老舊街區城中村居住區改造的矛盾以及應對策略探討
——以韓森寨城中村更新改造為例

文／王太澤 西安建筑科技大學 陜西西安 710055

引言：

2012 年西安市委市政府將“幸福路地區綜合改造”確定為全市重點片區改造工程，作為建設海綿城市、智慧城市、促進城東地區產業經濟發展的重要舉措，幸福林帶建設被列為幸福路地區綜合改造的核心工程。市政府先后通過了《幸福路地區改造總體規劃》、《幸福路地區綜合改造方案》、《幸福林帶核心區控制性詳細規劃及城市設計》，完善規劃方案，科學布局功能配套，最大限度增加綠色生態功能，確定了“一帶貫連，兩核擁族，數心聯動，片區聚合”的林帶空間結構。在改造幸福林帶片區時，周邊片區也在同步更新改造，本研究所在的片區為幸福林帶西側的韓森寨城中村[1]。

1.項目概述

韓森寨街道，隸屬于陜西省西安市新城區，位于新城區東南部，東起工業鐵路專用線，與雁塔區、灞橋區相鄰。轄區東西最大距離3.2 千米，南北最大距離2.1 千米，總面積5.73 平方千米，是新城區土地面積最大的街道。韓森寨城中村位于幸福林帶西側，于2009 年開始更新改造。然而到目前為止，在韓森寨城中村的更新改造中仍然存在一些現實矛盾，本文致力于探究在韓森寨城中村改造中矛盾的具體表現，并提出具體的應對策略[2]。

圖1 韓森寨區位地圖

2.現實存在的矛盾

2.1 舊城區與新城區之間的發展矛盾

（1）城市規劃不合理：韓森寨城中村的城市規劃較為落后，其中的道路狹窄，交通擁堵，公共設施不完善，居住環境相比于周邊很差，這些都不利于韓森寨城中村的改造和發展。而幸福林帶周邊的新建社區有更加先進和合理的城市規劃，吸引了大量資源和人口，也不利于韓森寨城中村的后續發展。

（2）經濟發展不平衡：韓森寨的產業結構單一，主要以傳統的服務業為主，其居民主要是村民以及一些外來租客，缺乏現代化的產業體系和創新能力。而幸福林帶周邊的新建社區則有更加多元化的產業結構，吸引了大量的高科技企業和創新人才，經濟發展更加迅速。

（3）公共服務設施分布不平衡：韓森寨城中村內地塊社區服務設施分布零散，小地塊內基本分布兩至三個社區醫療衛生及管理服務設施文體教育設施主要分布于兩地塊內，社區服務設施總體評價一般，設施整體較為老舊簡陋，一部分設施無法滿足社區內居民日常生活要求。但周邊的新建社區完成了公共服務設施的完整配套。

2.2 土地資源利用與城市規劃之間的矛盾

（1）土地權屬沖突：在韓森寨城中村的居住區內部，土地權屬往往比較復雜，涉及到多個業主和利益相關方。在進行規劃改造時，需要對土地權屬進行梳理和調整，確保土地的合法使用和權益的保障。然而，這可能會涉及到土地利益的重新分配，引發一些矛盾和糾紛。

（2）土地用途沖突：韓森寨城中村的土地資源通常是用于居住和商業用途，而城市規劃則可能要求將這些土地轉為其他用途，例如公共設施、交通設施等。

（3）城市景觀規劃與居住區特色的沖突：城市景觀規劃往往要求建筑風格和景觀的一致性，打造城市的整體形象，而韓森寨城中村的建筑形態各異，與城市整體形象存在不協調之處。韓森寨城中村地塊商業綠地為大型綜合類購物教育廣場，在建筑方面使用率較高，而人群與此類綠化互動較少，多用來停車多為社區內部的綠地因為有社區服務設施在旁邊，少數被車占據居民使用率偏高，許多綠地路面狀況嚴重堪憂，土地資源利用率偏低[3]。

