發和租賃為主，傳統商貿特色顯著。但是根據調研顯示，目前商業空置規模約25 萬m2，平均空置率約37%，其中華亞倒閉、潮流爛尾，義烏港龍城底商空置超80%（見圖1）。雖然部分載體接近滿租，但人流量較少。無新興業態，欠缺網紅打卡店，首店、主力店、特色店等較少，缺乏體驗式沉浸式業態。目前，商圈整體的吸引力較低，人氣主要集中在平江萬達。

圖1 火車站周邊商業載體空置情況統計

火車站片區辦公規模約53 萬m2，平均空置率約23%，入駐率較高（見圖2）。單個辦公載體內的企業涉及行業類別較多，集聚程度較低，尚未形成特色品牌樓宇；現狀企業數量多，但行業龍頭和總部型企業較少，樞紐高端商務功能尚未展現。

圖2 火車站周邊商務樓宇空置情況統計

2.2.3 城市窗口，但整體風貌不佳

蘇州火車站站前核心區域存在大量的老舊小區，與現代新城風貌不融合，百合苑、丹桂苑等蘇錦一社區建設年代久遠，以多層為主，與周邊高大上的現代化新城建筑風格迥異，整體風貌不協調、顏色對比突兀，老舊小區環境風貌較差，公共空間設施缺失、基礎設施破損等。在街道環境上，站前片區內街道多承擔交通疏散功能，對行人不友好；存在機動車、非機動車擠壓步行空間的現象。

3 蘇州火車站片區更新策略與建議

3.1 明確的發展定位

蘇州火車站應充分發揮區位優勢，起到橋梁紐帶作用，從而形成交通互聯，火車站區域將成為城市形象和滬蘇協同發展經濟紅利的重要展示窗口，要用全局觀念、系統思維、科學方式協調好火車站片區在發展中的重大關系及關鍵要素。

以火車站地區改造為契機，合理配置火車站片區功能，強化空間布局、功能業態、交通系統等方面的建設，構筑充滿活力、展示地方文脈和社會進步的綜合功能區[3]。規劃提出了以蘇州站為依托，著力推動蘇州站周邊建設，提升樞紐核的綜合服務功能，展示蘇州千年芳華的碩果，承接市級商務商貿功能的移轉，打造全市樞紐商務中心，以匹配其長三角核心區域城際樞紐、市域主樞紐的定位。

3.2 優化布局結構

依據對案例研究，并結合TOD 開發理論，車站地區應有3 級功能圈：核心區、拓展區、影響區。借鑒案例經驗，對3 個區域的業態功能進行優化升級，進一步明確火車站片區未來的發展方向。

強化蘇州火車站經濟樞紐作用，匯聚商務商業人氣；全力盤活未開發土地、閑置載體資源，明確現有主要載體的產業定位。規劃形成兩大產業集聚布局：一是火車站周邊核心功能區（800 m 范圍內），發揮火車站交通樞紐功能，聚焦高端商業商務、數字經濟產業發展，將火車站周邊打造為城市形象的展示窗口、經濟發展的樞紐引擎；二是人民路江乾路沿線商務商貿產業帶（800～1 000 m 范圍內）（見圖3），該路沿線是開發最早、發展最成熟的區域，更是蘇州火車站周邊最重要的產業高地、商業中心和政務服務集聚區。進一步提質高端商務商貿集聚區，做優做強樓宇經濟，強化樓宇主導產業。

圖3 火車站TOD圈層圖

3.3 業態提質增效

充分結合客群特征，對火車站樞紐及周邊地區進行功能業態提升，對火車站片區的操盤模式和更新方式提出量化建議，包括更新主體與資產獲取、更新容量等內容，并對各更新載體進行初步的經濟測算，為更新決策提供參考。充分利用好火車站地區僅有的載體資源，加快盤整利用，針對運營低效的企業，做好騰籠換鳥計劃安排，重點引進和培育高端商務辦公、會展商貿、科技服務、金融服務、文化娛樂等樞紐共性產業以及旅游休閑、文化創意等蘇州特色優勢產業，切實支撐產業集聚壯大、提質增效。強化從供給端持續發力，串聯區域消費場景，提升服務水平，推動氛圍營造，提振游客和居民的消費信心，為提升火車站地區整體質效貢獻力量。

3.4 因地施策的運營和保障措施

規劃以運營的思維指導規劃設計，探索有效的更新激活路徑，基于不同產權載體、現狀建設運營情況等，提出不同的更新運營模式。片區內國資產權載體，由政府主導，新市場主體運營的整體式更新，引入國資公司，與新市場主體合作統一運營，并進行租金收益保底；片區內民營+多主體產權載體，由政府引導，原市場自主更新的以點帶面的微更新，政府制定商業更新獎補政策，商戶自主運營，充分發揮自主性；鼓勵有條件的零散產權商鋪，形成聯合權利主體進行片區整體運營及聯合開發。

4 結語

蘇州火車站是城市主要窗口與紐帶，從目前現狀發展來看，蘇州火車片區與城市發展存在巨大的落差與矛盾，迫切需要進行更新改造，本文從用地布局、產業業態、交通組織、運營保障等方面探討了蘇州火車站片區更新策略與建議，以期能指導該區域的更新改造，實現蘇州火車站片區與城市的協調發展。