簡析住房公積金在房地產經濟中的調控作用

文／簡建 安義縣住房保障中心 江西南昌 330500

引言：

房地產是關乎民生發展及社會建設的重要產業，為緩解人們住房消費壓力而出臺了住房公積金制度，由此不僅轉變了人們的住房消費觀點，還具有改善民生的作用，人們可基于住房公積金而享有貸款優惠，且受益于住房公積金，房地產經濟得到良性發展。而正是住房公積金所提供的政策優惠，對房地產市場經濟產生著影響，能夠對其起到較強調控作用。

1.基于房地產經濟的住房公積金調控作用分析

1.1 提供資金支持，加快房地產建設

采用住房公積金的形式支付房款不僅可為人們提供住房消費提供優惠，還可為房地產開發商提供穩定的開發資金。尚未實施市場經濟階段，政府機構及單位主要通過住房分配的模式提供住房，用于滿足人們的住房需求，該分配模式不涉及住房消費購買問題，故在當時時代背景下并未實施住房公積金制度。而進入市場經濟階段后，區域經濟迅速發展，市場經濟特征愈發顯著，在此環境下房地產企業發展迅猛。但住房屬于剛需商品，性質特殊，大部分工薪階層無足夠資金一次性支付住房款項，且商業貸款具有審批難、利率高的特征。為緩解人們住房貸款償還壓力，解決住房難題，隨后出臺了住房公積金制度，由單位與職工共同繳存住房儲備資金，可借助低利率住房公積金貸款而緩解購房難的問題，并出臺了《住房公積金管理條例》，用于規范住房公積金管理與應用工作[1]。住房公積金的使用為房屋建設項目提供了穩定的資金支持，降低了房屋資金籌措難度，房地產在足夠資金支持下，則會更好地建設房屋，并帶動房屋數量增加，繼而對房屋價格有效調控。

1.2 調節住房消費，滿足住房需求

近幾年住房公積金繳存額及提取額持續增長，2016年至2019 年的住房公積金繳存額及提取額變化情況可見表1，結合表1 數據可見，我國住房公積金繳存及提取形勢良好，尤其是2018 年，無論是住房公積金繳存額還是提取額均達到了極高的層次。而住房公積金的大量繳存與提取均對房地產消費具有加強的刺激效果，加速資金流動，使房地產資金快速回籠。除此之外，為進一步調節住房消費，調控房地產經濟，近幾年還針對異地工作現象出臺了相應的調控措施，例如：若單位存在異地外派人員，則不允許其運用本地住房公積金而購買外地房產，借助該方式而調控不同區域之間存在的房地產經濟差異，同時延長外派員工的住房公積金貸款還款時間、支出額度等，實現房地產資金分流，借助配套措施保障住房公積金對于房地產經濟的調控效果[2]。此外，受到區域經濟影響，導致不同地區的房地產經濟發展形勢存在差異，針對該問題，還可結合區域內房地產經濟發展態勢而出臺相應的調解措施，例如：放松住房公積金在二手商品房購買上的支出限制，借助該調控措施而調動二手房市場活力，從不同角度調節住房消費，滿足人們的差異化住房需求。

表1 2016 年至2019 年的住房公積金繳存額及提取額變化情況

1.3 把握變化趨勢，引導市場發展

住房公積金繳存額及提取額可在一定程度上反映房地產經濟態勢，在房地產產業發展期間，可根據住房公積金情況而了解市場變化趨勢，基于最新房地產資訊而調控住房公積金貸款發放量及頻率，繼而起到引導房地產市場發展的效果，彰顯住房公積金對于房地產經濟的調節控制作用。此外，根據住房公積金數據可預測房地產經濟體系中的風險與危機，對樓市房價的跌幅與漲幅狀態盡心預判，繼而逐步構建出符合社會形勢的房地產經濟動態調控模型，對住房公積金可用數量不足、資金鏈斷裂等風險問題進行抑制。總而言之，住房公積金對于房地產經濟的調控作用尤為靈活，可基于房地產市場狀態而調整住房公積金政策。例如：若某地房地產經濟過熱，則可推出住房公積金貸款認證機制，基于職工資歷、年限等劃分住房公積金提取順序，明確住房公積金貸款資格，采用該方式調控房地產經濟。