2.3 原住民與外來人口之間的矛盾

韓森寨街道總人口88335 人左右。經過走訪調查，韓森寨城中村內生活著主要三種人群：25%為退休老人，他們是社區活動的主要參與者，其生活特征決定了社區的豐富性。45%為原東方廠職工家屬是基地內主要的居住人群。自軍工企業入駐這一片區，他們就在這里居住，其鄰里關系和睦且相互熟知形成了良好的社區氛圍。但同時，基地周邊商業及經濟的發展，吸引了30%左右的青年前來打拼，便在此暫住，還有相當一部分家庭因孩子上學或其他原因來此居住[4]。

在年齡結構上，12 歲以下的兒童占20%，12～18歲的青少年占10%，18 到60 歲的成年人占40%，60歲以上的老年人占30%。年齡結構分布比較均衡，基本上是成年人與老年人居多，成年人多外出工作，老年人為城中村的主要活動人群。其中大多數家庭還是父母帶孩子的人口模式，三代同堂和年輕夫婦屬于較少人群，單身家庭基本上都是外來人群。由此在不同人群之間產生了相應的矛盾：

（1）住房權益和租金問題：韓森寨城中村居住區中的住房通常是私宅或租賃房屋，住房權益比較復雜。改造過程中，會涉及到房屋的拆遷和搬遷，涉及到原住民和外來人口的住房權益和租金問題[5]。

（2）公共資源和服務的不均衡分配：在韓森寨城中村居住區中，公共資源和服務往往有限，難以滿足所有人的需求。改造過程中，可能會出現公共資源和服務的不均衡分配，導致原住民和外來人口之間的不滿和矛盾。目前韓森寨城中村內的一些公共設施更多地服務于外來人口，而忽視了原住民的需求。

（3）社區文化和生活習慣的沖突：原住民認為自己是城市的一部分，應該享有同等的權利和待遇。但是，外來人口可能不認同這種觀點，他們認為自己是外來人口，并沒有享有與原住民同等的權利和待遇。因此改造過程中，對原有的社區文化和生活習慣造成的影響，會導致原住民和外來人口之間的文化沖突和生活習慣的不適應。

3.矛盾的應對策略

3.1 形成與“幸福林帶”片區結合的商貿住區生態功能為一體的15 分鐘生活圈

（1）延幸福林帶綠化廊道兩側建立公共服務設施走廊，形成沿綠廊兩側為一體的慢行城市綜合區。延續住區內的業緣關系的傳承（住區片區內部有許多住齡50 年以上的老鄰居），考慮保留或改建原家屬院打造以小街區，住宅，商業，公服組團分布，相互平衡的生活圈（開放與私密性兼顧）。建立與周邊產業鏈相關的商住混合區，增強地區活力，提供更多的商業機會和就業機會，同時也可以改善居民的生活質量，滿足他們的日常生活需求。

圖2 韓森寨城中村內道路系統

（2）在該地區規劃建設綠色建筑和綠色社區。綠色建筑和綠色社區可以減少能源消耗和環境污染，提高居民的生活質量，同時也可以吸引更多的投資者和居民來到該地區。另外，可以加強公共服務設施建設，提高公共服務水平，滿足居民的基本生活需求。

（3）采取土地資源集約化的利用方式，合理規劃土地資源，提高土地利用效率。例如，可以在商貿住區內建設高層建筑，增加土地利用率，同時也可以增加商業和住宅用地的供應量，滿足市場需求。

3.2 構建土地資源的高效利用規劃體系

（1）在韓森寨城中村居住區中，土地權屬比較復雜，涉及到多個業主和利益相關方。在進行改造時，需要對土地權屬進行梳理和調整，確保土地的合法使用和權益的保障。可以通過政策引導、市場運作等方式，妥善解決土地權屬糾紛，確保改造工程的順利進行。

（2）針對在韓森寨城中村居住區中，土地用途往往比較混亂的矛盾，在進行改造時，需要平衡各種土地用途之間的關系，確保土地的合理利用。可以通過制定詳細的城市規劃和土地利用規劃，明確各種土地用途的分布和比例，減少土地用途之間的沖突[6]。

