保交樓工作可持續的戰略分析

文／向濤 文山州城鄉建設發展有限公司 云南文山 663000

引言：

自市場經濟確立以來，我國城鎮化進程不斷提速，房地產行業得以快速發展。1998 年，國務院出臺《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，停止了福利房分配制度，標志著中國正式開啟商品房時代，房地產投資和銷售進入高速增長狀態。2008 年，中央銀行取消對商業銀行的信貸規模限制，房地產行業進入門檻降低，市場競爭進一步加劇，金融與房地產的聯系越來越緊密。多數開發商為快速獲取利潤，利用房地產業高周轉的特點，通過承擔高融資杠桿風險，向金融機構申請貸款用于房地產開發，并在獲取預售證后進行快速銷售，用銷售回款償還貸款，以此撬動更多資源開發更大項目。近年來，國家層面對房地產行業持續實施宏觀調控，同時，疫情沖擊加劇經濟下行壓力，房地產行業面臨市場降溫、融資困難等重重壓力，導致部分房企資金鏈斷裂、債務違約、項目逾期交付甚至爛尾。為穩民生、促發展，2022 年7 月，中央政治局召開會議，首次提出“保交樓”工作任務；同年9 月，央行撥款2000 億元支持“保交樓”，隨即，各省市相繼出臺“保交樓”舉措，“保交樓”工作進入實質性落地階段。從現階段“保交樓”工作開展情況來看，雖取得了一定成效，但也暴露了資金使用范圍窄、支取難、缺口大等問題，要實現“保交樓”工作的可持續發展，還將面臨許多的挑戰和困難。

1.保交樓工作開展的重要意義

保交樓工作作為重要民生工程，既關系人民群眾的切身利益，又對社會經濟的穩定發展有著舉足輕重的影響。在經濟學中，我們常把投資、消費、出口比喻為拉動經濟增長的“三駕馬車”，與之對應的金融業、房地產業、制造業都是我國國民經濟的支柱型產業[1]。房地產項目一般開發規模較大，涉及的產業鏈條較長，對地方居民消費、就業以及上下游產業鏈都有較強的帶動效應，以至于長期以來，地方政府為促進城市建設及經濟發展，過度依賴房地產的投資，導致房地產投資占社會固定資產投資權重過高，擠占了大量的資金和產業資源，進一步影響市場配置資源的效率；同時，由于房地產的金融杠桿較高，資金過度集中于房地產行業，一旦發生大規模借貸對象不能按期償還貸款的情況，極容易產生系統性金融危機，美國次貸危機的爆發最主要因素就是房產的投機和次級貸款的增加[2]。

當前，在我國房地產市場，由于很多樓盤的開發資金被開發商挪用，但是開發商無力歸還，導致房地產市場出現大量的爛尾樓盤，影響項目建設的正常推進。同時，由于開發商對項目資金的挪用，難以短期內通過其他渠道彌補資金。進而產生資金回流不到位、房地產市場不景氣的問題。而很多開發商由于各種到期債務必須償還的因素，不得不挪用樓盤項目的資金來緩解短期的債務壓力。而在債務壓力的影響下，產生了很多爛尾樓，最終導致大量業主選擇集體停貸的方式。而這種集體停貸的風波如果不能夠及時得到解決，后續則會產生越來越多不良影響。例如：很多業主在支付了大筆的購房首付款和貸款之后，無法及時入住，則會影響生活秩序和社會秩序的穩定性。同時，很多爛尾樓的業主也會選擇集體停貸的方式，這樣一來會給銀行帶來一定的壞賬沖擊和影響。很多銀行開始緊急排查，進行停貸風險的控制和管理。這樣一來，會導致停帶操作帶來一系列的連鎖反應，給銀行帶來壞賬風險問題。然而，停貸風險更大的沖擊在于影響居民的購房信心。同時，也進一步打壓了房地產市場的發展前景，因此，推動保交樓工作的健康發展越來越重要[3]。

推動保交樓工作的可持續發展，有利于全面解決復工交流的問題，積極幫助居民解決采訪兩空的風險。當前在我國很多地區，各級政府部門已經積極推動房地產企業的保交樓工作的順利開展。一些房地產企業也在積極籌劃資金，努力提升工程進度。同時政府部門也進一步保證防范房地產企業的風險問題。積極配合企業做好保交樓工作，不斷完善并保障老百姓的住房利益。另外推動保教樓工作的有序開展，不僅能夠緩解企業的資金壓力，同時還有利于降低企業的流動性風險。而政府部門也通過完善政策的方式，進一步采取政策性銀行專項借款的方式，推動保交樓工作的開展。當前很多地區的政府部門也開始落實保教樓穩民生的工作，進一步推動房地產企業的健康發展。這樣一來也能夠實現穩地價，穩房價，穩發展目標的重要目的。推動房地產行業的良性循環和發展。只有政府部門加強制度約束和監管力度，才能進一步推動房地產企業的平衡發展，向上發展。當前推動保交樓工作健康發展的重要關鍵在于解決資金不足和資金短缺的問題。政府部門需要進一步結合房地產企業和開發商的資金挪用情況不斷加大對資金挪用的管理，保證業主的住房利益和消費利益。