1.4 促進經濟增速，強化國民經濟

在整個產業市場環境中，房地產屬于支柱型產業，據統計局數據顯示，在2019 年，全年GDP 國內生產總值為990865 億元，而其中房地產GDP 超過43 萬億元，約占全年GDP 國內生產總值的8.2%。由此可見，房地產經濟對整個國民經濟具有較強的促進作用。對于國家政府而言，住房公積金為重要的房地產經濟調控手段，若房地產經濟受到住房公積金調控影響而實現穩定發展，則可有效促進經濟增速，強化國民經濟實力。國外經濟學家對房地產經濟增速與國民市場經濟增速之間的關系，發現兩者比例約為1.4:1，進一步分析國民經濟與房地產經濟之間的發展速度關系，具體可見表2。

表2 國民經濟與房地產經濟之間的發展速度關系

2.住房公積金調控房地產經濟的政策工具

住房公積金主要依托于政策工具對房地產市場經濟產生調控，而住房公積金調節居民住房需求與房地產市場之間的關系時，其憑借的是一個完整的政策組合，根據用途、對象的差異，能夠選用住房公積金政策中的次級政策工具進行調控，滿足居民不同需求。基于拉米什、豪利特分類方式，將住房公積金政策中的次級政策工具進行總結，具體可見表3。

表3 住房公積金政策中的次級政策工具

結合表3 可見，在整個住房公積金政策體系中，絕大部分次級政策工具均為強制性、混合性政策工具，其中繳存、提取相關的均為強制性政策工具，混合性政策工具中，貸款利率、可貸年限、可貸額度、首付款比例屬于市場工具，沖還貸款屬于混合性工具。

次級政策工具的選用能夠在一定程度上影響住房公積金對房地產市場經濟產生的影響，而隨著社會產業的發展進步，各地住房公積金覆蓋人群與政策普及面逐漸擴大，據財政部、城建部聯合下發的《全國住房公積金2019 年年度報告》顯示，我國住房公積金業務平穩運行，存繳金額現23709.67 億元，共發放個人住房貸款12139.06 億元、286.04 萬筆，此外繳存企業數量、實繳職工數據均實現了增長，具體可見表4。由此可見，住房公積金政策影響力正在不斷擴大，人們對住房公積金充分認可，且在當前社會環境下，住房公積金現已成為職工重要福利內容，因此，住房公積金對于房地產市場經濟的調控作用正在不斷擴大，必須加強對住房公積金房地產經濟調控作用的重視。

表4 全國住房公積金2019 年繳存數據

3.強化住房公積金房地產經濟調控作用的有效策略

3.1 擴大保障范圍

社會職業結構在新時代背景下呈現出多樣化特征，部分個人職業者等缺乏住房資金保障，其仍肩負著較重的住房償貸負擔，此外，若人們前往農村區域居住，而該類房產僅有使用權而無所有權，這就導致住房公積金無法運用。由此可見，住房公積金的保障范圍仍存在一定局限，在未來社會發展建設中，可適當擴大住房公積金保障范圍，最大限度激發住房公積金潛力，使住房公積金更好地發揮出調控房地產經濟的作用，繼而更好地滿足人們的差異化購房需求。結合上述政策工具分析可知，現階段住房公積金政策主要分為混合性、強制性、自愿性三類，為有效調動住房公積金潛力，需對三類不同的住房公積金政策進行明確，做好相關宣傳工作，同時樹立融合思維，從細節處入手強化三種政策工具間的關聯，使政策工具能夠協同發揮作用，繼而有效擴大住房公積金的保障范圍[3]。

3.2 完善監管制度

在住房公積金政策實踐期間，應定期采集住房公積金數據，基于住房公積金數據了解與預測房地產經濟態勢，并結合產業形勢搭建行之有效的住房公積金管理制度，優化撥款渠道，逐漸住房公積金監督委員會及專項審計機構，健全住房公積金監管制度，在住房公積金管理期間將監督制度嚴格落實，提過提高住房公積金監管力度而確保其能夠切實發揮出調控房地產經濟的作用。在此基礎上，加強住房公積金資金監管，對住房公積金貸款申請者還款能力、信用等級、個人資質、工作資歷進行審查，逐步健全住房公積金貸款審批制度。房地產經濟突發性波動易造成金融風險，因此，在完善監管制度的同時，需構建專項住房公積金管控機構，并保障其獨立性，對住房公積金個人賬戶定期檢查，用于保障資金存儲安全性，以免出現住房公積金被盜用現象[4]。在信息化時代，還可引入大數據技術，專項監測住房公積金繳存數據及房地產經濟數據，集中匯總數據信息，并以此為依據實施監督監管措施。