（3）在韓森寨城中村改造過程中，需要尊重和保留原有社區的特色和文化，同時兼顧城市景觀規劃的要求。可以通過制定具有彈性的城市規劃政策，兼顧城市景觀規劃與居住區特色的保留和發揚，例如，在韓森寨城中村居住區中，可以根據居民的需求和社區特色，適當增加商業、文化娛樂等設施，滿足居民的生活需求，同時也可以提升土地的利用價值；實施用地混合功能，將不同用途的土地進行混合，形成多功能區域。這樣可以使城市更加多元化和活力化，也可以減少土地用途之間的沖突，由此實現城市發展和文化傳承的雙贏[7]。

圖3 韓森寨城中村內景觀系統

3.3 構建城市的微縮實體緊湊、舒適的居住網絡

在改造完成后，村內的人群結構將會產生變化，引入新的人群，例如幸福林帶東側工搬遷，廠原址改為文化創意產業園，由此引來大批青年創客，預估比例為40%；幸福林帶2020 年完工，幸福林帶將成為西安最大的林帶，而林帶的地下層為商業長廊，有大批人員前來工作，預估比例為35%；09 年韓森賽城中村拆遷，原住民后續返回，也有村民在外面安家落戶，預估占比為25%。由此規劃可以根據人群結構構建城市的微縮實體緊湊、舒適的居住網絡。

（1）通過立體化緊湊布局和不同層數住宅的組合，提高土地利用率，實現最大的土地利用和居住多樣性，以滿足現代城市居民的各種需求。

（2）加強公共服務設施的配置，實現住區內部一定程度的自我滿足，減少對外依賴，促進社區發展。例如在韓森寨城中村內部打造小廣場和公園，為居民提供休息、娛樂和交流的場所。這些場所可以成為社區的聚集點，增強居民的歸屬感和認同感。同時組織各種公共活動，提高公共空間的使用率和吸引力。可以定期舉辦文藝演出、公益講座、親子活動等，增強社區的凝聚力。

（3）通過模數化小套型的組合，緊湊經濟且適合各種類型的居民。在建筑布局上，可以合理安排建筑物的朝向和間距，增加日照時間，提高住宅的采光和通風效果。這也可以提高韓森寨城中村的不同類型居住舒適度。同時，屋頂平臺及大片活動場地的設置增強鄰里交往，提高社區活力。結合周邊道路的通達性，實現住區內部交通明確有秩序，實現居民生活利益最大化。

圖4 社區綠地意向圖

（4）改造老舊公寓并打造高水平的人才公寓，對村內老舊的建筑進行翻新和改造，其中包括更新設施、提高能源效率；在安全方面，可以增加監控攝像頭、加強門禁系統等，以提升居住質量。

同時根據人才的需求進行空間規劃，例如，設計共享工作空間、私人臥室等，公寓還可以提供獨立的廚房和餐廳，以滿足個人的烹飪需求。還可以在公寓中引入創新元素，例如包括智能門鎖、智能照明、智能溫控等，提高生活的便利性和舒適度、此外，還可以提供共享社區設施，例如健身房、洗衣房、娛樂室等，以滿足人才的日常生活需求，以吸引和留住人才。其次，還要在公寓內提供高品質的服務，例如定期的清潔服務、24 小時的安保服務等，以增加公寓的吸引力。最后，制定靈活的租賃政策，例如提供短租、長租、按月租等不同選擇，對于需要臨時住所的人才，可以提供日租或周租的選項，根據人才的具體情況，提供相應的租金優惠，例如長期居住優惠、學生優惠等，并提供免費的咨詢服務，幫助人才解決在居住過程中遇到的問題。此外，還可以根據人才的需求提供租金優惠、靈活的付款方式等優惠政策，以滿足不同人才的需求。

結語：

在城市規劃和更新改造中，老舊城中村的改造是重要的議題。本文以韓森寨城中村更新改造為例，探討了城中村改造中的矛盾與策略。韓森寨城中村改造中存在著舊城區與幸福林帶周邊新建社區的矛盾。針對這些矛盾，文章提出了相應的應對策略。當然，還有很多更新改造策略，包括對拆除重建區域和修繕保留區域進行合理規劃，對商業發展和居民住房需求進行平衡，以及加強政策宣傳和公眾參與等。在本文中的案例中采用的是相對更適合韓森寨城中村的一些方法，在后續的其他城中村改造中也要因地制宜。總之，城中村改造需要綜合考慮多方面因素，制定出切實可行的更新改造方案。