老舊小區改造工程要點分析

文／馮磊 北京知信工程咨詢有限公司 北京 100071

引言：

老舊小區改造工程相較于新建工程而言，存在諸多不同點。目前，老舊小區改造工程正在逐步地放棄原有“就小區論小區”的慣性思維，不斷向拓展改造實施單元、積極推進相鄰小區及周邊地區聯動改造、從片區層面統籌推進公共空間共建共享的方向發展。為此，作為有著多年工作經驗并參與老舊小區改造工作的項目管理人員，在從事改造項目的過程中，更需要依據老舊小區的基本情況、居民改造訴求、政策限定條件、設計施工規范等因素編制合理的施工組織設計和居民協調方案，做好施工技術應用措施，切實提升老舊小區改造質量。

1.老舊小區的現實困境

老舊小區改造工程主要包含了對城市、縣城等行政劃分區域內的建造時間2000 年以前的、公共設施落后的、影響居民正常生活的以及居民改造意愿強烈的住宅類小區[1]。隨著我國城市建設方式從空間擴張向城市更新方向轉變，老舊小區的現實困境日益凸顯，主要表現在以下幾點。

1.1 建筑老化、配置欠缺、功能滯后

老舊小區管線使用時間較長，逐漸出現老化的現象[3]，例如屋頂漏水、外墻皮脫落、外窗氣密性差、管線老化、排水管道堵塞等問題。這些問題不僅影響著居民的正常生活需求，還會帶來一定的安全隱患[4]。老舊小區基本功能配置出現不足，如缺少垃圾處理點、停車位數量不滿足使用需求、多層住宅無電梯、缺少無障礙設施。小區建設功能落后，缺乏智慧建設，如缺少門禁系統、視頻監控系統、物業服務等。出現上述問題的原因在于大部分的2000 年以前的老舊小區未歸集房屋維修基金，后期公共部分的維護保養方面缺乏資金來源。按照相關規定，若小區的公共維修基金降至總量的30%時需要續籌，但續籌的過程中眾多業主并不認同。

1.2 空間占用、設施不足、環境陳舊

老舊小區內部私搭亂建、樓道內亂堆亂放、綠地停車等問題屢見不鮮。公共設施配套明顯不足，缺少電梯、無障礙坡道、樓梯扶手等適老化設施，社區醫院、便民市場等服務設施。環境陳舊，綠化景觀缺乏，運動器材設施年久失修。造成這類問題的主要原因在于老舊小區盈利性項目數量較少、居住人口較少，較大規模的物業公司不愿入駐（綜合效益較低）。并且，部分小區改造后只能在社區的幫助下成立業主代表委員會進行自治管理，只能保障小區內部日常的保潔、垃圾處理等常規事務，并不能妥善處理小區內部的設施及環境問題。

1.3 社區缺位、品質不佳、認同迷失

部分老舊小區無社區，小區的凝聚力不足，未形成穩定的社區文化。小區活力缺失，居民積極溝通交流的熱情有待提升，缺乏對社區的認同感，參加公共活動、公共治理的意識較為薄弱。造成這一情況的主要原因在于小區內部可供居民休閑、娛樂的場所不多，居民日常活動空間受限，缺乏鄰里間溝通與交流的空間和機會。

2.老舊小區改造要點

2.1 拆除工程

老舊小區內部建筑數量多，面積大，且違章建筑的分布較為分散。為了克服拆除工作的難度、降低拆除工作對小區原有生活環境的不利影響，改造前制定拆除專項方案。

（1）成立專門的拆除小組，由經驗豐富的項目負責人牽頭每個區域的拆除工作。負責人要與老舊小區的街道委員會等部門密切配合工作，逐步摸清違章違建對應的住戶，主動上門宣傳改造工程的重要意義，爭取得到住戶的理解與支持。

（2）制定拆除行動方案。拆除工作的行動方案需建立在確保人員安全的前提下制定，優選經濟、合理、施工活動擾民程度小的方案，通過多種方式或途徑獲取被拆除的建筑物的竣工圖或設計圖紙（包括但不限于結構專業、建筑專業、給排水專業、電氣專業的圖紙）、現場勘探的資料信息，在與拆除工程相關的地方性法律法規條例和安全施工技術規范的要求下開展。

（3）現場準備工作。拆除工程現場準備工作主要集中在以下幾點。一是清理施工場地，確保拆除設備進出、構件吊裝、垃圾清運等道路通暢。二是判定房屋及違章建筑的結構穩定性，必要時需進行臨時性加固，張貼安全提示并設置圍欄和警戒標志。三是實地踏勘拆除區域情況，繪制合理的施工現場平面布置圖，掌握地下管線分布情況，制定專門的開挖、拆除、管線遷移保護等工作的方案和措施。四是及時做好垃圾清運工作。