因此，房地產行業的宏觀調控，不僅要去金融化、去泡沫化，也要著力于供給側的改革，這也是國家不斷強調房子是用來住的、不是用來炒的根本原因。保交樓工作作為支持剛性和改善性住房需求的重要手段，不僅能夠促進房地產市場價格穩定，提振投資者信心；還能助力社會、金融、民生秩序穩定，優化社會資源配置，防范房地產行業脫實向虛金融風險，保護消費者合法權益[4]。

2.影響實現“保交樓”目標的因素

2.1 房地產領域歷史遺漏問題較多

房地產項目爛尾的成因較為復雜，主要原因大多是由于資金的要素保障不到位，造成資金鏈斷裂產生的。但除此之外，往往還伴隨其他影響因素，諸如涉法涉案導致的開發建設主體資格缺失，項目違規建設、擅自改變使用用途等原因未通過規劃核實導致不能進行不動產登記，消防、環保驗收不合格導致不具備竣工驗收備案條件，已售住房或在建工程被開發建設企業抵押或司法查封，保交樓工作開展過程中開發主體惡意抽逃資金等。以上歷史遺留問題，一般時間跨度大、牽扯范圍廣，解決難度較大，直接影響保交樓工作的推進[5]。

2.2 爛尾樓基數大專項借款資金不能全覆蓋

在城市現代化建設的進程中，部分地區會違背城市發展和規劃的客觀需求，過度追求經濟的快速增長，依賴通過房地產投資提升固定資產投資指標，造成房地產市場的飽和，商品房、住宅房供給溢出、存量過大，供需關系長期處于不平衡狀態。在一些經濟欠發達地區，住房市場的需求不足，導致開發商無法獲得足夠的銷售回款，以進行借款的還本付息，進而造成大面樓房爛尾。據有關數據統計，2022 年，我國中西部城市，如昆明、鄭州、福州、天津、重慶、武漢、南寧等地樓盤爛尾率已達到了5%至10%不等，爛尾樓基數過大。房地產項目開發體量一般不會太小，項目建成完工所需的建安費用動輒數億，央行撥付的2000 億元專項借款資金，無法實現爛尾樓項目的全覆蓋，仍存在資金缺口。

2.3 專項借款資金支持范圍窄

目前，保交樓專項借款資金僅支持商品住宅項目。現實中，房地產開發企業為實現利益的最大化，往往都是將商業和住宅融合一體進行混合開發，對于夾帶商業的爛尾項目，并不能獲取專項借款資金的支持。同時，由于部分房地產開發企業已形成長期不良負債，基本不能通過屬地管理責任主體的專項借款評估。

2.4 專項借款資金用款審批慢

為避免專項借款資金撥付后開發商挪用、抽逃資金等問題發生，屬地管理主體對專項借款資金實行統收統支、全程監控、閉環管理，專項借款資金的使用和支取，一般都要經由屬地政府、行政管理部門、借款主體及融資銀行的層層核實審批，其過程將伴隨較長的行政時滯，對于急于通過專項借款資金實現復工復產，快速形成實物工程量，以進行銷售獲取回款的開發企業來說，過長的行政審批時會增加付息壓力和運營成本，加重開發商負擔。

2.5 專項借款資金無法解決企業生存問題

保交樓專項借款資金存在專款專用的資金屬性，房地產開發企業僅能通過專項借款資金實現房屋的交付，但交付后還需要充足資金支持住房的營銷，支付日常運營成本及人工成本。對于資金短缺的開發企業來說，沒有后續資金支持，將無法實現住房的順利銷售，便產生不了銷售回款用于還本付息，極可能產生又陷入新的惡性循環。

2.6 作為借款主體的平臺公司承擔較大連帶責任風險

由于爛尾項目的房地產開發企業存在不良信用，不符合保交樓專項資金的借款條件。實際操作中，屬地政府一般會指定1 家符合借款條件的平臺公司作為借款主體，進行保交樓專項資金的借入，負責資金的統貸統還，并根據有關管理部門的審核批準，向開發企業進行所需建設資金的撥付，開發企業項目建成后住宅銷售所得均存入指定賬戶，用于償還貸款。因此，房地產開發企業在無法償還貸款時，作為借款主體的平臺公司也要承擔連帶責任，面臨不良信用風險。并且，在保交樓工作開展過程中，因為房地產開發企業歷史遺留下的各種債務問題，平臺公司很難通過參與項目的建設獲利，基本上僅承擔了資金的中轉作用，空耗平臺公司人力、物力。