3.3 規范管理行為

住房公積金是具有較強專用性特征的財產，為最大限度發揮出住房公積金的房地產經濟調控作用，應對住房公積金管理行為進行規范，確保住房公積金能夠做到專款專用。通過住房公積金調控房地產經濟過程中，應對既有管理制度及貸款政策進行優化。例如：結合地方房地產經濟態勢而適當放款住房公積金貸款標準，根據職工所創造的經濟收益、工作表現而動態化調節其住房公積金貸款額度，對住房公積金撥款路徑、貸款使用方式進行精細化控制，以免部分職工依托于高額住房公積金而購置多套房產，擾亂房地產經濟秩序，根據銀行貸款利率及地區房價水平而調控住房公積金政策。除此之外，若職工在尚未償清首套房產貸款情況下申請第二套房產的住房公積貸款，則需拒絕該貸款申請，用于維護房地產經濟市場秩序，實現住房公積金資源均衡分配。

3.4 強化互動整合

結合現階段住房公積金政策來看，相關的貸款政策、提取政策、繳存政策之間相互獨立，對房地產經濟進行調控時，各類住房公積金政策發揮效用時，易出現相互掣肘的作用，因此，為強化住房公積金政策對房地產經濟的調控作用，應強化各類住房公積金政策之間的互動關系，并構建多政策整合機制，做好貸款政策、提取政策、繳存政策間的融合。例如：基于現有住房公積金貸款政策增設繳存基礎條件，在現行住房公積金提取政策中，增設便于公積金還款的相關規定，從細節處入手而促進多種政策間的互動[5]。

以住房公積金貸款政策、繳存政策的互動整合為例展開分析，企業及職工基于現行規定而根據月收入固定比例繳存住房公積金，單位性質等要素可在一定程度上影響住房公積金的繳納，同時導致高收入群體所能夠繳存的住房公積金金額較高，但住房性質等因素與職工住房狀況不存在關聯，高繳納額的職工可能不具備高貸款額，致使擁有高繳存金額的職工無法充分享受到良好住房條件，公平性略有欠缺。針對該問題，則可整合住房公積金貸款政策與繳存政策，構建“配貸”機制，即結合職工住房公積金余額及繳納金，對住房公積金可貸款額度進行靈活調整與配置，同時對住房公積金可貸款總額度進行設置，若職工具有較高的住房公積金繳納額度及余額，則其能夠得到較高的住房公積金可貸款額度，繼而確保職工能夠憑借較高公積金貸款額度購置房產，改善住房條件，并實現對房地產經濟的調控[6]。由此可見，為強化住房公積金對房地產經濟的調控作用，應基于現有住房公積金政策體系，對其強制性、混合性、自愿性政策工具進行整合，以此逐步擴大住房公積金對房地產經濟的調控作用。

3.5 優化繳存政策，比例分層制定

結合現階段住房公積金繳存及應用來看，居民職工的住房公積金繳存金額與家庭人口、婚姻狀況之間不存在關聯，僅受職工現階段住房狀況影響。此外，當前僅困難企業的住房公積金繳存較為靈活，若企業近階段發展困難，其可適當緩交、減交，而對于其他狀況，均需按照職工月收入固定比例進行繳存，且住房公積金繳存比例存在限額封頂現象。部分家庭的同住人口相對較多，若家庭內部多人承擔相等額度的住房公積金繳存金額，可能對家庭近階段生活造成一定的資金壓力。因此，為更好地發揮出住房公積金的優勢作用，強化對房地產經濟的調控，需基于現有住房公積金政策對繳存政策進行優化調整，按照同住人口、婚姻狀況科學劃定住房公積金的分層繳存比例，用于強化住房公積金的便捷性[7]。例如：對于多人口同住或已婚家庭，繳存人可根據自身需求而提交申請降低某方住房公積金的繳納比例，在滿足住房需求的同時，使家庭可支配資金規模增加。

結語：

綜上所述，住房公積金能夠對房地產經濟產生較大的調控作用，在住房公積金的有效調控下房地產經濟可實現良性發展。為擴大住房公積金在房地產經濟體系中的調控作用，應結合房地產經濟形勢而優化住房公積金保障范圍，完善并嚴格落實監督監管制度，規范管理行為，同時強化三種不同住房公積金的銜接，構建政策工具整合機制，使政策工具能夠協同發揮調控作用，在此基礎上對繳存政策進行優化，采用分層方式制定住房公積金繳納比例，繼而有效調動房地產活力，推動房地產經濟穩定發展。