2.2 抗震加固改造

老舊小區建筑物的建設時間久遠，大部分是砌體結構。根據砌體結構的建筑特點和結構受力特點，采取有效的抗震加固改造措施可以提升整個建筑物的安全性和穩定性。砌體結構的抗震加固改造工作需要綜合多個因素，經濟性首當其沖。采取何種加固措施、是否需要“帶戶作業”、居民是否安置等都有經濟成本；室內承重墻體加固會占用室內凈面積，是否會影響居民生活、加固活動是否會對老舊小區交通帶來不利影響，是否會造成居民投訴事件發生。根據查閱相關資料，并結合此前的工作經驗，可以將常見的幾種砌體結構加固方法及優缺點總結如表1 所示。

2.3 地面改造

在老舊小區地面改造項目中有兩種改造的方式，傳統的剔鑿修復法和切縫注膠法。切縫注膠法指的是確定地面空鼓后通過切縫的形式切出約50mm 的縫隙以釋放混凝土地面的內部應力，使得空鼓位置處的混凝土能夠落在原有的地面上，再利用打孔注膠的方式將空鼓位置處的混凝土與原地面結構粘連于一體，可以節省時間成本和經濟成本，并且不會產生二次空鼓的情況。該改造方法的施工操作要點可總結為以下幾點：

（1）確定施工方案。施工人員首先對老舊地面的空鼓問題分析原因及原理，然后在保障改造質量的前提下選擇最為經濟的做法。

（2）確定空鼓的位置及范圍。施工人員首先對地面進行清掃，然后觀察裂縫位置，使用小錘子對裂縫的周邊區域敲擊，確定空鼓的范圍，使用記號筆按照1.5m×1.5m的尺度劃分區域。

（3）切縫。使用切割機將空鼓的位置與密實的部位進行切割與分離，切縫的寬度控制在50mm 左右。若空鼓的范圍很大，則根據實際情況增加切縫的數量，目的是徹底釋放空鼓區域內混凝土的應力。并為后期注膠工作劃定施工區域。

（4）鉆孔。使用鉆機沿著混凝土裂縫的方向每隔500mm 的距離鉆孔，并預埋注膠管。鉆孔時應注意施工安全及粉塵控制工作，孔洞深度依據前期現場踏勘路面厚度確定。

（5）注膠。選用具備粘接強度高、固化速度快的雙組份改性環氧樹脂膠粘劑（JLD-X）作為修補膠，使用高壓灌注機將其填補在混凝土的微縫、微孔之中，膠體溢出則證明注滿，最后使用密封膠做密封處理。在施工周邊設置隔離欄，膠體未凝固前不得在施工區域行走。

2.4 屋面節能改造

屋面保溫層在長時間的雨淋和暴曬下容易喪失保溫隔熱性能[5]。屋面保溫改造是老舊小區改造中最為重要的分項工程之一。在老舊小區建筑物的屋面保溫方面的改造措施可總結為以下幾點。

（1）屋面基層處理。清除原有屋面的已喪失保溫性能的材料，清理雜物、油污以及其他能夠影響保溫材料粘結強度的物質。屋頂表面清理完畢后，涂刷界面劑，做好防雨措施。

（2）鋪設DEA 砂漿（聚合物粘結砂漿）。按照粉：水≈0.2:0.25（重量比）配置，攤鋪均勻后等待其凝固后，再將界面劑均勻地涂刷在憎水巖棉板（模塑聚苯板）和基層之間，增加保溫材料的粘結性能。

（3）粘貼復合硬泡聚氨酯保溫板。施工人員使用靠尺壓平保溫板材，在提升表面平整度的同時也能為后期施工操作奠定良好的施工基礎。

（4）粘貼玻璃纖維網格布。由專人負責聚合物砂漿配置并確保攪拌質量，聚合物砂漿的配合比為KL 粘結劑：425#硫鋁酸鹽水泥：砂子（用18目篩底）=1:1.88:3.25（重量比）。根據屋面尺寸裁剪玻璃纖維網格布，在陽角處做加強層，加強層需粘貼在最內側，每邊控制在150mm。玻璃纖維網格布搭接的長度應大于70mm，被切斷的部位必須使用補網搭接的方式。

（5）防水層施工。施工前注意陰陽角處附加層的鋪貼質量，施工人員按照順水方向鋪貼將防水卷材后使用火焰噴槍加熱基層和卷材的接觸面，待接觸面剛剛熔化的時候向前滾鋪卷材，最后使用熱熔噴槍收邊，完工后在監理單位見證下進行閉水試驗。

2.5 門窗節能改造

門窗節能改造需在建筑外墻外保溫隔熱改造前完成。門窗節能改造的步驟可分為以下幾步。

（1）入戶調查。因老舊小區使用年代久遠，隨著人民生活水平的提高，部分居民對于質量較差、氣密性不嚴的外窗在使用過程中進行了更換，因此在前期入戶調查過程中，要充分了解居民的改造意愿，征詢其是否有更換外窗的想法，并將新裝外窗的各項參數指標做詳細介紹。