3.保交樓工作可持續的戰略措施

3.1 政府加大介入力度，妥善解決歷史遺留問題

政府部門需要加大介入力度，壓實主體責任，加強工作主導和部門聯動配合，切實解決歷史遺留問題。通過對問題項目的摸排，全面梳理各種“疑難雜癥”，一樓一冊建立工作臺賬，成立領導小組及工作專班，形成領導掛包具體項目，專班負責整體統籌，部門配合協同推進的工作聯動機制，緊盯難點、痛點、堵點問題，逐一進行分析研判，把共性問題批量集中化解，特殊問題專門研究解決，分類分批推進歷史遺留問題解決。同時強化監管責任，市場監督、自然資源、住建等管理責任部門，要形成常態化聯動機制，加強對存在歷史遺留問題的項目預售審批、工程進度、資金使用、施工安全等環節的全過程監督，全力防范和化解手續不全、一房多賣、資金挪用或抽逃以及資產隱匿等違規違法問題。其次，還要雙管齊下形成長效工作機制，健全完善相應的管理規范或出臺指導性意見，一手抓督促、一手抓規范，為問題解決提供政策支持。

3.2 強化金融支撐作用，配套提供專項融資支持

為避免保交樓專項資金救樓不救企，房屋交付后開發企業無資金維系運營的情況發生，金融機構可在房地產開發企業扣除抵押房源貨值后剩余房源的貨值足以覆蓋專項借款及新增融資的前提下，酌情考慮提供新增融資支持，以促成助房企紓困，維系房企生存，降低借款本息回收風險的雙贏局面[6]。

3.3 政府加大扶持力度，兜底回購困難銷售房源

政府可在堅持市場化原則的基礎上，提供政策兜底，鼓勵地方國企或自行回購銷售困難的房源，用于人才公寓、公共租賃住房、保障性租賃租房等公益性項目開發，幫助投資者、消費者重拾信心，緩解房企的資金償付壓力，同時調控市場房價，重塑房地產市場規則，促進房地產行業的健康良性發展。

3.4 開辟綠色審批通道，提供良好營商環境

良好的營商環境可對保交樓工作提供助力，在保交樓專項借款資金申請評估過程中，對于債務結構良好、項目優質的開發商，可適當放寬其預售要求和預售資金管理，并給與適度的金融和財稅支持。可適當放寬預售許可證的辦理要求，在保交樓專項借款資金獲批后，資金能保證項目順利建成交付的前提下，其投入開發建設的資金達到適當的比例即可提起申請辦理預售許可證，以利于開發商盡快實現銷售回款；可適當放寬公積金貸款準入條件，在主體工程建設達到一定程度以上，即可準許開發商進行公積金貸款備案，以利于提高居民消費能力，刺激住房消費；可建立保交樓專項借款資金快速審批綠色通道，加快資金使用審批速度，并給予到期還款困難的企業適當的延期、展期；可適當對房產稅、城鎮土地使用稅給予減免，對于因不可抗拒因素遭受重大損失或影響生產經營的企業，可申請一定比例減免。優化營商環境，需要各行政部門的配合，主要以促進“保交樓、保民生、保穩定”目標實現為首，各行政管理部門都可以結合實際和管理職責，開辟相應的“綠色通道”。

3.5 平臺公司主動尋找切入，解決工作空耗問題

作為地方政府融資平臺的國有企業，在保交樓工作中承擔著紐帶、橋梁的功能，不僅要做攻堅克難的“排頭兵”，還要做穩定經濟發展的“壓艙石”。因此，國有企業在發揮的市場主體作用的同時，還應當更為積極主動的履行好保障社會民生、維護國家安全、應對重大挑戰、促進經濟社會發展的責任，主動尋找工作切入點，切實解決保交樓工作開展過程中自身的空耗問題。客觀上來講，地方城投國企與爛尾項目的開發商在市場功能上存在重疊，具備良好的收購或并購基礎，地方城投公司可通過與爛尾項目開發商協商，讓其申請破產清算進行債權債務的新老劃斷，再通過收購或并購的方式，獲得爛尾項目的后續開發經營權，以此賺取利益。對于開發商不愿意進行破產清算的，可以委托管理的方式，由開發商將爛尾項目委托給地方國企進行建設及銷售管理，房屋資產依然由開發商掌握，項目銷售獲取的利潤雙方協商分配，或由地方國企抽提建設、管理費用。對于地方國企無法參加項目建設、管理的，地方國企可從項目園林綠化、物業管理、信息化建設、建筑材料供應等方面尋求突破，以改變保交樓工作開展過程中的資金管理中介作用，解決資源空耗問題[7]。

3.6 提前做好城市規劃，消除資源錯配和結構失衡

地方政府既要著手當下，又要放眼未來，可適度超前預先做好城市規劃，但應遵循發展的基本規律，以產業為先，讓土地、資金等有限的資源優先用于服務產業發展；產業發展壯大之后，自然會帶來更多就業機會，豐富人口資源，進而催生符合市場需求的房地產項目投資。為防范投資結構失衡，還應該加強金融監管，適當收緊房地產行業的進入門檻，抑制房地產行業的杠桿率，以真正促進房地產行業的平穩健康發展。

結語：

總體來說，在推動保交樓工作可持續發展的過程中，需要多個部門進行有效合作，進一步響應國家政府部門提出的保交樓的基本發展原則。而由于我國保交樓目標，發展過程中還存在著一些問題，影響保交樓工作的可持續管理，這也要求政府部門不斷加大進入力度，強化資金保障，通過對房地產企業和金融機構的有效管理，鼓勵并強化政策保障，進一步規避房地產發展過程中的風險問題。