（2）二次入戶測量。在收集第一次數據的基礎上，對有外窗更換意愿的居民進行二次上門測量及尺寸確認，包括分格方式、開啟扇位置也要根據住戶現狀進行一戶一策的細化和修訂，例如有柜子或設置窗簾盒的陽臺，在測量過程中要有針對性的解決方案，比如加設上亮或將開啟扇居中，避免影響居民使用功能。

（3）拆除工作。施工人員首先要對老舊的門窗進行拆除，尤其是碎的磚塊、殘余的發泡膠、砂漿、植入的釘子等。拆除時可能會破壞門窗洞口邊的墻體，施工人員需及時涂刷砂漿，抹平。

（4）固定窗框。距離門窗角部、中豎框、中橫框的規定距離內安裝固定拉片，及時調整窗框的位置（重點是水平度和垂直度），將膨脹螺栓打入原有的墻體中。

（5）調整窗框。若窗戶安裝不正，則在使用一段時間后會出現窗戶越來越歪的情況。對于矩形窗戶，可直接測量窗戶的對角線，兩個對角線的長度需保持一致；對于圓弧形窗戶，可使用水平尺；對于傾斜的窗戶，可使用吊錘。

（6）打發泡膠。將發泡膠緩慢且均勻地填充在窗框與墻體之間的縫隙之中，待發泡膠徹底固化后使用小刀將多余的發泡膠切除。

（7）安裝玻璃及其他配件。施工人員安裝玻璃時需在規定的位置嵌入塑料墊片，塑料墊片的作用是固定玻璃在窗框中的位置，防止移位。打密封膠時需沿著縫隙呈45°出膠，確保密封膠與玻璃表面緊密接觸，若接縫的長度小于15mm，則需要重打一遍。打完膠的窗扇應靜置，待密封膠固化后方可使用。

2.6 外墻節能改造

老舊小區外墻年久失修，普遍存在墻皮脫落、抹灰層空鼓、露筋等問題，且2000 年以前的外墻大多沒有保溫層，存在很大的安全隱患且不滿足現行的節能技術標準。導致建筑物保溫性能下降，外墻節能改造的要點可總結為以下幾點。

（1）選擇外墻保溫材料。外墻保溫材料的種類多，不同種類的保溫材料的性能存在較大的差異。表2 為不同種類保溫材料性能對比表。改造前可依據批復概算、政策規定、所處環境、市場供應情況等多重因素質優價低的保溫材料。

表2 不同種類保溫材料性能對比

（2）清理建筑外墻。將建筑原外墻空鼓、墻皮脫落處鏟除干凈，尤其是粉塵、油污、脫模劑、鐵釘等[2]。清理外墻前需做好圍護遮擋工作，避免雜物墜落影響人身安全。

（3）控制基層墻面粉刷層的平整度。施工人員使用小錘和鏟刀對空鼓或疏松的部位及時剔除并使用砂漿填實找平。

（4）粘貼保溫材料，涂刷界面劑。采用機械錨固為主、以粘為輔的方式將外保溫系統固定在建筑墻體上。施工人員利用不銹鋼刮刀涂刮粘結砂漿時，可稍微用力將粘結砂漿壓入保溫材料之中，以增加兩者之間的粘結性，粘接率滿足設計和規范要求。粘貼施工時應均勻的用力壓實保溫材料，一次性粘貼到位。

（5）安裝錨固件。在保溫材料粘貼24 小時以后開始安裝錨固件，錨固件的安裝數量以墻體高度劃分標準，小于20m 高的墻體，錨固件安裝數量為不少于4 個/m2；高度在20m～50m 高的墻體，錨固件安裝數量為不少于5～6 個/m2；高度大于50m 高的墻體，錨固件安裝數量為不少于8～9 個/m2。除此之外，在保溫材料接縫處、陽角、轉角、洞口以及邊緣位置，需加密錨固件的使用數量。

（6）抗裂防護層。施工抗裂防護層時需使用多遍抹灰的施工工藝，先在保溫板上刷一層抗裂砂漿，然后壓入耐堿網格布后使用塑料質地的膨脹螺栓固定后再刷一層抗裂砂漿。

（7）飾面層施工。待抗裂防護層施工完畢并養護7天以后，再開展飾面層施工作業。涂料飾面層可以選用柔性的耐水膩子和彈性的涂料，彈性涂料可抵抗熱脹冷縮效應，避免后期開裂。

結語：

老舊小區改造工程是一項關乎群眾切身利益的工程，但也因老舊小區間存在較大的差異性，以及改造訴求的不同，需在改造工程開展前制定切實可行的改造方案。本文以老舊小區改造過程中的現實困境為視角，深入分析了老舊小區當前的狀況，通過參閱文獻，結合自身工作經驗，從多個角度探討了老舊小區改造工程施工階段需要注意的細節，希望可以為該類工程的實施提供全面的指導與幫助。